プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[153: まーさん(自称マンション問題研究家）]

この手のスレの存在価値（本来の閲覧者が期待するもの）は何なのでしょう。

表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。

＞＞151
こういうのがこの類のスレではスマートなんですね。勉強になります。
真剣になるとすぐに削除されるようなので、そのあたりの間合いを習得したい。

[154: 契約済みさん]

>>153
表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。
↑
まさにおっしゃる通りなんです。皆（一部は冷やかしもいますが）表には出てきてない情報や自分の知らない情報・知識を知りたいんです。
しかし、残念ながらこのすれはスレは荒れてしまっています。それの原因は、建設的ではないポジの投稿にも責任はありますが過去の投稿を見ると、その中心には「まーさん」がいます。少し煽り耐性を持った方がよろしいかと。
投稿されている内容の中には非常に勉強になる部分もありますし、なるほどと思うところもありました。しかし、「こんなチンケな物件」という言葉には正直傷つきましたし悲しかったです（もう削除されたようですが）。恐らく非常に真面目な性格なのでしょうが、時には感情的にバカとか汚い言葉を使われるのもいかがなものかと思います。

是非とも全ての投稿者が建設的で有意義なかつ理性的な投稿をし、元の穏やかなスレに戻って欲しいと切に願っております。

[155: 匿名さん]

>>152 >>154

そうですね。有意義な情報や意見が交換できればよいですね。野村のスレが荒れるのは、まず営業の介入が激しいことが大きいですよ。

[157: 匿名さん]

特に跡取りがいない中高年夫婦は、資産を残しても意味がないし、７０年後を心配する必要もないので、
普通では住めない都心の一等地での借地はアリかと思います。

[158: 匿名さん]

70年賃貸と比べれば安い。浮いたお金を資産運用に回した方がいいでしょう。

[159: 匿名さん]

チンケな物件ではないでしょう。
立地的にも建物のグレード的にも数あるマンションと比較しても上位にランクするであろう素晴らしい物件だと思います。
もちろんホームページからしか判断は出来ませんが…。
マンション好きが住みたいか住みたくないかと言えば住みたいという人が圧倒的でしょう。

懸念としては素人なのでそんな深くも考えられませんが、このようなビジネスモデルが成功して今後、都心物件は定借がスタンダードになってしまうとかならなきゃイイなと思うことかなと。
子供、孫、その先の世代を考えてと言うことで。

何の業界でもそうなんでしょうけど、何と無くスタンダードはこれみたいなのあるじゃないですか。
賃貸の話で申し訳ないですが、賃貸の礼金とか、敷金戻らないとか。
電気なら東京電力からしか買えないとか。
選択肢が無くされる事への懸念と言いますか。

これが、当たり前となると業界全体がそういう流れになったりするんですよね。
都心、定借、高額当たり前みたいな。

今はまだいいんですが、将来、

デベ『今は定借というのが主流ですから…』
購入者『そうですよね…、ここ良いので決めます！』

でも自分の物じゃないみたいな。
自分の子孫が自分の物じゃないものに高額なお金払わなきゃイイなとは思います…。
駄文なのでこれにて。

[160: 匿名さん]

まあ、プチバブル期には、広尾の定借、５０年で、坪１０００、１０億とかありましたから。

皆さん、自信を持って下さい。

[161: まーさん]

>>154
”チンケな”というのはこの板的には不適切発言だったと思います。
”マフィアの上納金”的物件と言い直せばいいでしょうか。

別に建物ハードとして特段ほかに比べて劣るといっているのではありません。
（でも今改めてその観点で図面見てみたら、やっぱりやってるね、隠蔽部でというのが実感）

白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件という意味で”チンケ”といったのですが。
上記訂正します。

[162: デベにお勤めさん]

≫No.156
そろそろやめませんか。
まーさんの意見は、デベに勤めている自分が読んでもその通りだと思いますよ。
せっかくスレが穏やかになろうとしているのに残念です。

[163: まーさん]

広尾のお話が出ましたのでちょっと分析してみました。
データはヤフー不動産掲載ベース（ガーデンヒルズ掲載6件ガーデンフォレスト掲載13件）の平均値ですので
ある程度客観性はあると思います。
条件はそれぞれですが思ったよりもはるかに狭いレンジに集約されました。
そういう意味で戸建に比べ金融商品的だと表現しています。
　
①ご存知広尾ガーデンヒルズ築28～30年　平均坪単価400～450万円
②広尾ガーデンフォレスト（日赤地権者の50年定借）　築5年　平均坪単価380～425万円
（上下2例は正確性を期するためカット。11件のデータです）

ガーデンヒルズのほうが駅には数分近いし、ウルトラビンテージですからガーデンフォレストには分が悪いでしょうが。
これが冷徹な事実です。日本人の所有権信仰の分厚さと、定借の交換価値のハイリスクを物語る。
（広尾定借1000万円が事実だとすればですが。）

[165: デベにお勤めさん]

≫No.164

私、162ですけど163・164のまーさんじゃありませんよ。
それと「ちんけ」は日本語ですよ。
http://kotobank.jp/word/%E3%81%A1%E3%82%93%E3%81%91
ちゃんと国語を勉強して書き込みしてね。

[166: デベにお勤めさん]

間違えた。161・163のまーさんね。

[167: 匿名さん]

>>163
それは掲載ベースであって成約ベースでは無いですよね？
実際の成約ベースでは、定借は更に厳しくなると見ておいた方が無難でしょう。

[168: まーさん]

>>167
ご指摘の通りです。
あくまでも売り出し価格であり成約まではまだ調べてません。

ただ、今掲載されている物件を継続トレースすればおそらくガーデンヒルズの方が
はるかに姿を消すスピードは速いでしょう。
したがって成約価格ベースではさらに定借が不利であることが明確になると思います。

[169: 匿名さん]

＞１６５
穏やかにやりたいならあなたも我慢しなきゃ。

嫌味の言い方があの人と全く同じだから、そんな事してたらまた荒れる。

[170: デベにお勤めさん]

すいません。反省します。

[171: 匿名さん]

いろいろ調べたんですけどね。
どこにも″白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件″とは出てなかったもんで、舶来の言葉かと思いまして。

[172: 匿名さん]

>>159
都心、定借、高額、まさにこのビジネスモデルを作るべくこのような物件が登場したのでしょう。
ここで成功すれば、今後同様の物件が次々に出てくることになります。

まーさんの言い方はちょっとどうかと思いますが、主張の内容は正しいと思います。
アンチまーさんの方々、重箱の隅をつつくようなまねや、感情論で攻撃するのではなく、反論があれば堂々と理論整然とご意見を出されたらいかかでしょうか？今のところそういったものは見受けられないので。

ただスレを荒らすのではなく。

[173: 契約済みさん]

広尾の50年築5年と比較すると、むしろ割安のような気がします。駅近、低層ということを加味するとさらに有利な感じがします。

[174: 匿名さん]

まーさんの書き込みのどのあたりが理路整然なのかご教示いただきたく。

[175: 周辺住民さん]

「割高な物件かな」、なんて誰でも知ってるって。
それでも欲しい人がいるんでしょ。
株式と違ってバリエーションだけで判断できないのが不動産の難しいとこ。趣味嗜好が入るからね。

損すると思えば、余った金で野村不の株式でも買ってヘッジすれば？

資産形成って不動産だけじゃないんだし。

[176: 購入検討中さん]

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news33.htm

によると、ガーデンフォレストの最高額の部屋は、１０億（坪１１３７万）ですね。

いずれにせよ、現在のガーデンフォレストの売出しは（元値に比べると）相当に落ちている一方、ガーデンヒルズは堂々たる価格ですから、中古において定借ディスカウントが入ること自体は疑いがないのでしょう。ガーデンフォレストは、マンション自体は、とても素敵な感じですけどね。

あと、なんだかんだで、都心の好立地のマンションは５０年くらいで建て替えていますよね。築４０位になって、建て替えたくても建て替えられない、でもあと３０年もある、という状況に陥らないと良いのですが。

[177: 匿名さん]

そういえば、港区の絶対高さ制限ってどうなったのだろ？

容積率に余裕が有るような、ビンテージマンションは別として、最近建てられているようなギュウギュウに詰め込んだマンションでは、建て替えなんて無理なんじゃないの？

[178: 匿名さん]

>>175
なんで、買ったマンションのヘッジ目的で余った金まで不動産株につぎ込むんだよ。不動産不況時に、家も株も価値を失うよ。

[179: 匿名さん]

70年住むことが前提での資材と作りが、竹中プラウドの売りのようです。　40年、50年で、立替を検討する前提でつくった所有権マンションと比べて、建築時のコストのかけ方が、違うと自信（プラウド）をもっていってました。

[180: まーさん]

>>179
それは誰が検証された結論なのでしょう。
こういうのを典型的な自画自賛というのでしょうね。

まえにもコメントした通り、”やっぱりやってるね、隠蔽部で”というレベルです。
私は構造は素人ですが、そんな私が販売図程度の図面を見てわかってしまうのですからほかも推して知るべしかと。

でもこれはこの時期、他の高級マンションでもやっていることですからそれを否定する気はさらさらありません。
もちろん違法な手抜きをしているわけでもないと思いますがあの青山の件を見てもおわかりの通りですから充分にご注意を。

要するに何の根拠もない変な理屈でエンドユーザーさんの目をくらまそうというのが問題ではないかといいたいだけ。

それから再度繰り返しますが、私の結論は”買いたい人は買えばいい、買いたくない人（買うべきでない人）は買わないように、かつその結論はユーザー本人が自分の頭で充分にメリットデメリットを検証をしたうえでということに尽きます。

デべさんがデメリットをクリアする答えを出して購入予定者を納得させればいいだけです。それができないのならやっぱり本物件は”やりすぎちゃった”のだと思います。

（ps：この板はとうとうyahoo認証対象になりましたね。誰の圧力なのかな？）

[181: 匿名さん]

物理的な耐性はともかく、日本じゃ、７０年も社会的な効用は持たないよ。

４０年目あたりでただのオンボロマンションになって、７０年目の頃にはお化け屋敷とかになってるんじゃないかな？

赤坂プリンスなんて、４０年経ってないのに、巨額をかけて建て替え。

[182: 匿名さん]

>>180
前を見ても見つけられなかったので、「やっぱりやってるね、隠蔽部で。」とは具体的に何か教えて下さい。

Yahoo認証対象はまーさんだけじゃないかな(笑)

[183: まーさん]

>>180
私が説明してもまたネガられるだけでしょうから。
マンションコミュニティの別の板をご覧ください。
タイトルは”タワマン以外での乾式壁のメリット”です。

議論の大勢は否定的論調が多いですが、私が感じる最大の問題点は、これもすべての点で”デべの都合優先のため、ユーザーオリエントの視点が欠如している”ということです。

ここでは野村以外にもやり玉に挙がっているデべもありますし、最近この近隣の高級物件で青山で話題を提供してくれている有名デべも同じことやってましたから野村だけがどうこう、という気はありません。念のため。

ただプラウド(ｎｏｔ自信　ｂｕｔ自慢、高慢、自尊心＝研究社中辞典から）ですから茶々をいれたくなっただけ。

あと確かにヤフー認証は解除されたようですね。(今朝8時にはかかってましたが。関係者も右往左往かな）

[184: 匿名さん]

まーさん、回答ありがとうございます。

ただ何かと思えば乾式のことですか。間取りに斜線で書いてあるから一目瞭然ですよね。

普通の検討者はわかっていることですよ。
デベがコメントする度に自分以外が無知で判断できないから教えてあげなきゃと思ってませんか。

[185: 物件比較中さん]

>>183
低層で乾式壁にするのは、コストカット以外の何者でなくメリットはない、というのが良く理解できました。
地震で壁がずれたり、出火時の危険性など非常に物騒な話が。恐ろしい。

[186: 匿名さん]

そうそう！具体的に！

根拠がないのは、まーさんも一緒！

[187: 匿名さん]

億ションなのに乾式壁。振動系も音は聞こえますね、確実に。
かつ定期借地…

[188: 匿名さん]

>>179
具体的根拠や保証も無しに70年持つかのような説明はあまりに無責任ではないですか？
50年経ったらスラム化している可能性が高いと思った方が良いのではないかと想像します。
70年で更地返却しなければならないから、50年も経過したらメンテナンスに金を掛けなくなるから、どうしようもなくなるのでは？　地代や管理費未納なんて問題も出て来る可能性もあるのでは無いでしょうか？　70年定借の結末は想像もつかない。

[189: 匿名さん]

20年前のマンション見ても設備古いなぁと思うしね。
確かに所有権なら一生懸命維持しようと思うが、70年の借地権だと、
残り十数年の管理性には懸念がありますね。
購入者の子孫がどうするか考える事なのかもしれませんが。

乾式壁については、このレベルの物件でなぜ採用してるんでしょう？
一昔前の低層マンション購入者ですが、ちゃんと湿式壁でした。
ここよりも土地も坪単価も安い都心ですが。

せっかくの良い土地とデザインなので、ちゃんと作って欲しいという気はします。。
坪単価もそれなりですし。

[190: 匿名さん]

>>188さん

想像もつかないと言いながら、スラム化するとかどうしようもなくなるとか、けっこう想像してますね。

[191: 匿名さん]

30年経過したら所有権でも売るのは結構難しい。増してや古い定借をわざわざ買う人はいないでしょう。30-40年残存期間があれば売れると思うのは相当楽観的だと思う。
また長く快適に住むには修繕・管理がちゃんとしていなければ無理。定借は後半は所有者がお金をかけるインセンティブが働かないから、最後の20年位は相当大変なことになることを覚悟する必要がある。

[192: 物件比較中さん]

環状４号の道路延伸が、
敷地の南西部角をに隣接する計画に
なっています。
閑静な環境も激変してしまうでしょうね。

[193: 匿名さん]

延伸なんて、実現しないよ。

[194: 匿名さん]

>>191
マンコミュスレをあれこれ覗いていると築30年ぐらいの都心マンションを喜んで買ってる人はけっこういますよ。
ただしそこそこ高級物件を格安で狙ってますからインフレにならないかぎりはかなりの値落ちだと思います。

[195: 匿名さん]

まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

[196: マンション投資家さん]

>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

[197: 匿名さん]

＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

[198: 匿名さん]

高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

[199: 周辺住民さん]

このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

[200: まーさん]

あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。

[201: 匿名さん]

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

[202: 匿名さん]

>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。