ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part7

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart7となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/437229/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分 、都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[501: 匿名さん]

ティアロでお見合いになってしまうクロノでの西側住戸の眺望は素晴らしいね。選手村が高層になっても距離あるし。
出てるのはオーナーチェンジ物件みたいけど。ほぼ新築なので利回り5％位ってこんなもんなのでしょね。
現金持ってる人は買うんだろね。目減りしそうにないし。

[502: ティアロ契約済みさん]

24階の61m2で6,300万円というのは少々高いかなと思うところですがどうなのでしょう。
坪単価341万円。
更に、ここに不動産仲介手数料3%がのってくるわけですかね。
ティアロレジデンスの南東角の24階付近で360万円くらいですかね。
更に、南向き25階付近で3LDKで290万円弱、2LDKだと305万円付近。

利回り4.6%というのも微妙なラインなのでもう少し安ければというところですかね。
年間賃料収入294万円＝24.5万円／月というのが純粋に賃料のみで管理費が別だとすると、平米単価4,020円とやや高いかなという印象なので管理費込みと想定すると、賃料は226,890円／月。
平米単価で3,722円。

[503: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、西向き中住戸の販売価格は坪単価で260万円くらいだったようですね。
売りに出ている住戸であれば、4,800万円くらいですね。
それが6,300万円でうりに出ていると。＋30%。

[504: 匿名さん]

おぉ。この前まで東向の中層階で大体同じ広さと価格で出てたけど売れちゃったね。クロノなら西の方がいいと思うけど。ティアロはやはり南かね。

[505: 匿名さん]

>>504
特に、ティアロは南とそれ以外の方角では、希少性も居住性も全く異なりますからね。「ティアロ契約済み」さんも南を確保するために決断を急がれたのでしょう。

[506: 契約済みさん]

東側の住戸もう運河向き、ららぽーと方面の眺望がすばらしいと思います

現地よく調べた結果、隣の三井は東側の邪魔はあまりしない

うちは南側中層を契約しましたが、東向きのも悪くないと思うわ

[507: ティアロ契約済みさん]

ららぽーと方面の眺望は夕方以降はライトアップされてまた違った趣がありますね。
ティアロレジデンスの物件サイトでも眺望シミュレーションがありますが。
http://www.mecsumai.com/tph-harumi/view/index2.html
このシミュレーションだとお隣の三井の影響がわかりませんが、モデルルームに行ったらさすがにそのシミュレーションはあるのですかね。
GoogleEarthでシミュレーションしてみた感じだと、パークシティの大きい方は隠れるものの、ららぽーとは全体が見えるような気がします。

東であれば運河向きなので高いと思いますけど、晴海三井を待つというのも1つの手ですかね。
三井の他のタワー物件の値付けを見ていると、眺望による価格差を結構つけている印象がありますので、東、南はティアロレジデンスよりも高めで出てくるのではないかと予想しています。

あくまで勝手な予想ですが。

[508: 匿名さん]

チラシ価格と成約価格とは違うので
チラシ価格で計算しても意味ないと思いますが。
近隣の別な街では駅遠物件が
チラシ価格の１割引き程度で成約しているそうです。

[509: 契約済みさん]

我が家は南向き低層を契約しましたが、ギリギリまで北向き高層と悩みました。

北東方向は、野球場と、豊洲・月島・越中島に囲まれた広い運河があるので、凄く眺望が開けてるんですよね。
事前に想像していたにも関わらず、クロノの棟内モデルルームを訪問したときに圧倒されました。

実際には視界の右側一部が少し晴海三井に隠れてしまうと思いますが、仮に都有地にビルができてもそれを超える高さなら、
将来にわたって解放感のある眺望が得られると思います。

共働き世帯など、特に日中の眺望よりも夜景を好まれる方にはオススメだと思います。

[510: ティアロ契約済みさん]

北向きは悪くないと思います。
都有地と野球場を抜けると運河で、その先にはスカイツリー。
ただ、北向きなだけに3LDKの間取りが少ないんですよね。
1LDK、2LDKが多いので、日中家にいない単身者またはDINKS向け想定なのですかね。
北西角は高層階はほとんど売れていたように記憶していますが、直近の状況はどうなのですかね。

それにしても北向きの高層階は意外と高いですね。
1LDK、2LDK中心で部屋のサイズを小さめにしていることもあり、坪単価が高くても物件価格が抑えめという感じで。

ちなみに、クロノレジデンスの賃貸では北向き物件がかなり多く出ていた記憶がありますね。
投資用というやつですかね。

[511: 契約済みさん]

売れ行きとうなってるのん？

[512: 匿名]

クロノの南向きは売り物件が出ないね。　やはり無理してでも南向きにしておこうかなぁ。

[513: ティアロ契約済みさん]

>512

売り物件という意味ではどの方角もそれほど出ていないと思いますが、賃貸がまだ多く出ていた時期には南向きもそれなりに出ていました。
方角別でいうと以下のような感じでした。
西：9戸
東：21戸
南：15戸
南西：1戸
南東：1戸
北：20戸
北東：1戸

間取りが全く異なる感じでしたが、北向きはほとんど1LDKでした。
具体的にいうと
1LDK：13戸
2LDK：7戸
要は投資用に購入された物件が多かったということですかね。
北向きの1LDKは高層階でも3,500万円、中層階だと3,000万円くらいでしたからね。
賃料は低層階で17万円前後、高層階で18～20万円くらいで出ていましたが、なかなかの利回りですかね。

マンションの形的に東、西向きよりも北、南向きの方が戸数が多いと思いますが、そういう観点では東向きは多めに出ている感じですかね。
MRで営業さんにクロノレジデンスの話を聞いた時には、東の価格を安めに設定したので東の動きがかなり良かったという話でしたので、割安感があったということですかね。
東は2LDKが多めに出ていますが、坪単価260～280万円くらいのレンジでしたね。

単に向きだけではなく、価格帯がどのレンジだったかによって投資用で買われているかどうかといったあたりがポイントになって来るようですね。
ティアロレジデンスの場合、クロノレジデンスの販売状況を見て南向きと東向きの価格を見なおしたという話でしたので、状況は変わってくると思います。

[514: 匿名さん]

>>512
クロノの中住戸南向きは全体のバランス考えても高かったからねぇ・・・
実需層メインだからまだあんまり表には出ないんじゃないの？
南の抜けは一番の売り材料にも関わらず、結構最後まで残ってたし、
ティアロ高い高い言われてるけど南中住戸は調整で下げてた気がする
もちろんクロノが視界に入るし条件はイコールではないけどね
でもやっぱりこの物件の売りは南方面の抜けだと思うし、予算が許すなら南でいいんじゃない？

[515: 匿名]

514

ありがとうございます。　近くに建設中の他の物件を見ても、向かい合う建物まで400mもあるものは見当たりません。　先日、晴海大橋から眺めてみましたが、クロノの南向きはどこもカーテン開けっ放しでした。　単に眺望をどうとか言うよりも、生活の中での解放感を優先して南側を選択したいと思っています。

[516: 匿名さん]

ティアロの南側が解放感？
少し右向いたら至近でお見合いなのに？

[517: 匿名さん]

そこは自分も慎重になったけど、図面を調べて、南中から南東の住戸なら、室内からはクロノの東側と見合いにならないと判断しました。クロノの東とここの南が、お互いにバルコニーに出れば、見えるかもしれないけれど、そこまで気にすると、住めるタワマンはこのエリアには思いつきません。
それ以上に、中層階でも室内からの運河ビューの開放感は、良いと判断しました。

[518: 匿名さん]

>>516
みんな、自分の手が届く範囲の幸せをさがしているのだからそんなに責めなくてもいいと思いますよ。もうクロノの南側をあの値段で買うことはできないのだし。

[519: 匿名さん]

参考までにクロノ東側在住ですが、ティアロの南面東寄りでもお互いバルコニーに出なくても室内の様子はわかりますよ。もちろん窓際近くまでですが。都心部でお見合いを気にしていたらキリがありませんが、少なくともバルコニーに出ないとお互い見えないとお考えでしたらそれは少し状況が異なると思います。特にティアロの南東角部屋はこちらからPC豊洲が透けて見えるくらい丸見えです。あと、現在立ち上がっている位の階層だと、この時期、南面でも西寄りは午後１時頃からこちらの影に入って日が当たっていません。
好みがあるとは思いますが、運河の眺望の解放感に限れば、ティアロ南に関してはクロノの東側とティアロの東側と何ら変わらないと思いますが如何でしょうか。
クロノ2階のテラスに出ると車の音がします。東側は本当に静かです。90度向きが違うだけでこんなに音の入りかたが違うのかと実感します。

[520: 匿名さん]

ここは開放感がある部屋を選ばないとメリットが無いよね。
この立地でお見合うならDTやKTTでお見合った部屋を買った方がマシだし。