プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[127: 匿名さん]

>>125
定借の危険性より定借の安定性に目を向けた方が良いでしょう。固定資産税は下がる一方、相続の評価額も長生きすればするほど下がる一方で相続税支払いのために売り払うリスクもほぼない。住みたくなくなれば好立地なのでいくらでも借り手はつく。
土地売って利益など耳を疑いたくなる、自分が住んでいる土地を売れば同じ相場で別の物件を買わなきゃいけないから今時儲かるわけがない。

[128: 匿名さん]

そもそも70年の定借だから5年10年は買うのと変わらない。建て替えで揉めることもないし70年大丈夫な箱を竹中が建てるんでしょ。

[129: 匿名さん]

この自称研究家、最初はまともな事言ってたのに、
コテハン匿名使い分けてじえん連投したりして、今ではただのマンコミ中毒＆デベ逆恨みネガでキャラ崩壊じゃん。
潮時だな。

[130: デベにお勤めさん]

まーさんの指摘はなかなか鋭いと思います。
デベ勤務者としては自社の利益のみならず、関係者みんなが納得する建物を建てていきたいですね。

[131: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>126
だから～
大きなお世話だと思う人には発信していませんて。
何度言えばわかってもらえるのかな～。アタマ悪すぎ！

それにこの発言、いつか来た道だよね。リバブル万歳！

念のためもう一度言おう。
古今東西の歴史が証明する通り、バブルは必ず弾けます。

その時に泣くのは悪徳不動産屋ではなく、煽られて踊らされた一般消費者です。
（一般でないお金持ちは対象外。富の再配分のためどんどん吐き出してください。その行き先が悪徳不動産屋なのは大問題だが。）
ご用心ご用心！

[132: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞129
①”最初はまともなこと”というのはどのあたりまででしょう。
自分としては終始一貫しているつもりなのですが。もし整合性がとれてなければ検証の上修正しますのでご教示ください。

②入力をミスした1件(No44）を除き私の発言はすべて”まーさん”ブランドで統一しています（自分の発言に責任を持ちたいと思いますから）。私の発言に追従する人などいないと決めつけているからの発言でしょうが大外れです。残念でした。この板に来る人をあまり舐めてかからないほうがいいですよ。

③潮時かどうかは人に言われなくとも自分で決めます。悪しからず。

[133: 匿名さん]

土地の所有って実は国から借りてるだけなんですよ、固定資産税や相続税ってのは家賃と更新料みたいなものだし時価でいくらでも上下する極めて理不尽な家賃。仮に売却益が出ればまた税金。

定借だからといって土地所有者が無条件で地価騰落時に差損をかぶるとは思えないものの仮に負担を押し付けられても運用権利は自分にあるから白金台駅前の好立地なのでなんとかなる。結局は立地。

[134: 匿名さん]

133が達観してる通り、課税権を国が持つ以上、日本国内のものは全て国に所有権があります。相続税というのは資産税の一種ですが、相続税を強化すればいくらでも強制徴収できます。

[135: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>133
>>134
なんだか＊＊＊＊を通り越して、呪文めいてきましたね。
ポジでもネガでもどちらの立場の人でもいいので翻訳してくれませんか？
アタマから煙が出そうです。

所有権には価値がないとでも言いたいのかな？
とうとう私有財産権の否定でもしたいのでしょうか。

集団的自衛権の次は私有財産権か～
日本の革命は近い！？

[136: 匿名さん]

>>133さん
>>134さん

中国の方々が海外に土地の所有権を買い求めるという現実をどうみますか？
固定資産税や相続税をかけることと、権利として認められている所有権を
混同してはいけないと思いますが。

[138: 銀行関係者さん]

金融で働いている人間にとっては普通のコメントだよ
敢えて助言するのは、金融マンらしからぬ行為と思うけど
デベもお客さんだから、悪く言うのはルール違反という意味です

[139: 匿名さん]

>>135
相続税の課税対象が7000万から4200万に引き下げられたのよ。一見このレベルの物件を買おうって人には無縁の話に見えるけどうまく買い替えをして長生きしてれば箱代だけなら助かるかもしれない。動産は処分できるけど自分が住むための不動産はごまかしが効かないからね。

[140: 匿名さん]

>>136
土地の権利だけなら差はないでしょう、どっちでも地面を掘り返して勝手にシェルターを作ったりはしないでしょうから。
ただ中国って国というか地域では土地は個人が所有しちゃいけないからいつどんなことになるかわからないので海外に不動産を所有する気持ちは理解できますよ。
ただし、日本においてその権利を有しても仕方ないでしょう、全国に820万戸の空き家があるんですからいずれは欧州のように生活保護家庭でも別荘を持つ時代がくるかもしれませんよ。

[141: 匿名さん]

>>140
なにせ空き家を更地にするだけで固定資産税が6倍に跳ね上がるんだからもはや放置自動車と同じです。

[143: まーさん]

＞＞137
＞＞142

相変わらず、非論理的、情緒的な中傷発言のオンパレードですね。
煙たがられているというのは誰に？図星をつかれて困っている人にでしょうか。

もうこれ以上図星を突かれては困るのでやめて欲しいといえばまだ可愛げがあるのに。
どこまでも付いて（突いて）行きますのでよろしくお付き合いのほど。
出来れば何とかもう少し論理的、建設的で意味のあるご意見をいただきたいものですが。

＞＞138
貴殿は本当に銀行関係者？窓口誘導の庶務行員さんかな。
こんなレベルで上司を説得できる稟議書書けるわけないよね。
たった三行の文章が論理矛盾していて意味不明。

それに私はとっくの昔に銀行員から足を洗ってますので誤解なきよう。
デべのやり口はいろいろ勉強させてもらいましたが、今となっては何の義理もありません。
何か守秘義務に反することをしているわけでもないつもりですが何か問題でも？

[144: 匿名さん]

>>143
まーさん
おっしゃることには同意見です。
ただ、わざと論点をずらしてくるコメントにいちいち真面目に長文で反論されるとスレが読みづらいし無意味です。
あからさまなポジのコメントを微笑ましくみてたのに、スレが荒れて不快です。ここはあなたの日記帳じゃないです。

[147: 匿名さん]

まーさんは定借自体を否定している訳ではなく、所有権の10%-15%引きというここの値付けが高いのが問題と言っているだけでしょ。
それを定借も良い所があるんだ、って混ぜ返すもんだからおかしくなってしまうんじゃないの。
要は、
　1)ここしか相続財産が無くて、子供も所有権だと相続税を払えないような購入者に取っては、確かに定借は安定性があるという議論も成立つかも知れないが、そういう人は将来のリスクに耐えられないから、割高なここは購入しない方が賢明。
　2)資産が十分ある人は、普通はこんな割高な定借物件は相手にしない。（だからここの中古も流通性が無い）
　3)資産が十分あって数千万円を捨てることになっても問題無いと思っている人はどうぞお買いなさい。（ただこういう人も普通は別の物件買うけどね）

3)の人はそんなに居ない筈だから、デベも1)の状況の人に売ろうと頑張るだろう。だから気を付けなさいってことでしょ。
僕は結論として彼の主張はまっとうだと思うよ。

[149: 匿名さん]

まあ、でも、大崎で坪400とかする時代ですよ。

ここ、所有権なら坪500として、７０年なのでほとんど所有権みたいなものだし、別に割高ではないような。

次出てくる都心物件は、もっとてが届かなくなるとおもいますよ。

[151: 匿名さん]

結局、時期と阿漕でない不動産屋に恵まれるかどうかですね

私は三田と虎の門に買いましたが坪250と350
(どちらもスーゼネの角部屋、新築と築浅）

テイシャクで坪500なんてマフィアの上納金かよって感じです（笑）

[152: 匿名さん]

せっかくの情報交換の場なのですからまったりと行きましょうよ。

なので、営業さんはここに書き込まないでね。荒れるもとなので。

[153: まーさん(自称マンション問題研究家）]

この手のスレの存在価値（本来の閲覧者が期待するもの）は何なのでしょう。

表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。

＞＞151
こういうのがこの類のスレではスマートなんですね。勉強になります。
真剣になるとすぐに削除されるようなので、そのあたりの間合いを習得したい。

[154: 契約済みさん]

>>153
表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。
↑
まさにおっしゃる通りなんです。皆（一部は冷やかしもいますが）表には出てきてない情報や自分の知らない情報・知識を知りたいんです。
しかし、残念ながらこのすれはスレは荒れてしまっています。それの原因は、建設的ではないポジの投稿にも責任はありますが過去の投稿を見ると、その中心には「まーさん」がいます。少し煽り耐性を持った方がよろしいかと。
投稿されている内容の中には非常に勉強になる部分もありますし、なるほどと思うところもありました。しかし、「こんなチンケな物件」という言葉には正直傷つきましたし悲しかったです（もう削除されたようですが）。恐らく非常に真面目な性格なのでしょうが、時には感情的にバカとか汚い言葉を使われるのもいかがなものかと思います。

是非とも全ての投稿者が建設的で有意義なかつ理性的な投稿をし、元の穏やかなスレに戻って欲しいと切に願っております。

[155: 匿名さん]

>>152 >>154

そうですね。有意義な情報や意見が交換できればよいですね。野村のスレが荒れるのは、まず営業の介入が激しいことが大きいですよ。

[157: 匿名さん]

特に跡取りがいない中高年夫婦は、資産を残しても意味がないし、７０年後を心配する必要もないので、
普通では住めない都心の一等地での借地はアリかと思います。

[158: 匿名さん]

70年賃貸と比べれば安い。浮いたお金を資産運用に回した方がいいでしょう。

[159: 匿名さん]

チンケな物件ではないでしょう。
立地的にも建物のグレード的にも数あるマンションと比較しても上位にランクするであろう素晴らしい物件だと思います。
もちろんホームページからしか判断は出来ませんが…。
マンション好きが住みたいか住みたくないかと言えば住みたいという人が圧倒的でしょう。

懸念としては素人なのでそんな深くも考えられませんが、このようなビジネスモデルが成功して今後、都心物件は定借がスタンダードになってしまうとかならなきゃイイなと思うことかなと。
子供、孫、その先の世代を考えてと言うことで。

何の業界でもそうなんでしょうけど、何と無くスタンダードはこれみたいなのあるじゃないですか。
賃貸の話で申し訳ないですが、賃貸の礼金とか、敷金戻らないとか。
電気なら東京電力からしか買えないとか。
選択肢が無くされる事への懸念と言いますか。

これが、当たり前となると業界全体がそういう流れになったりするんですよね。
都心、定借、高額当たり前みたいな。

今はまだいいんですが、将来、

デベ『今は定借というのが主流ですから…』
購入者『そうですよね…、ここ良いので決めます！』

でも自分の物じゃないみたいな。
自分の子孫が自分の物じゃないものに高額なお金払わなきゃイイなとは思います…。
駄文なのでこれにて。

[160: 匿名さん]

まあ、プチバブル期には、広尾の定借、５０年で、坪１０００、１０億とかありましたから。

皆さん、自信を持って下さい。

[161: まーさん]

>>154
”チンケな”というのはこの板的には不適切発言だったと思います。
”マフィアの上納金”的物件と言い直せばいいでしょうか。

別に建物ハードとして特段ほかに比べて劣るといっているのではありません。
（でも今改めてその観点で図面見てみたら、やっぱりやってるね、隠蔽部でというのが実感）

白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件という意味で”チンケ”といったのですが。
上記訂正します。

[162: デベにお勤めさん]

≫No.156
そろそろやめませんか。
まーさんの意見は、デベに勤めている自分が読んでもその通りだと思いますよ。
せっかくスレが穏やかになろうとしているのに残念です。

[163: まーさん]

広尾のお話が出ましたのでちょっと分析してみました。
データはヤフー不動産掲載ベース（ガーデンヒルズ掲載6件ガーデンフォレスト掲載13件）の平均値ですので
ある程度客観性はあると思います。
条件はそれぞれですが思ったよりもはるかに狭いレンジに集約されました。
そういう意味で戸建に比べ金融商品的だと表現しています。
　
①ご存知広尾ガーデンヒルズ築28～30年　平均坪単価400～450万円
②広尾ガーデンフォレスト（日赤地権者の50年定借）　築5年　平均坪単価380～425万円
（上下2例は正確性を期するためカット。11件のデータです）

ガーデンヒルズのほうが駅には数分近いし、ウルトラビンテージですからガーデンフォレストには分が悪いでしょうが。
これが冷徹な事実です。日本人の所有権信仰の分厚さと、定借の交換価値のハイリスクを物語る。
（広尾定借1000万円が事実だとすればですが。）

[165: デベにお勤めさん]

≫No.164

私、162ですけど163・164のまーさんじゃありませんよ。
それと「ちんけ」は日本語ですよ。
http://kotobank.jp/word/%E3%81%A1%E3%82%93%E3%81%91
ちゃんと国語を勉強して書き込みしてね。

[166: デベにお勤めさん]

間違えた。161・163のまーさんね。

[167: 匿名さん]

>>163
それは掲載ベースであって成約ベースでは無いですよね？
実際の成約ベースでは、定借は更に厳しくなると見ておいた方が無難でしょう。

[168: まーさん]

>>167
ご指摘の通りです。
あくまでも売り出し価格であり成約まではまだ調べてません。

ただ、今掲載されている物件を継続トレースすればおそらくガーデンヒルズの方が
はるかに姿を消すスピードは速いでしょう。
したがって成約価格ベースではさらに定借が不利であることが明確になると思います。

[169: 匿名さん]

＞１６５
穏やかにやりたいならあなたも我慢しなきゃ。

嫌味の言い方があの人と全く同じだから、そんな事してたらまた荒れる。

[170: デベにお勤めさん]

すいません。反省します。

[171: 匿名さん]

いろいろ調べたんですけどね。
どこにも″白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件″とは出てなかったもんで、舶来の言葉かと思いまして。

[172: 匿名さん]

>>159
都心、定借、高額、まさにこのビジネスモデルを作るべくこのような物件が登場したのでしょう。
ここで成功すれば、今後同様の物件が次々に出てくることになります。

まーさんの言い方はちょっとどうかと思いますが、主張の内容は正しいと思います。
アンチまーさんの方々、重箱の隅をつつくようなまねや、感情論で攻撃するのではなく、反論があれば堂々と理論整然とご意見を出されたらいかかでしょうか？今のところそういったものは見受けられないので。

ただスレを荒らすのではなく。

[173: 契約済みさん]

広尾の50年築5年と比較すると、むしろ割安のような気がします。駅近、低層ということを加味するとさらに有利な感じがします。

[174: 匿名さん]

まーさんの書き込みのどのあたりが理路整然なのかご教示いただきたく。

[175: 周辺住民さん]

「割高な物件かな」、なんて誰でも知ってるって。
それでも欲しい人がいるんでしょ。
株式と違ってバリエーションだけで判断できないのが不動産の難しいとこ。趣味嗜好が入るからね。

損すると思えば、余った金で野村不の株式でも買ってヘッジすれば？

資産形成って不動産だけじゃないんだし。

[176: 購入検討中さん]

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news33.htm

によると、ガーデンフォレストの最高額の部屋は、１０億（坪１１３７万）ですね。

いずれにせよ、現在のガーデンフォレストの売出しは（元値に比べると）相当に落ちている一方、ガーデンヒルズは堂々たる価格ですから、中古において定借ディスカウントが入ること自体は疑いがないのでしょう。ガーデンフォレストは、マンション自体は、とても素敵な感じですけどね。

あと、なんだかんだで、都心の好立地のマンションは５０年くらいで建て替えていますよね。築４０位になって、建て替えたくても建て替えられない、でもあと３０年もある、という状況に陥らないと良いのですが。