パークシティ大崎 ザ レジデンス Part2

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザレジデンスについてのPart２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[380: 匿名さん]

ソニー本社跡の前に西品川一丁目の再開発が先に着工すると思われますが
あっちも坪400ぐらいですかね。目黒駅前と販売期間がモロかぶりしそうですが。

[381: 契約済みさん]

>>379
全然割高では無いです。むしろこの立地にこの価格で買えるのはお買い得です。
この物件を売り出した後から円安が一気に進んでいるので、輸入建材の更なる高騰と海外から円安で割安になった日本の不動産への需要アップが確実です。この状況では今後発売される物件は更に高くなって行くのは明らかですからね。

[382: 匿名さん]

私としては、割高なのか割安なのか分かりませんが、大崎なら数年前よりは良いところになった様な気もします。
今では大崎駅は山手線だけの駅ではありませんので、他にも埼京線、りんかい線、湘南新宿ラインと随分と便利な地域になったと思います。

[383: 匿名さん]

東京までの距離や複数線利用できる点・地下鉄がないとこなんか赤羽に似てるかも。　駅近辺は騒音がこだましていてうるさいですよね。川渡ったとこの雰囲気は良いと思うけど、駅近の中古価格を見る限りこっからここの値が上がることは難しいとおもうけど。　おり込み済みといったところでしょう。

[384: 匿名さん]

>>383
赤羽に似てるは流石に無いでしょ。
赤羽を含めた北区の底力を知らなすぎ。

でもまあ、リセールで上乗せを期待するのは難しいという御意見には同意。駅前の特にグラスカ周囲の電車音はヒドいね。

[386: 購入経験者さん]

再購入者でここの物件のことではないが、ここも候補にしていたけど、都心の物件が引っ張って８０年代のバブル時のような様相を呈しているので購入するのはあきらめようと思う。あの時と今回は資材高円安オリンピックと言われて理由は違うが
あの時購入した際、いずれ来る転売は何とか高値悪くて６掛で売却できると思っていたが、どうにもならず
最後は、都心でもなかったので当時かなりのたたき売りになってしまった。
来年も再来年もその次の年もオリンピックまでマンション売買価格が確実に高くなるから今買えと言われたがここで無理することなんかないと購入をあきらめきれないが探しをやめます。経験値から時期が悪い。株の売却と似ています。
日本人の普通の人が手の届かない所へ来ているので危険水域に入っている気が個人的にはします。

[387: 匿名さん]

＞＞３８６さん

危険水域ですよね。特に影響が大きいのは金利水準ですが、これが上がったら与信縮小で買えない方が↑でしょう。　私は競売物件も投資で少しいじっていますが、最近１K物件等に経済的合理性からかけ離れた水準で落札される案件が目立ちます。

ここは投資で入っている方がかなり多いとお見受けいたしますが、家賃収入が思いのほか低いので、どうなんだろうなと思います。もっとも新築は利回りだと買えませんけどね。　そう言いながら芝浦の新築を買っちゃいました。やっぱり煩悩でしょう・・・反省

[388: 匿名さん]

品川区は港区と比べると賃料が大きく見劣りする。借りて住むなら良いけど買うには不向き。

[390: 匿名さん]

>>381
おっしゃる通りこの値段で買えるのは割安です。
下記を考えると今のうちに買っておいて間違いないと思います。
・政府は2015年10月に予定通り消費税を上げる予定。消費税が上がれば価格がさらに高くなる、もしくは、使用が大幅に下がる。
現在の空前の超低金利をオリンピックが終わる2020年以降も維持できている可能性は低い。ローンを組む場合、金利が上がれば仮に多少価格が下がってもトータルで払うお金は増える。
・将来、更なる円安になることは確実で、更なる資材高、外国人の需要が高まり物件価格が高くなる。そうなると物件価格は更に高くなる。

いづれにしろ後で後悔しないよう冷静に色々な側面から考えての見ると良いと思います。

[391: 匿名さん]

いまさら大崎のような三流の場所にこの値段は危険とおもいまふ

賢い人はもうとっくに仕込んじゃったよ

[392: 匿名さん]

やはり豊洲には敵わないか。。

[393: 匿名さん]

>>389
大崎、歩いたことあります？そういった雰囲気は全く感じませんよ。優秀な公立小学校が二つも徒歩数分のところにあるのも子供の教育をしっかり考える柄の良い人を集める要因になっているのでしょうね。

[394: 匿名さん]

その小学校の隣に介護老人施設とか嫌だわ。

[395: 匿名さん]

またライフ？

[396: 匿名さん]

大崎の再開発ってなんでああ下手糞なの？
ビルが新しくなったって街として何にも魅力が増してない

[397: 匿名さん]

>>388
港区の賃料が高いエリアは購入するときの坪単価もバカ高いですよ。

[398: 匿名さん]

>>394
小学校の隣りが高齢者施設でも全く問題ないと思いますが？それよりも近くに図書館が移転してくるのが素晴らしいですね！

[399: 匿名さん]

グラスカの辺りの騒音のことを書いてる人がいるけど、グラスカはちょうど電車のスピードがでるところに位置してて、駅徒歩6分のわりに線路からの距離も遠くなく、線路との間に障害物もないからしょうがない。このマンションは、駅前で電車のスピードが落ちるところに位置していて線路とマンションの間にニューシティなどの障害物があるからグラスカに比べると静かですよ。

[400: 匿名さん]

大崎の低地より、田園都市線＆東横線沿線に住みたい。

[401: 匿名さん]

>>400
学芸大学と桜新町に友達が住んでいますが、あのあたりは確かに洗練された住宅地な感じがします。
大崎は大崎でこれからの街という感じで楽しみです。

[402: 匿名さん]

>>400
じゃあそっちに行けば良いじゃん

[403: 匿名さん]

>>402
排他的だな。ここは検討スレだから、比較対象として同じくらいの価格帯の地域は話題に登って然るべきだろ。個人の感情でレス制限するなよ。

[404: 匿名さん]

>>403
排他的でも何でもないでしょ。西が好きならそっちを検討すれば良いだけで、よその土地に唾を吐いて良い訳ない。そもそも検討者じゃないし。

[405: 匿名さん]

>>404
小さい人間ですね。
昔は東急沿線と大崎なんて比較すらされなかったですよ。

[406: 匿名]

ひがむなや

[408: 匿名さん]

湾岸や大崎みたいに、同時期に街開きしたところは、リセールのタイミングも同じになりやすく、リセールの時に苦労するみたいですよ。

[409: 匿名さん]

ほぼ販売終了済みなのに、相変わらず皆さん賑やかですねー。

[410: 匿名さん]

自分が購入しないのに、
リセールや入居後のことまでお節介やいてくれるなんて、驚きです。

[412: 匿名さん]

不動産業者は大崎は買わないらしいですよ

[413: 匿名さん]

>>412
ソースを示すことできますか？
根拠のない必死のネガ、お疲れさまです(笑)

[414: 匿名さん]

最終期が迫ってきて、倍率下げがかなり活発化してきましたね。
売り初めは夏の始め頃だったとおもいますが、既に残りわずか10戸の狭き門。抽選当たると良いですね。

[415: 匿名さん]

今日もモデルルームは大盛況でしたよ。グラスカですら販売時よりも高く売れている実績があります。街がどんどん良くなっていますし、品川駅再開発の利便性は享受できるし楽しみです。
大崎のいいところは、一気に街ができたのではなくて、21世紀になる前辺りから少しずつ開発が続いていること、更に、今後も新しいマンションの建設が続いていくことですね。新しいマンションが出来れば周りの中古物件の販売も伸びますから。

[416: 匿名さん]

>>415
開発が停滞しているとも言えるね。
新駅開設でどれくらいの恩恵が得られるかな？

[417: 匿名さん]

目黒川強烈にくっさい。硫化水素のにおい。

[418: 周辺住民さん]

モデルルームは来月取り壊し予定なので、あの一角にどんなマンションができるか楽しみです。

[419: 匿名さん]

こういう天候の時には、川沿い底地にお住いの方は心が休まらないですね。

[420: 匿名さん]

グランスカイが販売されていた時も低地とネガられていましたね。でも竣工以来5年近く経つけど浸水は一度もないですよね。しかも去年3月に大崎に新しい大雨時の対策用の貯水池が出来たから氾濫はまずないでしょうね。

[421: 匿名さん]

大崎が好きは人は大崎に住めば良い。
湾岸、小杉、大崎
住む人がいるからﾏﾝｼｮﾝが建つのです。

[422: 匿名さん]

湾岸、大崎、小杉
住む人がいるからﾏﾝｼｮﾝが建つのです。

[423: 匿名さん]

モデルルーム跡地とすみふ購入のソニー跡地とどっちが先にマンションになるのでしょうか？

[424: 匿名さん]

>>423
ソニー跡地はマンションかどうかわからん

[425: 匿名さん]

モデルルーム跡地もどこまで再開発に組み込まれるかまだ決まってないはず。
隣接マンションまで含められればザタワーと同じくらいの開発になるけど、どうなるんでしょうね。

[426: 匿名さん]

>>425
隣のマンションは一度は建て替え準備委員会までできたけど合意形成できずに挫折したんですよ。違うデベロッパーだったから次は三井の腕の見せ所だね。

[427: ご近所さん]

モデルルーム跡地ってマンションが建つのですか

[428: 匿名さん]

>>427
モデルルーム跡地というかあの街区一体を再開発する計画は10年以上前からある。

[429: 匿名さん]

>>427
そう、そこはタワマンが建ちます。
ザ・タワーのMRでの説明でもマンションが建ちますと話がありました。なのでザ・タワーの北西は割安でしたね。視界が遮られるから

[430: 匿名さん]

>>429
先週聞いたときは、まだなにも決まっていないと言われましたよ？
タワー棟の時も同じでした。

でもまぁ、駐車場と合わせるとかなりの広さになるので、マンションじゃなくとも何か作るでしょうね。

[431: 匿名さん]

駅距離考えてもオフィス物件というのは難しいでしょう。普通にMSじゃない。

[432: 匿名さん]

MSって何ですか？

[433: 匿名さん]

>>432
モビールスーツじゃね

[434: 匿名さん]

>>430
そう、まだ何も決まってないと言う営業もいます。
でも私の営業は、決まってないけど近隣マンションも巻き込めればザタワークラスのタワマンが建つ可能性が高いと言っていました。そう考えるの無難でしょうね

[435: 匿名さん]

＞432

マイクロソフト（笑）

[437: 匿名さん]

東五反田4-1地区でくぐってください。

[438: 匿名さん]

>>432
モスバーガー

[439: 匿名さん]

モスの本社は大崎

[440: 匿名さん]

>>434
タワークラスは敷地的に難しいでしょう。レジデンス棟が限界では？
なんの理由もなく容積率を緩和できるのなら別ですが、立地的にそこまでする理由もないので、低層ですね。

[441: 匿名さん]

老人施設とのバーターで緩和じゃない？

[442: 匿名さん]

http://shimesaba.dyndns.org/?p=21780#more-21780

超ディスられてますよ

[443: 匿名さん]

ボロくそに書かれてるな、、

[444: 匿名さん]

>>442
これはヒドいね。チラシの裏側に書くレベルのただの悪口ですわ。

[445: 匿名さん]

＞＞４４２
ここまで、ボロクソだと買う気が失せるな笑　ここ＠４００超えた？　

[446: 匿名さん]

>>445
目黒川沿い低地という事だけでこれだけ書けるとは、偏見の塊だね。

[447: 匿名さん]

三井が本気出したら、コテンパンにやられる位の稚拙さだから、ヤバいだろ。
このサイト三井関係者も見てるから

[448: 匿名さん]

目黒川の臭いは同意するしかない

[449: 匿名さん]

>>448
三井が臭気測定とかのデータ出されてきたらこのサイトの人は負けるだろうね。

[450: 匿名さん]

目黒川、上流はいいんだが下流はヘドロが溜まるから臭いんだよ。

[451: 匿名さん]

耐震だと窓が小さくて柱が多いんですか？
制震・免震だと駆体はみんな柱少なくてふにゃふにゃってこと？
N値もかなり古い(半世紀近く前のもの？)ようですが、東京都が公表している付近のデータとかなり違うようですが、なぜでしょうか？？ホントに付近のデータ？？

怪しい記述ばかりで、この方は古い住まいに住んでいて、空調と給湯が最近壊れて、家を買い換えようとしたけど抽選外れた人なのかと疑ってしまうのは、私が小さい人間だからでしょうかね(笑)
給湯は早く買い換えないとこれからの時期はきつそうですね…。

[452: 匿名さん]

>>451
いや、どちらかと言うと経済的に買えなかっただけかと。
で、新たに自分よりも富裕層が入居してくるから面白くないのでしょう。

[453: 匿名さん]

今、ニュースで目黒川周辺のニュースやってたな。あるマンションの入口には土豪が積まれています、と報道していた。

[454: 匿名さん]

> まーこういう団地みたいな所は私は趣味じゃないですが。あとドブ川（目黒川）沿いの低湿地なので、冠水被害と夏場の臭気、湿気は折り紙つきです。目黒付近の現場を回っていた昔、多くの川沿い物件の地下施設が嵐の度にドブ川から染みだした地下水で冠水していたのを見ていたので、私はお勧めいたしません。

自分の住んでいるところをここまで貶められるのはすごい。

[455: 買い換え検討中]

避難指示は目黒川のため？

[456: 買い換え検討中]

>>455
ごめん、避難準備でした。

[457: 匿名さん]

品川区の避難準備は高台の方ですね。花房山や白金台、御殿山、島津山あたりです。崖とかじゃないでしょうか。何事もなければ良いですが。

[458: 買い換え検討中]

>>457
洪水でなく崖崩れの可能性とは思いつきませんでした。準備ですし、本当におおごとでなければ良いですね。

[459: 匿名さん]

グラスカじゃないのかな？　前に入口が冠水したと掲示板に書いてあったような気がする。　違ってたらごめん。

[460: 匿名さん]

>>454
この人は大崎に住んでないですよ。今年、新小岩から高輪台に引っ越してきた人ですね。暗に自分の買ったマンションは間違った選択じゃなかったことを主張したくて、近くの大崎に対抗意識バリバリの人ですね。
引用しているデータは1970年のデータだし参考にならない。

[461: 匿名さん]

>>459
グラスカは冠水したことないですよ。

[462: 匿名さん]

＞461
あなたは何故グラスカが冠水してないと言い切れるのですか？

[463: 匿名さん]

>>460
最近、マンション、高輪、間違っていないと信じたい

オープンレジデンス購入者が頭をよぎったのですが。。。

[464: 匿名さん]

>>457
御殿山小の裏の辺りが対象になってますね。

[465: 匿名さん]

>>462
親水公園が緩衝地帯になって大丈夫なんです。

[466: 匿名さん]

＞＞465
その話とグラスカが冠水したことがないと言い切ることに、なんの論拠も存在しないと思うが。
だ、大丈夫ですか。。。

[467: 匿名さん]

>>466
ではあなたがグラスカが冠水した証拠を示しては？

[468: 匿名さん]

＞467
私はグラスカが冠水したとはひとことも言ってない。グラスカが冠水してないと言い切れる方はどのような立場なのか気になっただけ。グラスカ住人とかなら理解できるのだが。

[469: 匿名さん]

>>468
グラスカが冠水したことがないのは事実。そんなの周辺住民なら知ってる。

[470: 匿名さん]

結局、低地であるとしても今回の大型台風でも冠水しないわけですね？

[471: 匿名さん]

グラスカのスレ、読み直ししないと、、

[472: 匿名さん]

グラスカ冠水したの？

[473: 匿名さん]

>>442
カウンター数が以上に伸びててワロタ

[474: 匿名さん]

>>472
グラスカは今まで冠水したことはありません。

[475: 匿名さん]

証拠は？

[476: 匿名さん]

>>475
小学生みたいだね。証拠は連呼して。
大人は自分で調べるものです。

[477: 匿名さん]

グラスカ土嚢積んでなかった？

[478: 匿名さん]

グラスカが冠水したとか土嚢積んでたとかはわからないですが、もし土嚢を積んでいたのならグラスカの管理組合が秀逸ということですよね。
災害なんて起こらない事に越したことはないし、最悪の事態を想定して普段から準備している事が大事ですよね。
土嚢積んだけど冠水しなくて良かったね、これが一番です。

[479: 匿名さん]

この物件の特徴をおさらいしてみました
・山の手線駅3分の利便性。一般的に駅に近いほど物件の価値は下がりにくいのは過去のデータから証明されている。
・不動産トップブランドの三井不動産の物件。街づくりで定評のある三井不動産の大規模再開発の一角。
・日野学園と御殿山小学校と評判の良い小学校が近くに二つあり、選択可能。
・徒歩3分の駅にスーパーがあり毎日の買い物が便利。
・同じ街区に250mの並木道ができ並木道に面して多くの店舗ができる予定。
・目の前に桜並木ができ、隣りに公園ができる。
・周りに7つのガーデンが作られ街区の30％が緑地となる。
・東京都全体の土地の10%しかない山手線駅内側の物件。
・リニア起点の大規模開発の品川駅から一駅。利便性が享受できる。
・2020年代中頃には羽田空港へJRで直結になる計画。
・近くに図書館、品川区の役所機能、高齢者施設が入り便利。
・体育館の施設が使える。
・周辺に大使館やカナディアン・インターナショナル・スクールがあり、国際色豊か。
・目黒川に面していることで、南側にビルが隣接しておらず開放感があり、日照が永久に保証されている。
・目黒川は整備が進んでいない時代に増水により氾濫したことがある。しかし、近年地下に貯施設が複数作られ、氾濫のリスクはどんどん低くなっている。
・国土交通省が都心上空の新飛行ルートを提案しており、実現すれば近くを飛行する可能性がある。しかし、この飛行ルートは品川駅、目黒駅、六本木、恵比寿、新宿などなどを低空で飛行するので実現可能性は低い。都心上空を通らない飛行ルートを増やすと影響を受ける千葉に都心ルートも検討したことを示すためだけのポーズとも思われる。万が一都心上空ルートが実現しても、飛行時間は15-19時、騒音の小さい飛行機に限定される。