プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[62: 匿名さん]

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

[63: 匿名さん]

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

[64: まーさん]

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

[65: 匿名さん]

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

[66: 不動産業者さん]

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。

[67: 物件比較中さん]

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

[69: 匿名さん]

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

[70: 匿名さん]

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

[71: 匿名さん]

70年後の話か。
今の働いてる世代は殆ど死んでるので、
売るほうも所有権と同じくらいで売れれば御の字、売り逃げ。
買うほうも70年後の事はその時で考えてくれ、それまでは
ここに住んでて良いからって感じじゃね？

[72: 匿名さん]

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。

[73: まーさん]

とうとう否定的な見解一色になってきてしまいましたね。
これでは論理学的に発展性がないので、どなたかポジ側の有力な見解を展開してくださる方はいないのでしょうか？

たとえば過去の定借の実例として、中古になつても価値的に問題がないのだという参考例を示していただくなど、デべの方もこの板に参加されているようですからぜひともお示しいただきたいと思います。

私も過去に同僚が購入して大損したと聞いている海浜幕張の辺りの例を検索してみましたが、定借で売りに出ている物件は一軒もなさそうなので（普通借地は多数出てますが）中古の相場形成がどうなっているのかよくわかりません。

それとも、価値を認めて買う人がいないため売却ができず、したがって相場形成ができないということなのでしょうか？

板に参加されている玄人さんのご意見、見解をぜひお聞かせください。素人の切なる要望です。

[74: 匿名さん]

未来のことを考えると、物件のことは本当に難しいと思います。
単純ではない比較の条件が多くあるので特に検討が必要かと。
未来の条件を考慮すると難しいですよね。

[75: まーさん]

>>74

一戸建てに比べればマンションの物件比較はとっても簡単です。
一種の金融商品みたいなものですから。（ただしこの物件のように比較データ不足の場合は確かに難しいです。ですから手を出すべきではないと思うのです）

また比較可能な物件でも、自用目的で個人的な主観が多く入るようになると難しくなってくるかもしれません。
自用物件の場合、自分(+ご家族）の価値判断の軸(自分たちにとっての優先順位が何なのか）を早く固めて、これがぶれないくらい強固になったらその時点で決断するのが後悔せずに済むと思います。

なにせ今はミニバブルです。含みが期待できるような好条件物件はまずありません。雰囲気に流されるようなことがあってはなりませんし、今後の経済情勢次第では、いざというときの二重三重のリスクヘッジも必要です。バブルの雰囲気にのまれるようなことがあっては不幸の始まりです。沈着冷静な頭でのジャッジが不可欠です。

[76: 匿名さん]

今は土地が上がっているというよりは、震災、オリンピック需要で建築費が上昇しているという感じ。東京の人口もいずれ減少に転ずることを考えると、割高な物件を慌てて購入することはないでしょう。リスクが定まらない定借物件は尚更慎重に考えた方が良い。

[77: 匿名さん]

自分自身が死ぬまで住めば良いと考えてる人なら何も問題ない。
そもそもに70年後、日本、東京に価値がある保証などどこにもないし。
この物件で儲けようなど考えてる人がいるなら絶対に無理。
その儲け分は、購入者じゃなくデベが既に分譲価格で徴収してる。
美味しい話は転がってないと思う。

[78: 匿名さん]

購入済み及び検討中の人は、すでにこの板から離れていってるので、否定的な意見ばかりになってきました。　これだけ好き嫌いがはっきりしている物件も珍しい。いいも悪いも、注目されているのは、興味ありです。あの場所に、この規模の低層マンションが立った時、どんな景色になるのでしょうか。建築後、5年くらいで、評価がはっきりするのではないでしょうか。私は、余剰資金がないので、買えませんが。ただ、この板を見ないようなお年寄りなんかは、うまく誘導されるのでは。あの辺のお年寄りは、余剰資金をたくさんもっているはずですので。

[79: 匿名さん]

>>78
まさに、余剰資金を持つお年寄りが終の棲家としてゆったり過ごすのに適した物件ですよね。駅近便利で静かですし。この板をみないようなお年寄りがこれからの超高齢化社会で激増してくることを考えると、今後の需要はむしろ増えるのではないでしょうか。この物件は損得勘定はあまり気にされず、穏やかに残りの人生を過ごしたい方達が購入されるのだと思いますよ。そういう方達はある意味、本当に幸せなのかも。

[80: 匿名さん]

段々＊＊＊＊への勧誘のような説明になって来ましたね。