パークシティ大崎 ザ レジデンス Part2

[物件比較中さん]

パークシティ大崎ザレジデンスについてのPart２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441131/

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[277: 匿名さん]

テナントなんか、期待薄だよ。商売やるにはね、、

[278: 匿名さん]

再開発って需要なくても、行政との握りで設けなきゃならないですよね。オフィス等もそう。
ここの商業の末日が思いやられます。
三井の担当者も容積緩和の関係で仕方なくと言ってました。
オフィスも大崎という立地で駅直結でもないのに、厳しいですね。
普通に住宅にすれば団地になるのに。

[279: 匿名さん]

今回の北品川5丁目第一地区再開発では約1000世帯が入る上に、集客効果のある大型スーパー、区役所機能、図書館、オフィスが同じ街区に入るので250mに並木道への店舗は良いお店が入ることが期待できます。多くの応募の中から三井がバランス良く選んでくれるでしょう。今でも大崎は充分住みやすいですが今回は今までの大崎の再開発で最大のものなので、良い意味で大崎が変わりますね。

[280: 匿名さん]

8/19にJR東日本が羽田空港アクセス線の構想を発表しました。先日株主総会でも発表されていましたがいよいよ決まりましたね。羽田空港と大崎が直通になって便利になります。この路線が開通すると新宿ー羽田空港が23分になるので、新宿ー大崎が12分であることを考慮すると大崎ー羽田空港は11分になります。資産価値としても確実にプラスですね。
http://matome.naver.jp/m/odai/2140847433232993701

[281: 匿名さん]

賃料が安くないと採算は取れないと思います。ただでさえ人手不足ですからねぇ・・・

[282: 匿名さん]

羽田といえば、羽田への都心上空飛行ルートのニュースを昨日もやっていましたね。
もし決まると、大崎駅の上を飛行機が通過する事になるので気掛かりです。

[283: 匿名さん]

国土交通省と羽田空港周辺の自治体の話し合いが26日に初めて開催されましたね。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140826/k10014105821000.html
自治体からは騒音や振動に対する懸念が相次いで出たとのことです。
特に問題になるのは南風のときの飛行ルートのうち一つです。
下記は国土交通省の資料ですが南風時のルートとして7ページ目に南風案1、8ページ目に南風案2が記載されています。
http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf
南風案2は品川区や港区の上空を超低高度で飛行する案なので自治体が懸念を表明した以上、南風案2になることはまずありえません。南風案1でも離陸時に大崎付近を通る可能性はありますが、高度が9000フィート(2.7km)と高いので全く問題ありません。
つまり、大崎が飛行機の騒音に悩まされることになることはありえません。

[284: 購入検討中さん]

>>279
最初の一年はねー。
大型テナントは契約期間を10年、20年で縛れるとしても小型テナントは普通借で2年とか短期間でしょう。
売上見込めないと見るやバタバタと退散するよ。
ゲートシティ見ればわかるでしょ。

[285: 匿名さん]

>>284

そうだよね1000世帯って多いように見えるけどスーパーなんかだと圧倒的に足りない。やはり昼間のオフィスワーカー中心の需要になるよね。

住民とオフィスワーカー以外で乗り換え駅でもない大崎にわざわざ来る人はいないからね。

しかもすでにライフもあるしどうなんだろうね。

[286: 匿名さん]

高級和食料理店が欲しいなぁ~。

[287: 匿名さん]

どんなスーパーが来るのかな？ワクワク。

でもすごいの来ても一年くらいでしょぼくなるんだろうな、、、

[288: 匿名さん]

>>284
一概にそうとも言えないでしょ。
良質な店舗ならば近隣以外からも集客できるでしょ。例えば、新鮮な野菜であったり西寄りの食材なんかを豊富に取り扱うような。御殿山エリアの住人なんかスーパーに苦労してるんじゃない？近くの大きなと言えば、品川駅京急地下位しかないし。
マルエツとかライフとかそこら辺りにあるようなコンセプトのスーパーだと厳しいですけどね。

[289: 匿名さん]

>>288

いや、それにしても大崎じゃ客層薄すぎる。

[290: 匿名さん]

>>288

そういうコンせプトだったゲートシティのもとまちユニオンは撤退

[291: 匿名さん]

ゲートシティはマクドナルドすら飲食スペースなくなったからね。もともとマックとリラックとメガネやのスペース全部スーパーだったのにさ。

低層商業棟は成城石井あたりがどうかな？
品川撤退したからね。

[292: 匿名さん]

ユニオンは少し時代が早すぎましたね。

[293: 匿名さん]

>>288
商業施設運営側の立場になって考えて見てください。住民の考えとはベクトル違うよ。
大崎はオフィスワーカーと地元民がほぼ全て。商圏が狭い。
最初は三井頑張るけど、そこから先はゲートシティの二の舞いかな。

[294: 匿名さん]

ゲートシティはここと違って、ひとの流れの線から外れてるからね。

[295: 匿名さん]

>>294

粘るねえ

[296: 匿名さん]

>>295
まぁじっくり見てやりましょうよ。
まぁ結果は見えてますから。
近隣の皆さんはテナント様に早々に撤退されないようにお金使って下さい。
なんのための施設かわからなくなりそうですね笑

[297: 物件比較中さん]

たしかに商圏としては厳しい。しかし、ニューシティに本屋、マツキヨ、ライフ、百均が入ってからはずいぶん賑わうようになったね。図書館や役所機能がどこまで人を連れてきてくれるかにかかってるかな

[298: 匿名さん]

今でも大崎は充分便利で住みやすいけど、これまでよりもマンションとオフィスでこれまでよりも人が大幅に増えるから大崎は更に発展するのは確実。人が増えれば店も経営しやすいだろうし。

[299: 匿名]

新しくできる商業棟(スーパー)は御殿山の住宅街から近いことも大きいです。日々の買い物するなら家から近い方がいいですからね。
それに商業棟、250m並木道の店舗、役所機能、図書館が集まっていて人が集まりやすいのも集客としてもいいですね。

[300: 匿名さん]

>>283

283さん等がありえないと言い続けている大崎真上飛行ルート（南風案２）が、現状有力みたいですね。。

http://seitasora.seesaa.net/article/404471217.html
--- (抜粋) ---
この日の協議会で、国交省は初めて１案に絞り込んで詳細なルート案を提示。飛行時間を午後３時から午後７時に限定して早朝や深夜を避ける配慮は示したが、従来の方針は大幅に見直した。

　ルート案によると、離陸時は大きく旋回しながら飛び立つものの、着陸時は港区や品川区の一部地域では東京スカイツリーの高さ（６３４メートル）よりも低い高さを飛ぶようになる。
---

契約者さんや大崎・目黒住人さんとってはえらい話です。
私も人事じゃないのでヤバイです。売り逃げが必要かな

[301: 匿名さん]

自治体からは騒音や振動に対する懸念が相次いで出ており、住民からの反対の声はより大きくなるでしょうから、この低空飛行ルートが実現することはあり得ないですねでしょう。
一旦取り下げた南風案1を復活させて自治体の同意を得るのが落とし所ですね。

[302: 匿名さん]

>>299
だからそれ入れても商圏狭すぎ‥
わからないかなー笑

[303: 匿名さん]

>>300
強い反対論は出なかったと書かれていますね。
内容から見ると南風案２のようです。
300さん情報ありがとうございます。私も腹を決めて対応を考えます。

[304: 匿名さん]

Nスタの通りだと川崎市の殿町上空が驚異の200m

グランスカイも名指しで数値が出てますが近いですね。
http://datazoo.jp/w/東京国際空港/19910151

[305: 匿名さん]

国土交通省案では、品川駅、白金の上空も500m程の低空飛行で、恵比寿、広尾、渋谷、新宿でも1000m未満を飛びます。白金、恵比寿、広尾は財界人、政治家、発言力がある著名人も多く住んでるのでこの飛行ルートが実現することはないでしょうね。

[306: 匿名さん]

ここまで堂々と発表されちゃうと今更一部の有力者の個人的な意向で他に振ることはできないでしょうね。どこに振っても反対する人が出てくるのですから。
正当な回避理由が他にあればとっくに候補案から外れてるでしょうし。

[307: 匿名さん]

>>306
国土交通省と自治体は8/26に始まったばかりです。有力者には周りを巻き込む力がありますから、今回の発表を知った周辺住民は反対する有力者に協力するでしょう。
全然遅くないです。

[308: 匿名さん]

↑「国土交通省と自治体の話し合いは8/26に始まったばかり」ですね。

[309: 匿名さん]

本当に飛ぶのかなぁ。騒音は昔の飛行機より軽減されるらしいけど、
グランスカイはＪＲの方がうるさかったりして。
本数も半端ないし。

[310: 匿名さん]

決まったら、相当なダメージですよね。資産価値には。最上階なんて、日中部屋にいられるのかな？

報道見てると、既定路線感が漂っていますが。品川区長戦での争点にはならないの？

[311: 匿名さん]

飛行機飛んで買いたいマンション下がるといいね！

[312: 匿名さん]

いや、この問題ここだけの問題ではなくて、都心全体の話でしょ？わずかな利便向上の為に、本当に都心ど真ん中を通すの？六本木ヒルズの資産下落幅なんて、ここの比じゃないでしょ。
これを通すと港区品川区で実行したんたまから、その後、別の区でも痛みを分かちおうとかで波及する可能性あるよ。それ位でかい話。対岸の火事とかで他人事とか言ってられないぞ。
提案してる奴等を羽田近辺に住まわせろよ。自費で。

[313: 匿名さん]

南風案２は都心上空だけにインパクトがあるルートですから、掴みはＯＫ。
で、落とし所は別ルートになるんじゃないかと私も予想します。願望込みで。
グランスカイ周辺は、あのＪＲ騒音であの資産価値なので、
夕暮れの４０本飛行騒音がどの程度なのかは、気になりますね。

[314: 匿名さん]

ここで450メートル上空で、新宿で900メートル上空でしょ。六本木ヒルズだと、その真ん中くらい？

音は単純な比例ではないのだろうけど、それでも、ここの二分の一くらいの音は、六本木ヒルズでもするのかな？

ここは、元々住環境重視ではないだろうけど、六本木ヒルズは住環境重視派多いだろうし、痛いな。俺でも六本木ヒルズ買えるかな？坪600位にならないかな？

[315: 匿名さん]

日中飛ぶようですが、御殿山小学校は、防音工事してもらえるのでしょうか？

[316: 匿名さん]

>>314
厚木基地周辺で暮らしたことがあるけど地上レベルならそんなには気にならないはず。

ただ、JRの羽田空港からの大崎直通、川崎市殿町地区への橋と道路の新設、と国交省裁量の美味しいエサが飛行ルート発表と同時に撒かれてます。多分、飛ぶんじゃないですか？

[317: 匿名さん]

品川駅、白金、目黒、麻布、六本木、広尾、渋谷、新宿の上空を1000m未満の高度で飛行するルートが実現するわけがないです。やはり落とし所は南風案1の復活ですね。

[318: 匿名さん]

飛行ルートの件は確実に品川区長選挙の争点になりますね。

[319: 匿名さん]

>>316
たまたま発表が重なっただけでしょ。
JR東日本株を国がいくら持ってますか？過半持ってないでしょ。
そもそもこの新路線に国の補助金出るんでしたっけ？

[320: 匿名さん]

>>314
六本木ヒルズは平面距離で1000メートル以上離れてるからここよりは軽減される。

[321: 匿名さん]

・・みんなを巻き込んで回避したい気持ちは解るけど、
ここの騒音被害による資産価値低下と渋谷新宿六本木あたりのそれって、比較にならないでしょ。
このまま順当に南風案2で決まったら、ここもタワーも、大崎の街自体すら危機的状況に陥るよね。

[322: 匿名さん]

>>320
ヒルズの最頂部が238で、その上350だから単純合算で約590.
これはなかなかに低いよ

[323: 匿名さん]

>>321
逆だろ？
渋谷、六本木の資産価値の下落はここの比じゃないだろ？新宿付近で1500フィートって言ったら、テレビが爆音で聞こえないレベル。
渋谷、新宿、六本木は離れているから大丈夫とかとても言えないって。
間違いなく資産価値は下がるよ。
資産価値暴落したら、また不景気くるね。

[324: 匿名さん]

>>323
そうですね。
新宿は3000フィートですが、六本木、麻布、広尾、恵比寿なんかは元が高いだけに下落の幅も大きそうですね。

[326: 匿名さん]

まずは都心上空を飛行するメリット・デメリットを明確にしてから、
別ルートの検討に入らないと、増便自体には問題なく新滑走路が出来るまで
とはいえ、まとまる話もまとまらないでしょうから。

南風案２はあり得ないと思うだけに、別ルート付近住民の方々への配慮でも