プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[261: 匿名さん]

ここが飛ぶように売れるならミニバブル極まれり。
割高定借物件をポンと買えるのは、お金に執着ない証拠かも。
資産価値を考えたら怖くて買えない。しかもこの高値で。

[262: 購入検討中さん]

ドンキ開店・・・これはエラいことになりましたね。

[263: ご近所さん]

>>262
二度ほどこの名が挙がってますが。
これの情報源は？

[264: 物件比較中さん]

ドンキにいなげや
白金台も庶民化せざるえないのですね！

[265: 周辺住民さん]

>>264
いなげやは良いよ！

[266: 周辺住民さん]

ハウディ西武、ガーデンとあまりパッとしなかったからね。

[267: 周辺住民さん]

今となってはノスタルジーですが、1、3丁目住民は、高輪台のすぎのき屋かCore、もしくは3丁目のガーデン、5丁目住人は高速下のすぎのき屋、ガーデン、三越でしたよね。東急が出来た時は、地下鉄延伸の威力に怯え、ガーデンが閉店した時は、白金台も普通の住宅街になったと妙な感慨がありました。ドンキとなるといよいよ六本木化、昔からの住民は街を離れることを考えはじめるのではないでしょうか。本物件の是非も含め、白金台という街が個性を保っていられるか、瀬戸際のような気がしています。

[268: 周辺住民さん]

>>267
スギノキヤも懐かしいですが、そもそも白金台はスーパーよりも商店街がメインでしたからね。今となってはマンションウォールの目黒通り沿いですが。

スーパー大野屋、米店、本屋、薬屋、雑貨屋、豆腐屋、金物屋、八百屋、ラーメン屋
何でもありましたね！

[269: 購入検討中さん]

安い店ができてもらったほうが便利でいいですよ。
すでに肩肘はって生活するような場所ではないです。

[270: 匿名さん]

GDP4-6でマイナス6パーセント超だってさ。
株、不動産、売りが殺到しないことを祈るよ。

[271: ご近所さん]

確かに8月1日付でドンキの子会社に所有権移転してますね。
たぶん立退き補償狙い？よくあるパチンコ屋と同類の、彼らのビジネスの一類型でしょう。

そうするとドンキを排除するには環状4号線を早く実現させるしかなさそう。
税金があんな会社に流れるのは許しがたいけど、これが今の日本（白金台）の現実。

[272: 匿名さん]

>>270
どう考えても駆け込みの反動。

[273: 匿名さん]

>>271
ドン・キホーテの子会社は単なる地上げ屋さんですからドン・キホーテ本体が来るわけではないです。
ただし格安居酒屋とかパチンコ屋とか連れてくる可能性は高いです。
定年退職した団塊世代の懐を狙って高級住宅地にも進出してきてます。

[274: 匿名さん]

東急ストアの前ってパチンコ屋だったよね。

[275: 購入検討中さん]

>>271 >>273
規模的に驚安堂かピカソあたりでしょうね
近くにゲオや100円ショップもあるし、街の雰囲気は大きく変わりそうです

[276: 匿名さん]

一億後半出すなら、目黒区あたりの住宅街の戸建てが買えますね。

[277: 匿名さん]

１期即完ですよね。さすがですね笑

[278: 物件比較中さん]

>>277
即売？？申込数が出揃うまで待って、登録申込完売という不思議な表現をする業界。

[279: 匿名さん]

そういう業界なんで、いまさらいいんです。即完の野村、ですから

[280: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>269
そう言って自分を納得させたい気持ちも分かるけど、これ以上の悲劇はない
考えられる最悪の結末になりました

白金台終わった

[281: 匿名さん]

プラウド高輪台の南東向き買っときゃよかったかな？

[283: まーさん]

わたくしの予想通りセイコーHDの土地売却決まりましたね。（購入先はまだ明らかにされませんが）
１６０００㎥が８５億とはまたバカ安。近隣対策がメチャクチャ大変でしょうが。
低層でも法定容積使い切ればこの取得価格だと一種６０万以下ですよね。

相手がデべなら相当な好条件で分譲可ですが、またぼったくられるのかな。
デべ野村じゃなきゃいいけど。

[284: 物件比較中さん]

＞＞283
でも、なんぼなんでも安すぎですよね。あの場所で坪175万なんて。
どんな裏があるのかな。どなたかプロの方、予想できる可能性を教えてください。

[285: 匿名さん]

>>283
無知で申し訳ないのですが、セイコーの土地ってまさか服部さんのお屋敷の所ですか？

[286: まーさん]

＞＞285
服部さんちです。
あそこはお隣の竹中さん（竹友倶楽部）のとこと合わせて、業界では常に話題になってきた土地です。
野村も過去にはトライしているはず。

竹さんの土地と合わせると利用価値はさらに格段に向上するはずです。
竹さんもいまは相当苦しいと聞いてますから、そちらも売却可能性あるのでは。

いずれにしても9月末には所有権移転登記がされるようです。どこが買ったのか興味津々です。

[287: 匿名さん]

>>286
えーっ！あそこのお屋敷は更地にしちゃダメでしょ！
文化財として保存しないと。港区が買う位の気概が欲しいですね。ね、港区議のかんの弘一さん。

[288: 匿名さん]

≫２８３・２８４

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20140812a.pdf

セイコ－の発表を読むと譲渡益の概算があくまでも８５億です。
実際は下のリンク先にあるとおり、簿価として２１１億以上
あると考えられますので、３００億ぐらいの取引だったのでは
ないでしょうか。

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20100423.pdf

[289: まーさん]

＞＞288
確かに譲渡益ですね。
そうすると売買金額300億として坪600万円強。一種200万円となると今のご時世、分譲単価はいくら？
プロの予想お願いします。

[290: 匿名さん]

>>289
まーさん、今は土地の仕入れ値に材料費や販管費を積算して売価は決めないんですよ。
販売時期の相場で売れるであろう一番高い値付けできますよ、下手したら分譲じゃないかもしれません。

[291: 匿名さん]

こういう場合の売却益ってどう試算するんですか？服部さんがこの土地を購入したのって遥か昔だと思うのですが。

[292: 匿名さん]

そもそも、服部さんが持っていたの？それとも、セイコー？

[293: 匿名さん]

>>292
セイコーですよね。確か。よくある相続対策で資産管理してたんでは。

[294: 匿名さん]

服部さんちの資産管理会社の三光起業さんですよ。今もセイコーホールディングスの筆頭株主です。

[296: 匿名さん]

言葉を選んで、穏やかにいきましょうね。

[297: 匿名さん]

>>295
もう止めましょうや。個人攻撃は。
まーさんも以前みたいに攻撃的じゃないし。

[298: 購入検討中さん]

＞＞290
ということは、分譲価格は原価で決まるのではなく、風向きで決まるということですね。
そうなると、やはり今は買い時ではないということですね。

[299: 匿名さん]

>>298
世の中の状況によって不動産の相場が決まるなんて当たり前じゃないですか。
それと買い時かどうかは、各々の事情という大きな要素が入ってきますから全く別の土俵です。

[300: 匿名さん]

>>298
そこはなんともね。プチバブルに坪400で仕入れた土地に坪500の分譲マンションを出したらたぶん赤字だけど購入者からはこの仕様でふざけるなと大ブーイングだったりするから。
不動産の損得勘定はわからない。

[301: 匿名さん]

>>292-295
元々は服部家（三光起業）の土地だったが、最近セイコーのものになった。

2010年に、業績悪化に苦しんでいたセイコーだったが、
子会社の銀座和光が評価損や赤字などの問題を抱えたので、
服部家（三光起業）が和光を引き取る代わりに、セイコーに白金の土地を等価交換で渡した。
それ以来200億以上で売却確実と言われていたが、なかなか成立しなかった。
今回、土地の値上がりによって取引が成立したという流れ。

[302: 匿名さん]

宗教法人じゃなけりゃいいけど、、

[303: 匿名さん]

>>301
その土地購入にこの物件の滑り出しでの好調が影響しているかもしれませんね。
現地に行くとわかりやすいのですがデベロッパー的には誰が最初に鈴をつけるかって地域ですから。

大区画だし正直マンションにすればデベ丸儲けの立地なんだけどこの土地をコンクリで固める暴挙に最初に手をつけるのは度胸がいる。

[304: 匿名さん]

>>302
そうですね、ここら辺って何気に宗教法人だらけですもんね。

[305: 購入検討中さん]

だらけって言っても、ほとんどが＊＊＊の施設だけどね。

[306: マンション投資家さん]

この物件を検討する人は、まず借地・借家権に関する新法と旧法の違いをよく理解する必要がありますね。
http://www.shakuchi.info/outline/post_1.html

少し前に東京都の港南4丁目都営住宅建て替えプロジェクトで住友不動産の企画が都に採用されて
実現したのがシティータワー品川という物件で、ご存知の方も多いと思いますが、ここでも
定期借地権70年について議論がされました。この別件はタワーなので解体費が相当かかるということで
当初から解体費用を見積り、70年かけて積み立てていくという方式を採用しました。
旧法借地権とは異なり更新を前提としない新法借地権では契約満了時に更地にして地主に返還することが
義務付けられていますから。こうした背景もあって、シティータワー品川は相当に低めの価格設定をしたため
相当な倍率案件となりました。このコミュニティーでも相当な賑わいで、それでその物件を知ることができたくらいでした。
その後も都営住宅の建て替えが同じように行われるかと思っていましたが、その後そうした案件は出ていないようです。
都営住宅はかなり老朽化しているものも多く、ぜひまたやってほしいと思っているのですが、地主が東京都であれば
今回のような私企業であるセイコーよりはいくらか安心ですし。（新宿の戸山、北青山、春日などなど）
旧法の借地権は税法上も底地評価の70%とかの高率の場所もありますが、新法に関しては現在の価格に関係なく
借地期間の償却対象です。定期借地物件を購入するに際しては金融商品のような考え方でアプローチしないと
損をする可能性が高いというのは、その通りと思います。所有したという考えでなく70年分の家賃を一部（全てではない
なぜなら地代も修繕費も発生するから）前払いしたと考えた方が現実的で、そう考えていれば
購入時よりも売却価値が減少していくのは、住んだ年数に応じて納得ができるでしょう。
それでも付近の家賃相場がインフレなどによって著しく高くなれば、前払いした家賃の価値も上昇し
含み益が出る可能性はないわけではありません。私見としては、定借物件は、デベロッパーは原価積み上げ方式に適正利益を乗せて販売するべきであり、目標とすべき価格は付近の新築相場の70%程度ではないかと思われます。

[307: 匿名さん]

>>306
金融商品であることは同意するけど、50年で新築の70％なら分かるが70年ならどのくらい？

[308: 匿名さん]

定借のパークコート神宮前の売りが幾つか出ていますね。
300万円／坪でもなかなか売れないみたい。場所は良いんだけどな。

[309: 匿名さん]

ここのチラシやダイレクトメール入るようになって来た。
デベはこのままだとヤバいと思ってるんじゃないの？

[310: ご近所さん]

この辺は土地40坪以上の一軒家じゃないと住人として認められないよ。
「あ、マンション。ふーんフフッ」
言わないけど、同じクラスには絶対思わないから。

悪いこと言わないから、国道沿いタワマン高層階で威張って住むことをオススメする。

高いカネ払って結構つらいよ。実話です。