ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

ザパークハウス保谷レジデンスについての情報を希望しています。
環境が良さそうですが、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都西東京市東町二丁目419番地-1他(地番)
交通：西武池袋線「保谷」駅(南口) 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.92平米～88.20平米

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-houya87/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.9.26　管理担当】

[232: 購入検討中さん]

事前案内会に参加された方、感想を聞かせてください。

[233: 物件比較中さん]

本日、事前案内会参加の感想です。
駅アプローチ良くないですが、駅近いです。
現地静かで良いと思います。
建物計画まずまず、設備仕様満足、不足ありません。間取りオーソドックスやや普通です。モデルルームは今まで見てきた中で一番良い印象でした。
価格思ったより高かったですが、練馬区も見ていたので、選択肢が広がりました。
総合的には前向き検討です。
登録開始は来年とのことで、人気具合をじーっと確認しながら、購入結論出そうと思います。

[234: 匿名さん]

計画道路ができたら駅アプローチよくなるけどいつになるかな

[236: 匿名さん]

>>234
現地手前までの範囲が平成２８年度まで予算計上済みと言っていたような。そこから先は計画のみと。
遠回りになりそうだから、私は利用するつもりはないですけど、整備されるのは良いですね。

[237: 匿名さん]

戸建もマンションも実質、かかるものは同じだと思います。
ご近所付き合いや間取りの使い方など、それぞれの望むものがあり
どちらかを選ぶものだと思います。
それぞれの考え方があって当然ですがどちらが…という表現は
ちょっとどうなのかなとは思いますね。

[238: 匿名さん]

計画道路ができたら、あの歩道が狭いバス道路を
通らなくてすむのはいいですね。
あの道は、子供たちには危険ですから。

[239: 匿名さん]

物件の目の前にある計画道路が気になります。しかも計画の半分は来年施行が決定済という生きた計画。残りの分も決まったら、マンションの目前で道路工事がされる事を考えると不安になります。

[240: 匿名さん]

>239
私も238と同じで将来的にはプラス材料と考えていますが、
南向き低層階を買う方は慎重に。

[241: 匿名さん]

計画道路が通れば、マンションの真ん前が、バスやトラックが
走る道になるのでしょうか。車の音や排気ガスも気になります。
計画道路が完成すると、敷地面積が少なくなりますよね。
そうするとここは、既存不適格物件になるのでしょうか。
詳しい方教えてください。

[242: 物件比較中さん]

保谷駅からはバスが4系統くらいあり、かなり頻繁に走っています。計画道路が完成したら、目の前をバスが走りまくる訳ですよね。

[243: 匿名さん]

>>240
やっぱりプラスですよね。確かに道路になった時の影響は少なからずあるでしょうけど、それ以上に街が綺麗になると思います。
今もすぐそばで事業決定された道路が出来つつあるけれど、綺麗で明るくなった感がありますよ。

[244: 物件比較中さん]

道路用地の買収で、南向きじゃない部屋の人たちにとっては、土地の買い上げ代金の分配金が入って単なる丸儲け。管理組合の会議とかで、迷惑被る南向き反対派とお金が欲しい東西向き賛成派が対立したりしないかが心配です。

[245: 周辺住民さん]

目の前に大通りが出来ても池袋線・新宿線・中央線を南北に結ぶ幹線と違って
池袋線に並行する道路にバス需要は少ないから走りまくる事はないでしょう。

それよりも４３００㎡の内の８５０㎡が無くなる事を重要視すべきでしょう。
敷地の２割以上が失われるって
ＬＡＮＤＰＬＡＮを見たら、自主管理公園・駐車場・専用庭が
ごっそり無くなってしまう規模でしょう。

[246: 匿名さん]

敷地の2割以上もなくなってしまうんですね。
資産性に影響はあるのでしょうか？
道路ができるのは良い面もありますが、
道路工事の騒音、分配金(?)のこともあるんですね。
近隣の反対のこともありますし、なんかややこしい感じ。
いい立地ではあるけど。

[247: 匿名さん]

敷地の2割が無くなったら既存不適格になっちゃうんじゃないの？

[248: 匿名さん]

確認した方がいいんじゃないですか？
完全に壊して建てなおす時に、同じ規模で作ることが出来るのかどうかとか
大規模の修繕の範囲でなら大丈夫であるかどうかとか
2割って大きいし、環境自体も大きく変化してしまいますものね

[249: 購入検討中さん]

ネガスレ連投ですが、そんなに心配なら黙って見送られればよいのでは。
保谷生まれの保谷育ちなので、良くも悪くも保谷が気に入っており、こちらを検討中です。
なかなか進まなかった道路整備がようやく進捗してきたけど、駅から離れた周辺部ばかりです。駅前のみ綺麗になりましたが、接続部分は全然です。
こちらのマンション前が話題になっていますが、すでにある別経路で充分で、むしろ駅前アプローチをなんとかしてもらいたいです。
まあ、この事で少しでも三菱さんが弱気になって安くなるなら、万々歳ですけど（笑）

[250: 匿名さん]

この間、仕事で初めて新宿から調布に行ったけど、特急でも15分位だった。それ考えると保谷ってやっぱり穴場？池袋から近くて住むのにほどよ良い環境(田舎とも言う)だし。ただもう少し安ければな～。どこも高いから仕方ないのでしょうかね？

[251: 周辺住民さん]

京王線の特急は確かに早いが
肝心なのは特急が走れない朝ラッシュ時の比較
７時３０分～８時発だと
調布→新宿　急行３５分
保谷→池袋　通勤急行２０分、通勤準急２２分

京王線は朝夕のラッシュ時の輸送能力は著しく低い

[252: 匿名さん]

私も特急に乗ればすぐだななんて思っていたのですが、朝ラッシュは特急が
ないんですね。なんでなんだろう。２～３本走らせれば、ラッシュ解消
にはならないのかな。近隣は緑が多い公園が何か所かあり子育てするのには
すごく適した地域だなと思います。公園があるのとないのでは、外に子供を
連れ出そうという気持ちが変わってきますからね。都内は仕事場が近くて
それはそれでいいけど、やはり子育て、老後を考えるとこういった環境がいいな。

[253: 匿名さん]

子育て環境がらみですが、不発弾が多い土地柄ということに不安があります。そんなに心配しないで良いのでしょうか。

[254: 周辺住民さん]

ラッシュ時に特急を走らせないのは
追越しに必要な十分な設備が無いからです
運行本数が多くて特急と各駅停車が同時に存在できません
追越しが限界の遅い急行と各駅停車しか運行できない状態です

こちらの池袋線は、ひばりヶ丘・石神井公園～練馬（複々線）、東長崎と
追越し設備があるので流石に特急は走行不可能ですが、急行・準急クラスの
所要時間は５分程度の増加で済んでいます

[255: 匿名さん]

西武線は有料の特別急行。
ラッシュ時もきちんと走ってますよ。
３０分に１本ですけど。

[256: 匿名さん]

>253
不発弾が多い土地柄ということは知りませんでした。
駅までのアプローチも歩道が狭すぎるし、ベビーカーで歩きづらそう。
小さな子供が遊ぶ公園も少ないみたいなので、
子育て環境はいいとは言えなさそうに感じます。
むしろディンクス向け？

[257: 匿名さん]

不発弾はガセネタですよ。
保谷駅周辺は、戦時中の旧・中島飛行機などの軍需産業からはけっこう距離がある。

[258: 周辺住民さん]

>255
誤解を招く表現なので実勢を
池袋７：２０着の後は８：４８着まで
特急の運転はありませんよ

平均３０分なら合ってます
朝ラッシュ時の前後には特急が多発しています

[259: 匿名さん]

中島飛行機の跡地って確か武蔵野市でしょ。

[260: 匿名さん]

確か中島航空金属田無鋳鍛工場（現住友重機田無製造所）でエンジンを作って中島飛行機武蔵野製造所（現武蔵野中央公園）で機体を組み立てていた。
保谷には軍需関連施設はなかったから空爆もなく関係ないだろうね。

[261: ご近所さん]

２００５年の不発弾処理があるから
気になる人は嫌なんでしょうね

[262: 匿名さん]

キッチンの収納などが便利そうでいいなって思いました。
食洗機やディスポーザーって便利なので、
標準で付いているといいなって思います。
部屋の収納も多めのプランもあるので、使いやすそうですね。

[263: 匿名さん]

保谷で7200万の部屋って、すごいね。

[264: 匿名さん]

モデルルームもう行きましたか？

[265: 購入検討中さん]

エレベーターが少なすぎませんか？
通勤時は、エントランス迄たどり着くのにかなり時間が掛かりそうですが。

[266: 購入経験者さん]

エレベーター数は適正というかこの戸数なら余裕ありでしょ
３６０戸で５台とか１７０戸で２台がこれまで購入の実績

[267: 匿名さん]

エレベーターはそれなりにコストもかかる部分ですよね。
明らかに足りないのでは困りますが、ここはそうでもなさそうですね。

[268: 匿名さん]

いやいや。
エレベーターの台数の目安は、50～60戸に1基が目安だそうですよ。

[269: ご近所さん]

もう少し駅から離れるが、保谷ハウスは124戸でエレベーターは１基のみ。階段が4ヶ所。駐輪場や駐車場に向かう人は階段で降りる方が早い。エレベーターや機械式駐車場は金食い虫。
建蔽率に余裕がないと、大規模修繕の時に地獄を見るのでは…。資材置場、作業スペースetc.
購入者、近隣住民ともに悲劇が予想されます。

[270: 匿名さん]

>268

悪いけど、50～60戸に1台って城南地域とか城西地域の、（都心部ほどじゃないけど）中の上クラスのマンションの基準。
もうちょっと外側だと、90戸に1台ぐらいが目安。

[271: ご近所さん]

>270さん
270さんに同意です。
今後の高齢化社会を考えると、駅近物件でもエレベーターの設置数は慎重に検討すべきかと。少し物足りないくらいでちょうど良いのでは？
私は親を近所に住まわせたくて、この物件に期待していたのですが、ガッカリ状態になっていますね。将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕を考えると不安になるので候補から外しました。
共用設備も優先すべきは「ラウンジ」ではなく、「集会室」だと思います。

[272: 購入検討中さん]

>>271
価値観の違いではないですか？
集会室といった閉ざされた空間より、日常的に広がりが感じられたり使用できたりするラウンジのほうが私にとっては良いです。
将来管理費がどうなるか説明ありましたか？修繕費が上がることは私も聞きましたが、ここに限った話ではないですよね。何ががっかりなのか？です。
マンションがだめということなら分かりますが。それとて戸建ても自己責任で結構負担大きいですよね。特に将来負担の目安が明示されていないから、より不安になりますが。
どんなところなんでしょう。見送るのは自由ですけど。

[273: ご近所さん]

>272さん
私が最初に購入した物件は、駅近で建蔽率・容積率は制限ギリギリ。エントランスは立派でしたが、集会室は無し。購入する際に提示された長期修繕計画は絵に描いた餅。機械式駐車場やエレベーターの維持管理や交換費用は、実際にはもっとかかるはずです。理事を2回、大規模修繕委員も務めた経験から、そう実感します。
集会室の必要性について。集会室がないと、理事会や総会を公民館等を借りて開かねばなりません。理事会はファミレス等でも可能ですが…。マンション内に集会室があると頻繁に理事会も招集できますし、出席率も高い傾向があります。それに公民館等の広い部屋を確保するのは大変です。利用希望者が多いし、1ヶ月前から申し込まないと。大規模修繕の際に仮設事務所や仮設トイレを設置する必要がありますが、敷地に余裕がなく集会室もないとアパート等を借りる必要性が生じます。集会室は多目的に活用出来ます。そういう経験から、ラウンジより集会室の必要性を感じます。

[274: 273]

あとエレベーターに関して。数も大事ですが、大きさも重要です。私自身、救急車で搬送された経験あり。ストレッチャー、救急隊員、家族が一度に乗れるくらいの大きさが理想的ですね。エレベーターは一度設置するとサイズ変更は難しいでしょうし。車椅子、ベビーカー、子供用自転車、子供乗せ自転車等の乗り降りがスムーズに出来ると良い。エレベーター内寸は要チェック事項。
階段も、もう１ヶ所くらい欲しかった。エレベーターの定期点検の時や非常時に、階段が混雑しそうな気がします。そういう点でも残念な物件だと思う。

[275: 匿名さん]

都市計画道路、近隣住民の建設反対運動、駅からのアプローチの悪さ、
既存不適格、エレベーター問題、などなどやっぱり残念な物件なのでしょうか？
モノはいいと思うし、三菱地所の物件だし、立地もそんなに悪くないと思う
のですか？

[276: 匿名さん]

計画道路ができたら駅までのアプローチは良くなる代わりに南側の駐車場や公園はなくなる可能性があるわけだよね。東向の上の方の階なら買いたい。

[277: ご近所さん]

バイク置き場の台数が足りない気がします。来客用自転車置き場は、どこに設置するのでしょうか？初回の管理組合総会から、議題にあがるのではと予想します。

[278: 周辺住民さん]

>276
可能性よりも必ず無くなります
工事個所は分断していますが
着実に進んできていますから
この場所が着工するのももうすぐです

[279: 匿名さん]

>278
もうすぐ工事が始まるのですか。
そうすると、工事の騒音、土埃などがマンションの
真ん前で当分続くことが予想されますね。
駐車場料金は管理費にいれられるでしょうから、
そうなった場合、駐車場が8台分なくなった分、管理費は見直しになるのでしょうか。

[280: ご近所さん]

駐車場収入減だけでなく、消費税増税でも見直しの必要が出てきます。分譲マンションに住むからには覚悟が必要です。将来、あまりにも修繕積立金や管理費が高い物件はリセールバリューが下がります。

[281: 購入検討中]

都市計画道路の事を市役所に確認したところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。でも、高い買い物ですからもう少し詳しく調べてみようと思っています。