パークシティ大崎 ザ レジデンス Part2

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザレジデンスについてのPart２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[451: 匿名さん]

耐震だと窓が小さくて柱が多いんですか？
制震・免震だと駆体はみんな柱少なくてふにゃふにゃってこと？
N値もかなり古い(半世紀近く前のもの？)ようですが、東京都が公表している付近のデータとかなり違うようですが、なぜでしょうか？？ホントに付近のデータ？？

怪しい記述ばかりで、この方は古い住まいに住んでいて、空調と給湯が最近壊れて、家を買い換えようとしたけど抽選外れた人なのかと疑ってしまうのは、私が小さい人間だからでしょうかね(笑)
給湯は早く買い換えないとこれからの時期はきつそうですね…。

[452: 匿名さん]

>>451
いや、どちらかと言うと経済的に買えなかっただけかと。
で、新たに自分よりも富裕層が入居してくるから面白くないのでしょう。

[453: 匿名さん]

今、ニュースで目黒川周辺のニュースやってたな。あるマンションの入口には土豪が積まれています、と報道していた。

[454: 匿名さん]

> まーこういう団地みたいな所は私は趣味じゃないですが。あとドブ川（目黒川）沿いの低湿地なので、冠水被害と夏場の臭気、湿気は折り紙つきです。目黒付近の現場を回っていた昔、多くの川沿い物件の地下施設が嵐の度にドブ川から染みだした地下水で冠水していたのを見ていたので、私はお勧めいたしません。

自分の住んでいるところをここまで貶められるのはすごい。

[455: 買い換え検討中]

避難指示は目黒川のため？

[456: 買い換え検討中]

>>455
ごめん、避難準備でした。

[457: 匿名さん]

品川区の避難準備は高台の方ですね。花房山や白金台、御殿山、島津山あたりです。崖とかじゃないでしょうか。何事もなければ良いですが。

[458: 買い換え検討中]

>>457
洪水でなく崖崩れの可能性とは思いつきませんでした。準備ですし、本当におおごとでなければ良いですね。

[459: 匿名さん]

グラスカじゃないのかな？　前に入口が冠水したと掲示板に書いてあったような気がする。　違ってたらごめん。

[460: 匿名さん]

>>454
この人は大崎に住んでないですよ。今年、新小岩から高輪台に引っ越してきた人ですね。暗に自分の買ったマンションは間違った選択じゃなかったことを主張したくて、近くの大崎に対抗意識バリバリの人ですね。
引用しているデータは1970年のデータだし参考にならない。

[461: 匿名さん]

>>459
グラスカは冠水したことないですよ。

[462: 匿名さん]

＞461
あなたは何故グラスカが冠水してないと言い切れるのですか？

[463: 匿名さん]

>>460
最近、マンション、高輪、間違っていないと信じたい

オープンレジデンス購入者が頭をよぎったのですが。。。

[464: 匿名さん]

>>457
御殿山小の裏の辺りが対象になってますね。

[465: 匿名さん]

>>462
親水公園が緩衝地帯になって大丈夫なんです。

[466: 匿名さん]

＞＞465
その話とグラスカが冠水したことがないと言い切ることに、なんの論拠も存在しないと思うが。
だ、大丈夫ですか。。。

[467: 匿名さん]

>>466
ではあなたがグラスカが冠水した証拠を示しては？

[468: 匿名さん]

＞467
私はグラスカが冠水したとはひとことも言ってない。グラスカが冠水してないと言い切れる方はどのような立場なのか気になっただけ。グラスカ住人とかなら理解できるのだが。

[469: 匿名さん]

>>468
グラスカが冠水したことがないのは事実。そんなの周辺住民なら知ってる。

[470: 匿名さん]

結局、低地であるとしても今回の大型台風でも冠水しないわけですね？

[471: 匿名さん]

グラスカのスレ、読み直ししないと、、

[472: 匿名さん]

グラスカ冠水したの？

[473: 匿名さん]

>>442
カウンター数が以上に伸びててワロタ

[474: 匿名さん]

>>472
グラスカは今まで冠水したことはありません。

[475: 匿名さん]

証拠は？

[476: 匿名さん]

>>475
小学生みたいだね。証拠は連呼して。
大人は自分で調べるものです。

[477: 匿名さん]

グラスカ土嚢積んでなかった？

[478: 匿名さん]

グラスカが冠水したとか土嚢積んでたとかはわからないですが、もし土嚢を積んでいたのならグラスカの管理組合が秀逸ということですよね。
災害なんて起こらない事に越したことはないし、最悪の事態を想定して普段から準備している事が大事ですよね。
土嚢積んだけど冠水しなくて良かったね、これが一番です。

[479: 匿名さん]

この物件の特徴をおさらいしてみました
・山の手線駅3分の利便性。一般的に駅に近いほど物件の価値は下がりにくいのは過去のデータから証明されている。
・不動産トップブランドの三井不動産の物件。街づくりで定評のある三井不動産の大規模再開発の一角。
・日野学園と御殿山小学校と評判の良い小学校が近くに二つあり、選択可能。
・徒歩3分の駅にスーパーがあり毎日の買い物が便利。
・同じ街区に250mの並木道ができ並木道に面して多くの店舗ができる予定。
・目の前に桜並木ができ、隣りに公園ができる。
・周りに7つのガーデンが作られ街区の30％が緑地となる。
・東京都全体の土地の10%しかない山手線駅内側の物件。
・リニア起点の大規模開発の品川駅から一駅。利便性が享受できる。
・2020年代中頃には羽田空港へJRで直結になる計画。
・近くに図書館、品川区の役所機能、高齢者施設が入り便利。
・体育館の施設が使える。
・周辺に大使館やカナディアン・インターナショナル・スクールがあり、国際色豊か。
・目黒川に面していることで、南側にビルが隣接しておらず開放感があり、日照が永久に保証されている。
・目黒川は整備が進んでいない時代に増水により氾濫したことがある。しかし、近年地下に貯施設が複数作られ、氾濫のリスクはどんどん低くなっている。
・国土交通省が都心上空の新飛行ルートを提案しており、実現すれば近くを飛行する可能性がある。しかし、この飛行ルートは品川駅、目黒駅、六本木、恵比寿、新宿などなどを低空で飛行するので実現可能性は低い。都心上空を通らない飛行ルートを増やすと影響を受ける千葉に都心ルートも検討したことを示すためだけのポーズとも思われる。万が一都心上空ルートが実現しても、飛行時間は15-19時、騒音の小さい飛行機に限定される。

[480: 匿名さん]

スメルは？

[481: 匿名さん]

>>480
いつも匂うわけじゃないので私は気になりません。東京都水道局も対策を進めてくれているのでどんどん綺麗になることを期待しています。

[482: 対岸のビルに勤めています]

主に潮の臭いだから変わらないよ。
でも、気にはならないよ。

[483: 匿名さん]

値段は？　原油が大幅↓↓　材料価格は下がるかも。　株↓世界景気が怪しい。　

[484: 匿名さん]

大崎は、羽田へのアクセス等、便利になることが確定してるからどうですかね。

[485: 匿名さん]

>>479
立地としてのここの魅力はたくさんありそうですね。マイナス要因もなんとかなりそうな感じで。

設備や間取りなどマンション自体の魅力はどうかなと公式サイトを見てみたら、もう最終期なんですね。第2期で最終というのは早いですね。

都会の川の臭いって独特ですよね。潮の関係だとしても生臭いというか、海の匂いというのとはちょっと違うように思います。いつもじゃなく年に何度かという程度でしょうけど。

[486: 匿名さん]

すみふに買われたソニーのビルは両方とも空きビルでいまにも取り壊しがはじまりそうだね
パークシティ大崎のモデルルームがそのままシティタワー大崎のモデルルームになるんだろうか？

[487: 匿名さん]

>>485
目黒川は都会の川のなかでも特別臭い
多摩川なんか全然臭くないのに

[488: 匿名さん]

以前下目黒に住んでいたが、目黒川の臭いによる不快感は
年に数回なんて甘いもんじゃないよ。魚の腐ったような強烈なやつで、色調も日によってエメラルドグリーンだったり濃い藍色だったり、とにかく気持ち悪かった。当時は賃貸だったから我慢できたけど、永住となるとかなりのネガ要素だと感じる。

[491: 周辺住民さん]

>488
まあ、実際にその臭いを嗅いだ人じゃないと感覚的にわかりずらいかと思います。
その臭いを嗅いじゃうと気持ち悪くなってきますよね。正直、辛い臭いです。
ここ買う人は臭いを嗅いだこと無いか、そんなに臭わない時に来て、この程度かと思ってしまったのか、はたまた投資用なんでしょうかね。
実際すごい人気みたいですし。こんなひどい臭いのするところなのに不思議です。

[492: 周辺住民さん]

>>491
私も近くに住んでますが気持ち悪くなるなんてことないです。たまに匂う日もありますが気になりません。わざと誇張して書いているとしか思えません。

[493: 匿名さん]

品川駅周辺が大規模開発されるのは、大崎に住みたい人が増えるという意味でもプラス材料ですね。特にフルタイム共働きで小学校の子供がいる場合なんかは家が近いことほどありがたいことはないです。

[494: 匿名さん]

目黒川の清流を見ながら桜並木を楽しめる春は 最高です
その目黒川の下にはまもなく首都高品川線が完成し羽田へのアクセスがますます便利になりますよ
マンション選びはその街の将来ポテンシャルの高さで決めることがポイントですよ

[495: 匿名さん]

清流とは思いませんが、ここは大崎界隈からの買い換えが結構いるらしいので、実際、臭いは大して気にならないってことでしょうね。
早くも最終期の狭き門。地元の人が必死にネガを書き込むのは、それだけ実需による人気があることの証明でしょう。実際に売れてるし。

タワー棟の方は転売益かなり出してる人もいるみたいだし、私含めて、抽選、当たると良いですね。

[496: 買いたいけど買えない人]

re:494
目黒川の清流と首都高品川線の羽田へのアクセス向上なんて最高ですね。
洗濯物の清流の香りと初台南から入る高速も最高。

[497: 匿名さん]

次の住友のタワーマンションは坪単価で４５０万超えてくるんじゃないかな
大崎の相場が高くなるのはいいけど、、、

[498: 匿名さん]

>>497
品川区ですよ。五山でもないし駅から遠いし平均で４５０とかさすがにありえないでしょう。というかマンションができるかもわからん。

[499: 匿名さん]

３Aの高級物件が坪単価６００から８００をうかがう展開になってきてることから考えると大崎でも４５０はそんなに高くはないのでは

[500: 匿名さん]

>>499
品川区ですから無理です。江東区や港区でも山手線外側だと４００の壁を超えるのは困難です。ソニー跡地は立地として他にない卓越した利便性や高級住宅街としてのプレミアム性もありませんからね。

[501: 匿名さん]

>>499
その通り。
不動産価格は相対値
3A、山手、湾岸の序列はかわらないが、逆に言えば3A、湾岸
、更には武蔵小杉の相場の上昇を加味すれば450でも驚かない。

[502: 匿名さん]

>>501
３Ａなんて価格はあってなきがごとし。上がる時はいくらでも上がる。いくら高くても買う人はいるからね。
でもそういう人種が３Ａは高いからといってソニー跡地のマンションに坪４５０も出すとは思えない。
マーケットが異なるので利便性もプレミアム性もないソニー跡地の準工業地帯のマンションが釣られて上がるとは思えません。だからやすくするため外廊下とか検討してるんでしょ。

[503: 購入検討中さん]

501さん、
すみふのマンションは、外廊下なんですか？
検討してるというのは、確かなんですか？

[504: 購入検討中さん]

すいません。501ではなく、502さんです。

[505: 周辺住民さん]

住友は三井が再開発し街の資産価値を高めた所で高値で売るとい手法をよくとっているので安値では売ってこないと思います。

[506: 匿名さん]

>>500
なぜ江東区が出てくるの？

[507: 匿名さん]

>>505
安値で売るとは言ってません。平均坪４５０は高すぎというだけです。ただ、建設費高騰しており価格に転嫁できないので仕様を落とすという話らしいです。

[508: 周辺住民さん]

また申し込みを前に、ものすごく盛り上がってますね

[509: 匿名さん]

>>506
恐らく、港区はお台場で江東区は有明という認識しかないんでないかと。

[510: 匿名さん]

タワーは坪350万台で東向き高層の永久眺望側が購入できたことを考えると、ここを含め今の不動産市場の激変ぶりは凄まじい
ですね。

[511: 匿名さん]

セオリーとしてはPC豊洲みたいに後半戦ですみふが入ってくる明日エリアの三井物件買いだね

[512: 匿名さん]

先行物件より立地で劣る分仕様をあげないと高く売れないよね。ツインタワーは駅直結で標準仕様も高かったのでそれなりに高値つけたが、ソニー跡地は安いということはないけどどう料理してくるのか見ものであります。
オフィスとか賃貸物件とかのオチかもしれないけど。

[513: 匿名さん]

>>511
大崎はOWCTやルサンクが勝ち組じゃない。

[514: 匿名さん]

>>513
勝ち組ではない

[515: 匿名さん]

実家が杉並区で現在この近くに住んでいるが、品川区と杉並区では平均所得水準は同じくらいと思うが、品川区は地域により
ずいぶん差がありますな。　杉並は井の頭線沿線が高く、中央線の北はやや低くなる傾向だが、それほど差はない。　再開発は結構だが、日曜まで騒がしい地域にはなってほしくない。

[516: 匿名さん]

>>515
内容の無さに驚きました。

[517: 匿名さん]

営業さんが今週末からの第二期で完売すると教えてくれました。倍率気になります。

[518: 匿名さん]

来春までマンション購入を待つと後悔しますよと営業の人に言われたのですが、建築費の高騰と供給の激減を考えると、やはり今、きめるべきなのでしょうか？

[519: 匿名さん]

残り10戸だからね。70平米台の3LDKですが価格は8000万後半からですので購入できる人は限られているのではないでしょうか。でも9000万近く出してリビングダイニング10畳ですか、そうですか、、、、。

[520: 匿名さん]

>>518
悩んでるなら、よっぽど今この物件を買わないといけないという状況でない限り見送った方が良いですよね。

[521: 匿名さん]

>>520
10年以上、なんのロスもなく待てるなら見送った方が特かもね。
待てないで数年後に買わないといけないなら、今買わないとかなり損しそう。最低でも2020年までは不動産価格は下がらないと思いますよ。

[522: 520]

>>521
周りの友人・知人に漠然とこれからマンション買いたいんだけどどこが良いとよく相談されるのですが、もう手遅れと返事するようにしています。

[523: 匿名さん]

１年ちょっと前は、港区の高台新築マンションが坪250ちょっとで買えてたからね。
不動産は株と同じでタイミングが全てですな。
人生色々。

[524: 匿名さん]

確かにこの1年で大きく動きましたよね
タワー棟が坪単価370で高いとか言われてたのが懐かしいですね
1年で15-20%上昇してしまいましたね

[525: 匿名さん]

山手線内特に中心に行けば行くほど爆上げですね。ただ今までが安すぎたのかもしれません、諸外国の主要都市と比べると東京の地価は激安でした。

ここら辺も街が整備され品川駅周辺も再開発されるとより相場が高くなるかもしれませんね。

[526: 匿名さん]

>>523
それは嘘ではないけど誇大表現じゃない？
あそこは仕様もひどいけど、それ以上に品質がひどいらしいから。
いわゆるハズレ物件だと認識してます。

でもまぁ、確かに今は安くは無いのかもしれないけど、ここの再開発が終わって、数年後には品川駅前の再開発の影響もうけて、この辺の地価はまだ上がるだろうね。

[527: 匿名さん]

まだまだ、間に合うよ。これからまだまだあがるよ。東京は安かったよ。過去形やな笑

[528: 契約済みさん]

>>523
坪250万円は新興で格安で売り出してるオープンレジデンシアの物件のことですよね。トップブランドの三井不動産の物件とは比較対象にならないです。三井不動産の物件であること自体がリセールの下落が起こりやすくなる現実を考えても比較すべきではないと思います。

[529: 契約済みさん]

>>528
すみません、三井不動産の物件であること自体がリセールの下落が起こり「難くなる」の間違いでした。

[531: 匿名さん]

>>530
オープンレジデンシアの高輪の物件とか入居後の建物のトラブル続出でしたよね。しかも小学校まで遠くて子供は大変でしょうね。安かろう悪かろうの典型ですね。

[532: 匿名さん]

>>531
知人が入居しましたが品川区だと思ってたら港区で近くの御殿山小に通えない！とか嘆いてました。

[533: 匿名さん]

>>514
いや勝ち組です

[534: 匿名さん]

>>532
そんな下調べもせずに購入した人って、価格だけでオープンハウスに飛びついちゃったんでしょうかね。

[535: 匿名さん]

>>534
建築看板では北品川六丁目だったからね。

[536: 匿名さん]

>>530
安物買いの銭失いだからね。
そんなオープンレジテンシアにも光井純登場ですね。
http://www.ohd.co.jp/mansion/minamiaoyama/
デベとして迷走しているのかな？

[537: 匿名さん]

やはり三井が安心だ！

[538: 匿名さん]

やはり、財閥系は後々安心ですね。　　自分の場合、最低条件として、不動産協会に加盟しているデべを選びます。
そのカタカナのデべさんは、未加入ですね。

[539: 匿名さん]

>>530
オープンレジデンシアの高輪の物件は、至るところの廊下が波打ってるとか傾いてるとか、傷や汚れたくさんとか、オープンハウスの対応が悪すぎるとか、共有部が私物だらけとか大変そうですね。同物件契約したことを後悔してるとの声もチラホラ見えますね。

[540: 匿名さん]

オプレジって確か、新築時に既に外壁にクラックがあるとか書いてあったような…。

[541: 匿名さん]

いつのまにかオープンハウスの話題ばかりになっていますね。 分譲済みの他物件だしこことは購入する層も違うし正直どうでも良いのでは。 何か書き込みたいならオープンさんの物件の掲示板でやって下さい。

[542: 匿名さん]

ネタ切れというかネガネタ切れなんでしょ。おっしゃる通りどうでもいいよね。

[543: 匿名さん]

SONYの下にあるTSUTAYAの前に新しい公園がオープンしてた。
あっち側は統一感があってキレイだなとおもたよ。

[544: 匿名さん]

>>543
もうすぐこっち側も再開発エリアの中に7つのガーデンが出来てキレイになりますよ。今回の北品川5丁目再開発では、プラントハンターの西畠清順さんと組んでガーデンに力を入れているのですごく楽しみです。

[545: 匿名さん]

どんな店できるのかな？
ライフにはがっかりだよ。

[546: 匿名さん]

期待しないほうがいいよ。リーマンには嬉しいお店ができるだろう、、

[549: 匿名さん]

街全体の価値が上がることはいいことですよね
開発に乗り遅れてたソニーのビルが一気にすみふに移ったことは好ましいことだよね
これで時間かかってた再開発が最終段階にはいるわけだ！

[550: 匿名さん]

>>548
そもそも何故大手デべに皆群がるのかをもう一度考えてみた方が良いね。