パークシティ大崎 ザ レジデンス Part2

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザレジデンスについてのPart２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[339: 匿名さん]

>>337
羽田で増発されるのは国際線では？

[340: 買い換え検討中]

ここは不動産屋が書き込んでいるのかな？

検討中の人で333みたいに細かくチェックして、さらにわざわざ書き込む人もいないだろうし、336のレスの速さも異常。
336や337も、根拠なく憶測だけで否定しまくり。
騒音以外に藻落下物なども気になるし、安い買い物ではないだけに、本当に購入を考えている人ならマイナス要素をそこまで楽観的に考えられるわけがない。
338だって仕様グレードが高いなんてまったく根拠無し。
モデルルームですら使い回しで、仕様も同じですという説明なのに。(むしろモデルルームで一番グレードの高い部屋はレジデンスに設定なし)
共用施設も皆無なので、タワーよりグレードが低いと考えるのが普通では？

[341: 匿名さん]

一期二次は17戸。
全戸は売り出さなかったのですね。
次が最終期になるのかな。

[342: 匿名さん]

>>339
割り当ての問題だから増える分がどこを飛ぶかという話とは全く別の話ですよ。

[343: 匿名さん]

>>340
過去の書き込みを見ると競合の不動屋さんや妬みを持っている地元の方が書き込んでいるのが大部分のようですよ。
333はこのマンションの購入者では？
336や337は私も調べまくったのでわかるのですが妥当なことを書いてると思います。

[344: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>340さん
仮に三井の不動産が書き込んでるとしたらもっと頻繁にポジのネタを自発的に書き込むのでは？
この物件はいくらでもポジのネタがあるのにそんな感じではないですよね。

[345: 匿名さん]

この物件にはポジのネタになるが、タワー棟にとっては逆にネガのネタ
になってしまう物も幾つかあるので、簡単には書けないのでは。

[346: 匿名さん]

>344
居住地のすぐ頭の上を飛行機が頻回に通過する可能性のある準工業地帯のタワーマンションに、いくらでもポジネタがあると本気で考えている、極ポジの果てしないお花畑思考。

[347: 匿名さん]

>>346
飛行機ネタを煽りたいならしっかりと国土交通省の資料、江戸川区の反対運動の歴史など、隅々まで読み込んでこんでくることですね。
仮に都心上空ルートが実現しても、そのルートを飛ぶのは南風の時のみでしかも15-19時限定です。頻回ではないです。そもそも都心上空ルート案は実現する可能性はないに等しいですけど。

[348: 匿名さん]

品川区長がお金がないから防音工事の費用は国が負担すべき的なことを言ってるようですが、御殿山小学校は防音工事してもらえるのでしょうか？

[349: 匿名さん]

御殿山なんて、防音工事の対象地区の遥か外だわよ…
騒音のシミュレートした結果が出てるけど、空港北側のごく一部のみ。

一日の騒音の総量で判断するので、この辺ははるかに基準値以下。

ちなみに、騒音対策費用は国が出すのでなく、税金という形で利用者から徴収したものです。
国が出すのではなく、飛行機のチケットに上乗せです。
以上、豆知識。

[350: 購入検討中さん]

虎ノ門ヒルズ行って見たんだけど、なんか、一回行けば、もういいやって感じ。オフィスビル以上のものにする気は無いんだろうね、多分。マッカーサー通は、シャンゼリゼを目指すということですし、期待したいです。

再開発って難しいというか、単に建物建てるだけでは、街は余り変わらないな、と実感しました。

大崎や品川も、街全体として色を出してく必要を感じます。つまらないオフィス街にならないために。

台場や有明はリゾート地を目指しているのかもしれないけど、現状はつまらない箱物ショッピングセンターばかり。もっと、利益度外視で『遊んで』欲しいです。

[351: 匿名さん]

>>349
1日の総量で計算するからこそ1日4時間だけの飛行に限定することにより基準値内に入るわけですよね。でも、その4時間の騒音はすごく大きいし電波障害も発生するし落下物の問題がある。
新宿、六本木、麻布、渋谷、広尾、目黒、五反田、大崎、白金台、高輪台、品川駅、大井町の上空を1000m未満で飛ぶわけですから、そこの住民は黙って無いですよね。
今までも都心ルートは住民の反対で飛行ルートは上手くいかなかった歴史があるわけですから、実今回の案も現しない、もしくは、してもすぐ撤退に追い込まれるんだろうな。

[352: 匿名さん]

>>351
浦安が猛反対して絶対無理と言われてたD滑走路も結局作ったじゃない。

[353: 匿名さん]

349です。

>>351
多分、昼間の時間帯、全部飛んでも基準値以下。
夜間は重み係数がかかるので、何とも言えませんが。

おそらく、会話できないくらいうるさいけど、
それは上空を通過する数秒間のみ。

一時間あたり、数十便としても、
騒音としてカウントされるのは、時間当たり数分間。

なので、夜も飛ばそうと思えば飛ばせそうですわね。
基準上は。

別に、ネガで書き込みしているわけではないので、念のため。

[354: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>352
浦安市の大反対により、浦安上空は飛ばないルートに変更になったんですよ。港区、品川区より高いルートなのにね。
http://www.nobuteru.or.jp/topics/h16_05.html
ちなみに浦安市も1日の総量の計算では基準値以下でした。
上空を飛ばないルートを設定出来ない新都心ルートは実現するわけないですね。

[355: 匿名さん]

>>351
千葉県の多くの自治体が熱心に飛行ルートについて国と戦ってるのは、それだけ選挙で票になるからですよね。
新宿、六本木、麻布、渋谷、広尾、目黒、五反田、大崎、白金台、高輪台、品川駅、大井町の上空を1000m未満で実際に飛ぶとなったら、住宅街が多いだけに大票田になるでしょうね。そうなると政治家も選挙に勝つために都心ルートに反対に回らないと命取りになるわけで、それを考えても、やはりこの案が実現することはなさそうですね。

[356: 購入検討中さん]

一次よりも今回の二次の方が100万円ほど値上がりしている間取りもあるんですね。

[357: 匿名さん]

まぁ、売れてますからね。

[358: 匿名さん]

大崎は品川の隣りで、直ぐに行けそうな距離にあると思いますが、
これから品川駅は大幅に変身しそうですね。
これからリニアの建設も進むでしょうからね。
また大崎も近いことでリニアの影響も受けるんじゃないでしょうか。
将来が見ものです。

[359: 匿名さん]

２次も完売して、来月に最終10戸を販売ですね。
6月に前説明会に行ったので、かなりのスピードです。

[360: 匿名さん]

東京都の品川、新駅、田町の開発ガイドラインが出ました。御殿山、島津山は品川駅西口（高輪側）として入っていますが、
残念ですが大崎は完全に外されています。皆さんで都に陳情しましょう。

[361: 匿名さん]

>>360
大崎は既に大規模再開発されてるのですから計画に入っていないのは当たり前です。大崎は一駅でこれから再開発される品川にアクセスできるのがいいところですよね。むしろ隣接した御殿山まで計画に入っているなんて素晴らしいです！

[362: 匿名さん]

これで開発が終わりですか。

[363: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>362
まだ4-1街区やソニー本社跡など再開発は続いていきますよ。

[364: 匿名さん]

ソニー本社は再開発が決まったのですか？

[365: 匿名さん]

取り壊しが始まりそうな様子ですよ。

[366: 匿名さん]

早いすね
すみふのタワマンになるんでしょうか
坪単価450万円くらいかな

[367: 匿名さん]

以前は、ソニー本社はまだ新しいから取り壊さないかも、なんて可能性もありましたが結局取り壊すことに決まったんですね。

[368: 匿名さん]

>>366
@400が現実的でしょ。駅から距離あるし。

[369: 匿名さん]

あの場所で400ですか。すみふなら450になる可能性もありますよね。 あのエリアはどちらかというと御殿山エリアだとは思いますが大崎ってそんなに良い場所ですかね？

[370: 匿名さん]

武蔵小杉が坪単価400の時勢なので、やはり大崎は450なんじゃないかな

[371: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

スーモ9/23号にこのマンションの広告が載ってないですね。三井はスーモに載せなくてもすぐ売れると考えてのことかもしれませんね。
人気ですぐ売れてしまうのはいいことですが、大崎の物件が載ってないのは寂しいですね。

[372: 匿名さん]

目黒駅前再開発は@500デスかねー。

[373: 匿名さん]

営業さんの話だと、最終期も完売の目処がたっていて、マンションギャラリーも来月末で閉鎖するみたい。

[374: 匿名さん]

はやいねー
次はいよいよ目黒駅前だね

[375: 匿名さん]

>>370坪400万といっても今回の武蔵小杉物件の売り出しは南向きの高層階中心です。
城南エリアには南向き信仰が根強いのです。

ここは投資家が多そうですね。

[376: 匿名さん]

目黒駅前タワーの中古が@470で動いているみたいなので、それ以上になるんでしょう！

[377: 匿名さん]

>>375
城南こそ北向きだと思いますがね

[379: 匿名さん]

超割高物件ですね。

手を出すと火傷しますよ。

[380: 匿名さん]

ソニー本社跡の前に西品川一丁目の再開発が先に着工すると思われますが
あっちも坪400ぐらいですかね。目黒駅前と販売期間がモロかぶりしそうですが。

[381: 契約済みさん]

>>379
全然割高では無いです。むしろこの立地にこの価格で買えるのはお買い得です。
この物件を売り出した後から円安が一気に進んでいるので、輸入建材の更なる高騰と海外から円安で割安になった日本の不動産への需要アップが確実です。この状況では今後発売される物件は更に高くなって行くのは明らかですからね。

[382: 匿名さん]

私としては、割高なのか割安なのか分かりませんが、大崎なら数年前よりは良いところになった様な気もします。
今では大崎駅は山手線だけの駅ではありませんので、他にも埼京線、りんかい線、湘南新宿ラインと随分と便利な地域になったと思います。

[383: 匿名さん]

東京までの距離や複数線利用できる点・地下鉄がないとこなんか赤羽に似てるかも。　駅近辺は騒音がこだましていてうるさいですよね。川渡ったとこの雰囲気は良いと思うけど、駅近の中古価格を見る限りこっからここの値が上がることは難しいとおもうけど。　おり込み済みといったところでしょう。

[384: 匿名さん]

>>383
赤羽に似てるは流石に無いでしょ。
赤羽を含めた北区の底力を知らなすぎ。

でもまあ、リセールで上乗せを期待するのは難しいという御意見には同意。駅前の特にグラスカ周囲の電車音はヒドいね。

[386: 購入経験者さん]

再購入者でここの物件のことではないが、ここも候補にしていたけど、都心の物件が引っ張って８０年代のバブル時のような様相を呈しているので購入するのはあきらめようと思う。あの時と今回は資材高円安オリンピックと言われて理由は違うが
あの時購入した際、いずれ来る転売は何とか高値悪くて６掛で売却できると思っていたが、どうにもならず
最後は、都心でもなかったので当時かなりのたたき売りになってしまった。
来年も再来年もその次の年もオリンピックまでマンション売買価格が確実に高くなるから今買えと言われたがここで無理することなんかないと購入をあきらめきれないが探しをやめます。経験値から時期が悪い。株の売却と似ています。
日本人の普通の人が手の届かない所へ来ているので危険水域に入っている気が個人的にはします。

[387: 匿名さん]

＞＞３８６さん

危険水域ですよね。特に影響が大きいのは金利水準ですが、これが上がったら与信縮小で買えない方が↑でしょう。　私は競売物件も投資で少しいじっていますが、最近１K物件等に経済的合理性からかけ離れた水準で落札される案件が目立ちます。

ここは投資で入っている方がかなり多いとお見受けいたしますが、家賃収入が思いのほか低いので、どうなんだろうなと思います。もっとも新築は利回りだと買えませんけどね。　そう言いながら芝浦の新築を買っちゃいました。やっぱり煩悩でしょう・・・反省

[388: 匿名さん]

品川区は港区と比べると賃料が大きく見劣りする。借りて住むなら良いけど買うには不向き。