プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[101: 匿名さん]

>>91
そうですね、地権者にとってもデべにとってもおいしいビジネスです。
これから都心部に同じようなシニアマンションが乱立すると思うと
ぞっとする。

[102: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞100
速攻のレスポンスですね。
野村の営業さんかな。
この板の影響力って大したことないと思ってましたがそうでもなさそう。面白くなって来た。

個人的には野次馬ですが、バブルのサルベージ経験ある元銀行員として、その経験にもとづく社会的責任を果たすためには単純に見過ごすことはできません。ネガではなく、購入を真剣に検討されている方が正確な判断(というよりはそれぞれがあとで後悔せずに済むような判断）を下せるような建設的な議論をして行こうではありませんか。

[103: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞100

私がこの物件を検討したことがあることは前述のとおりです。
年老いた両親のため検討いたしました。

その年齢からして二人では15年程度の利用を考え、その後は母親が残ればここに残り、父親が残れば売却して有料老人ホームへ移るというストーリーでしたが、15年後の本件の交換価値がまったく読めないこと＋ありえない価格（というよりはありえない坪単価）により見送りました。このあたりで80㎡1億円はごく当然ですが、将来の交換価値が読めないのはかなりのリスクです。

高齢者といえどもほんとに最後までそこにいられるかどうかはわかりません。終の棲家と思ってもそうはいかなくなることもあり得るのです。ですから、その時に泣かないためにも、本件以外に数億単位の金融資産をお持ちならいいですが、我が家ではとてもそうはいきませんでした。

[104: 匿名さん]

この物件は価格設定が受け入れ難いため検討対象から外していますが、定借物件の適正価格をどう考えるかという点でここでの議論は非常に興味深いものがあります。 需要があれば適正価格とか、気に入った物件なら投資では無いんだから価格を気にせず買うのが心が豊かで有るかの様な議論は違和感を禁じ得ません。 定借の適正な価値が定まるのは、売り出した時点ではなく、何十年か後であって、また購入者が全てのリスクを負わなければならないわけですから、売れれば良いんだという様な売り手の姿勢は如何なものかと思います。 50年後はどうなっているのでしょう。 使わない、貸せないという状態だと、建替や売却も不可能ですから、ただ地代や管理費を払い続ける事になるのではないでしょうか？ 想像も付きません。ずっと先の話しと言うだけでかたずけておけるような話では無いと思うのですが。。

[105: 匿名さん]

>>103
本当に最後の最後で泣くような物件は買えません。私も一人暮らしの母のためにここを検討しましたが、定期借地でアウトでし
た。ここの売却を全く勘定に入れずに、ケア付きの有料老人ホームへ移れる資産があればよいのですが。

[106: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

>>104
いつの時点で、本物件が資産から負債に転換するか(要するに利用価値がないのに地代、管理費等の負担だけが残ることになるのか）精緻な検証が必要ですね。
まあ適正なメンテナンスがなされればいまどきのRCならば物理的には50年でも問題なく持つと思いますが、経済的効用は別ですから。それに50年を超えるころには誰もメンテに金をかけようなどというモチベーションが働かないでしょうからさらにスラム化の進行の恐れは大でしょう。

そのころの所有者のほとんどは今の購入者本人ではないでしょうから、相続人がご苦労されることにならないかよく考えたほうがいいでしょう。その前にババを誰かに押し付けられればいいですが、買ってくれる人がいるのかが最大の問題です。相続人がいらっしゃらない場合は国に押し付ければいい(国庫納付）のだから個人的にはいいのでしょうが、社会にとっては負担が増えるのだから大いに問題ではないでしょうか。

[107: 匿名さん]

高齢者の方であれば、売却して老人ホームに入ることを選択しなければならないような状況になる可能性は確かにありますよね。 スラム化の心配だけでは無い。 定借物件の判断はやはり難しい。

[108: 匿名さん]

ここで重要なのは相続の問題なのですね。節税しようと思えば土地の持分比率が同じなら課税比率が低くなるタワー高層階がお得だけれど土地の比率がゼロの定借物件なら多くのお年寄りが好む地面に近いところに住めるんです。

つまり裕福なご老人が外貨や証券類を現金化しキャッシュで買うためのマンション。

[109: まーさん(自称マンション問題コンサルタント）]

＞＞108
タワーマンションの上層階は交換価値が高いのに相続税評価額が低いので相続対策になるのです。

定借物件は相続税評価額も低いが交換価値はそれ以上に低い(と考えられる）ので相続対策にはなりません。(それどころか資産ではなく負債になる恐れすらある）

定借マンションは供給数が少なすぎる（供給が開始されたこの20年以上で20000戸にもならないようです）ので相場形成が極めて難しいようです。何せ日本人は所有権が大好きですから（マンションの敷地権ですらです）

私のかつての同僚のようにマンションの敷地権なんて所有権の必要はないというのは極めて合理的な判断だったと思いますが、市場の手ひどいしっぺ返しを食ったようですから。

また定借は地権者の取り分が大きくデべにはうまみが少ないので、デべが稼ごうとすると当然建物での稼ぎを厚くしなければならないので、安普請を高く売りつける必要があるというのも理屈です。

[110: 匿名さん]

>>108
言ってることが分からん。タワーの高層階が相続税対策に有効なのは、評価額が低いのに高く売却出来るから。定借は高く売れないんだから相続税対策も何も無いよ。

[111: 匿名さん]

ところで、東急ストアのあとに入るものは何か、予想ではなくて正確にご存知の方っています？まだ未定でしょうか？

[112: 匿名さん]

>>110>>109
わかってないですね。
売るメリットなんてある程度以上のお金持ちは気にしていないんですよ。この物件を相続した子供は貸すか住むかすればいいんです。
あとは償却が完了し、土地の所有者へ戻せば良いんです。白金の一等地に大きな土地が残ること自体が価値なんです。
損得で語る人には理解できないでしょうが相続税は息子に負担を強いるため軽減させたいが高齢化で行けなくなる遠くのリゾートを買うより住みたいところに住んで快適に日々を過ごすことが贅沢なんです。

[113: まーさん]

>>112
当方の理解力不足なのでしょうか。
おっしゃる意味がサッパリわかりません。
それに相続対策云々というのは108のわけのわからん発言を整理しようとしただけでこちらの本筋とは関係ありません。

再三にわたり繰り返し申し上げてますが、わたくしは、1億2億ロスろうが痛くもかゆくもないというようなお金持ちがこの物件に手を出そうがどうされようがまったく反対するつもりはありません。（でもそんなお金持ちがこんなチンケな物件に手を出すとは考えられませんが）

我々と同程度の資金力、資産背景しかない人（ノムフ教信者、ORプラウド教信者）たちが、よくわからぬうちにミニバブルの雰囲気に煽られて手を出してしまうことに対し警鐘を鳴らそうとしているだけです。

それにしてもどうしてポジ側（？＝全然ポジにもなってない気がしますが）の発言はどれもこれも支離滅裂なんでしょうか。頭が痛くなりそうです。もしかしてこちらに対し攪乱、疲弊を誘う高等戦術なのかな。

[114: 匿名さん]

>>87
おっしゃる通りしっかり見届けないといけないですね。

基礎コン打ちの際の大雨でも、作業を続ける姿を見ていると今は良いけれども何十年後は影響が出ないのか疑問を感じます。もちろん昔よりも質の良いコンクリートになっていたりするのでしょうが。

またもう気がつけば一階は出来つつあるようにみえます。
何が適正なペースかわかりませんが、こんなに早く建っていくものなのでしょうか。。。

[115: 匿名さん]

>>114
最近購入者は内覧業者に頼んで内覧してもらうケースが多いけれど、それ以前の工程に関してはチェックのしようがなく、だから昨今色々な問題が噴出しているのでしょう。一般的にコンクリートで言えば、耐久設計基準強度は使用限界期間が約６０年、大規模改修不要予定が約３０年となると、そのころから建替えの話がぼつぼつ出るという感じ。ここは定借地上権７０年ですから、もう少し強度のあるものを使用しているでしょうが、基礎工事に関してはもう賭けのようなものですね。特に最近は。私も竹中のこのあたりでの数々の風評聞いております。何を信じたらよいやら。

[116: まーさん(自称マンション問題研究家）]

＞＞114　115
残念ながら結論からすれば”信じるものは自分の運だけ”ということです。（こちらも宗教がかってきてしまいましたが）

マンションについては、区分所有者が確認できるのは（というよりさせていただけるのはという扱いかな）専有部分の内装、設備程度で、共用部分についてはあなた任せです。(あまり新築には縁がないのですが、共用部分の品質の確認会をしているデべはなんて存在するのでしょうか。もしそんなことをしているデべがあれば教えてください。姉歯事件直後には、申し訳程度の工事確認会をしているところは以前あったようですが、今でもあるのでしょうか。もうみんな忘れちゃったかな。）

先日別の無名のデべの板を見ていたら、専有部の内覧会ですらインスペクター不可、子供不可などというありえない対応をするデべの存在を知りました。下には下があるもので、そんなのと比較すると野村なんかはまだましに見えてきます。

しかしながら結局は50歩100歩というのが実感です。工事発注・設計・監理・施工・検査のすべてを向こう側が行い、こちら側（エンドユーザー側）の利益を図る立場の人間が誰も立ち会わないのですから。特に躯体は全くの闇の中です。

先日もあるリフォームの現場に立ち会ったところ、床をめくってみたら新築時のダメ穴(工事の都合上施工時には開けてある穴、最後には当然ふさいでおかなければ耐火性が保てません）がそのまま残っていました。

ことほどさように、マンションには様々なリスク・問題が山積しています。ただでさえそうなのに、ここ（定借物件）にはそれ以上のとんでもなく重たいリスクが存在します。確率論的に言えばやっぱりヤバすぎます。

[117: 匿名さん]

今だに土地神話に取り憑かれたかのような貧乏専門家が多いですね。
いつ弾けるかわからない債券を今のうちに一部現金化して利益を確定させ減価償却スピードが早いマンションの箱だけに変えるのですよ。REITはREITで別に投資すればよいがお金があるなら自分の住処は住みたいところに住めば良いわけだよ。
なんで売るときイコール自分が死んだ時のことまで考えて住みたくないところに住んだり、子供に降りかかる相続税を気にしたりしなきゃいけないの？仮に一等地に土地を所有してこのままバブルに再突入し弾けたら他の遺産に手をつけて相続税を払うか二束三文で売り払うかの二択。
それならその分初めから安い方が死んだ後まで心配しなくていいから気楽でしょ？

[118: 申込予定さん]

ここのサイト検討にはまったく役に立たないですな
２ちゃんねる以下の駄レスばかりで1期で申し込んだ方とか
実際にモデルに行った方の情報は皆無で暇人が同じ話を延々とループ
人間って誰にも相手にされないとこうなんるだね

[119: 匿名さん]

>>118
申込予定ならば、以前のレスを御覧になっているはずでは？それならこのコメントはないでしょう。
これだけの情報が載って、お困りなのかな？？

[120: まーさん(自称マンション問題研究家）]

>>117
初めから安くないから問題だと言っているのですが。
定借に見合う合理的な金額なら誰も問題にしません。
初めは安くないのに、中古になったとたん加速度的に価値が落ちるから問題(というかこれは市場が決めることだから仕方ない＝それだけ一般ピープルは所有権が好き＞したがって銀行の評価もそうならざるを得ない＞中古の定借にはローンがつかない＞さらに価値が落ちる、という負のスパイラルです。定借の抱える構造的な問題です。

ちなみにもう一度この定借がバカ高い理由の推定（個人的見解ですので、反論があればぜひお願いします）
①一般的には、地権者はお寺や病院等、半ば公共的な主体が遊休地利用のために行うものが多く、あまり利益重視ではないのに対し、本件の地主は一般の営利法人であるため、地権者の取り分が通常のケースより高くなければならなかったこと。
②定借の場合、地権者の取り分（土地の権利金）と、デべの取り分（建物分を高く売りつけて稼ぐ利益）をともに確保しなければならないため割高になってしまったこと。並の立地なら建物を徹底的に安普請にしてコストを抑えるという手段もありますがさすがにこの立地ではそれがでできなかったいうことだと思います。（でも見えないところでは徹底的に手を抜いているかもしれませんから購入者する方は徹底的なチェックが不可欠です）

＞118
役に立たないと思う人は見なければいい。
役に立つと思ってくれるサイレントマジョリティ（誰かいてくれるかな～）のためにせっせと書き込みしてますのでご心配無用。（以前の反応では何人かはいてくれたようですからそれを励みに頑張ってます。