プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[67: 物件比較中さん]

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

[69: 匿名さん]

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

[70: 匿名さん]

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

[71: 匿名さん]

70年後の話か。
今の働いてる世代は殆ど死んでるので、
売るほうも所有権と同じくらいで売れれば御の字、売り逃げ。
買うほうも70年後の事はその時で考えてくれ、それまでは
ここに住んでて良いからって感じじゃね？

[72: 匿名さん]

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。

[73: まーさん]

とうとう否定的な見解一色になってきてしまいましたね。
これでは論理学的に発展性がないので、どなたかポジ側の有力な見解を展開してくださる方はいないのでしょうか？

たとえば過去の定借の実例として、中古になつても価値的に問題がないのだという参考例を示していただくなど、デべの方もこの板に参加されているようですからぜひともお示しいただきたいと思います。

私も過去に同僚が購入して大損したと聞いている海浜幕張の辺りの例を検索してみましたが、定借で売りに出ている物件は一軒もなさそうなので（普通借地は多数出てますが）中古の相場形成がどうなっているのかよくわかりません。

それとも、価値を認めて買う人がいないため売却ができず、したがって相場形成ができないということなのでしょうか？

板に参加されている玄人さんのご意見、見解をぜひお聞かせください。素人の切なる要望です。

[74: 匿名さん]

未来のことを考えると、物件のことは本当に難しいと思います。
単純ではない比較の条件が多くあるので特に検討が必要かと。
未来の条件を考慮すると難しいですよね。

[75: まーさん]

>>74

一戸建てに比べればマンションの物件比較はとっても簡単です。
一種の金融商品みたいなものですから。（ただしこの物件のように比較データ不足の場合は確かに難しいです。ですから手を出すべきではないと思うのです）

また比較可能な物件でも、自用目的で個人的な主観が多く入るようになると難しくなってくるかもしれません。
自用物件の場合、自分(+ご家族）の価値判断の軸(自分たちにとっての優先順位が何なのか）を早く固めて、これがぶれないくらい強固になったらその時点で決断するのが後悔せずに済むと思います。

なにせ今はミニバブルです。含みが期待できるような好条件物件はまずありません。雰囲気に流されるようなことがあってはなりませんし、今後の経済情勢次第では、いざというときの二重三重のリスクヘッジも必要です。バブルの雰囲気にのまれるようなことがあっては不幸の始まりです。沈着冷静な頭でのジャッジが不可欠です。

[76: 匿名さん]

今は土地が上がっているというよりは、震災、オリンピック需要で建築費が上昇しているという感じ。東京の人口もいずれ減少に転ずることを考えると、割高な物件を慌てて購入することはないでしょう。リスクが定まらない定借物件は尚更慎重に考えた方が良い。

[77: 匿名さん]

自分自身が死ぬまで住めば良いと考えてる人なら何も問題ない。
そもそもに70年後、日本、東京に価値がある保証などどこにもないし。
この物件で儲けようなど考えてる人がいるなら絶対に無理。
その儲け分は、購入者じゃなくデベが既に分譲価格で徴収してる。
美味しい話は転がってないと思う。

[78: 匿名さん]

購入済み及び検討中の人は、すでにこの板から離れていってるので、否定的な意見ばかりになってきました。　これだけ好き嫌いがはっきりしている物件も珍しい。いいも悪いも、注目されているのは、興味ありです。あの場所に、この規模の低層マンションが立った時、どんな景色になるのでしょうか。建築後、5年くらいで、評価がはっきりするのではないでしょうか。私は、余剰資金がないので、買えませんが。ただ、この板を見ないようなお年寄りなんかは、うまく誘導されるのでは。あの辺のお年寄りは、余剰資金をたくさんもっているはずですので。

[79: 匿名さん]

>>78
まさに、余剰資金を持つお年寄りが終の棲家としてゆったり過ごすのに適した物件ですよね。駅近便利で静かですし。この板をみないようなお年寄りがこれからの超高齢化社会で激増してくることを考えると、今後の需要はむしろ増えるのではないでしょうか。この物件は損得勘定はあまり気にされず、穏やかに残りの人生を過ごしたい方達が購入されるのだと思いますよ。そういう方達はある意味、本当に幸せなのかも。

[80: 匿名さん]

段々＊＊＊＊への勧誘のような説明になって来ましたね。

[81: 匿名さん]

やっぱり契約しちゃった人たち、ちょっと気の毒だなぁ。
あまり分からないまま購入しちゃってるんだよね、
この板見ないで事実を知らないことが一番の幸せだろうね。

[82: 契約済みさん]

>>81
同情していただきましてありがとうございます。しばらく見ぬ間に随分荒れてしまいましたね。
自称不動産投資家やよくわからない方々の遊び場となっていたようで。
ご指摘のとおり私は余剰資金で購入いたします。借地権のリスクを考慮したうえで決断してますので、同情していただくのは筋違いかと思いますので、無意味なネガ投稿は今後ご遠慮いただきたいですね。

色々拝見して「不動産投資家の社会的意義」についてググってみたらこんなサイトありました。８たまたま野村系列のサイト・・・）
http://www.nomu.com/pro/column/sawa/19.html
私、不動産は自宅用としか使用する気がなく、不動産投資って汗水垂らして働いた方々から搾取するハイエナみたいな不労所得者と思っていたのですが、それなりに社会的意義はあるのですね。勉強になりました。とはいえ不動産投資は私の性に合いませんのでいたしませんが。

まあ、定期借地権ということでこの先鬼が出るか蛇が出るかわかりませんが、このマンションでの生活を楽しみたいと思いますよ。そもそも住宅というのはお金儲けの道具ではなく、そこでいかに幸せを享受するかですからね。

[83: 匿名さん]

>>82
「ここを購入する人は経済原理を考えてはだめですよ、幸せに暮らせればお金なんかどうでも良いでしょう。」という説明ですよね。なんかおかしくないですか？　
人それぞれでしょうが、要は余裕資金がある人が搾取されているだけのような。　それでも私は幸せって言ってる訳で、周りから見ると気の毒なので、適正価格にすべきって皆が声を上げているのではないですか？

[84: 匿名さん]

>>83
？余剰資金で悠々自適の生活をしようと買う人にとっては、この立地、この環境、この利便性に魅力を感じて購入するわけですから。価格が適正かどうかは、需要と供給のバランスで決まりますよね。前提として第1期が抽選になって53戸売れているという事実があります。価格が明らかに購入検討者の想定から外れていれば、このスピードでの売れ行きはありえないはずです。住宅を金融商品としてしか見れず、まだ住んでもいない購入者が気の毒などと発言してしまう人こそ、、本当の意味で気の毒な人と思います。もっと住まいとは何か、良く考えて頂いた方が良いと思いますよ。

[85: まーさん]

>>82
ご指名いただきまして恐縮です。自称？不動産投資家とは私を指しておられるのでしたら、すでにお断りしている通り不動産投資は副業ですので、ここで改め、マンション問題コンサルタント(これも超いかがわしいですかな？）とさせていただきます。(日本の教育にはこういった点がまったく欠如していることが大きな問題だと思います。区分所有建物がどういうモノなのか誰がいつ教えてくれるのでしょう）

私はすでに何度も申し上げている通り、お金を湯水のように使える人がここを買うことに反対しているわけではありません。
今の雰囲気にだまされて、無理して買う人（損しては困る人）が出ないようにアドヴァイス（コンサルタントですから）させていただいているだけです。

ですからもっと発展的な議論をするために、客観的なデータに基づく論理的なポジ意見をアンチテーゼとして出してくださいとお願いしているにもかかわらず、宗教がかった非論理的な発言をする人しか出てこないということは、ポジの敗北を認めているようなものだと思いますが。それにここを実際に購入する方々にとっても、自分と同じ”宗教観”を持たない人が入ってくるのを防止するためにも、とても有用だと思いますが。（とうとう白金台にも”幸福の〇〇”みたいな建物ができるのははなはだ近所迷惑ですが）

ちなみに私が所有する白金台2物件はいずれも自用で投資用ではありません。白金台は投資には見合いません。やはり”住みたいから買う”ブランドエリアです。しかしながら私の周りにはここを投資用で持ち、それ以上のブランドエリア、ブランド物件に住む人も数多くいますので、上には上です。人それぞれです。自分にふさわしい判断をする必要があります。

＞＞84
今の不動産情勢、この立地で53戸が平均5倍（というのは事実でしょうか？実際の平均倍率は？デべさん情報開示してください）程度というのはありえないくらい低い数字ですよね。

以前の感覚だと抽選の5倍というのは実質1～2倍とイコール(何とか売れ残らないか、出ても若干のキャンセルくらい)という水準だと思いますが。(確か2年ほど前に分譲された白金2丁目のグランドメゾンがそんな水準だったと思います）要するにあとはダミーだということです。別にこれは私の私見だけでなく、大手デべの社員が出した暴露本に堂々と出てますので、関心のある方は図書館ででも探してください。（タイトルははっきり覚えてませんが、港区図書館にはあるはず。まだ新刊で出ているかはわかりませんが、多分あの内容だとデべの横やりで廃版ではというくらいの内容でした）

①資料請求〇〇〇〇件　だの②倍率〇倍で即日完売だのという、なんの客観的裏付けもない煽りにのせられることだけはやめるべきだと思いますが。（ですからいくら損しても俺は大丈夫だということを誇りにする方は別ですよ）

私も初めにあそこが解体を始めたときはときめきました。
デべ野村と聞いてさらに胸は高鳴りました。
定借と聞いて少しトーンダウンしました。
とりあえず資料請求しました。
なかなか価格が開示されないのでイライラしました。
一度電話で坪300～350万円（所有権500万円＊70％が自分なりの根拠でしたが）なら検討対象とカマをかけたら鼻で笑われました。
近隣説明にも出ました。あまりにも人を馬鹿にした態度に嫌気がさしました。
背景はこんなところです。

[86: 匿名さん]

もはや自分の判断は正しかったと自分に言い聞かせるしかない状況に。
みんな何回も書いてるけど、場所は申し分ないと思うし、人気の場所のひとつには入る。
ただ権利形態についてはデベの策略どおり、70年あるから大丈夫ですよー、で単価も十分取られてる。そこですよ。
40年～50年経ったら他のマンションはまだ建て替えの可能性があるのに本物件は全く無く、土地価格の上昇の恩恵も無い。
どなたが書いてたとおり、建築単価は落ち着く方向に。ただ高い建築費を払っただけですよ。土地無しで。