プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[127: 匿名さん]

>>125
定借の危険性より定借の安定性に目を向けた方が良いでしょう。固定資産税は下がる一方、相続の評価額も長生きすればするほど下がる一方で相続税支払いのために売り払うリスクもほぼない。住みたくなくなれば好立地なのでいくらでも借り手はつく。
土地売って利益など耳を疑いたくなる、自分が住んでいる土地を売れば同じ相場で別の物件を買わなきゃいけないから今時儲かるわけがない。

[128: 匿名さん]

そもそも70年の定借だから5年10年は買うのと変わらない。建て替えで揉めることもないし70年大丈夫な箱を竹中が建てるんでしょ。

[129: 匿名さん]

この自称研究家、最初はまともな事言ってたのに、
コテハン匿名使い分けてじえん連投したりして、今ではただのマンコミ中毒＆デベ逆恨みネガでキャラ崩壊じゃん。
潮時だな。

[130: デベにお勤めさん]

まーさんの指摘はなかなか鋭いと思います。
デベ勤務者としては自社の利益のみならず、関係者みんなが納得する建物を建てていきたいですね。

[131: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>126
だから～
大きなお世話だと思う人には発信していませんて。
何度言えばわかってもらえるのかな～。アタマ悪すぎ！

それにこの発言、いつか来た道だよね。リバブル万歳！

念のためもう一度言おう。
古今東西の歴史が証明する通り、バブルは必ず弾けます。

その時に泣くのは悪徳不動産屋ではなく、煽られて踊らされた一般消費者です。
（一般でないお金持ちは対象外。富の再配分のためどんどん吐き出してください。その行き先が悪徳不動産屋なのは大問題だが。）
ご用心ご用心！

[132: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞129
①”最初はまともなこと”というのはどのあたりまででしょう。
自分としては終始一貫しているつもりなのですが。もし整合性がとれてなければ検証の上修正しますのでご教示ください。

②入力をミスした1件(No44）を除き私の発言はすべて”まーさん”ブランドで統一しています（自分の発言に責任を持ちたいと思いますから）。私の発言に追従する人などいないと決めつけているからの発言でしょうが大外れです。残念でした。この板に来る人をあまり舐めてかからないほうがいいですよ。

③潮時かどうかは人に言われなくとも自分で決めます。悪しからず。

[133: 匿名さん]

土地の所有って実は国から借りてるだけなんですよ、固定資産税や相続税ってのは家賃と更新料みたいなものだし時価でいくらでも上下する極めて理不尽な家賃。仮に売却益が出ればまた税金。

定借だからといって土地所有者が無条件で地価騰落時に差損をかぶるとは思えないものの仮に負担を押し付けられても運用権利は自分にあるから白金台駅前の好立地なのでなんとかなる。結局は立地。

[134: 匿名さん]

133が達観してる通り、課税権を国が持つ以上、日本国内のものは全て国に所有権があります。相続税というのは資産税の一種ですが、相続税を強化すればいくらでも強制徴収できます。

[135: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>133
>>134
なんだか＊＊＊＊を通り越して、呪文めいてきましたね。
ポジでもネガでもどちらの立場の人でもいいので翻訳してくれませんか？
アタマから煙が出そうです。

所有権には価値がないとでも言いたいのかな？
とうとう私有財産権の否定でもしたいのでしょうか。

集団的自衛権の次は私有財産権か～
日本の革命は近い！？

[136: 匿名さん]

>>133さん
>>134さん

中国の方々が海外に土地の所有権を買い求めるという現実をどうみますか？
固定資産税や相続税をかけることと、権利として認められている所有権を
混同してはいけないと思いますが。

[138: 銀行関係者さん]

金融で働いている人間にとっては普通のコメントだよ
敢えて助言するのは、金融マンらしからぬ行為と思うけど
デベもお客さんだから、悪く言うのはルール違反という意味です

[139: 匿名さん]

>>135
相続税の課税対象が7000万から4200万に引き下げられたのよ。一見このレベルの物件を買おうって人には無縁の話に見えるけどうまく買い替えをして長生きしてれば箱代だけなら助かるかもしれない。動産は処分できるけど自分が住むための不動産はごまかしが効かないからね。

[140: 匿名さん]

>>136
土地の権利だけなら差はないでしょう、どっちでも地面を掘り返して勝手にシェルターを作ったりはしないでしょうから。
ただ中国って国というか地域では土地は個人が所有しちゃいけないからいつどんなことになるかわからないので海外に不動産を所有する気持ちは理解できますよ。
ただし、日本においてその権利を有しても仕方ないでしょう、全国に820万戸の空き家があるんですからいずれは欧州のように生活保護家庭でも別荘を持つ時代がくるかもしれませんよ。

[141: 匿名さん]

>>140
なにせ空き家を更地にするだけで固定資産税が6倍に跳ね上がるんだからもはや放置自動車と同じです。

[143: まーさん]

＞＞137
＞＞142

相変わらず、非論理的、情緒的な中傷発言のオンパレードですね。
煙たがられているというのは誰に？図星をつかれて困っている人にでしょうか。

もうこれ以上図星を突かれては困るのでやめて欲しいといえばまだ可愛げがあるのに。
どこまでも付いて（突いて）行きますのでよろしくお付き合いのほど。
出来れば何とかもう少し論理的、建設的で意味のあるご意見をいただきたいものですが。

＞＞138
貴殿は本当に銀行関係者？窓口誘導の庶務行員さんかな。
こんなレベルで上司を説得できる稟議書書けるわけないよね。
たった三行の文章が論理矛盾していて意味不明。

それに私はとっくの昔に銀行員から足を洗ってますので誤解なきよう。
デべのやり口はいろいろ勉強させてもらいましたが、今となっては何の義理もありません。
何か守秘義務に反することをしているわけでもないつもりですが何か問題でも？

[144: 匿名さん]

>>143
まーさん
おっしゃることには同意見です。
ただ、わざと論点をずらしてくるコメントにいちいち真面目に長文で反論されるとスレが読みづらいし無意味です。
あからさまなポジのコメントを微笑ましくみてたのに、スレが荒れて不快です。ここはあなたの日記帳じゃないです。

[147: 匿名さん]

まーさんは定借自体を否定している訳ではなく、所有権の10%-15%引きというここの値付けが高いのが問題と言っているだけでしょ。
それを定借も良い所があるんだ、って混ぜ返すもんだからおかしくなってしまうんじゃないの。
要は、
　1)ここしか相続財産が無くて、子供も所有権だと相続税を払えないような購入者に取っては、確かに定借は安定性があるという議論も成立つかも知れないが、そういう人は将来のリスクに耐えられないから、割高なここは購入しない方が賢明。
　2)資産が十分ある人は、普通はこんな割高な定借物件は相手にしない。（だからここの中古も流通性が無い）
　3)資産が十分あって数千万円を捨てることになっても問題無いと思っている人はどうぞお買いなさい。（ただこういう人も普通は別の物件買うけどね）

3)の人はそんなに居ない筈だから、デベも1)の状況の人に売ろうと頑張るだろう。だから気を付けなさいってことでしょ。
僕は結論として彼の主張はまっとうだと思うよ。

[149: 匿名さん]

まあ、でも、大崎で坪400とかする時代ですよ。

ここ、所有権なら坪500として、７０年なのでほとんど所有権みたいなものだし、別に割高ではないような。

次出てくる都心物件は、もっとてが届かなくなるとおもいますよ。

[151: 匿名さん]

結局、時期と阿漕でない不動産屋に恵まれるかどうかですね

私は三田と虎の門に買いましたが坪250と350
(どちらもスーゼネの角部屋、新築と築浅）

テイシャクで坪500なんてマフィアの上納金かよって感じです（笑）

[152: 匿名さん]

せっかくの情報交換の場なのですからまったりと行きましょうよ。

なので、営業さんはここに書き込まないでね。荒れるもとなので。

[153: まーさん(自称マンション問題研究家）]

この手のスレの存在価値（本来の閲覧者が期待するもの）は何なのでしょう。

表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。

＞＞151
こういうのがこの類のスレではスマートなんですね。勉強になります。
真剣になるとすぐに削除されるようなので、そのあたりの間合いを習得したい。

[154: 契約済みさん]

>>153
表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。
↑
まさにおっしゃる通りなんです。皆（一部は冷やかしもいますが）表には出てきてない情報や自分の知らない情報・知識を知りたいんです。
しかし、残念ながらこのすれはスレは荒れてしまっています。それの原因は、建設的ではないポジの投稿にも責任はありますが過去の投稿を見ると、その中心には「まーさん」がいます。少し煽り耐性を持った方がよろしいかと。
投稿されている内容の中には非常に勉強になる部分もありますし、なるほどと思うところもありました。しかし、「こんなチンケな物件」という言葉には正直傷つきましたし悲しかったです（もう削除されたようですが）。恐らく非常に真面目な性格なのでしょうが、時には感情的にバカとか汚い言葉を使われるのもいかがなものかと思います。

是非とも全ての投稿者が建設的で有意義なかつ理性的な投稿をし、元の穏やかなスレに戻って欲しいと切に願っております。

[155: 匿名さん]

>>152 >>154

そうですね。有意義な情報や意見が交換できればよいですね。野村のスレが荒れるのは、まず営業の介入が激しいことが大きいですよ。

[157: 匿名さん]

特に跡取りがいない中高年夫婦は、資産を残しても意味がないし、７０年後を心配する必要もないので、
普通では住めない都心の一等地での借地はアリかと思います。

[158: 匿名さん]

70年賃貸と比べれば安い。浮いたお金を資産運用に回した方がいいでしょう。

[159: 匿名さん]

チンケな物件ではないでしょう。
立地的にも建物のグレード的にも数あるマンションと比較しても上位にランクするであろう素晴らしい物件だと思います。
もちろんホームページからしか判断は出来ませんが…。
マンション好きが住みたいか住みたくないかと言えば住みたいという人が圧倒的でしょう。

懸念としては素人なのでそんな深くも考えられませんが、このようなビジネスモデルが成功して今後、都心物件は定借がスタンダードになってしまうとかならなきゃイイなと思うことかなと。
子供、孫、その先の世代を考えてと言うことで。

何の業界でもそうなんでしょうけど、何と無くスタンダードはこれみたいなのあるじゃないですか。
賃貸の話で申し訳ないですが、賃貸の礼金とか、敷金戻らないとか。
電気なら東京電力からしか買えないとか。
選択肢が無くされる事への懸念と言いますか。

これが、当たり前となると業界全体がそういう流れになったりするんですよね。
都心、定借、高額当たり前みたいな。

今はまだいいんですが、将来、

デベ『今は定借というのが主流ですから…』
購入者『そうですよね…、ここ良いので決めます！』

でも自分の物じゃないみたいな。
自分の子孫が自分の物じゃないものに高額なお金払わなきゃイイなとは思います…。
駄文なのでこれにて。

[160: 匿名さん]

まあ、プチバブル期には、広尾の定借、５０年で、坪１０００、１０億とかありましたから。

皆さん、自信を持って下さい。

[161: まーさん]

>>154
”チンケな”というのはこの板的には不適切発言だったと思います。
”マフィアの上納金”的物件と言い直せばいいでしょうか。

別に建物ハードとして特段ほかに比べて劣るといっているのではありません。
（でも今改めてその観点で図面見てみたら、やっぱりやってるね、隠蔽部でというのが実感）

白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件という意味で”チンケ”といったのですが。
上記訂正します。

[162: デベにお勤めさん]

≫No.156
そろそろやめませんか。
まーさんの意見は、デベに勤めている自分が読んでもその通りだと思いますよ。
せっかくスレが穏やかになろうとしているのに残念です。

[163: まーさん]

広尾のお話が出ましたのでちょっと分析してみました。
データはヤフー不動産掲載ベース（ガーデンヒルズ掲載6件ガーデンフォレスト掲載13件）の平均値ですので
ある程度客観性はあると思います。
条件はそれぞれですが思ったよりもはるかに狭いレンジに集約されました。
そういう意味で戸建に比べ金融商品的だと表現しています。
　
①ご存知広尾ガーデンヒルズ築28～30年　平均坪単価400～450万円
②広尾ガーデンフォレスト（日赤地権者の50年定借）　築5年　平均坪単価380～425万円
（上下2例は正確性を期するためカット。11件のデータです）

ガーデンヒルズのほうが駅には数分近いし、ウルトラビンテージですからガーデンフォレストには分が悪いでしょうが。
これが冷徹な事実です。日本人の所有権信仰の分厚さと、定借の交換価値のハイリスクを物語る。
（広尾定借1000万円が事実だとすればですが。）

[165: デベにお勤めさん]

≫No.164

私、162ですけど163・164のまーさんじゃありませんよ。
それと「ちんけ」は日本語ですよ。
http://kotobank.jp/word/%E3%81%A1%E3%82%93%E3%81%91
ちゃんと国語を勉強して書き込みしてね。

[166: デベにお勤めさん]

間違えた。161・163のまーさんね。

[167: 匿名さん]

>>163
それは掲載ベースであって成約ベースでは無いですよね？
実際の成約ベースでは、定借は更に厳しくなると見ておいた方が無難でしょう。

[168: まーさん]

>>167
ご指摘の通りです。
あくまでも売り出し価格であり成約まではまだ調べてません。

ただ、今掲載されている物件を継続トレースすればおそらくガーデンヒルズの方が
はるかに姿を消すスピードは速いでしょう。
したがって成約価格ベースではさらに定借が不利であることが明確になると思います。

[169: 匿名さん]

＞１６５
穏やかにやりたいならあなたも我慢しなきゃ。

嫌味の言い方があの人と全く同じだから、そんな事してたらまた荒れる。

[170: デベにお勤めさん]

すいません。反省します。

[171: 匿名さん]

いろいろ調べたんですけどね。
どこにも″白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件″とは出てなかったもんで、舶来の言葉かと思いまして。

[172: 匿名さん]

>>159
都心、定借、高額、まさにこのビジネスモデルを作るべくこのような物件が登場したのでしょう。
ここで成功すれば、今後同様の物件が次々に出てくることになります。

まーさんの言い方はちょっとどうかと思いますが、主張の内容は正しいと思います。
アンチまーさんの方々、重箱の隅をつつくようなまねや、感情論で攻撃するのではなく、反論があれば堂々と理論整然とご意見を出されたらいかかでしょうか？今のところそういったものは見受けられないので。

ただスレを荒らすのではなく。

[173: 契約済みさん]

広尾の50年築5年と比較すると、むしろ割安のような気がします。駅近、低層ということを加味するとさらに有利な感じがします。

[174: 匿名さん]

まーさんの書き込みのどのあたりが理路整然なのかご教示いただきたく。

[175: 周辺住民さん]

「割高な物件かな」、なんて誰でも知ってるって。
それでも欲しい人がいるんでしょ。
株式と違ってバリエーションだけで判断できないのが不動産の難しいとこ。趣味嗜好が入るからね。

損すると思えば、余った金で野村不の株式でも買ってヘッジすれば？

資産形成って不動産だけじゃないんだし。

[176: 購入検討中さん]

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news33.htm

によると、ガーデンフォレストの最高額の部屋は、１０億（坪１１３７万）ですね。

いずれにせよ、現在のガーデンフォレストの売出しは（元値に比べると）相当に落ちている一方、ガーデンヒルズは堂々たる価格ですから、中古において定借ディスカウントが入ること自体は疑いがないのでしょう。ガーデンフォレストは、マンション自体は、とても素敵な感じですけどね。

あと、なんだかんだで、都心の好立地のマンションは５０年くらいで建て替えていますよね。築４０位になって、建て替えたくても建て替えられない、でもあと３０年もある、という状況に陥らないと良いのですが。

[177: 匿名さん]

そういえば、港区の絶対高さ制限ってどうなったのだろ？

容積率に余裕が有るような、ビンテージマンションは別として、最近建てられているようなギュウギュウに詰め込んだマンションでは、建て替えなんて無理なんじゃないの？

[178: 匿名さん]

>>175
なんで、買ったマンションのヘッジ目的で余った金まで不動産株につぎ込むんだよ。不動産不況時に、家も株も価値を失うよ。

[179: 匿名さん]

70年住むことが前提での資材と作りが、竹中プラウドの売りのようです。　40年、50年で、立替を検討する前提でつくった所有権マンションと比べて、建築時のコストのかけ方が、違うと自信（プラウド）をもっていってました。

[180: まーさん]

>>179
それは誰が検証された結論なのでしょう。
こういうのを典型的な自画自賛というのでしょうね。

まえにもコメントした通り、”やっぱりやってるね、隠蔽部で”というレベルです。
私は構造は素人ですが、そんな私が販売図程度の図面を見てわかってしまうのですからほかも推して知るべしかと。

でもこれはこの時期、他の高級マンションでもやっていることですからそれを否定する気はさらさらありません。
もちろん違法な手抜きをしているわけでもないと思いますがあの青山の件を見てもおわかりの通りですから充分にご注意を。

要するに何の根拠もない変な理屈でエンドユーザーさんの目をくらまそうというのが問題ではないかといいたいだけ。

それから再度繰り返しますが、私の結論は”買いたい人は買えばいい、買いたくない人（買うべきでない人）は買わないように、かつその結論はユーザー本人が自分の頭で充分にメリットデメリットを検証をしたうえでということに尽きます。

デべさんがデメリットをクリアする答えを出して購入予定者を納得させればいいだけです。それができないのならやっぱり本物件は”やりすぎちゃった”のだと思います。

（ps：この板はとうとうyahoo認証対象になりましたね。誰の圧力なのかな？）

[181: 匿名さん]

物理的な耐性はともかく、日本じゃ、７０年も社会的な効用は持たないよ。

４０年目あたりでただのオンボロマンションになって、７０年目の頃にはお化け屋敷とかになってるんじゃないかな？

赤坂プリンスなんて、４０年経ってないのに、巨額をかけて建て替え。

[182: 匿名さん]

>>180
前を見ても見つけられなかったので、「やっぱりやってるね、隠蔽部で。」とは具体的に何か教えて下さい。

Yahoo認証対象はまーさんだけじゃないかな(笑)

[183: まーさん]

>>180
私が説明してもまたネガられるだけでしょうから。
マンションコミュニティの別の板をご覧ください。
タイトルは”タワマン以外での乾式壁のメリット”です。

議論の大勢は否定的論調が多いですが、私が感じる最大の問題点は、これもすべての点で”デべの都合優先のため、ユーザーオリエントの視点が欠如している”ということです。

ここでは野村以外にもやり玉に挙がっているデべもありますし、最近この近隣の高級物件で青山で話題を提供してくれている有名デべも同じことやってましたから野村だけがどうこう、という気はありません。念のため。

ただプラウド(ｎｏｔ自信　ｂｕｔ自慢、高慢、自尊心＝研究社中辞典から）ですから茶々をいれたくなっただけ。

あと確かにヤフー認証は解除されたようですね。(今朝8時にはかかってましたが。関係者も右往左往かな）

[184: 匿名さん]

まーさん、回答ありがとうございます。

ただ何かと思えば乾式のことですか。間取りに斜線で書いてあるから一目瞭然ですよね。

普通の検討者はわかっていることですよ。
デベがコメントする度に自分以外が無知で判断できないから教えてあげなきゃと思ってませんか。

[185: 物件比較中さん]

>>183
低層で乾式壁にするのは、コストカット以外の何者でなくメリットはない、というのが良く理解できました。
地震で壁がずれたり、出火時の危険性など非常に物騒な話が。恐ろしい。

[186: 匿名さん]

そうそう！具体的に！

根拠がないのは、まーさんも一緒！

[187: 匿名さん]

億ションなのに乾式壁。振動系も音は聞こえますね、確実に。
かつ定期借地…

[188: 匿名さん]

>>179
具体的根拠や保証も無しに70年持つかのような説明はあまりに無責任ではないですか？
50年経ったらスラム化している可能性が高いと思った方が良いのではないかと想像します。
70年で更地返却しなければならないから、50年も経過したらメンテナンスに金を掛けなくなるから、どうしようもなくなるのでは？　地代や管理費未納なんて問題も出て来る可能性もあるのでは無いでしょうか？　70年定借の結末は想像もつかない。

[189: 匿名さん]

20年前のマンション見ても設備古いなぁと思うしね。
確かに所有権なら一生懸命維持しようと思うが、70年の借地権だと、
残り十数年の管理性には懸念がありますね。
購入者の子孫がどうするか考える事なのかもしれませんが。

乾式壁については、このレベルの物件でなぜ採用してるんでしょう？
一昔前の低層マンション購入者ですが、ちゃんと湿式壁でした。
ここよりも土地も坪単価も安い都心ですが。

せっかくの良い土地とデザインなので、ちゃんと作って欲しいという気はします。。
坪単価もそれなりですし。

[190: 匿名さん]

>>188さん

想像もつかないと言いながら、スラム化するとかどうしようもなくなるとか、けっこう想像してますね。

[191: 匿名さん]

30年経過したら所有権でも売るのは結構難しい。増してや古い定借をわざわざ買う人はいないでしょう。30-40年残存期間があれば売れると思うのは相当楽観的だと思う。
また長く快適に住むには修繕・管理がちゃんとしていなければ無理。定借は後半は所有者がお金をかけるインセンティブが働かないから、最後の20年位は相当大変なことになることを覚悟する必要がある。

[192: 物件比較中さん]

環状４号の道路延伸が、
敷地の南西部角をに隣接する計画に
なっています。
閑静な環境も激変してしまうでしょうね。

[193: 匿名さん]

延伸なんて、実現しないよ。

[194: 匿名さん]

>>191
マンコミュスレをあれこれ覗いていると築30年ぐらいの都心マンションを喜んで買ってる人はけっこういますよ。
ただしそこそこ高級物件を格安で狙ってますからインフレにならないかぎりはかなりの値落ちだと思います。

[195: 匿名さん]

まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

[196: マンション投資家さん]

>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

[197: 匿名さん]

＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

[198: 匿名さん]

高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

[199: 周辺住民さん]

このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

[200: まーさん]

あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。

[201: 匿名さん]

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

[202: 匿名さん]

>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

[203: 周辺住民さん]

>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

[204: 匿名さん]

相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

[205: 匿名さん]

≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

[206: 匿名さん]

>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

[207: マンション投資家さん]

>>201
>>205
いよいよ苦し紛れなのか、ポジ側は話が詐欺まがいになってきましたね。
表でこんなことやったら明らかに業法違反でしょうから、こういうところで風評を流して人気回復を図ろうとしているのかな。でもこんなでたらめな話成り立つわけないのに。
所有権ですら建替えなんて容易ではないのに、普通借ならまだしも定借の建替えなんてハードル高すぎ。多少の追い金で済むはずもない。
しかもここは道路付けが悪い（環4は南西側）ので、北側（たぶんそのまま一中高の二種高度）の日影規制やら考えれば相当な腕力を使わない限り条件の良い建物は難しいでしょう。今のプラチナ通りの現状から見て、用途も一種住居（日影規制有）がせいぜいで港区の基本方針から考えてもここが商業地域とされることはまずあり得ない。

[208: 匿名さん]

地権者が70年の期間を延長することはあり得ないでしょ。70年後に土地が更地で返ってくれば良いのです。　そうすると建て替えなんて不可能。　容積率が上がれば地権者には利益があるが、定借マンションの所有者には何の恩恵も無い。
ポジは以前は良い環境で70年住めれば資産価値はどうでも良いような主張が多かったですが、今度は資産価値が30年後に跳ね上がるかのような妄想にとらわれ始めている。

[209: 物件比較中さん]

>>208
その通り！
定期借地権を理解しておらず、
妄想の世界で盛り上っている。
話しにならない！

[210: 匿名さん]

いいじゃん。あんまり細かいこと言わないでよ。
ネガだって9割は妄想なんだから。

[211: まーさん]

>>210
とうとう悲鳴に近くなってきましたね。
”ネガの9割が妄想”を具体的に立証願います。

まあ、スラム化だの貸せないだの一部は想像もあるかもしれませんが。
でもその恐れは確実にあります。築38年ものを城南のブランドエリアで所有するものの実感。
そのリスクを冒して所有継続しているのは、容積率に余裕があり将来化ける可能性があるから。

旧耐震は円滑化法改正でさらに敷地権の価値が上昇確実と思います。
目ざといノムさんならこんな無茶な定借スキームは早く見捨ててそちらを目指されるべきかと。

[212: 匿名さん]

え？70年後に土地が返ってくることを期待？
そんな先まで所有者は待ちますかな？

ここは法人所有だから用途が変わってバカ高く売れるとなれば借地権は変更になる可能性がありますよ。
その場合管理組合は上箱の所有権プラス地権者、デベとの割と美味しい条件交渉があるんじゃないかな。土地の所有権より利用価値ですよ。

ただしそんな雲を掴むような話しで高値投資するのはリスキーこの上ない。

[213: 匿名さん]

>>211
そういうことは先ず自分の主張を立証してから言いなよ。まーさん。

[214: 匿名さん]

今朝の日経にでていたけど、建て替えたマンションの平均は、約４０年だって。

日本で、築７０年は厳しいですよ。

[215: 匿名さん]

容積率が上がったら、固定資産税あがって、地代も上がるかしら？

[216: 匿名さん]

>>214
だから40-50年したら定借マンション所有者はお手上げなんだって。 地代、管理費払い続けなきゃならないから、資産から負債に転落する可能性大って前から投稿されているでしょ。
地権者は痛くも痒くもないんだよ。 捨て値で手放さなければならなくなる所有者も少なからず出てくるのでは無いですか。

[217: 匿名さん]

50年後でも、少なくとも地代と管理費よりは高く貸せる。確実。

[218: 匿名さん]

そんな状態で最後の20年所有して価値がゼロになるのを待っててもしょうがないでしょ。空室リスクは確実に有るよ。70年だから50年ものより価値が大きく上回ると考えない方が良い。
だったら他の所有権の物件を購入した方が賢いよって皆んなアドバイスしているだけです。 余計なお世話かも知れないが。。

[219: 匿名さん]

>>212
70年の契約だから当然でしょう。
普通借地権ならまだしも、定借で所有者多数では有り得ない期待です。

[220: 匿名さん]

このスレむかつく。むかつくんだけど、ついつい見てしまう。

サンジャポとかアッコにお任せとかに似た中毒性が有る。

[221: 匿名さん]

>>218
そうそう。
そんな無意味な根拠のない話してないで、現実見なよ。

五丁目プラウド、
地上六階地下二階、施工は三井住友建設、28年8月末工事完了予定。
こちらは所有権なんだろ？

[222: 匿名さん]

そんな物件出るんですね。
さすがにこれ以上の価格高騰はユーザもなかなかついていけないので、所有権でもこことそれほど変わらない価格で出しそうな気もしますね。
地代を含めると逆に安い可能性は、、、無いかな。

[223: 物件比較中さん]

全部読んだが、自分の感覚としては、
商売っ気の強い、商人として優秀なNのイヤらしさが極まった物件だなぁ、と直感的に感じた当初の勘を再確認した。
情勢に応じて売値の上限を探る時の用意周到さ、鋭敏さ。
勤め先としてはまあまあ位かも知れんが、絶対Nからは買わん。
人生における結構重大な、ご縁のモノ。
鷹揚さの在る売り主さんと縁を持ちたい物ですな。

[224: 匿名さん]

概ね同意。
最近は物件自体の評価もいまひとつだね。デベの体制を見ればそれも推して知るべし。

[225: 住まいに詳しい人]

あのね、

金貸しが伝統的に質に取らないできたモノは、価値が無いんだっつーの。常識。

[226: 匿名さん]

確実なのはいずれ日本の大部分の土地権利書は無価値な紙切れどころか借用書になるよ、需給バランスはすでに破綻しているからね。
今のところ都市圏は堅調だけど中古がすでにやばい。値崩れさせず、賃貸に回して当座を凌いでいるが優良な借り手も減るはず。

白金台はごく一部の価値がある立地だと思いますから所有権にこだわる必要はないです。