プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[23: 情報通]

申し込みは83戸全てに入っており、当初第一期30戸販売の予定を、53戸に増やして販売。全て販売しなかった理由は、プラウド史上最大数の問合せがきているこの物件の販売を引き伸ばすことで、プラウド会員を増やしていくというもの。当初、第三期まで、設定していたが、想定以上の、買いの強さに、野村自身、驚いている。だから、チラシやティッシュ配りは、ここの販売のためでなく、プラウド会員を増やすための術である。30戸は、第一期よりも、さらに激戦が予想される。

[24: まーさん]

>>21

おっしゃる通りですが、＋パフォーマンスもきわめて重要な要素ではないでしょうか？
定借であの金額ではやはりどう考えても合理的なパフォーマンスは期待できないと思います。

白金台駅近に２物件（もちろん敷地所有権）を所有しているものとしては、新築のしかも定借がこれだけの評価を受けるということは誠に喜ばしいことです。

ああいったややこしいマンションが近隣にできることに若干の不安があることと、白金台を居住地に選んでくださる方が大きな損失を抱えるようなことがないようにアドヴァイスをさせていただいているだけで、ネガでも何でもありません。客観的かつ中立の立場のつもりです。それでもOKの方はどうぞもっとガンガン買い上がってください。

[25: 匿名さん]

今、港区好立地は中古もほとんどない、特に、家族向けは本当に少ない感じですからね。

新築マンションに至っては、三田のパーマンとここくらい？

[26: 契約済み]

白金台で、80平米以上のマンションをずっと探していますが、皆無です。そういった意味でも、待望のマンションです。

[27: 匿名さん]

ファミリー向けってなかなか立地によってはないんですよね。郊外へ行くと
ファミリー向けばかりなのに、都内だとファミリー向けにすると金額的にも
高額になってしまうしなかなか売れないのかもしれませんね。すごく高いか安くないと
今はなかなか動かないと他のマンションの営業の人に聞いた事があります。
ここは立地もいいですし、資産価値も下がる事がない。金額も納得できますね。

[28: 匿名さん]

資産価値は、毎年確実に下がりますが…。

[29: 匿名さん]

定借でも安ければ言い訳で。
ここは、最高でも１億７４８０ですか？

アベちゃん前の駅徒歩１４分、バス通り沿い、ナカノフドーのオープンレジデンシア広尾が最高18000万ですからね。

この好景気で上記価格というのは、高くないのでは？

[30: 匿名さん]

一応、コノエ三田綱町や西麻布があり、いづれもパーマン至近の結構良い立地ですよ。西麻布は戸数が少なさすぎるので、待つ意味なさそうですが。

あと、こちらも小規模ですが、ザハウス南麻布のとなり、マンションつくっていますね。前の通りが細い割に交通量がかなり多いのがネックですが。

あとは、待っても買えないでしょうが、赤坂や広尾駅のタワーですかね。

[31: 匿名さん]

いかにもプラウドらしく、エントランス周辺、共用部を豪華につくりこんでますね

[32: 匿名さん]

24は何で上から目線なんだろう・・・

[34: 匿名さん]

白金台駅1分のクラッシィ白金台シティハウス（定期借地40年）築12年　80平米で9500万円で売り出していました。立地がよければ、値段は下がらないという証拠ですね。あのクラスでです。プラウドの付加価値は計り知れないと思います。

[35: 匿名さん]

定期借土権で、契約終了した後、更新必要とするでしょう。

[36: 匿名さん]

>>34
売り出しはね笑
大事なのは成約価格だよ。
相当値引きの交渉が所有権よりかけられるのは予想つく。
あと、どれ位の売却活動期間掛かるんだろうね。

[39: まーさん]

>>38

いかにも、、、の反論投稿が続いたからです。

まあこんな板をどれほどの人が見ているかですが、一人でも冷静に頭を冷やして大損回避をしてくれる人がいればいいと思っているだけです。それがあのバブルを経験し、銀行と不動産屋にのせられた多くの無辜の人々に迷惑をかけた者の責任ではないかと思うからです。

いまの不動産の相場動向はまたまたミニバブル(特にこの物件は顕著です。これが所有権ならまだ納得ですが定借で坪500万円超えるってどういうこと！）です。

いくら建築単価が高騰しているといっても専有坪で150万円を超えるなんてありえません。土地の使用権でもこのあたりの所有権坪単価400万円*定借割合は50％としても200万円、多分80㎡クラスの持ち分割合換算で12坪前後として2400万円、建物原価3500万円＝なんてそんなにかかるはずはありませんけど：を足してもせいぜい6000万円がいいところ、これが積算価格ベース数字です。収益還元ならもう少し出るかもですが）です。

古今東西、歴史が証明するとおり、バブルは間違いなくはじけます。その時期はわかりませんが。

[40: 匿名さん]

>>39
論理的で分かりやすくて私はとても感謝しております。
これだけ熱心に書いて頂ける方少ないので。。
頭冷やして考える契機となりました。

[41: 匿名さん]

>>34
そこは定借じゃなく普通借地権だよ。

[42: 匿名さん]

>>まーさん
説得力あります。自由が丘もそうだけど最近のプラウドの値付けは首を傾げますね。不動産ミニバブルの雰囲気を利用して資金に余裕のある人から搾取しようという方針としか思えない。

[43: 匿名さん]

企業が稼いで何が悪いの？

それに、プラウドはマーケティングが上手い。今の時代、見栄えとかそういった見える部分にかねかけて、自分が我慢すればいい部分にはかねかけないのが流儀。

[44: 匿名さん]

>>43

もちろん企業が儲けようとするのは当たり前。

でも過剰に儲けようとするのは反社会的ではないでしょうか。
購入する方は当然過剰なコストを払うことになるわけですから。

お互いウインウインでないとビジネスはうまくいかないと思います。

でもそれを言ったら新築マンションは買えませんよね。
買ったとたん、自分の名義で所有権保存登記をすると同時にデべの経費＋利益分は値下がりするわけですから。

[45: 匿名さん]

まー損する確率高いでしょ
賢い人はとうに仕込みずみ
こんなあほ物件は買いません

>>43
これはその通り
高い金はらって見栄はれるけど
居住性は我慢しろが基本スタンス

[46: 匿名さん]

久しぶりにとても参考になるコメントを読ませて頂きました。

時間がないので、短く私個人の意見を言うと、ここは高すぎるというより、ほかの物件も含め野村不動産が高く設定しすぎているのではと思っています。

[47: まーさん]

私のコメントに賛同される方に一言。

私の意見はあくまでも、個人的な経験（まあそれなりに場数は踏んでおりますので、下手な不動産屋に比べれば豊富な経験といえるかもしれませんが）に基づく私見でしかありませんので、念のため。

安倍バブルがこのまま延々と続き、オリンピック後も日本経済が順調に推移すれば、もしかしたら本物件もまだお買い得だったと言うことになるかもしれません。そればかりは誰にも予測はつきません。（でも定借はやっぱりヤバい＝日本経済が順調でもです）

確かにこの界隈に適当なファミリー用の物件が不足しているのは間違いありませんし、私もこのエリアで物件を取得できたのは相当幸運に恵まれたことによるものです。（ただし幸運をつかむためにそれなりの努力はしました）

ただこのエリアは白金も含めれば（白金高輪駅最寄になりますが）新規供給の余地は相当にあります。坪単価としても前回のミニバブル前の時期には平均350万円を切っていたはずです。
今の安倍バブルがはじければ（私見では実態の裏付けがあるとは思えませんのでオリンピックを待たずはじけると見てます。）その程度にまで落ち着くのではと思っていますので、みなさんあわてずに時期を待たれるのが得策と思います。(保証は出来かねますが。価格はともかくもっと良質なものが供給される可能性は高いです。）

[48: 匿名さん]

確かに今は相場が高いからね。もし所有権ならこの物件の15-20%増しくらいで出してくるのでは？ そう考えたら、この物件が今の相場からかけ離れた価格設定とも思わないけど。これから東京オリンピックまでに出る都心、駅近、ブランドマンションの新築で所有権なんてそうそう出ないと思うけど。出ても相当に高額な価格設定になるんではないかな。

[49: 匿名さん]

15%ましで所有権でもやっぱ高い。ちょっと高すぎ。

時期の問題なんだろうけど。

確かに今後どうなるかは誰にもわかないとはいえ、2年、3年待って見るのもありな気が。

待っても高いままかもしれないが。

[50: 匿名さん]

結局、定期借地権をどう見るかですね。
人それぞれかも知れませんが、良く調べて下さい。
私は怖くて買えません。

[51: 匿名さん]

>>39
どこの銀行員だよ。不動産評価は収益還元だろ。

[52: 匿名さん]

金利が上がって、建築費が徐々に落ち着いてきたら必ずマンション価格の高騰は落ち着く。
本物件に限らず、今の好立地マンション価格は現在の経済環境を物語ってます。

[53: 匿名さん]

定借は割安感が相当無い限り止めておいた方が無難。　
デベは人件費・資材の高騰に便乗して購入者がどこまで付いて来るか価格を上げながら試しているだけ。今回は買いたい人が一巡したらその後を更に買い上げる人はいないよ。

[54: まーさん]

＞＞51

今でも鑑定評価は原価法、収益還元法、事例比較法を併用するのではなかったかな。
私が鑑定評価を勉強していたのは15年も昔の話ですが、基準が変わったとは聞いたことがないが。

でも自用物件なら原価法のほうが合理的だと思いませんか？
ま、収益還元だとしてもとても買える水準ではありませんが。

わたくしの周囲（同じマンションの所有者）でも、投資で検討したという人が3名いますが、いずれも見送りました。
問い合わせがいくら多くてもまな板に載らなくては話になりません。

[55: 匿名さん]

>>54さん

私もここを投資という点で見てみましたが、収益率は低く投資には向かないという結論です。
ましてや通常の住宅ローンではない事業ローン組むともっと大変です。

現金一括で調達しても年間維持コストとしては、
地代、建物部分固定資産税、管理費を家賃に上乗せして貸さないとだめですので、最初の
下駄の部分が高くて借り手がつきにくいという判断をしました。
（ざっくり見積もって小さい部屋でも初期は50万くらいで貸しても結構厳しいです。）

経過年数に伴って家賃を下げなくてはいけないリスクを考えると最初は強気にとらなくてはいけませんが、
強気の価格設定をすると借り手がつかないというジレンマにおちいるラインですね。

投資目的であれば、ここを買うよりも近くのビルを１棟かって貸したほうが利益の計算が
しやすいです。

ざっくりいえば港区で駅から近い新しいマンションで７０平米の物件を月３０万くらいのコストで住めるから
良いと割り切れる人は購入すればよいのではないかと。あとは手放すタイミングしだいで
はトータルのコストが上下しますが、そこは大きな賭けだと思います。

[56: まーさん]

>>55

至極まっとうなご意見だと思います。

確かに、無理をせずに(=全額キャッシュないしMAX50％ローンくらいで）購入可能な方で、自分の計算で賃貸を借りるより好条件だと思う方にはいいと思います。(将来的な値下がり等のリスク分析はシビアにされた方がいいと思います。私の過去の経験からも所有権に比べると値下がり率は相当急激だと思いますので）
ちなみに現職の銀行員の方がおられたら、中古の定借物件の担保評価はどのようにされてますか？後学のために教えていただければとても参考になります。

私が懸念するのは1億前後というのは普通のサラリーマンでもちょっと無理すれば何とかなる金額ですので、今のミニバブルの雰囲気にのまれて無理をする方がいるのではないかということです。あのバブルの時にはそんな例が多数あり、崩壊後の後始末でシビアな例をいやというほど経験しましたから。

所有権でこの立地ならなんとか立て直せると思いますが、事故ってしまった中古の定借の評価は大幅ダウンの懸念が大ですので自己破産の憂き目を見る恐れ大です。

ちなみに以前から日本の投資物件を探している中国人（中国の分譲住宅は土地は国有ですから定借にも抵抗がないかと思い）の友人(北京大学ご卒業のエリート）にこの物件の件を話してみたところ、”日本は土地も所有権だから買いたいんだ！”と一蹴されました。

”キャップレート1～2％でも買いあさる中国人も手を出さない定借物件”というのがどうやらオチのようです。

[57: 匿名さん]

>54
確かに。
せっかく高額マンション購入しているのに、人に話す時に、いやぁ〜でも定借なんですよ〜って言ってる人いますしね。

[58: 匿名さん]

東急ストア跡地、ドンキになるらしいね。

[59: 匿名さん]

住む方はファミリーが多いのかな？

[60:]

>>58
どこからの情報ですか？

[62: 匿名さん]

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

[63: 匿名さん]

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

[64: まーさん]

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

[65: 匿名さん]

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

[66: 不動産業者さん]

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。

[67: 物件比較中さん]

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

[69: 匿名さん]

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

[70: 匿名さん]

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

[71: 匿名さん]

70年後の話か。
今の働いてる世代は殆ど死んでるので、
売るほうも所有権と同じくらいで売れれば御の字、売り逃げ。
買うほうも70年後の事はその時で考えてくれ、それまでは
ここに住んでて良いからって感じじゃね？

[72: 匿名さん]

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。