ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

ザパークハウス保谷レジデンスについての情報を希望しています。
環境が良さそうですが、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都西東京市東町二丁目419番地-1他(地番)
交通：西武池袋線「保谷」駅(南口) 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.92平米～88.20平米

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-houya87/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.9.26　管理担当】

[281: 購入検討中]

都市計画道路の事を市役所に確認したところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。でも、高い買い物ですからもう少し詳しく調べてみようと思っています。

[282: 匿名さん]

お疲れさまです。

[283: 匿名さん]

〉281
本当に、本当に、
お疲れ様です。

[284: 物件比較中さん]

計画道路の施行予定について、役所の方は、ないですと明確に答えられるものなのでしょうか。

[285: 周辺住民さん]

着工予定の有無は市役所に聞いても
西東京市Ｗｅｂを見ても判ります。
でもイザ着工と言う時は直前ですよ。
ひばりヶ丘駅南口の交差点から保谷駅方向に延びる
道路が都市計画線の部分完成区間です。
今は池袋線のトンネル工事中なので
それが完成してからの時期になるでしょう。

[286: 匿名さん]

>281
念の為、私も都市計画道路の事を市役所に確認してみました。
今のところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。

[287: 匿名さん]

「都市計画道路」は法的に「都市計画決定」されているので、「着工予定は無い」＝「まだ工事の時期は決まっていない」という意味です。
役所の用語で言うと「まだ事業化されていない」というのが、より正確な言い方かな。

285さんが言っているのは、西３・４・11号線のことね。
このマンション前は、西３・４・12号線で、このスレでも少し前に話題になっていたけど都道から東側は事業化されています。
が都道から調布・保谷線の区間は、Ｈ27年度までの「第三次事業化計画」優先整備路線ではありません。
でも、その先のことはまだわかりません。

ものすごくざっくり言うと、事業化されると本格的に予算が付いて用地買収等が進み、ある程度買収が進んだら工事着工です。
なのですぐに工事が始まることはないですが、「工事をしない」という意味ではないです。

[288: 周辺住民さん [男性 50代]]

>287さん
285です。
そのとおり池袋線交差のトンネルは西３・４・11号線で、
このマンション南側が西３・４・12号線で、
トンネル工事を含む11号線の次に順番が回るのはマンション南側の12号線ですよと言いたいのです。

[289: 匿名さん]

近隣住民のマンション建設反対運動はなくなったのでしょうか？

[290: 匿名さん]

池袋まで16分でいけちゃうんですね。
案外都心まで近いので、都内に行くまでには便利かもしれません。
１Fは専用庭がありますから、ご家族には魅力がありますね
専用庭は芝生の管理が結構大変なんですが、お子さんが遊べるので良いですね。

[291: 購入検討中さん]

マンションの一階の庭は上からいろいろ降ってきて大変らしいよ。

[292: 匿名さん]

そもそも、一階の専用庭は計画道路になっているので、
将来的にはなくなってしまうのではないでしょうか？

[293: 練馬の子 [男性 40代]]

モデルルームに行きました。この地域で戸建てが買えるこの価格帯で、買う方いらっしゃるのでしょうか。
特に６千万円を超える価格帯は買う方いらっしゃるのでしょうか。疑問です。

[294: 匿名さん]

>293

戸建てで駅徒歩10分以内って限定すると、6000万円じゃ条件の良い土地は厳しいでしょ。
駅距離と日照と眺望を重視する人なら十分に有り得るのでは？

資産価値的にもマンションのほうが流動性が高いし、
一戸建てがマンションより優れている箇所って今はそんなに多くないのが実情だと思います。

※バブル期のように土地の値段が異様に高騰するストーリーが実現すると一戸建てが有利ですが、そうじゃない場合は一戸建てがマンションより優れている箇所はそんなに多くなく、後はこだわりの問題になるのが現実ですね。

[295: 匿名さん]

マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

[296: 匿名さん]

>マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
>4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

2人子供がいても3LDKに住んでいる人は割と多いですけどね。
今は１部屋が狭ければ、部屋数が多くても同じなので
一概には言えないことかな～とは思いますよ。

[297: 匿名さん]

最近のマンションは3LDKで70m2前後の小さいところが多いからやっぱり狭いかも。

[298: 物件比較中さん]

1月末に正式な価格出るみたいですが、予定価格は西東京市にしては高い印象。
駅近はすごくいいけど、駅までのアクセスは悪いかな。

[299: 物件比較中さん]

>>298
一方で思ったほどは高くないかもと思いました。大泉学園のヴィークコートも検討していますが向こうは高いので。

[300: 練馬の子 [男性 40代]]

パークハウス下石神井は、かなり売れ残っているようですね。

[301: 匿名さん]

上石神井ね。
あそこはもろに線路沿いだから。

[302: 匿名さん]

私が上石神井の検討をやめたのは西武新宿線だから。
マンションの防音はしっかりしてるから、線路際でもギリギリ我慢できると思ったけど、
西武新宿線のハンデはどうしょうもないですからね。

むしろ残り3戸になった上鷺宮の動向が気になる。
上鷺宮が終わったらこっちに力がはいるのかな？

[303: 匿名さん]

うちの場合は新宿線は馬場で山手線と東西線に連絡してるから思ってるほど困らないけど
やっぱり音が気になった。窓開けて過ごせないし。

[304: 匿名さん]

3階3LDK中住戸で
南向き4700万台
東・西向き4500万台

このご時世、保谷でこれくらい
しちゃうんですね
そろそろ販売だけど人気はあるのかな

[305: 買い換え検討中]

お隣と言うか近隣地域の
武蔵野市、三鷹市、小金井市・・・・・の
中央沿線が６０００万円以上が主力となっているので
人気がやや陰る西武新宿線を飛ばして池袋沿線の価格も
つられて上昇している感じがします

[306: 匿名さん]

2年ほど前に分譲されたかえで通りの物件と1000万以上違うね。
駅からの距離、デベの格、設備等こっちの方がずっと上だけど。
それにしても高く感じるな。

[307: 周辺住民さん]

南向きと西向きの価格差が
あまりないんですね。
もろもろの条件を加味しても
1割くらいは高い感じなんですかねぇ

[308: 匿名さん]

保谷って、もう少し安いのかなと思ってましたが
案外高い感じですね。相場はどれくらいなのでしょう。
特別他と違う設備でもないですよね。

[309: 物件比較中さん]

駅から近い、西武池袋線沿線で始発あり ではあるけれど、
駅まで歩道がかなり狭く危険。西東京アドレス。
都市計画で南側駐車場と専用庭がなくなり道路ができる可能性あり。
それでこの価格では高いと思う。

[310: 匿名さん]

309さんと同感です。
高過ぎると感じます。

[311: 匿名さん]

道路できたら駅まで行くのに便利になると思うよ。

[312: 周辺住民さん]

旧保谷に本籍地がずっとある者です。
購入検討中の方へ個人的な雑感をいくつか？

商業施設の充実を割り切り
周辺エリアの健全な子育てを最重要視
できれば、保谷はよいところです。
かなり昔の情報しかないですが、徒歩圏内にある都立保谷高校は、上の下か中の上のレベルでした。
小学校も中学校も近くにあるので、高校まで徒歩通学もありです。
通勤の保谷始発で座って池袋までに新聞を読むのに丁度よい時間でした。
あと、下りの終電は保谷止まり 0;30頃
酔っ払いても寝過ごすことはないのは助かったかな
資産価値が高いとは思えないのですが、
価値判断はそれぞれですので、まあご参考までに

[313: 匿名さん]

今は保谷高は中の下くらいだけど、都立大泉は評判いいよ。

[314: いつか買いたいさん [男性 30代]]

計画道路ができたらどうなるのでしょうか？
容積率とかで違法マンションの仲間入り？
建て替える時にはお別れする人も出てくるのかな？
なにか対策を講じているのかな
謎多きマンションですね

[315: 物件比較中さん]

今日が第1期登録申込の受付終了で、抽選があったと思うのですが、参加された方がいらしたら感想をお願いします。

物件概要には今回の販売戸数50戸とありましたが完売したのでしょうか？

[316: いつか買いたいさん]

確率５０％で外れました～
がっかり

[317: 匿名さん]

ここ抽選あったんですね、
モデルルームの入り口の価格表みたときに
あまり要望書入ってなかったので、
人気ないんだなと思ってました。
逆に条件の良さげな部屋しか埋まらなかったのかな

計画道路ができたら既存不適格に
なりますね、まあ、それを資産価値が
落ちると見るか、土地の売却益が出て、
綺麗な道が出来てプラスと捉えるかは
人それぞれですね

駅近だけどそのアプローチが危険とか
良いのか悪いのかどつちか良く分からない
物件ですね

[318: 匿名さん]

既存不適格は確定なのでしょうか。
既存不適格ですと確か将来建て替えになった時、同じ規模で
建てることができなくなると聞いた事がありますが、
中古市場では特に咎められる事無く普通に扱われているのでしょうか。

[319: 匿名さん]

前にも書いてあるけど、計画道路が
事業化されて土地が買収されたら
既存不適格になるんじゃない？
いつ事業化されるかは誰も分かりません。

既存不適格になれば
同じ規模の建て替えはできません、
まぁ建て替えることなんてそもそも
あまりないかな。
中古物件になっても購入はできるけど
ローンは通りにくいだろうね

[320: 物件比較中さん]

南の駐車場と庭がごっそりなくなる感じの計画ですからね。南側に新しい家がいくつかあるのですぐとは考えにくいですが、こればかりはわかりません。

[321: 匿名さん]

何の問題があるのかね？
仮に50年後に立て替えるとして、全世帯がそのまま住むわけないし、戸数減っても構わないでしょ。

[322: 匿名さん]

減っちゃうと困るんじゃないの。

[323: 匿名さん]

バルコニーからすぐ目の前の道を車が走るので環境が一変するのが問題。

[324: 匿名さん]

南向きは下の階は避けるのが無難。東向がいいね。

[325: 匿名さん]

東向きですか。
東向きだと冬場は朝以外は日が入らないんじゃないかなと思っているのですが
日照時間はどれくらいになるのかなぁ。
そういうのってモデルルームで
教えて貰えたりってするものなんでしょうか？？

[326: 匿名さん]

>>325
教えてもらえると思いますよ。日陰図のシミュレーションを画面で見せてもらえると思います。

[327: 匿名さん]

ここはほぼ真東と真西を向いているので、
東向きは午前中まで、西向きは午後からじゃないと
日は入らないですね。
明るさは、建物の構造や周りの環境によって
変わると思いますが。

[328: 匿名さん]

近所の建設反対がすごいですね。

[329: 匿名さん]

ご近所の建設反対は、どこのマンションでもあることでしょ？

住んでからは、反対運動も消えますから心配はないかと。

それよりも日当たりが心配ですね。

階によっては、お日様が入りにくいでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>329
現地行きましたが、日当たりは南は低い階でもいいと思います。東はあまり期待できないと思います。朝じゃなかったのでわかりませんが。