プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[51: 匿名さん]

>>39
どこの銀行員だよ。不動産評価は収益還元だろ。

[52: 匿名さん]

金利が上がって、建築費が徐々に落ち着いてきたら必ずマンション価格の高騰は落ち着く。
本物件に限らず、今の好立地マンション価格は現在の経済環境を物語ってます。

[53: 匿名さん]

定借は割安感が相当無い限り止めておいた方が無難。　
デベは人件費・資材の高騰に便乗して購入者がどこまで付いて来るか価格を上げながら試しているだけ。今回は買いたい人が一巡したらその後を更に買い上げる人はいないよ。

[54: まーさん]

＞＞51

今でも鑑定評価は原価法、収益還元法、事例比較法を併用するのではなかったかな。
私が鑑定評価を勉強していたのは15年も昔の話ですが、基準が変わったとは聞いたことがないが。

でも自用物件なら原価法のほうが合理的だと思いませんか？
ま、収益還元だとしてもとても買える水準ではありませんが。

わたくしの周囲（同じマンションの所有者）でも、投資で検討したという人が3名いますが、いずれも見送りました。
問い合わせがいくら多くてもまな板に載らなくては話になりません。

[55: 匿名さん]

>>54さん

私もここを投資という点で見てみましたが、収益率は低く投資には向かないという結論です。
ましてや通常の住宅ローンではない事業ローン組むともっと大変です。

現金一括で調達しても年間維持コストとしては、
地代、建物部分固定資産税、管理費を家賃に上乗せして貸さないとだめですので、最初の
下駄の部分が高くて借り手がつきにくいという判断をしました。
（ざっくり見積もって小さい部屋でも初期は50万くらいで貸しても結構厳しいです。）

経過年数に伴って家賃を下げなくてはいけないリスクを考えると最初は強気にとらなくてはいけませんが、
強気の価格設定をすると借り手がつかないというジレンマにおちいるラインですね。

投資目的であれば、ここを買うよりも近くのビルを１棟かって貸したほうが利益の計算が
しやすいです。

ざっくりいえば港区で駅から近い新しいマンションで７０平米の物件を月３０万くらいのコストで住めるから
良いと割り切れる人は購入すればよいのではないかと。あとは手放すタイミングしだいで
はトータルのコストが上下しますが、そこは大きな賭けだと思います。

[56: まーさん]

>>55

至極まっとうなご意見だと思います。

確かに、無理をせずに(=全額キャッシュないしMAX50％ローンくらいで）購入可能な方で、自分の計算で賃貸を借りるより好条件だと思う方にはいいと思います。(将来的な値下がり等のリスク分析はシビアにされた方がいいと思います。私の過去の経験からも所有権に比べると値下がり率は相当急激だと思いますので）
ちなみに現職の銀行員の方がおられたら、中古の定借物件の担保評価はどのようにされてますか？後学のために教えていただければとても参考になります。

私が懸念するのは1億前後というのは普通のサラリーマンでもちょっと無理すれば何とかなる金額ですので、今のミニバブルの雰囲気にのまれて無理をする方がいるのではないかということです。あのバブルの時にはそんな例が多数あり、崩壊後の後始末でシビアな例をいやというほど経験しましたから。

所有権でこの立地ならなんとか立て直せると思いますが、事故ってしまった中古の定借の評価は大幅ダウンの懸念が大ですので自己破産の憂き目を見る恐れ大です。

ちなみに以前から日本の投資物件を探している中国人（中国の分譲住宅は土地は国有ですから定借にも抵抗がないかと思い）の友人(北京大学ご卒業のエリート）にこの物件の件を話してみたところ、”日本は土地も所有権だから買いたいんだ！”と一蹴されました。

”キャップレート1～2％でも買いあさる中国人も手を出さない定借物件”というのがどうやらオチのようです。

[57: 匿名さん]

>54
確かに。
せっかく高額マンション購入しているのに、人に話す時に、いやぁ〜でも定借なんですよ〜って言ってる人いますしね。

[58: 匿名さん]

東急ストア跡地、ドンキになるらしいね。

[59: 匿名さん]

住む方はファミリーが多いのかな？

[60:]

>>58
どこからの情報ですか？

[62: 匿名さん]

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

[63: 匿名さん]

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

[64: まーさん]

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

[65: 匿名さん]

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

[66: 不動産業者さん]

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。

[67: 物件比較中さん]

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

[69: 匿名さん]

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

[70: 匿名さん]

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

[71: 匿名さん]

70年後の話か。
今の働いてる世代は殆ど死んでるので、
売るほうも所有権と同じくらいで売れれば御の字、売り逃げ。
買うほうも70年後の事はその時で考えてくれ、それまでは
ここに住んでて良いからって感じじゃね？

[72: 匿名さん]

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。

[73: まーさん]

とうとう否定的な見解一色になってきてしまいましたね。
これでは論理学的に発展性がないので、どなたかポジ側の有力な見解を展開してくださる方はいないのでしょうか？

たとえば過去の定借の実例として、中古になつても価値的に問題がないのだという参考例を示していただくなど、デべの方もこの板に参加されているようですからぜひともお示しいただきたいと思います。

私も過去に同僚が購入して大損したと聞いている海浜幕張の辺りの例を検索してみましたが、定借で売りに出ている物件は一軒もなさそうなので（普通借地は多数出てますが）中古の相場形成がどうなっているのかよくわかりません。

それとも、価値を認めて買う人がいないため売却ができず、したがって相場形成ができないということなのでしょうか？

板に参加されている玄人さんのご意見、見解をぜひお聞かせください。素人の切なる要望です。

[74: 匿名さん]

未来のことを考えると、物件のことは本当に難しいと思います。
単純ではない比較の条件が多くあるので特に検討が必要かと。
未来の条件を考慮すると難しいですよね。

[75: まーさん]

>>74

一戸建てに比べればマンションの物件比較はとっても簡単です。
一種の金融商品みたいなものですから。（ただしこの物件のように比較データ不足の場合は確かに難しいです。ですから手を出すべきではないと思うのです）

また比較可能な物件でも、自用目的で個人的な主観が多く入るようになると難しくなってくるかもしれません。
自用物件の場合、自分(+ご家族）の価値判断の軸(自分たちにとっての優先順位が何なのか）を早く固めて、これがぶれないくらい強固になったらその時点で決断するのが後悔せずに済むと思います。

なにせ今はミニバブルです。含みが期待できるような好条件物件はまずありません。雰囲気に流されるようなことがあってはなりませんし、今後の経済情勢次第では、いざというときの二重三重のリスクヘッジも必要です。バブルの雰囲気にのまれるようなことがあっては不幸の始まりです。沈着冷静な頭でのジャッジが不可欠です。

[76: 匿名さん]

今は土地が上がっているというよりは、震災、オリンピック需要で建築費が上昇しているという感じ。東京の人口もいずれ減少に転ずることを考えると、割高な物件を慌てて購入することはないでしょう。リスクが定まらない定借物件は尚更慎重に考えた方が良い。

[77: 匿名さん]

自分自身が死ぬまで住めば良いと考えてる人なら何も問題ない。
そもそもに70年後、日本、東京に価値がある保証などどこにもないし。
この物件で儲けようなど考えてる人がいるなら絶対に無理。
その儲け分は、購入者じゃなくデベが既に分譲価格で徴収してる。
美味しい話は転がってないと思う。

[78: 匿名さん]

購入済み及び検討中の人は、すでにこの板から離れていってるので、否定的な意見ばかりになってきました。　これだけ好き嫌いがはっきりしている物件も珍しい。いいも悪いも、注目されているのは、興味ありです。あの場所に、この規模の低層マンションが立った時、どんな景色になるのでしょうか。建築後、5年くらいで、評価がはっきりするのではないでしょうか。私は、余剰資金がないので、買えませんが。ただ、この板を見ないようなお年寄りなんかは、うまく誘導されるのでは。あの辺のお年寄りは、余剰資金をたくさんもっているはずですので。

[79: 匿名さん]

>>78
まさに、余剰資金を持つお年寄りが終の棲家としてゆったり過ごすのに適した物件ですよね。駅近便利で静かですし。この板をみないようなお年寄りがこれからの超高齢化社会で激増してくることを考えると、今後の需要はむしろ増えるのではないでしょうか。この物件は損得勘定はあまり気にされず、穏やかに残りの人生を過ごしたい方達が購入されるのだと思いますよ。そういう方達はある意味、本当に幸せなのかも。

[80: 匿名さん]

段々＊＊＊＊への勧誘のような説明になって来ましたね。

[81: 匿名さん]

やっぱり契約しちゃった人たち、ちょっと気の毒だなぁ。
あまり分からないまま購入しちゃってるんだよね、
この板見ないで事実を知らないことが一番の幸せだろうね。

[82: 契約済みさん]

>>81
同情していただきましてありがとうございます。しばらく見ぬ間に随分荒れてしまいましたね。
自称不動産投資家やよくわからない方々の遊び場となっていたようで。
ご指摘のとおり私は余剰資金で購入いたします。借地権のリスクを考慮したうえで決断してますので、同情していただくのは筋違いかと思いますので、無意味なネガ投稿は今後ご遠慮いただきたいですね。

色々拝見して「不動産投資家の社会的意義」についてググってみたらこんなサイトありました。８たまたま野村系列のサイト・・・）
http://www.nomu.com/pro/column/sawa/19.html
私、不動産は自宅用としか使用する気がなく、不動産投資って汗水垂らして働いた方々から搾取するハイエナみたいな不労所得者と思っていたのですが、それなりに社会的意義はあるのですね。勉強になりました。とはいえ不動産投資は私の性に合いませんのでいたしませんが。

まあ、定期借地権ということでこの先鬼が出るか蛇が出るかわかりませんが、このマンションでの生活を楽しみたいと思いますよ。そもそも住宅というのはお金儲けの道具ではなく、そこでいかに幸せを享受するかですからね。

[83: 匿名さん]

>>82
「ここを購入する人は経済原理を考えてはだめですよ、幸せに暮らせればお金なんかどうでも良いでしょう。」という説明ですよね。なんかおかしくないですか？　
人それぞれでしょうが、要は余裕資金がある人が搾取されているだけのような。　それでも私は幸せって言ってる訳で、周りから見ると気の毒なので、適正価格にすべきって皆が声を上げているのではないですか？

[84: 匿名さん]

>>83
？余剰資金で悠々自適の生活をしようと買う人にとっては、この立地、この環境、この利便性に魅力を感じて購入するわけですから。価格が適正かどうかは、需要と供給のバランスで決まりますよね。前提として第1期が抽選になって53戸売れているという事実があります。価格が明らかに購入検討者の想定から外れていれば、このスピードでの売れ行きはありえないはずです。住宅を金融商品としてしか見れず、まだ住んでもいない購入者が気の毒などと発言してしまう人こそ、、本当の意味で気の毒な人と思います。もっと住まいとは何か、良く考えて頂いた方が良いと思いますよ。

[85: まーさん]

>>82
ご指名いただきまして恐縮です。自称？不動産投資家とは私を指しておられるのでしたら、すでにお断りしている通り不動産投資は副業ですので、ここで改め、マンション問題コンサルタント(これも超いかがわしいですかな？）とさせていただきます。(日本の教育にはこういった点がまったく欠如していることが大きな問題だと思います。区分所有建物がどういうモノなのか誰がいつ教えてくれるのでしょう）

私はすでに何度も申し上げている通り、お金を湯水のように使える人がここを買うことに反対しているわけではありません。
今の雰囲気にだまされて、無理して買う人（損しては困る人）が出ないようにアドヴァイス（コンサルタントですから）させていただいているだけです。

ですからもっと発展的な議論をするために、客観的なデータに基づく論理的なポジ意見をアンチテーゼとして出してくださいとお願いしているにもかかわらず、宗教がかった非論理的な発言をする人しか出てこないということは、ポジの敗北を認めているようなものだと思いますが。それにここを実際に購入する方々にとっても、自分と同じ”宗教観”を持たない人が入ってくるのを防止するためにも、とても有用だと思いますが。（とうとう白金台にも”幸福の〇〇”みたいな建物ができるのははなはだ近所迷惑ですが）

ちなみに私が所有する白金台2物件はいずれも自用で投資用ではありません。白金台は投資には見合いません。やはり”住みたいから買う”ブランドエリアです。しかしながら私の周りにはここを投資用で持ち、それ以上のブランドエリア、ブランド物件に住む人も数多くいますので、上には上です。人それぞれです。自分にふさわしい判断をする必要があります。

＞＞84
今の不動産情勢、この立地で53戸が平均5倍（というのは事実でしょうか？実際の平均倍率は？デべさん情報開示してください）程度というのはありえないくらい低い数字ですよね。

以前の感覚だと抽選の5倍というのは実質1～2倍とイコール(何とか売れ残らないか、出ても若干のキャンセルくらい)という水準だと思いますが。(確か2年ほど前に分譲された白金2丁目のグランドメゾンがそんな水準だったと思います）要するにあとはダミーだということです。別にこれは私の私見だけでなく、大手デべの社員が出した暴露本に堂々と出てますので、関心のある方は図書館ででも探してください。（タイトルははっきり覚えてませんが、港区図書館にはあるはず。まだ新刊で出ているかはわかりませんが、多分あの内容だとデべの横やりで廃版ではというくらいの内容でした）

①資料請求〇〇〇〇件　だの②倍率〇倍で即日完売だのという、なんの客観的裏付けもない煽りにのせられることだけはやめるべきだと思いますが。（ですからいくら損しても俺は大丈夫だということを誇りにする方は別ですよ）

私も初めにあそこが解体を始めたときはときめきました。
デべ野村と聞いてさらに胸は高鳴りました。
定借と聞いて少しトーンダウンしました。
とりあえず資料請求しました。
なかなか価格が開示されないのでイライラしました。
一度電話で坪300～350万円（所有権500万円＊70％が自分なりの根拠でしたが）なら検討対象とカマをかけたら鼻で笑われました。
近隣説明にも出ました。あまりにも人を馬鹿にした態度に嫌気がさしました。
背景はこんなところです。

[86: 匿名さん]

もはや自分の判断は正しかったと自分に言い聞かせるしかない状況に。
みんな何回も書いてるけど、場所は申し分ないと思うし、人気の場所のひとつには入る。
ただ権利形態についてはデベの策略どおり、70年あるから大丈夫ですよー、で単価も十分取られてる。そこですよ。
40年～50年経ったら他のマンションはまだ建て替えの可能性があるのに本物件は全く無く、土地価格の上昇の恩恵も無い。
どなたが書いてたとおり、建築単価は落ち着く方向に。ただ高い建築費を払っただけですよ。土地無しで。

[87: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

>>86
残念ながらまだ建築単価が落ち着く方向という情勢ではありません。
もう少し我慢しなければ安くていいものは手に入らないと思います。

なお問題は高くてもいいものが手に入ればまだ救われるのでしょうが、こういう情勢下では高いのに粗悪品をつかまされるリスクが高くなる恐れがあることです。（別にこの物件がどうこうといっているわけではありませんので誤解のなきよう）

ただ残念ながら竹中も以前の竹中ではないようです（これは風評です。ここ数年竹中の仕事には直接携わっていませんので、知り合いの協力業者からの聞き取りです）。
さすがに竹中家の東京のおひざ元のこのエリアでそんなにひどい仕事をするとも思いませんが、近隣説明に出てきていた監督のレベルから判断すると、エンドユーザー（購入者）がしっかりチェックする必要はあるなと感じました。（デべはとんでもない安値でやらせている以上そんなに厳しいチェックはできませんから。）

建築は元請がどこかが問題ではありません。所長が誰でどの程度の能力があり、有能な協力業者（いわゆる下請）がついているかどうかが最大のポイントです。
ただ悲しいかなユーザーがそれをチェックすることはほぼ不可能です。
それでも、できる範囲での努力を怠ると第一回目の大規模修繕の時（またはそれを待たずに）に”なんじゃこりゃ”という羽目に陥る可能性大です。（まあそれにも気が付かない区分所有者が大半のようですから精神的安定が保てているのでしょうが）

ですから私は繁忙時期竣工のヤバい物件は極力手を出さないようにしています。
ご参考までに。

[88: 匿名さん]

定借ということですが土地が借り物ならお金が余って仕方ない上に満期まで絶対に生きていないという自信がおありの方にとっては相続対策に住みたくもない高層マンションの上の方に住むよりずっとマシかなと思いますがいかがでしょう？

それに損得勘定でギラついた若いのに引っかき回されないですみます。穏やかな老後を求めるにはよい選択だと私は思います。

[89: 匿名さん]

それは一理ある。

そもそもなんで、なんで、みんなそんなギラついてるんだ？買いたくないなら買わなければいいし、買いたいなら買えば良い。

[90: 匿名さん]

>>82
確かに余剰資金で購入されるのなら問題ないというお考えのようですね。
ただ、それだけのご資産をお持ちの方が、このような高級ではない仕様
の物件にご自宅用として購入されるのか、という疑問がわきます。

>>84
住宅を金融資産だけでみていないからこその、色々な方のご意見だと思い
ますが。投資にも値しない価値に高値をつけるデべの姿勢に憤っている
ということですから。金融商品以前の問題でしょ。

自宅用にしても投資用にしても、良質なものを適正な価格で手に入れたい
のは当然のこと。それがどちらの側面からもデべが壊そうとしているのが
最近の状況。それに警鐘を鳴らしている、と私は理解しています。

[91: 匿名さん]

それからある程度富と名声とお金を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

[92: 匿名さん]

それからある程度富と名声を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

[93: 匿名さん]

個人的には、南青山とか表参道にもう少し近いとよかったかな。

[94: 契約済みさん]

ギラギラしていますね。ネガティブを超えて、逆恨みの境地かと。何かにつけて、気になっているのでしょう。私は、来年9月が、ただただ、待ち遠しいです。

[95: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞89
その通り！
買いたければ買えばいい、買いたくなければ買わなければいい。
とっても情緒的で素敵なご意見です。（まったく建設的でも論理的でもないが）

でももう少し正確に言い換えれば、”買うべき人が買えばいい、買うべきでない人が買ってはいけない”だと思う。

買うべきでない人にも買わせようと誘導している（資料請求〇〇〇〇件！　即日完売！）のが問題（ほとんど反社だね）
反社に対しては厳正に対処するのが日本国民の義務。

それだけです。

[96: 匿名さん]

ゴルフ会員権と似てますよね、損得勘定で買い漁られるための安っぽいゴルフ場が乱立されましたが分譲マンションも同じです。
究極の贅沢は所有とか損得ではなく美しいものや優れたものに対するパトロン行為なんだと思います。その意味で需要があることをしっかり把握できている野村はかしこい。野村証券からノウハウ注入されてるのかな？

[97: 匿名さん]

営業ですし、デベでない近隣住民さんとかも、プライドや資産価値とか、色々ありますから。

騙し騙されの世界を如何に泳いで行くか。不動産業界は、特に透明性低いですし。『近代化』なんちゃらがある業界は、ろくでもないところが多いですよ。

[98: 匿名さん]

700スレくらいまで、参考にして、結果、応募、運よく、抽選に当り、この度、契約できました。理由はとても、簡単です。高齢者にとってとても生活がしやすい白金台に住みたい、車を所有していないので駅から近いところがいい、低層で重厚な感じがよい、予算は1.2億円まで、夫婦二人での生活、ということで、ここ5年くらい探しておりました。10件以上は検討しました。ここは、一目ぼれでした。　とても限定された好みとなりますが、同じような方々と契約の時に、ご一緒でき、安心できました。みなさん、品があり、とても、幸せそうな方々でした。　価値観や好みの共有できるのは、本当に素晴らしいことだと思っております。あと30戸に住まれる方も、きっと、心穏やかな方々と存じます。　

[99: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞94

私も来年9月がとっても待ち遠しいです。
どんな結果が出ているのか。

①10戸以上売れ残り：やはり無理しすぎ、野村も少しは頭冷やすかな。
②2～3戸売れ残り：まあ引き分けかな～。
②ほんとに完売：日本にもまだ富裕層てんこ盛り。白金台人気すごーい。自分の所有物件も高値つくかな～（残念ながら手放す気は皆無ですので含み益の実現はできませんが。自宅は金融資産というわけにはいきませんから。でも金融資産的観点からのジャッジは大切だということを言いたかっただけですのに、皆さん何を勘違いされているのか）

個人的には全くの野次馬的関心です。私にとってはどんな結果が出ようが痛くもかゆくもないので余裕のよっちゃんです。
というより完売してくれた方がウエルカムです。
ですから少なくとも私はネガ方向にはまったくギラついてはいません。が、そう見えちゃうとすれば不徳の致すところです。

[100: 匿名さん]

正しいとか、間違いとかでなく、
好きか、嫌いか、大いに価値観や感性に依存しているかと思います。
好きなものに対して、
それを好きというのは、おかしいという議論が、飛び交っているような感が。野次馬の方は、即刻、退去願います。一生懸命、検討している人に、失礼です。　ご自身が一生懸命、検討されるような他の板で、その知識を発揮ください。

[101: 匿名さん]

>>91
そうですね、地権者にとってもデべにとってもおいしいビジネスです。
これから都心部に同じようなシニアマンションが乱立すると思うと
ぞっとする。

[102: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞100
速攻のレスポンスですね。
野村の営業さんかな。
この板の影響力って大したことないと思ってましたがそうでもなさそう。面白くなって来た。

個人的には野次馬ですが、バブルのサルベージ経験ある元銀行員として、その経験にもとづく社会的責任を果たすためには単純に見過ごすことはできません。ネガではなく、購入を真剣に検討されている方が正確な判断(というよりはそれぞれがあとで後悔せずに済むような判断）を下せるような建設的な議論をして行こうではありませんか。

[103: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞100

私がこの物件を検討したことがあることは前述のとおりです。
年老いた両親のため検討いたしました。

その年齢からして二人では15年程度の利用を考え、その後は母親が残ればここに残り、父親が残れば売却して有料老人ホームへ移るというストーリーでしたが、15年後の本件の交換価値がまったく読めないこと＋ありえない価格（というよりはありえない坪単価）により見送りました。このあたりで80㎡1億円はごく当然ですが、将来の交換価値が読めないのはかなりのリスクです。

高齢者といえどもほんとに最後までそこにいられるかどうかはわかりません。終の棲家と思ってもそうはいかなくなることもあり得るのです。ですから、その時に泣かないためにも、本件以外に数億単位の金融資産をお持ちならいいですが、我が家ではとてもそうはいきませんでした。

[104: 匿名さん]

この物件は価格設定が受け入れ難いため検討対象から外していますが、定借物件の適正価格をどう考えるかという点でここでの議論は非常に興味深いものがあります。 需要があれば適正価格とか、気に入った物件なら投資では無いんだから価格を気にせず買うのが心が豊かで有るかの様な議論は違和感を禁じ得ません。 定借の適正な価値が定まるのは、売り出した時点ではなく、何十年か後であって、また購入者が全てのリスクを負わなければならないわけですから、売れれば良いんだという様な売り手の姿勢は如何なものかと思います。 50年後はどうなっているのでしょう。 使わない、貸せないという状態だと、建替や売却も不可能ですから、ただ地代や管理費を払い続ける事になるのではないでしょうか？ 想像も付きません。ずっと先の話しと言うだけでかたずけておけるような話では無いと思うのですが。。

[105: 匿名さん]

>>103
本当に最後の最後で泣くような物件は買えません。私も一人暮らしの母のためにここを検討しましたが、定期借地でアウトでし
た。ここの売却を全く勘定に入れずに、ケア付きの有料老人ホームへ移れる資産があればよいのですが。

[106: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

>>104
いつの時点で、本物件が資産から負債に転換するか(要するに利用価値がないのに地代、管理費等の負担だけが残ることになるのか）精緻な検証が必要ですね。
まあ適正なメンテナンスがなされればいまどきのRCならば物理的には50年でも問題なく持つと思いますが、経済的効用は別ですから。それに50年を超えるころには誰もメンテに金をかけようなどというモチベーションが働かないでしょうからさらにスラム化の進行の恐れは大でしょう。

そのころの所有者のほとんどは今の購入者本人ではないでしょうから、相続人がご苦労されることにならないかよく考えたほうがいいでしょう。その前にババを誰かに押し付けられればいいですが、買ってくれる人がいるのかが最大の問題です。相続人がいらっしゃらない場合は国に押し付ければいい(国庫納付）のだから個人的にはいいのでしょうが、社会にとっては負担が増えるのだから大いに問題ではないでしょうか。

[107: 匿名さん]

高齢者の方であれば、売却して老人ホームに入ることを選択しなければならないような状況になる可能性は確かにありますよね。 スラム化の心配だけでは無い。 定借物件の判断はやはり難しい。

[108: 匿名さん]

ここで重要なのは相続の問題なのですね。節税しようと思えば土地の持分比率が同じなら課税比率が低くなるタワー高層階がお得だけれど土地の比率がゼロの定借物件なら多くのお年寄りが好む地面に近いところに住めるんです。

つまり裕福なご老人が外貨や証券類を現金化しキャッシュで買うためのマンション。

[109: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞108
タワーマンションの上層階は交換価値が高いのに相続税評価額が低いので相続対策になるのです。

定借物件は相続税評価額も低いが交換価値はそれ以上に低い(と考えられる）ので相続対策にはなりません。(それどころか資産ではなく負債になる恐れすらある）

定借マンションは供給数が少なすぎる（供給が開始されたこの20年以上で20000戸にもならないようです）ので相場形成が極めて難しいようです。何せ日本人は所有権が大好きですから（マンションの敷地権ですらです）

私のかつての同僚のようにマンションの敷地権なんて所有権の必要はないというのは極めて合理的な判断だったと思いますが、市場の手ひどいしっぺ返しを食ったようですから。

また定借は地権者の取り分が大きくデべにはうまみが少ないので、デべが稼ごうとすると当然建物での稼ぎを厚くしなければならないので、安普請を高く売りつける必要があるというのも理屈です。

[110: 匿名さん]

>>108
言ってることが分からん。タワーの高層階が相続税対策に有効なのは、評価額が低いのに高く売却出来るから。定借は高く売れないんだから相続税対策も何も無いよ。

[111: 匿名さん]

ところで、東急ストアのあとに入るものは何か、予想ではなくて正確にご存知の方っています？まだ未定でしょうか？

[112: 匿名さん]

>>110>>109
わかってないですね。
売るメリットなんてある程度以上のお金持ちは気にしていないんですよ。この物件を相続した子供は貸すか住むかすればいいんです。
あとは償却が完了し、土地の所有者へ戻せば良いんです。白金の一等地に大きな土地が残ること自体が価値なんです。
損得で語る人には理解できないでしょうが相続税は息子に負担を強いるため軽減させたいが高齢化で行けなくなる遠くのリゾートを買うより住みたいところに住んで快適に日々を過ごすことが贅沢なんです。

[113: まーさん]

>>112
当方の理解力不足なのでしょうか。
おっしゃる意味がサッパリわかりません。
それに相続対策云々というのは108のわけのわからん発言を整理しようとしただけでこちらの本筋とは関係ありません。

再三にわたり繰り返し申し上げてますが、わたくしは、1億2億ロスろうが痛くもかゆくもないというようなお金持ちがこの物件に手を出そうがどうされようがまったく反対するつもりはありません。（でもそんなお金持ちがこんなチンケな物件に手を出すとは考えられませんが）

我々と同程度の資金力、資産背景しかない人（ノムフ教信者、ORプラウド教信者）たちが、よくわからぬうちにミニバブルの雰囲気に煽られて手を出してしまうことに対し警鐘を鳴らそうとしているだけです。

それにしてもどうしてポジ側（？＝全然ポジにもなってない気がしますが）の発言はどれもこれも支離滅裂なんでしょうか。頭が痛くなりそうです。もしかしてこちらに対し攪乱、疲弊を誘う高等戦術なのかな。

[114: 匿名さん]

>>87
おっしゃる通りしっかり見届けないといけないですね。

基礎コン打ちの際の大雨でも、作業を続ける姿を見ていると今は良いけれども何十年後は影響が出ないのか疑問を感じます。もちろん昔よりも質の良いコンクリートになっていたりするのでしょうが。

またもう気がつけば一階は出来つつあるようにみえます。
何が適正なペースかわかりませんが、こんなに早く建っていくものなのでしょうか。。。

[115: 匿名さん]

>>114
最近購入者は内覧業者に頼んで内覧してもらうケースが多いけれど、それ以前の工程に関してはチェックのしようがなく、だから昨今色々な問題が噴出しているのでしょう。一般的にコンクリートで言えば、耐久設計基準強度は使用限界期間が約６０年、大規模改修不要予定が約３０年となると、そのころから建替えの話がぼつぼつ出るという感じ。ここは定借地上権７０年ですから、もう少し強度のあるものを使用しているでしょうが、基礎工事に関してはもう賭けのようなものですね。特に最近は。私も竹中のこのあたりでの数々の風評聞いております。何を信じたらよいやら。

[116: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞114　115
残念ながら結論からすれば”信じるものは自分の運だけ”ということです。（こちらも宗教がかってきてしまいましたが）

マンションについては、区分所有者が確認できるのは（というよりさせていただけるのはという扱いかな）専有部分の内装、設備程度で、共用部分についてはあなた任せです。(あまり新築には縁がないのですが、共用部分の品質の確認会をしているデべはなんて存在するのでしょうか。もしそんなことをしているデべがあれば教えてください。姉歯事件直後には、申し訳程度の工事確認会をしているところは以前あったようですが、今でもあるのでしょうか。もうみんな忘れちゃったかな。）

先日別の無名のデべの板を見ていたら、専有部の内覧会ですらインスペクター不可、子供不可などというありえない対応をするデべの存在を知りました。下には下があるもので、そんなのと比較すると野村なんかはまだましに見えてきます。

しかしながら結局は50歩100歩というのが実感です。工事発注・設計・監理・施工・検査のすべてを向こう側が行い、こちら側（エンドユーザー側）の利益を図る立場の人間が誰も立ち会わないのですから。特に躯体は全くの闇の中です。

先日もあるリフォームの現場に立ち会ったところ、床をめくってみたら新築時のダメ穴(工事の都合上施工時には開けてある穴、最後には当然ふさいでおかなければ耐火性が保てません）がそのまま残っていました。

ことほどさように、マンションには様々なリスク・問題が山積しています。ただでさえそうなのに、ここ（定借物件）にはそれ以上のとんでもなく重たいリスクが存在します。確率論的に言えばやっぱりヤバすぎます。

[117: 匿名さん]

今だに土地神話に取り憑かれたかのような貧乏専門家が多いですね。
いつ弾けるかわからない債券を今のうちに一部現金化して利益を確定させ減価償却スピードが早いマンションの箱だけに変えるのですよ。REITはREITで別に投資すればよいがお金があるなら自分の住処は住みたいところに住めば良いわけだよ。
なんで売るときイコール自分が死んだ時のことまで考えて住みたくないところに住んだり、子供に降りかかる相続税を気にしたりしなきゃいけないの？仮に一等地に土地を所有してこのままバブルに再突入し弾けたら他の遺産に手をつけて相続税を払うか二束三文で売り払うかの二択。
それならその分初めから安い方が死んだ後まで心配しなくていいから気楽でしょ？

[118: 申込予定さん]

ここのサイト検討にはまったく役に立たないですな
２ちゃんねる以下の駄レスばかりで1期で申し込んだ方とか
実際にモデルに行った方の情報は皆無で暇人が同じ話を延々とループ
人間って誰にも相手にされないとこうなんるだね

[119: 匿名さん]

>>118
申込予定ならば、以前のレスを御覧になっているはずでは？それならこのコメントはないでしょう。
これだけの情報が載って、お困りなのかな？？

[120: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>117
初めから安くないから問題だと言っているのですが。
定借に見合う合理的な金額なら誰も問題にしません。
初めは安くないのに、中古になったとたん加速度的に価値が落ちるから問題(というかこれは市場が決めることだから仕方ない＝それだけ一般ピープルは所有権が好き＞したがって銀行の評価もそうならざるを得ない＞中古の定借にはローンがつかない＞さらに価値が落ちる、という負のスパイラルです。定借の抱える構造的な問題です。

ちなみにもう一度この定借がバカ高い理由の推定（個人的見解ですので、反論があればぜひお願いします）
①一般的には、地権者はお寺や病院等、半ば公共的な主体が遊休地利用のために行うものが多く、あまり利益重視ではないのに対し、本件の地主は一般の営利法人であるため、地権者の取り分が通常のケースより高くなければならなかったこと。
②定借の場合、地権者の取り分（土地の権利金）と、デべの取り分（建物分を高く売りつけて稼ぐ利益）をともに確保しなければならないため割高になってしまったこと。並の立地なら建物を徹底的に安普請にしてコストを抑えるという手段もありますがさすがにこの立地ではそれがでできなかったいうことだと思います。（でも見えないところでは徹底的に手を抜いているかもしれませんから購入者する方は徹底的なチェックが不可欠です）

＞118
役に立たないと思う人は見なければいい。
役に立つと思ってくれるサイレントマジョリティ（誰かいてくれるかな～）のためにせっせと書き込みしてますのでご心配無用。（以前の反応では何人かはいてくれたようですからそれを励みに頑張ってます。

[121: 申込予定さん]

まともなレスがあったのは前スレまででしょ
これだけの駄レスを毎日毎日、頭だいじょうぶですか？

サイレントマジョリティ(笑)
このレベルの購入者層をバカにしてます？


駄文はチラシの裏にで書いてください

[122: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞121

だから～
そう思うんなら相手にしなければいいだけでしょ。

相手にしてくれる人に対して発信しているのですから余計なお世話！

[123: 匿名さん]

ここの定借が何故こんなに割高な値付けなのか分かって来ました。役に立ってます。

[124: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞123

THANK　YOU！

＞＞121
せっかく駄文はチラシの裏になどという挑発的なご提案を頂戴しましたので、そろそろこの板を卒業してもっと訴求力のある方法でのアピールを検討しようと考えています。

乞うご期待！

[125: 物件比較中さん]

>>121
私は所有権派なのでこの物件は見送りましたが、定期借地の危険性を見事に明らかにされた
まーさんに脱帽です。
申込予定者でしたら、なぜこの物件を申し込まれるのか、論理的な根拠をお願いします。
まさか立地と好きだからだけでこの高値を購入するわけではないでしょうね。

今までサイレントマジョリティでしたが、あまりにひどいので書き込ませてもらいました。

[126: 匿名さん]

この値付けを高いと思う方はそもそも不動産に色気を出して都心なんて検討しちゃダメですよ。
これから数年間オリンピックが終わるまで都心の土地は世界中の投資家から翻弄される運命です。
立地の素晴らしさをこの価格で得られるなら美味しいと思える方が83名購入すればよいだけの話。

まーさんはすでに買う前にこれから歩む道が分かれてしまっていることに気づいていない人が有り金かき集めて買っちゃダメと言っているだけなのでしょうがこの物件の検討者からすれば大きなお世話なんですよ。

[127: 匿名さん]

>>125
定借の危険性より定借の安定性に目を向けた方が良いでしょう。固定資産税は下がる一方、相続の評価額も長生きすればするほど下がる一方で相続税支払いのために売り払うリスクもほぼない。住みたくなくなれば好立地なのでいくらでも借り手はつく。
土地売って利益など耳を疑いたくなる、自分が住んでいる土地を売れば同じ相場で別の物件を買わなきゃいけないから今時儲かるわけがない。

[128: 匿名さん]

そもそも70年の定借だから5年10年は買うのと変わらない。建て替えで揉めることもないし70年大丈夫な箱を竹中が建てるんでしょ。

[129: 匿名さん]

この自称研究家、最初はまともな事言ってたのに、
コテハン匿名使い分けてじえん連投したりして、今ではただのマンコミ中毒＆デベ逆恨みネガでキャラ崩壊じゃん。
潮時だな。

[130: デベにお勤めさん]

まーさんの指摘はなかなか鋭いと思います。
デベ勤務者としては自社の利益のみならず、関係者みんなが納得する建物を建てていきたいですね。

[131: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>126
だから～
大きなお世話だと思う人には発信していませんて。
何度言えばわかってもらえるのかな～。アタマ悪すぎ！

それにこの発言、いつか来た道だよね。リバブル万歳！

念のためもう一度言おう。
古今東西の歴史が証明する通り、バブルは必ず弾けます。

その時に泣くのは悪徳不動産屋ではなく、煽られて踊らされた一般消費者です。
（一般でないお金持ちは対象外。富の再配分のためどんどん吐き出してください。その行き先が悪徳不動産屋なのは大問題だが。）
ご用心ご用心！

[132: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞129
①”最初はまともなこと”というのはどのあたりまででしょう。
自分としては終始一貫しているつもりなのですが。もし整合性がとれてなければ検証の上修正しますのでご教示ください。

②入力をミスした1件(No44）を除き私の発言はすべて”まーさん”ブランドで統一しています（自分の発言に責任を持ちたいと思いますから）。私の発言に追従する人などいないと決めつけているからの発言でしょうが大外れです。残念でした。この板に来る人をあまり舐めてかからないほうがいいですよ。

③潮時かどうかは人に言われなくとも自分で決めます。悪しからず。

[133: 匿名さん]

土地の所有って実は国から借りてるだけなんですよ、固定資産税や相続税ってのは家賃と更新料みたいなものだし時価でいくらでも上下する極めて理不尽な家賃。仮に売却益が出ればまた税金。

定借だからといって土地所有者が無条件で地価騰落時に差損をかぶるとは思えないものの仮に負担を押し付けられても運用権利は自分にあるから白金台駅前の好立地なのでなんとかなる。結局は立地。

[134: 匿名さん]

133が達観してる通り、課税権を国が持つ以上、日本国内のものは全て国に所有権があります。相続税というのは資産税の一種ですが、相続税を強化すればいくらでも強制徴収できます。

[135: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>133
>>134
なんだか＊＊＊＊を通り越して、呪文めいてきましたね。
ポジでもネガでもどちらの立場の人でもいいので翻訳してくれませんか？
アタマから煙が出そうです。

所有権には価値がないとでも言いたいのかな？
とうとう私有財産権の否定でもしたいのでしょうか。

集団的自衛権の次は私有財産権か～
日本の革命は近い！？

[136: 匿名さん]

>>133さん
>>134さん

中国の方々が海外に土地の所有権を買い求めるという現実をどうみますか？
固定資産税や相続税をかけることと、権利として認められている所有権を
混同してはいけないと思いますが。

[138: 銀行関係者さん]

金融で働いている人間にとっては普通のコメントだよ
敢えて助言するのは、金融マンらしからぬ行為と思うけど
デベもお客さんだから、悪く言うのはルール違反という意味です

[139: 匿名さん]

>>135
相続税の課税対象が7000万から4200万に引き下げられたのよ。一見このレベルの物件を買おうって人には無縁の話に見えるけどうまく買い替えをして長生きしてれば箱代だけなら助かるかもしれない。動産は処分できるけど自分が住むための不動産はごまかしが効かないからね。

[140: 匿名さん]

>>136
土地の権利だけなら差はないでしょう、どっちでも地面を掘り返して勝手にシェルターを作ったりはしないでしょうから。
ただ中国って国というか地域では土地は個人が所有しちゃいけないからいつどんなことになるかわからないので海外に不動産を所有する気持ちは理解できますよ。
ただし、日本においてその権利を有しても仕方ないでしょう、全国に820万戸の空き家があるんですからいずれは欧州のように生活保護家庭でも別荘を持つ時代がくるかもしれませんよ。

[141: 匿名さん]

>>140
なにせ空き家を更地にするだけで固定資産税が6倍に跳ね上がるんだからもはや放置自動車と同じです。

[143: まーさん]

＞＞137
＞＞142

相変わらず、非論理的、情緒的な中傷発言のオンパレードですね。
煙たがられているというのは誰に？図星をつかれて困っている人にでしょうか。

もうこれ以上図星を突かれては困るのでやめて欲しいといえばまだ可愛げがあるのに。
どこまでも付いて（突いて）行きますのでよろしくお付き合いのほど。
出来れば何とかもう少し論理的、建設的で意味のあるご意見をいただきたいものですが。

＞＞138
貴殿は本当に銀行関係者？窓口誘導の庶務行員さんかな。
こんなレベルで上司を説得できる稟議書書けるわけないよね。
たった三行の文章が論理矛盾していて意味不明。

それに私はとっくの昔に銀行員から足を洗ってますので誤解なきよう。
デべのやり口はいろいろ勉強させてもらいましたが、今となっては何の義理もありません。
何か守秘義務に反することをしているわけでもないつもりですが何か問題でも？

[144: 匿名さん]

>>143
まーさん
おっしゃることには同意見です。
ただ、わざと論点をずらしてくるコメントにいちいち真面目に長文で反論されるとスレが読みづらいし無意味です。
あからさまなポジのコメントを微笑ましくみてたのに、スレが荒れて不快です。ここはあなたの日記帳じゃないです。

[147: 匿名さん]

まーさんは定借自体を否定している訳ではなく、所有権の10%-15%引きというここの値付けが高いのが問題と言っているだけでしょ。
それを定借も良い所があるんだ、って混ぜ返すもんだからおかしくなってしまうんじゃないの。
要は、
　1)ここしか相続財産が無くて、子供も所有権だと相続税を払えないような購入者に取っては、確かに定借は安定性があるという議論も成立つかも知れないが、そういう人は将来のリスクに耐えられないから、割高なここは購入しない方が賢明。
　2)資産が十分ある人は、普通はこんな割高な定借物件は相手にしない。（だからここの中古も流通性が無い）
　3)資産が十分あって数千万円を捨てることになっても問題無いと思っている人はどうぞお買いなさい。（ただこういう人も普通は別の物件買うけどね）

3)の人はそんなに居ない筈だから、デベも1)の状況の人に売ろうと頑張るだろう。だから気を付けなさいってことでしょ。
僕は結論として彼の主張はまっとうだと思うよ。

[149: 匿名さん]

まあ、でも、大崎で坪400とかする時代ですよ。

ここ、所有権なら坪500として、７０年なのでほとんど所有権みたいなものだし、別に割高ではないような。

次出てくる都心物件は、もっとてが届かなくなるとおもいますよ。