プラウドシティ西神中央ってどうですか？

[物件比較中さん]

プラウドシティ西神中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅までデッキで直結なのは良さそうですね。

所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目3（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神中央」駅 徒歩2分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.90平米～96.92平米
売主：野村不動産　大阪支店

物件URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/seishinchuo/index.html
施工会社：株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社：未定

[801: 匿名さん]

　駐車場ですが、私が知る限りでは、１期に購入した人に優先権があるようなことはないと思います。
抽選で当たった（しかも自分で引くこともできず、野村の方が引いたの番号というのが、何だかなと・・）番号順に順番に
（これもまた野村の方が）当てはめていくとか・・（なので、残り福があるかも・・）
自宅の場所から遠いい所が当たった人は、管理組合ができてから、住人同士お互いに合意ができれば、替わる様なかたちになるだろうーだとか・・・・
取りあえず番号順に、なるたけ自宅に近い所に割り当ててはくれないものかと思うのですが・・・
野村さん、怠慢ですよね・・・
ご年配の方も多いいので、駐車場、全部は埋まらないのでは・・と、野村の男の方はおっしゃっていました。

[802: 匿名さん]

ここの修繕計画を知ってますか？
24年後に100万円、25年後に100万円一括でいるのですよ。
ジオは月々の修繕費と別に金だせということは計画にありませんでした。

20年住んで住み替える事ができなかったら、地獄ですね。
相続した子供も大迷惑。
それを知ってるなら、ここは中古で買う人もいない。
おー怖い。

[803: 匿名さん]

＞＞８０２さん。それって、修繕費用を月々積み立てしていかないと、いうことですか？
大規模修繕の前に逃げた人勝ちってことですか？

[804: 匿名さん]

修繕費は100円/平米スタートで、格段に安くは無いですね。
理事会による、当初案の無駄な経費節約、過大な見積もりの見直しで対処出来ないものでしょうか？

[805: 匿名さん]

てことは１０年で売る覚悟が必要ですね、
２０年に近づくほど売る人も多くなり売価も叩かれそう。

[806: 匿名さん]

このマンション、修繕積立金は、月々全く考えられていないということでしょうか？
今住んでいるマンションは、月々管理費と一緒に引き落とされています。それでも次の大規模修繕の時は足りないのではないかと言われているのですが・・
このマンションは管理人さんが、１７時には帰られると聞いています。その分常駐のマンションよりは、人件費が抑えられ、管理費が安くなっていたりしないのでしょうか？
なので修繕費を積み立てていくことを、考えた方が良いのではないかと・・・
プラウドタワーの方でも野村のやり方は汚いようなことが書かれていたのですが、野村って、売ってしまえば、後はどうでも・・って感じなのでしょうか・・

[807: 匿名]

その足りないのではないかと言われている部分の修繕積立金が、計画に盛り込まれているんだと思いますが。
そこらへんはちゃんと野村からは説明されましたよ。
ちなみに>>802さん、計画にないからって徴収されないというわけじゃありませんよ。
払う予定から減る分には揉めませんが、無いものから増える分は揉めますよ。

[808: 匿名さん]

ジオの月々の修繕費はその分小刻みに上昇するか、増加額が高くて築後30年で見たら、プラウドの大規模修繕を見込んでどっちもどっちだった気がします。
大規模修繕については、元々説明されている事なので払うつもりで資金計画した上で購入するのが基本かと思います。

[809: 匿名]

近隣の築約10年のマンションに住んでます。
入居後の修繕計画等は、売り主の手をはなれ、
居住者からなる管理組合で話し合われてます。
このままでは、足りなくなるということで
毎月の修繕積立金がすでに倍近くになってます。
購入の際、売り主からはそんな説明なかったし、
もう泣きたいです。
だから、野村さんのやり方も誠実と言えなくもないと思いますが…

[810: 匿名さん]

ここは毎月1万〜2万の修繕費は徴収しますよ。
それとは別に12年後に50万、18年後に50万、23年後に100万、24年後に100万とか、確かそんな修繕計画でしたよね？

ジオは、毎月1万〜3万の修繕費を取って、一気に100万は考えてないとのことです。
トータルは変わらないのかもですがね。

プラウドは立体駐車場が莫大な数なので、修繕費もかかると思います。
どちらもディスポーザーあるので、高めではありますね。

20年までに売るのは必須で、皆さん納得して買われてるのかな？

[811: 匿名さん]

>>809
倍近く⁈
たった2倍なのですか。
今は4倍設定／最大 が多いです。

修繕費は、最初から2万だと割りが合うとよく言うので、安すぎではないですか。
最初が5千円、5年後に1万円、最終的に20年後には2万〜2万5千円で止まるという設定です。

[812: 匿名さん]

＞＞８１１さん、もうちょっと詳しく教えて下さい。
分かる様で、分からない～

[813: 匿名さん]

私、詳しい方じゃないので訂正されると思いますが…

まず、新築の時に修繕費って月4000円〜7000円とかそんなもんですよね。
例えば4000円だったと仮定しましょう。
5年後に8000円（最初の2倍）
10年後に12000円（3倍）
15年後に16000円（4倍）
20年後に20000円（5倍）
これ以上は上げません。

と言ったような、修繕計画というものが優しい会社、又は儲けたい？からか、普通は設定してくれています。
大手ほどあります。
小さなデベロッパーや昔の施工だとないことも。

住民の中にしっかりした人がいれば、見直したり安く賢く修繕計画を変更、値下げできますが、何も知らない人が揃ったマンションだと困ったことになります。
修繕費が4000円だったのに8000円になった！
払えない！
値上げするな！
と言われても、どこのマンションも、機械式駐車場なしの物件で毎月の修繕費は約2万が相場だとマンション建築、管理の方が言われています。
ネットや本でお調べ下さい。
それなのに、必要のないキッズルームや豪華な設備（立体駐車場、ディスポーザーなど）で、更に月3万近くが最初から必要に値するのに、マンションを販売するデベロッパーは、売りたいがために、住民のことを考えずに騙すような売れ方をするのです。
修繕費、月4000円ですよ！
って。
本当は2万が必要なのに。
あとは、買った人たちで話し合ってね。
知らないよ〜
という感じです。

安くうまくやっても、月1万5千円くらいはかかると思いますよ。
大規模修繕なんかもありますしね。
おわかりいただけましたかね。汗

[814: 匿名さん]

ありがとうございます！
すごく分かりました！お時間さいていただいて、申し訳ありませんでしたm(_ _)m
今住んでいるマンションは、何だか住んで数年経ったあたりからごちゃごちゃもめだして・・でも、住人の中に数人建築士
さんがいらっしゃったので、いろいろ調べて無駄な部分を削って下さって、今の金額に落ち着いているのですが、
いつまでもこの金額では、いけないかも知れないなぁ・・と感じています。
確かにディスポーザーは便利だろうけど、なくても・・とは思います。
ゆくゆくはそうなるだろうと、分かって暮していくのと、そうでないのとでは大きく違いますよね。
＜＜８０２さんのおっしゃってることがかなりいい加減なんですね・・
どこのマンションでも、考えなければいけないことだし、一人一人が賢くならなければいけませんね・・・
ジオさんも、あのディスポーザー以上に訳が分からないエネファームが付いていますものねぇ・・・
本当にありがとうございました。

[815: 匿名さん]

そうですね、それを理解して買った人、何も知らない人がいますね。
ジオのエネファームは、私は怖いと思いますよ。
10年後にどうなるんでしょうね。

私の住んでるマンションなんて、オール電化ブームの頃にできたのでガスはありません。
今ではガスが見直されてるのに。
しかもレンタルなんで、修繕費と管理費以外にIHと温水器のリース料が月6千円もかかってます！
泣きそう。

[816: 匿名さん]

オール電化ブームありましたね・・
あの頃は、東日本大震災の様なことなんか想像もしてなくて、オール電化のおうち、とても羨ましかったです・・
阪神大震災で、寝室に大きな家具を置かないことを学び、高層階でエレベーターが止まったら生活に恐ろしく支障がでることを学び・・災害が起こった時に、マンションを販売した会社によって対応に結構差があることを知り・・
こういういろんなことを、これからマンションの購入を考えている人に、伝えてあげたいですよね・・

[817: 匿名さん]

あと何戸残ってるのですか？
もし売れ残ったら値下げとかするのかな。

[818: ご近所さん]

>>817
直接事務所にふらっと足を運ばれてみてはいかがてすか？
そのほうが手っ取り早いですよ。

[819: 購入検討中さん]

中古マンションも同時に見てますが、ラフォルテの最上階34階95㎡が5880万でした。築21年でもそんなに価値があるのか疑問ですが、買う人いるのですかね。
西神南駅徒歩3分で、100㎡築20年だと2500万とかなのに。
それでも高いと思います。
新築で2500〜3500万でありますから。
中古の価格設定って勘違いされた価格が多いように感じました。
日本人はビンテージを好まないですよね。

[820: 匿名]

ラフォルテ…あのマンションは、
まだバブルの名残を引きずってる頃、売り出されましたからねぇ。
タワー棟の最上階なら
確か、売り出し価格が一億近くしたような…
みなさん、売るに売れなくて
泣いてますよ。

[821: 購入検討中さん]

バブルの頃、1億〜で買った人は今でも凄い価値があると自信があるのでしょうね。
マンションって1に立地、2に立地。
と言いますが、築年数って大事ですね。

[822: 匿名さん]

ラフォルテってタワーですが、内廊下じゃない仕様じゃなかったですか？
もしそうなら築年数よりも、タワーで内廊下じゃないって言うのがネックになってそうな気がします。

[823: 匿名さん]

ラフォルテって、駅近だし、敷地も広いし、
地下の自走式駐車場だし、魅力的な物件なんですが。

どうして大規模修繕しないんでしょう？
今、近くで見ると、錆びだらけで、薄汚れてて、
かつての豪華マンションの面影が全くなくなってますね。
もったいない。

[824: 購入検討中さん]

ラフォルテ修繕費が月4800円って書いてました。
足らないでしょう。

プラウドシティはどうなりましたかね。
駅直結は素晴らしいけど、2階がエントランスってのも高齢化なのに微妙なんですよね。
機械式駐車場も年寄りには危険。

正直、ジオに軍配があがります。
ジオだってエネファームが気に入らないけど、トータルではジオがマシかもな…

[825: 匿名さん]

ラフォルテ４８００円なんですか？
住民の中に、建築関係に詳しい方がいらっしゃらなかったのですかねぇ・・・
怖すぎる・・お金が有り余ってる人はいいけれど、きっと一括でとんでもない金額提示されるんですよね・・・
払えないし、売るに売れない・・・よく、家賃払うぐらいでマンション買えるから、マンション買った方が・・って言ってる
人いるけれど、そこまで甘いものではないってことですよね・・・
何かすごく考えさせられます・・・

[826: 匿名さん]

ラフォルテは平米あたり５０円ですか。新築時から一度も値上げしていないのかな？
数年後の大規模修繕は、前回の大規模から月に１万５０００円不足（２万円－５千円）なら１８万×１２年で２１６万円請求される。
これはきついかも。

[827: 匿名さん]

すごすぎる・・・・
うちのマンションに住まれていらっしゃる建築関係の方に（当時も感謝したけれど・・）ものすごく感謝、感謝・・
プラウドシティー、建築関係の方いらっしゃいますかねぇ・・
いらっしゃらなかったら、管理費で外部の建築関係の方に相談するってことになるのでしょうか・・
お金がかかることだから、もめますかねぇ・・・

[828: 匿名さん]

ここの年齢層どんな感じなんでしょう・・？
お年寄りが多ければ、２０年後はもうこの世にいないから、いいやって感じで、大規模修繕の費用なんて真剣に考えて
くれますかねぇ・・・
今私が住んでいるマンションは入居時はそこそこ若い（子供が幼稚園～小学生）が多かったので、みんなわりと真剣に大規模修繕に向けて取り組みましたが・・

[829: 購入検討中さん]

よくモデルルームの前を通りますが、出てくるお客さんを見ると40歳前後の金持ちそうなカップルやお年寄りも見た事があります。
先のことなんてあまり考えなくてもよさそうな金持ちそうな人が多いですよ。
見た目ですが。

[830: 匿名さん]

ターゲットの年齢層は広いのではないかな、と思いますが
４０前後はボリュームゾーンかもしれないですね

ある程度余裕がある層

４０前後ならまだ２０年後はふつうに修繕して住むことを考えているのではないでしょうか
賃貸に出すようになる場合も出てくるでしょうけれども

[831: 主婦さん]

ラフォルテは来年大規模修繕に入ります
積立金は14億あるから徴収しないと不動産屋に聞きましたけど…

[832: 匿名さん]

ラフォルテ、来年大規模修繕ですか？
豪華に生まれ変わることを期待してます。
このところ、西神中央地区の地盤沈下が言われてるので
あの一帯、ぱぁ～っと生まれ変わって
西神中央健在なり。ってとこを他地区のみなさんに
知らしめてやりましょう！！

[833: 匿名さん]

不動産屋さんって、そこまで把握できてるもんなんですか？
月々どれくらいの積み立て額で、何年積み立てて・・とかでなく、いきなり１４億あるといわれても、ちょっと不安ですよね
・・

[834: 主婦さん]

ラフォルテの14億は管理費とか含めて今の余剰金みたいですよ。
預金や債券や積立保険含めて。
うちのマンションも住宅宅地債券や預金でけっこう余剰金あるみたいですから。ラフォルテほどではないですが・・

[835: 匿名さん]

駅近でセンターブリッジ直結は便利ですが、そのセンターブリッジから
リビングやバルコニーが丸見えになってしまう部屋がありそうです。
そのようなリスクのある部屋は価格にも反映され、割安になっていたり
するんでしょうか？

[836: 匿名さん]

センターブリッジからも丸見えですか。
私が心配してるのは、駅の真ん中あたり、プレンティの階段登ったあたりからも見えるんです。
低層階は価格安かったので、そういった考慮はされてないはずです。
しかも安いといっても3500万からですからね。
1階に住居があるのも最近では少なかったので、それさえも驚きました。
1階は、エントランスと駐車場、駐輪場になってたり、テナントが入ってるパターンも多いので。
個人的には、マンションなのに1、2階は意味がわかりません。
なら、戸建を買います…

[837: 匿名さん]

一階を駐車場などの空洞構造にすると耐震性などの強度が落ちるのでしょうかね？
機械式駐車場ばかりにするよりは、一階駐車場というのはいいと思うのですけどね、特にここは、二階が一階みたいなわけですから。
丸見えの部屋の図面では、バルコニーのところに小さくグレーと書いてあります。一方青い見えない所は、乳白と記載してあります。
こんな所まで、おそらく契約者さんは気が付いていないと思います。三階くらいのL部屋にした方は今愕然とされていると推測します

[838: 匿名さん]

普通の一階より50cm高いんですよ♪
と説明を受けましたが、一階は一階だしし、2階エントランスなら、一階は地下扱いではありませんか。
木が3階くらいまで生茂ってるので、目隠しにはなるんじゃないですか？
多少虫は出ますが。

[839: 匿名さん]

来週、オリエンタルホテルでパーティ？ですね。
どきどきします。
そういうの苦手なんで。
絶対行かないとダメなんでしょうか？

[840: 匿名さん]

私も嫌いです。そういうの・・
野村の方は、これをすることで入居してからのトラブルが減るとは、言ってらっしゃったけど・・・
嫌いな人にとっては負担ですよね・・
おまけに駐輪場の抽選会があるから、行きたくない気持ちと、自分でくじを引かないと後悔が残るという気持ちの板挟みで
辛いです・・・
駐車場最悪だったんで・・・

[841: 匿名さん]

パーティは自慢げに話してましたね。
野村独自のって押してました。
いや、マンションって近所付き合いしたくない人が多いんじゃないのかな？

収入も家族構成もみんな違うのに、格差を感じたりしそうで参加したくありません。

[842: 匿名さん]

駐車場、もう決まってるんですか？

[843: 匿名さん]

私は１期で購入したのですが、駐車場郵送で送ってきました。
明石のプラウドタワーのスレでも、最初から足を運んだ人と、ぎりぎりでローンが通るかどうかも分からない人との扱いが全く同じで、ショックを受けておられた方たくさんおられたみたいですけど、ここも同じです。
あまりのとんでもない場所に愕然でした・・
公平っちゃ公平ですが・・最初に足を運ぶ人は、ここに住みたいって気持ちが大きい訳ですから、もう少しマシな場所にしてくれてもと、思いました・・
野村って、結局売れればいいんですよね・・・ネクストパスだって、大阪ガスの保守契約で十分こと足りると思います。
裏返せば、今からでも駐車場いい場所余ってるかもしれないですよ。どこが余ってるか野村さんに聞いてみられたらどうでしょうか・・

[844: 契約済み]

バルコニーの話に戻しまして申し訳ございません。。
今日ふとマンションの前を通りましたら私が購入したサウスマーク側の中層階部屋が透明ガラスでした。。
すべて乳白色だと思い込んでてました。
お聞きしたいのですが、センターブリッジ側以外で透明ガラスってのはどうなのでしょうか？それでもデメリットの方が多いですか？景色が見えるといっても向かいがみなとのビルなので人の目を気にしないと駄目なんですよね？
これがいいのか悪いのかが分からなくて不安です。

[845: 匿名さん]

>>844
貴方の部屋はＢかIですね
おそらくすべての角部屋から二番目の部屋のバルコニーをグレーつまり透明にしたのは、マンション全体のデザインのためと思います
全部が乳白なら、誰かが言っていたように、病院になってしまうからでしょう。
できるものなら、みなと銀行の建物から、どう見えているのか、確かめてみたいものですが、あのガラス部分の中からはおそらく丸見えだと思います。
バルコニーにすりガラス的にできるガラス用のシートを貼るのは、許可がいるのでしょうか？ あるいは雨で剥がれてしまうかな？

[846: 匿名さん]

住人のプライバシーより、デザイン重視なんですかね・・・
団地みたいでも、病院みたいでも、住んでる住人が良ければいいのではないかと思いますよね・・

[847: 契約済み]

>>845
レス頂きありがとうございます。
こういうのって大事な事だと思うので、契約前までに営業の方は伝えようとは思わないんでしょうかね。みなと銀行も夜遅くまでやってる感じではないのでそのへんはまだマシですが安心して裸でいられないのがきついなあ。。

[848: 匿名さん]

>>845
すりガラスシートは共有ガラスに貼る訳だし外観への影響も大きいので認められないかもね。
でもどうしてもプライバシー確保なら、すだれを手すりに沿わせば良いと思う。
すだれの方が外観上の影響は大きいが、まさかすだれ禁止とまでは自治会でも言えないだろう。

[849: 匿名さん]

東向はうす茶色の透明ガラスと思ってた部屋にちょっと前に茶色の透けないガラスが入ったよ
多分そのうち正規の透けないガラスが入ると思う

[850: 契約済み]

>>849
そうなんですか？
どれくらい透けそうか気になって実はさっきもマンションまで行って東向かいのガラス含めて色んな角度から確認しましたが暗くてよくわかりませんでした。
それが本当ならすごく安心します。情報どうもありがとうございます。