プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

[匿名さん]

プラウド白金台三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区白金台三丁目96番6他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
山手線 「目黒」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：70.00平米～100.83平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shirokanedai-3chome/
施工会社：竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ

[303: 匿名さん]

>>301
その土地購入にこの物件の滑り出しでの好調が影響しているかもしれませんね。
現地に行くとわかりやすいのですがデベロッパー的には誰が最初に鈴をつけるかって地域ですから。

大区画だし正直マンションにすればデベ丸儲けの立地なんだけどこの土地をコンクリで固める暴挙に最初に手をつけるのは度胸がいる。

[304: 匿名さん]

>>302
そうですね、ここら辺って何気に宗教法人だらけですもんね。

[305: 購入検討中さん]

だらけって言っても、ほとんどが＊＊＊の施設だけどね。

[306: マンション投資家さん]

この物件を検討する人は、まず借地・借家権に関する新法と旧法の違いをよく理解する必要がありますね。
http://www.shakuchi.info/outline/post_1.html

少し前に東京都の港南4丁目都営住宅建て替えプロジェクトで住友不動産の企画が都に採用されて
実現したのがシティータワー品川という物件で、ご存知の方も多いと思いますが、ここでも
定期借地権70年について議論がされました。この別件はタワーなので解体費が相当かかるということで
当初から解体費用を見積り、70年かけて積み立てていくという方式を採用しました。
旧法借地権とは異なり更新を前提としない新法借地権では契約満了時に更地にして地主に返還することが
義務付けられていますから。こうした背景もあって、シティータワー品川は相当に低めの価格設定をしたため
相当な倍率案件となりました。このコミュニティーでも相当な賑わいで、それでその物件を知ることができたくらいでした。
その後も都営住宅の建て替えが同じように行われるかと思っていましたが、その後そうした案件は出ていないようです。
都営住宅はかなり老朽化しているものも多く、ぜひまたやってほしいと思っているのですが、地主が東京都であれば
今回のような私企業であるセイコーよりはいくらか安心ですし。（新宿の戸山、北青山、春日などなど）
旧法の借地権は税法上も底地評価の70%とかの高率の場所もありますが、新法に関しては現在の価格に関係なく
借地期間の償却対象です。定期借地物件を購入するに際しては金融商品のような考え方でアプローチしないと
損をする可能性が高いというのは、その通りと思います。所有したという考えでなく70年分の家賃を一部（全てではない
なぜなら地代も修繕費も発生するから）前払いしたと考えた方が現実的で、そう考えていれば
購入時よりも売却価値が減少していくのは、住んだ年数に応じて納得ができるでしょう。
それでも付近の家賃相場がインフレなどによって著しく高くなれば、前払いした家賃の価値も上昇し
含み益が出る可能性はないわけではありません。私見としては、定借物件は、デベロッパーは原価積み上げ方式に適正利益を乗せて販売するべきであり、目標とすべき価格は付近の新築相場の70%程度ではないかと思われます。

[307: 匿名さん]

>>306
金融商品であることは同意するけど、50年で新築の70％なら分かるが70年ならどのくらい？

[308: 匿名さん]

定借のパークコート神宮前の売りが幾つか出ていますね。
300万円／坪でもなかなか売れないみたい。場所は良いんだけどな。

[309: 匿名さん]

ここのチラシやダイレクトメール入るようになって来た。
デベはこのままだとヤバいと思ってるんじゃないの？

[310: ご近所さん]

この辺は土地40坪以上の一軒家じゃないと住人として認められないよ。
「あ、マンション。ふーんフフッ」
言わないけど、同じクラスには絶対思わないから。

悪いこと言わないから、国道沿いタワマン高層階で威張って住むことをオススメする。

高いカネ払って結構つらいよ。実話です。

[311: 匿名さん]

>>310
いや、三丁目もこのあたりまでになれば40坪の一軒家でもご近所付き合いはままならないでしょう。
もう少し二丁目方向にいけばアパートみたあな賃貸マンション経営してる古い戸建てなんかがありますけど。

[312: マンション投資家さん]

パークホームズ南麻布でも定期借地権につてはどのくらいなら安いか議論されていますね。
こちらの物件は、NTTの社宅跡地で

予定販売価格／3,200万円台～7,700万円台
予定最多価格帯／4,600万円台・5,900万円台

タイプ別予定販売価格
50Atype（1LDK）／3,700万円台～
60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
80Ctype（3LDK）／7,200万円台～

このくらいの価格だったようですが、パークコート神宮前は地代の設定が高すぎると評判が悪いですね。
三井不動産の方は、地代を意図的に高くして土地分を少なくして建物分を多くした方が、投資家には受け
が良いといっていましたが。地代を高く設定すれば物件価格自体低く抑えられる可能性もあるわけですね。
こちらの地代はどうなんでしょう。固定資産税相当額程度なのでしょうか？

[313: ご近所さん]

>>311
まあね。
北は大邸宅。
東西のマンションもオーナー住居で一部貸してるんだったかな。
こんなとこで、プラウドの醜い立駐から安いベンツ出してたら、待ってる間に涙溢れてきそう。

[314: 匿名さん]

>>312
それプラス解体費用ってことになるんだけどどうとでもなるから気になります。値上げ時に適正かどうかメジャメントの尺度はどうなるんだろう？管理組合で専門家を雇うしかないのかな？

[315: 匿名さん]

>>313道幅はほーんと狭いですよね、路地にちかい。
ただ北側で反対の貼り紙してるのが宗教法人だから恵まれた立地なんですよね。

[316: 匿名さん]

解体費用というものを考えないといけないのですか。
いろいろと長い目で考えると、
分譲価格自体が所有権の物件と比べてお得感がかなりないと、ですね。
そういう点では
ここはどうなんでしょうか？

[317: マンション投資家さん]

ここは比較サイトだからいいと思うんだけど、どうせ高いお金払うんなら
三田綱町の方が良くないですか？駅は麻布十番7分と少しかかるけど
大江戸線と2路線あるし、何よりもエントランスなんかの豪華さは半端ないですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X1210/common.html

間取りも90㎡が2LDKからという割り切りです。
まだ金額は未定ですが、投資対象にはならないでしょう。

[318: 匿名さん]

パークマンション９０㎡買ってマンション内カースト最下層になるのはお断り

[319: 匿名さん]

白金のご近所さんに馬鹿にされるなら同じじゃん。
パーマン三田綱町の方が良いに決まってるでしょ。

[320: ご近所さん]

白金台に住んでるけど、場所は絶対三田綱町のほうが格上。
それにマンション立地としては大使館など大区画の三田綱町に対して、戸建で小区画の白金台は見劣りする。
どちらも今は閑静だけど、白金台は環状4号が通った時環境激変する。
湾岸線からダイレクトに青山方面へ抜ける幹線になるとトラックガンガン通るうるさい道になりそう。

そのとき閑静な低層マンションは、、、

恐ろしい結果に

[321: ご近所さん]

ちなみに環状4号は真横通る計画よ

[322: 検討中の者]

>>320

白金台に住んでいて、そんな言い方しますか？
悪意を感じますね…。