プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[345: 匿名さん]

70年の定期地上権・・・プラウドは所有権ばかりだと思っていましたが、定期地上権の物件もあったんですね。初めて知りました。
定期地上権は所有権に比べデメリットもありそうですが、第一期は即日完売だそうでさすがはプラウドのブランドといったところでしょうか。

[346: マンション投資家さん]

東京スター銀行はいろいろ変遷があって現在は台湾の銀行傘下となっていますね。
そのあたりが少し微妙な気がします。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%8...

三井住友信託などはやはり土地評価額8000万円以上を条件としています。
http://www.smtb.jp/personal/loan/reverse/mortgage.html

ところで、プラウド恵比寿の記事なんかもプラウドシリーズの高級マンション
としては参考になりますね。

http://sutekicookan.com/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E6%81%B5%...

[347: 匿名さん]

ホームページの物件概要の第二期販売予定時期が、9月上旬から9月中旬に変わってますね。
第二期の販売戸数が気になります。

[348: 匿名さん]

つまり、客の当て込みが悪いってことかな？

[349: 匿名さん]

これがスミフなら売り渋りかもしれませんが、
即日完売の野村が遅らせたということは素直に要望書が集まってない調整ができていない、の二点が理由でしょう。

[350: 匿名さん]

http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000022778

マンションの寿命は、33年位だって。
これは、物理的な寿命というよりは、社会的な寿命なんだろうけど、ここは７０年だから、建て替え可能だね。

[351: 物件比較中さん]

>>350
建て替え？？無理。
地上権で延長不可の残り３０余年でゼロになる物件に大枚はたく人間はいない。

[352: 匿名さん]

＞＞345
即日完売の意味が違います。
購入者予定者がいる住戸のみを売り出すのですから完売は当たり前。大半の住戸は無抽選だったというのが真実。

残りわずか３０戸も二期に分けるらしい。いかに不人気かがわかるというもの。
現場の前のパンフも全く減らないし、近所へチラシは頻繁に入ってくるし、近隣ではもう完全に見限られてますね。

[353: 匿名さん]

冷静に考えて、ここはヤバいと思った人が多かったのかもしれませんね。
エントランスなどのデザインは素晴らしいんでしょうけれども。

[354: 匿名さん]

野村の即日完売の表示は詐欺に近いよなぁ。こういうやり方はやめるべきでしょう。

[355: 匿名さん]

全戸一斉販売で即日完売なら人気があったと言えますが（たとえばプラウド自由が丘）
それ以外は意味はありません

[357: 匿名さん]

野村さん全般的には好調なんじゃないでしょうか。

ただこの物件は暴利をむさぼろうとし過ぎただけというか。

[358: 匿名さん]

>>357

野村不動産って、不動産業界の売上高ランキングで、財閥系３社はもとより、
大東建託や東急不動産より下位。その程度の企業規模。

[360: 匿名さん]

>>358
となると暴利を貪ってるのは上位デベというのとか

[361: 匿名さん]

この物件では、暴利を貪ろうとしたけど、当てがはずれたようですね。

[363: マンション投資家さん]

この物件にかかわらず都心部のプラウドを考える人はひとまず、付近の戸建て相場も検討してみるべきですね。
戸建てよりもマンションのほうが高いというのを納得できるなら別ですが。
自由が丘も即日完売とのことですが、付近のもう少し駅に近い戸建てが十分買える価格でした。
こちらもそんな感じがしますが。

[364: 匿名さん]

都心の高級マンションを必要としている人達は
セキュリティやコンシェルジュサービスなども含めてマンションのほうが良いと考えているんですよ

戸建てなら警備員やお手伝いさんを自分で雇わないと同じレベルの暮らしにならないです。
同価格の戸建てを買えばいいというものではないですね

[365: 匿名さん]

もう一回ご検討如何ですかって電話きました。
別に関係ないですが、苦戦はしてる気がしますね。

[366: 匿名さん]

第一期で言葉巧みに50人以上に購入させただけでも大したもんだと思います。 しかし資産価値が期待出来ないものをよく買うよなぁ。。

[367: 匿名さん]

>>363
そこがポイント。一等地の土地を処分してマンションの高層階に住むんですよ。
どっちみち息子には相続税は払えないんだから手入れが億劫な邸宅は面倒くさいのです。

[368: 匿名さん]

>>363
戸建てよりマンションがいい。はるかに便利。
そのうち多数派になるかと。

[369: 匿名さん]

>>364
そういう高級志向の層は、この物件は購入しないでしょう。
セキュリティも、夜は無人で機械式になると聞いてびっくり
しました。83戸でこの値段ですから、ね。
もっとも話題になった屋外機械式駐車場を考えれば、ここの
コンセプトとしては合っているのでしょうが。

[370: 匿名さん]

書き込み結構削除されていますね。番号とんでいる。
ないとかえって気になる。営業さん必死？？

[371: 匿名さん]

子連れは、戸建ての方がいいですよ。

感情と動きは連動してるから、子供（特に未就学児）に走るな、というのは、感情を殺せというのに等しい。

パパが、帰ってきた時に嬉しくて駆け寄る子と、歩いてくる子、どちらが魅力的な子か。子供らしさというのは、子供が周囲の大人から適切な援助を受けるために必要で、これがないと、周りの大人も、子供も辛いですよ。

マンションでも、一階とか、下に気兼ねしなくて良い階は、まだましですが。

[372: 匿名さん]

子連れは戸建の方が良いというのは賛同しかねますね。
確かに、走り回ったりするのは迷惑になるかと思いますが、マンションの場合は管理人がおり戸建よりもセキュリティ面で安心できると思います。例えば、小学校の下校時に不審者に後をつけられた場合、戸建よりもマンションの方が犯罪に巻き込まれるリスクは減るでしょう。

[373: 不動産業者さん]

本当にあの無駄な地代、解体費で５０戸も売れたのでしょうか？
野村が得意の完成時にキャンセル大量発生なのでは、、、

[374: 匿名さん]

１期即日完売！
２期販売価格未定って何だよ。
ネガ要素が強くなったから安くするのか？

[375: 匿名さん]

この週末も新聞折り込みが入ってきた。毎週毎週だよ。よほど人気ないんだわ。

[376: マンション投資家さん]

マンションの方が戸建よりよいというのは、ケースバイケースだと思います。
マンションといっても古いものにはセキュリティーの悪いスラムのようなところもあるわけですし、
戸建も立て方の工夫や番犬やSECOMへの加入などセキュリティーを挙げる方法は様々です。
少なくとも都内の高級住宅地といわれているところでは、ほとんど高級戸建が中心であり、
マンションの方がよいといってもせいぜいもてない人の僻みにしか聞こえません。
白金もそんな土地柄かと思いますが違いますでしょうか？
不動産で損をしないためには、付近の同様の物件や場合によっては戸建の相場も確認しておくとよいというのは
間違っていないはずです。一般的な感覚としては戸建より集合住宅であるマンションの方が
低価格であることもメリットといえるでしょう。
付近の土地坪単価が５００万円で容積が４００だとしたら１坪あたりの容積単価は
１２０万程度となり、高騰した建築費が専有坪当たり１００万とすれば、デべの原価は坪２２０万となります。
デベが２０％の利益を乗せて売るとしたら坪単価は２７５万円となりその程度が適正価格といえるでしょう。
そのような目で見ても物件が適正価格か判断する必要があるということです。

[377: 匿名さん]

>>376
とはいえ、ここ15年で白金台でその坪単価で売り出された新築マンションなんて無いでしょ。

[378: 匿名さん]

子供は戸建がいいと思う人は戸建にすればいいでしょう。
マンションがいいと思う人はマンションにすればいい。
全員が同じ意見になるなんてあり得ないのに何故に賛同求めるのか。
全員マンション選んだら戸建業界どうなるの。
選択は十人十色だから色んな住戸があるんだから。

[379: 購入経験者さん]

>>377
それだけデべにぼったくられているということです。

中古の10年物なら坪275万円は無理でしたが300万円で買えました。（ちなみに新築時380万円）
10年たてばデべの利益分は落ちるということでしょう。

ただし、このあたりの一中高エリアの容積率は法定300、復員制限で200程度ですから275万というのは計算上無理な数字でしょう。376さんの計算は目黒通り沿いの商業エリアに適合するケースでしょう。

不動産（マンション）においては積算価格は意味がないというような論外の投稿も過去にはありましたが、将来泣きたくなければ多方面からの客観的な検証をするべきです。

[380: ご近所さん]

昨日犬散歩させてたら、白金台５丁目に野村がマンション建てるようですね。
3丁目売れたら販売開始かな。
ただ、すごいいい場所なので高そう。

[381: 匿名さん]

>>379
ボッタクリ価格ではないと思うよ。需給バランス以外にこの地がこんな高値相場で取引される要因は何一つない。ぼったくる余裕があるような契約額なら他社が上回る契約額で横取りしてるでしょう。

木を見て森を見ず、このデベの将来を占う70年スキームで地権者と合意したからこんな価格になっているのでしょう。

[382: 匿名さん]

>>379
今のような青田売りでは積算では値付けできないんですよ。流石にゼネコンから各業者への発注は終わっているでしょうが細部は作りはじめていない。ここはもうかなり出来上がってますけどね。

[383: 匿名さん]

>>381
需要供給バランスのとれた物件ならば、本当の意味で完売していていいはず。
この土地の地上権を、大手財閥系が契約しなかったという点も意味がある。
木を見て森を見ないのは、デべの方でしょう。
買う側の方が、それを感じ取るから不人気物件になっている。

[384: 契約済みさん]

不人気物件？
まだ竣工もしてないのに偉そうに決めつけないでいただきたい。何様なのか。

[385: 匿名さん]

ある程度値段したとしても、
建物の質とアフターサービスがしっかりしてるなら価値があるのではないでしょうか？

割安物件と思って買っても
施工ミス発覚したのに、売主に逃げの一手されてるかたがオープンレジデンシア池之端でおられるみたいですからね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/378034

[386: 周辺住民さん]

二期以降の価格は難しくなりましたな。

一期が本当に５０戸売れたなら。

公には下げられんし。

本スレのネガレスも少なからず影響しますわね。

ネットなど余り見ないような年齢層の個別勧誘ですかな。

[387: 周辺住民さん]

5丁目にマンションできるなら、そっちを見てみたいね。町並みから何から全部違うもんね。
でも値段も違うだろうなあ。

[388: 匿名さん]

不動産は難しいね。通りひとつ違えば値段もかわるからね。

[389: 周辺住民さん]

1867年（慶応3年） 外国人に牛肉を供給していた中川嘉兵衛が、江戸荏原郡今里村（後の芝白金今里町、現在の白金台二丁目）に屠牛場（後の「東京共有屠牛場」）を設立。これが日本における最初の近代的屠場であった。
（wikiより）
昔の三田用水、涙橋は牛が泣きながら連れて行かれたから付けられた名称。
港南の食肉市場はここからだった、

[390: 匿名さん]

野村の白金台5丁目のマンションは、どのあたりでしょうか？ お教え頂けると有難いです。

[391: 匿名さん]

パークマンションの前と何度言えば・・・
でも土地は狭いですよ。で、１戸単位が広いから戸数は少なめになると思われる

[392: 働く女子さん]

本日７月１３日の日経朝刊５面に、プラウド白金台３丁目の第一期完売のことが出ていました。「もたつく景気回復」という見出しですが、「シロガネーゼは別格か」ということでまとめてあります。

[393: 392]

>392
日付を間違えました。「９月１３日」です。

[394: 匿名さん]

>>392
その今朝の日経の折り込みにプラウド白金台３丁目の広告が入ってきた。
タイミング良すぎ？？今までは毎週週末だったのに。

第１期５３戸申込登録即日完売って、何？
３ＬＤＫ／７３．９１㎡で９７００万円台～と書いてある。

[395: 匿名さん]

まあ、今時都心一等地で売れ残ってる方が珍しいデスけどね。

[396: 匿名さん]

>>392
それ、記事ではなく紙面広告じゃないですか？青汁なんかと一緒ですよ。

[397: 匿名さん]

>>395
僕は固定資産税がどんどん下がるから嬉しいですけどね。
長期的に見て不透明感があるんですよね、そこんとを安心できるスキームを野村さんに期待しています。

[398: 匿名さん]

>>396
記事ですよ。日経ぐらい読みましょうね。

[399: 匿名さん]

日経では、第一期53戸が期間内に、7月20日までの9日間で完売として、都心高級マンション好調な例として挙げてますね。
何ヶ月も広告して販売予定を後ろ倒しした上で売れる戸数売りにだしただけなのに(邪推すれば本当に売れたかも外部からはわからない)、他に例はなかったのかなと思いました。

[400: 購入経験者さん]

みんな完売の仕組みを知らないのかな？
最近では希望があった住戸だけ販売対象
にしているから完売になるだけですよ。
希望がない住戸は次期にまわす。
希望が重なりそうだと、
確実に決めれる客先を優先して
そうでない客先はランク付けして他の部屋を
勧めるとかしていきます。
野村はマーケティングにたけていて
プランニング～クロージングまでそつがない。
だから高くても決めれる。

[401: 匿名さん]

>>398
新聞紙面や雑誌の別刷りって買えるんですよ。不動産売買の新業態インタビューとかなんとか名を打った特集の持ち込み掲載。特定商品の売り込みには別途広告料が必要だけど。

[402: 匿名さん]

>>400
そのやり方だと不人気住戸だけが売れ残るので販売誘導しながら割付していきます。

[403: 購入経験者さん]

日経の提灯記事なんて、広告よりたちが悪い。

日経が誰の（どんな業界からの）広告費で成り立っているか考えれば、子供でも分かる理屈。

[404: 匿名さん]

まあ、あのみっともない提灯記事を読み、信じている人は残念ながらいるでしょう。
日経を読むような人がターゲットの一つらしいですが、それはそれで良いのでは無いですか？
それを読み取れないのは所詮その人の問題です。

第一期販売からどれだけ第二期が離れているか。
記事でもわざわざ教えてくれているように第一期は七月中旬ですよ。
もし野村のからくりを知らなくても、〝即日完売〟するような物件ならば、何故第二期にこれほど間をあけるのか、と考えれば良い。
このこと一つとっても、冷静にもの見てを考えれば事実が見えてくるでしょう。

野村は自分たちが大声で、しかも新聞を使って、世へ 苦戦中です と発信している。
それを理解してか知らずか、日経に提灯記事書かせる神経と、日経読者をこれほどバカにした記事を出させるぐらい〝傲慢〟な態度の事業主の姿を見ているのは小説を読むより面白いですよ。

広告の図面パターンが増えたのも多様なお客様を呼び込みたいところで、さらに連休前の提灯記事。
この３連休でどれだけ営業さんが頑張るかが見ものです。

しかし、ハイヤーの送りも少なくなりました。
そろそろ第二期でしょうか。
今後の行方が楽しみです。

[405: 契約済みさん]

>>404
ご近所さん、よろしくお願いします。仲良くやりましょうね。

[406: 匿名さん]

>>405
是非町会に加入を。
盛大にウェルカムパーティーでもして大歓迎いたします。

[407: 契約済みさん]

昨日、祭りに久々参加して、やっぱり町内会って良いなと思いましたよ。

[408: 匿名さん]

連休中は、お祭りが多いですね。

神輿や山車の町名等に昔の名残があって、色々と感慨深いものがあります。

豊洲とかだとどうなるのでしょうね。

[409: 契約済みさん]

確かに新興の埋め立て地ってその土地の神様ってどうしてるんでしょうかね。氷川様を分社してくるのかしら。

それは置いといて、私が小さい頃はNTTのところで盆踊りがあって出店も出ていましたね。白金台も富裕層もいたけど、所謂庶民と言われる層もいてうまい具合に混ざり合ってましたね。今となっては
、目黒通りにはマンションウォールができて風情もあったもんじゃない。
そんな中、児童館前と化血研前の出店は地元の勇士が頑張ってくれて良いですね。
そもそも、そういうお祭りって町内会が主導でやるのでしょうけど、肝心の氷川様が全然やる気ないというのはどういう事なんでしょうかね。

[410: 匿名さん]

>>409
確かにそうですね。目黒通りだけでなく、住宅街の真ん中にこのような
大きなマンションができる世の中に、風情も何もあったものではありま
せんな。

[411: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが土地は地権者のもの、器は購入者のもの、ですよね。

であれば今の価格はどうやって算出されたのでしょうか？まさか器だけであんなにはかからないでしょう。

また地権者に課せられる固定資産税は誰が支払うのでしょうか？

[412: ご近所さん]

器だけであの価格ですよ。
考えられませんね！
地権者の固定資産税は地権者が支払うものでは
ないでしょうか。

[413: 匿名さん]

土地に対する固定資産税は地権者が払いますが、マンション購入者はその何倍かの地代を地権者に払うことになります。
また建物に対する固定資産税は当然マンション購入者が払います。

[414: 匿名さん]

実質、全て購入者が払ってるようなもんだな。
それで所有出来ないとはな。。

追い出される頃には死んでるとは言え、実質賃貸物件に大金払いたくはないな。
1億円ありゃ今は無理でも時期が違えば所有でかなり良い物件買えるしな。

[415: 匿名さん]

リーマン前でも坪500万円を超えてたの一部の一等地。
借地でこのグレードではやっぱり高いし、将来設計がしにくくなるよね。
山手線の外の分マンは苦戦し始めてると良く聞くし。
個人的には三田のフォレストパークマンションは良いですね、あれくらい豪華で所有権で世帯数が少なければ資産価値は守れる。
お金が余っている人が買うんだからいいって書いてる人いますけど、そう言う人こそ本当に良いものを購入する。
私ならそうしますね。

[416: 匿名さん]

>>414
賃貸で年間500万家賃を払ったとして20年分かあ、さらに一億円以外の出費がバカにならないってすごいな。キャッシュ10億持ってたらお遊びで買ってみてもいいけどな。

[417: 匿名さん]

>>413
それは更地にするための解体費用とドンブリ勘定なの？
管理組合で専門家を雇わないと怖いな？地権者の負債とか肩代わりさせられちゃたまらん。野村さんはそのあたり明確なクライテリアを持ってるのかな？

[418: 匿名さん]

>>411
一番大事なのは70年間土地を借りる権利。これが高いのです。

[419: 匿名さん]

マンション購入契約の際に、土地代＆建物代と価格がハッキリと記載されるけど…
こちらの場合は契約項目は何になるんでしょう？
借地代は毎月支払いするはずだから。。。やはりどうしてここまで価格があがるかの理解に苦しみますね。

[421: 匿名さん]

第二期の販売はいつ頃になるのでしょうね。

[422: 匿名さん]

定期借地のマンションは、周辺同等マンションから相当安く無いと買っちゃダメだよ。
基本中の基本だけどね。

[423: 匿名さん]

地価が上がっても定借マンションの価格は殆ど上がらないと思った方が良いからねぇ。。

[424: 物件比較中さん]

第２期の販売は、１０月上旬から中旬の予定ですが、まだ未定だそうです。

[425: 匿名さん]

なんでそんな先なんですかね、第二期。

[426: 匿名さん]

集まらないんだろ。

[427: 匿名さん]

何期まであるのでしょうね？

[428: 匿名さん]

これはヤバイ展開ですね

[429: 匿名さん]

>>426
集まらないなら既存の申し込み希望者を確保するために一区切りさせて申込みさせるでしょうが。
何を適当な事言ってるのか

[430: 匿名さん]

>>420
そういうことなのでしょうね。

[431: 匿名さん]

＞＞429
貴殿の発言の趣旨の方が、よっぽどわけがわからない。何を言いたいの？

購入希望者が集まらないのは、間違いのない事実でしょう。
盆前の予定では二期は18戸だったはずですが、それすらも集まらないということ。

ポジの反論が以前に比べ全く低調なのは、デベももうサジを投げたかな。

[432: 住まいに詳しい人]

これでも売り切って、

凄い集団として企業価値を表面的に上げ、

そして本質的には下げるか？！

[434: 匿名さん]

Nは完売させるため最後は相当な値引きをする、ということを聞いたことがあります。

[435: 匿名さん]

あれ？４３４が消えている。確か歴史的○○物件とかいう書き込みたっだような。

[436: 匿名さん]

失礼。４３３だった。

[437: 匿名さん]

あまりにも酷い書き込みだったからじゃない？

[438: 匿名さん]

>>423
なるほど。今後も地価が上昇しても、定期地上権の物件は価値があがるわけでは
ないか。建物の築年数だけは確実にたっていくので古くなる一方だけど。

[439: 匿名さん]

大丈夫。そのうち無くなりますから。知らぬうちにね。野村ですから。知る人ぞ知る。。

[440: 匿名さん]

そういうこと。周りがビービ―騒ぐ話ではない

[441: 匿名さん]

気がつくと、いつのまにか完売御礼笑。野村ですから。

[442: 匿名さん]

ポジも完全にネタ切れのようですね。同じことの繰り返し。

[443: 匿名さん]

>>442
ネガもネタ切れ。

[444: 匿名さん]

>>437
不人気 は別に酷い書き込みでは無いでしょ。