プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[201: 匿名さん]

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

[202: 匿名さん]

>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

[203: 周辺住民さん]

>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

[204: 匿名さん]

相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

[205: 匿名さん]

≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

[206: 匿名さん]

>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

[207: マンション投資家さん]

>>201
>>205
いよいよ苦し紛れなのか、ポジ側は話が詐欺まがいになってきましたね。
表でこんなことやったら明らかに業法違反でしょうから、こういうところで風評を流して人気回復を図ろうとしているのかな。でもこんなでたらめな話成り立つわけないのに。
所有権ですら建替えなんて容易ではないのに、普通借ならまだしも定借の建替えなんてハードル高すぎ。多少の追い金で済むはずもない。
しかもここは道路付けが悪い（環4は南西側）ので、北側（たぶんそのまま一中高の二種高度）の日影規制やら考えれば相当な腕力を使わない限り条件の良い建物は難しいでしょう。今のプラチナ通りの現状から見て、用途も一種住居（日影規制有）がせいぜいで港区の基本方針から考えてもここが商業地域とされることはまずあり得ない。

[208: 匿名さん]

地権者が70年の期間を延長することはあり得ないでしょ。70年後に土地が更地で返ってくれば良いのです。　そうすると建て替えなんて不可能。　容積率が上がれば地権者には利益があるが、定借マンションの所有者には何の恩恵も無い。
ポジは以前は良い環境で70年住めれば資産価値はどうでも良いような主張が多かったですが、今度は資産価値が30年後に跳ね上がるかのような妄想にとらわれ始めている。

[209: 物件比較中さん]

>>208
その通り！
定期借地権を理解しておらず、
妄想の世界で盛り上っている。
話しにならない！

[210: 匿名さん]

いいじゃん。あんまり細かいこと言わないでよ。
ネガだって9割は妄想なんだから。

[211: まーさん]

>>210
とうとう悲鳴に近くなってきましたね。
”ネガの9割が妄想”を具体的に立証願います。

まあ、スラム化だの貸せないだの一部は想像もあるかもしれませんが。
でもその恐れは確実にあります。築38年ものを城南のブランドエリアで所有するものの実感。
そのリスクを冒して所有継続しているのは、容積率に余裕があり将来化ける可能性があるから。

旧耐震は円滑化法改正でさらに敷地権の価値が上昇確実と思います。
目ざといノムさんならこんな無茶な定借スキームは早く見捨ててそちらを目指されるべきかと。

[212: 匿名さん]

え？70年後に土地が返ってくることを期待？
そんな先まで所有者は待ちますかな？

ここは法人所有だから用途が変わってバカ高く売れるとなれば借地権は変更になる可能性がありますよ。
その場合管理組合は上箱の所有権プラス地権者、デベとの割と美味しい条件交渉があるんじゃないかな。土地の所有権より利用価値ですよ。

ただしそんな雲を掴むような話しで高値投資するのはリスキーこの上ない。

[213: 匿名さん]

>>211
そういうことは先ず自分の主張を立証してから言いなよ。まーさん。

[214: 匿名さん]

今朝の日経にでていたけど、建て替えたマンションの平均は、約４０年だって。

日本で、築７０年は厳しいですよ。

[215: 匿名さん]

容積率が上がったら、固定資産税あがって、地代も上がるかしら？

[216: 匿名さん]

>>214
だから40-50年したら定借マンション所有者はお手上げなんだって。 地代、管理費払い続けなきゃならないから、資産から負債に転落する可能性大って前から投稿されているでしょ。
地権者は痛くも痒くもないんだよ。 捨て値で手放さなければならなくなる所有者も少なからず出てくるのでは無いですか。

[217: 匿名さん]

50年後でも、少なくとも地代と管理費よりは高く貸せる。確実。

[218: 匿名さん]

そんな状態で最後の20年所有して価値がゼロになるのを待っててもしょうがないでしょ。空室リスクは確実に有るよ。70年だから50年ものより価値が大きく上回ると考えない方が良い。
だったら他の所有権の物件を購入した方が賢いよって皆んなアドバイスしているだけです。 余計なお世話かも知れないが。。

[219: 匿名さん]

>>212
70年の契約だから当然でしょう。
普通借地権ならまだしも、定借で所有者多数では有り得ない期待です。

[220: 匿名さん]

このスレむかつく。むかつくんだけど、ついつい見てしまう。

サンジャポとかアッコにお任せとかに似た中毒性が有る。

[221: 匿名さん]

>>218
そうそう。
そんな無意味な根拠のない話してないで、現実見なよ。

五丁目プラウド、
地上六階地下二階、施工は三井住友建設、28年8月末工事完了予定。
こちらは所有権なんだろ？

[222: 匿名さん]

そんな物件出るんですね。
さすがにこれ以上の価格高騰はユーザもなかなかついていけないので、所有権でもこことそれほど変わらない価格で出しそうな気もしますね。
地代を含めると逆に安い可能性は、、、無いかな。

[223: 物件比較中さん]

全部読んだが、自分の感覚としては、
商売っ気の強い、商人として優秀なNのイヤらしさが極まった物件だなぁ、と直感的に感じた当初の勘を再確認した。
情勢に応じて売値の上限を探る時の用意周到さ、鋭敏さ。
勤め先としてはまあまあ位かも知れんが、絶対Nからは買わん。
人生における結構重大な、ご縁のモノ。
鷹揚さの在る売り主さんと縁を持ちたい物ですな。

[224: 匿名さん]

概ね同意。
最近は物件自体の評価もいまひとつだね。デベの体制を見ればそれも推して知るべし。

[225: 住まいに詳しい人]

あのね、

金貸しが伝統的に質に取らないできたモノは、価値が無いんだっつーの。常識。

[226: 匿名さん]

確実なのはいずれ日本の大部分の土地権利書は無価値な紙切れどころか借用書になるよ、需給バランスはすでに破綻しているからね。
今のところ都市圏は堅調だけど中古がすでにやばい。値崩れさせず、賃貸に回して当座を凌いでいるが優良な借り手も減るはず。

白金台はごく一部の価値がある立地だと思いますから所有権にこだわる必要はないです。

[227: 匿名さん]

おもしろいよね。前評判と全く異なることが起きるのが、不動産の世界だよね。これまでの経験で、絶対、確実ということほど、あてにならないものは、ないよね。ここまで評判の悪い物件で、本当に悪いやつってどれだけあるかな？そんなのみんな考慮すみだって。だいたい問題が、起きるのは、当初の評判がいいやつだよね。歴史的に。

[228: 匿名さん]

>>227
この物件って当初評判のいい部類だったんですよね。
電話でしか問い合わせしてないけどずいぶん高ビーだったな。

資料請求3500件御礼！
第一期即日完売御礼！
全部デッチあげかい。

[229: 匿名さん]

資料請求件数、登録件数、申込件数、抽選有無なんかは、デベの大本営発表ですよね。

良くあるキャンセル住戸、先着順もほぼ売れ残りの言い換えですし。申込みした人が転勤でキャンセルになったとか多すぎ。

早期の全戸完売御礼は間違いなく人気の証と信じてますが、まあ、それがわかった時には売り切れですが。

[230: 匿名さん]

＞226

本気でそう信じているなら、定借で将来分も含めて払うのではなくて、普通に賃貸にすれば良いのに。

[231: 匿名さん]

自分はすでに購入見送りを決めてますが、ここでの議論の展開を見ていると、自分の判断は正しかったと改めて確認できました。（一応自分の判断の正誤が気にはなるのでまだ見ています）

ポジの理屈は、支離滅裂、自分の都合でどんどん変容
ネガの理屈は、一部頷けないところもあるけど論旨事態はほぼ一貫しています。
もう勝負あったと思うので、ポジ側は沈黙したほうがこれ以上キズを深くせずに済むと思うけど。

あんまり意地になると”不都合な真実”がさらに明らかになることに。

[232: 匿名さん]

ポジは、定借に意外と価値ない説。ネガは、定借に意外と価値ある説。
どっちの根拠も、主に主観と想像。

これから地価あがるねー、いやいや下がるねー、って言い合ってるのと大差ない。

[233: 匿名さん]

ポジとネガが逆でした！(ﾟДﾟ)

[234: 周辺住民さん]

私がここを見送った理由の一つ
２年ほど前にこの近くに移ってきた叔母の経験談
かつて広尾の豪華定借マンションに一目ぼれして勢いで契約、手付まで支払ってしまったが、頭を冷やしてよく考えるとやっぱりまずいと気づいたんだそう。販売担当には正気ですかとまで言われたらしいが構わず手付放棄して契約解除。今となっては大正解だったと胸を張っておりました。

ちなみに叔母はこの近くの10年物の準ハイクラスの中古を坪単価300万円程度で購入できた模様。コミュニティも、管理状態も確認して買えるので安心といってました。某有名マンション管理士の名言”マンションは管理組合を買え”です。

やはりマンションを新築で買うのは、よほどの人気物件でもない限り避けた方が正解。ましてや定借においては。中古を二束三文で買いたたいて、地権者からのおいしい話(そんなもんがほんとに来るとも思えんが）を待つのが正解。

[235: 匿名さん]

その話が本当だとしても、手付放棄分も考えると、大正解かわかりませんよ。その定借マンションで優雅な生活を送っていた方が良かったかもしれません。

最初から手を出さないのであればともかく、プチバブル期に見境なく一等地の定借に手出して、バブル崩れて手付放棄、その後しばらくして準ハイクラスで我慢して中古購入なんて、それこそ業者や冷静な検討者に食い物にされているよ。失礼ながら。

[236: 周辺住民さん]

>>235
交換価値の点だけからすれば私が見ても大正解です。放棄した手付金など問題にならないほどの大暴落ですから。
住み易さの点でもこちらが正解だそうですのでご心配無用。

不動産購入でどういう形がベストなのかは人それぞれ。
少なくとも、中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き、普通に考えれば新築を買うのが一番ロスが大きいのは論理的に明白な帰結。

[237: 匿名さん]

その叔母さんが、実在するとして、この掲示板見ていないといいですね（笑）。

[239: 匿名さん]

>>236

だとしたら見送るも何も、ここは最初から検討対象外じゃないですか。笑

[240: 匿名さん]

>>239
横から失礼します。マンコミュって即購入って人の比率は高くないですよ。
私もそうですが数年周期で何軒も買い替えている者からすれば思わず一言って展開は少なくないです。
総じてネガポジ双方一理ある場合が多いですが身の丈に合った資産運用をお勧めします。

[241: 匿名さん]

>>240
意味不明。

[242: 周辺住民さん]

>>239
”中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き”です。
ここは新築でも買えるような超人気物件かと煽られたのですが、化けの皮はすぐにはがれました。

[243: 匿名さん]

その辺にマンションできる度にそんな期待してんですか。
そして、化けの皮、とか言う。

言っとくけど、ただの超人気物件ならあるけど、中古で値上がりするのが先に分かるような物件なんて、ないですよ。
少なくとも貴方ごときに。
可能な限りの利益を取ろうとするデベが売ってるんですよ。

[246: 周辺住民さん]

>>243
デべの読み以上を狙ってますので余計なお世話はご無用に願います。
例外もあるからこそ、お宝発掘を目指してせっせと事例研究してます。

これまでも大崎の最初期のタワーではだいぶもうけさせてもらいました。
（バブルの損切り物件との損益通算でチャラ狙いでしたが）

今も白金のタワーはだいぶ含み益が生じてますが、どこで利益確定するか悩みどころです。
儲かっても損しても悩むことになるのですから、やめときゃいいのかもですが半分は趣味の世界ですから。
楽しんでやってます。

この物件をやり玉にあげているのは、あまりにも”やりすぎて”いるから、それだけの理由です。
どなたかも書いてましたよね。”このデべのいやらしさ極まれり”のイジリがいのある物件だからです。
だからこの板の”中毒になる”人も出るのでしょう。

[247: 匿名さん]

>>246
デベの読み以上ってどっちも再開発に便乗しただけじゃない。という突っ込みは置いといて、白金タワーは良い買い物しましたね。
大崎はセカンドハウスなら良いけど、自宅として住むには今まで不便すぎて耐えられないね。

[249: 匿名さん]

資産価値や投資という目線を持っている人に取っては、この物件の売り方が許せないんだよな。だから投稿が続いていると思う。 株も下落が始まった様だし、マンションミニバブルに踊らされて怪我をしない様に気をつけた方が無難です。