ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

ザパークハウス保谷レジデンスについての情報を希望しています。
環境が良さそうですが、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都西東京市東町二丁目419番地-1他(地番)
交通：西武池袋線「保谷」駅(南口) 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.92平米～88.20平米

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-houya87/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.9.26　管理担当】

[201: 匿名さん]

>>200
安くてビックリとは、当たり前でしょう。
ひばりヶ丘より先なんですから。

[202: 匿名さん]

比較してる人多いよね。保谷と志木だったら池袋までのアクセス同レベルだし駅前は断然志木駅が上。ここは西東京市で行政レベルも２３区とは別物。

[203: 購入検討中さん]

保谷と東久留米は2駅しか違わない。
両方23区外。
都心から見れば50歩100歩
目くそ鼻くそ（笑）

[204: 物件比較中さん]

南向きで坪245-260希望の間取りは高くてびっくり。
都市計画道路のこともあり、もう少し安く来るかと思いきや強気でした。
でも、完売するんだろうな

[205: 購入検討中だつた]

この価格なら、ライオンズマンション上井草（練馬区）徒歩7分の方が良さそう。

[206: 匿名さん]

ライオンズでいいなら田無徒歩７分もまだ残ってるよ。

[207: 購入検討中さん]

田無は西向きしか残ってないけど、上井草は南向きもあるよ。

[208: 周辺住民さん]

東久留米ステーションコートと比較したら
こちらは割高過ぎだと感じました
どちらも急行通過駅だし
ひばりヶ丘で急行乗継の出来る東久留米の方が便利そう

[209: 匿名さん]

保谷は始発駅だし石神井公園で急行に乗り継ぎできるよ。

[210: 匿名さん]

東久留米の方がひばりヶ丘で乗り換えられて便利そうなんて、西武線沿線住民は誰も思いませんよ。
そもそもなぜにここのスレで他物件がいいと連呼するの？
それはここが一人勝ちしそうと感じているからなんでしょうね。
よくある傾向です。

[211: 購入検討中さん]

ライオンズが引き合いに出されてますが、新宿線は全くの論外です。沿線の便利さで比較になりません。

[212: 匿名さん]

確かに西武新宿線はないね。

まだ東武東上線の志木と比べるほうが理解できる。

[213: 周辺住民さん]

>東久留米の駅前
徒歩２分と比べて便利と言ってるだけです
善し悪しは人それぞれの感想ですよ

[214: 物件比較中さん]

それはそうだ。

[215: 匿名さん]

先日マンションギャラリーに行きました。
保谷はあまり知らなかったですが、池袋からこれ程近いとは思ってもみませんでした。
現地は営業マンに案内してもらいましたが、戸建に囲まれた落ち着いた住宅街の印象です。
検討第一候補で、今週末の東久留米と比較してみたいです。東久留米にはモデルルームがないのが残念ですが。

[216: 物件比較中さん]

保谷は始発があるので勤め人にはいいよ。
だけど、高過ぎだな。5000万も出せば、
戸建が買える地域だからね。
マンションに5000万だせるなら、戸建なら5000万代後半出せるでしょ。
結構ましな戸建買えるよ。

[217: 匿名さん]

保谷あたりは、まだ戸建志向が残っているんですかね。
マンションと戸建は全く価値観がちがうので、本来は競合はないはずですが。
利便性、安全性、耐久性、セキュリティ、簡便さ、豪華さでマンション。
広さ、増改築、自分の物満足感で戸建といったところでしょうか。
金に糸目をつけなければ、マンションメリットを戸建でも実現できるでしょうけど。それはコスパ的に考えずらいですよね。

[218: 物件比較中さん]

高級マンションならわかるけど、ファミリーマンションを購入する層なんて、
戸建買えないもしくは、予算内で購入できる戸建があまりにしょぼいから
やむを得ずってのがほとんどだよ。
要するにどちらでも選択できる余裕があって、敢えてマンションなんてのは
少数派ってこと。

[220: 物件比較中さん]

このクラスのマンションは収納が少ないのが致命的なんだよ。
子供が二人もいれば、3LDKだともう悲劇。
4LDKにすると値段が跳ね上がるし、一部屋増えても収納が少ないのは変わらないから、
結局一部屋潰すことになる。
ミニ戸建だと日当たりが悪くて、収納も少ないので対して変わらないけど。
6000万もだせば、収納が十分で、日当たりも十分な物件がこのあたりにはありますよ。

[221: 匿名さん]

７０平米の標準的な間取りで収納足りないから悲惨と思っているような人は、たとえ戸建で収納豊富であっても物が溢れかえってスッキリ住めませんよ。頭使わず、工夫しないから。
ここはマンション検討者のスレですけど、戸建がいいなら、こんなところにこだわることなく、戸建探しをされれば、物件比較中さん。

[222: 物件比較中さん]

近所に住んでるからちょっと戸建買えるよと書いただけなのに、
なんでそんなに感情的に反応するかね。
私自身マンション暮らしなんだけどね。

[223: 匿名さん]

3LDKで間に合う家族構成だったらマンションが合理的。子供二人以上で4
LDK必要になると戸建て選ぶ人が多いね。

[224: 匿名さん]

>>222
やむを得ずマンションという思考回路の人と同じマンションにはなりたくないです。戸建持家の人にコンプレックス抱えながらじゃ、幸せになれないもんね。
223さんのようにケースバイケースで考えればいいのに。
5000万超でも、6000万でもマンション選ぶ人は選ぶんですよ。メリットがあるから。

[225: 匿名さん]

>220

戸建てって、駅近のマンションに予算不足で住めない人が利便性を諦めて住むものでしょ？

[226: 匿名さん]

225
ちがうよ。

[227: 購入検討中さん]

>>225
違うと思います。
上記で書かれている通り、戸建とマンションに上下はないと私も思います。
いずれもピンからキリまで、何かで条件を揃えないと比較は出来ないですし、それでも好きずきありますから。
煽りですか？

[232: 購入検討中さん]

事前案内会に参加された方、感想を聞かせてください。

[233: 物件比較中さん]

本日、事前案内会参加の感想です。
駅アプローチ良くないですが、駅近いです。
現地静かで良いと思います。
建物計画まずまず、設備仕様満足、不足ありません。間取りオーソドックスやや普通です。モデルルームは今まで見てきた中で一番良い印象でした。
価格思ったより高かったですが、練馬区も見ていたので、選択肢が広がりました。
総合的には前向き検討です。
登録開始は来年とのことで、人気具合をじーっと確認しながら、購入結論出そうと思います。

[234: 匿名さん]

計画道路ができたら駅アプローチよくなるけどいつになるかな

[236: 匿名さん]

>>234
現地手前までの範囲が平成２８年度まで予算計上済みと言っていたような。そこから先は計画のみと。
遠回りになりそうだから、私は利用するつもりはないですけど、整備されるのは良いですね。

[237: 匿名さん]

戸建もマンションも実質、かかるものは同じだと思います。
ご近所付き合いや間取りの使い方など、それぞれの望むものがあり
どちらかを選ぶものだと思います。
それぞれの考え方があって当然ですがどちらが…という表現は
ちょっとどうなのかなとは思いますね。

[238: 匿名さん]

計画道路ができたら、あの歩道が狭いバス道路を
通らなくてすむのはいいですね。
あの道は、子供たちには危険ですから。

[239: 匿名さん]

物件の目の前にある計画道路が気になります。しかも計画の半分は来年施行が決定済という生きた計画。残りの分も決まったら、マンションの目前で道路工事がされる事を考えると不安になります。

[240: 匿名さん]

>239
私も238と同じで将来的にはプラス材料と考えていますが、
南向き低層階を買う方は慎重に。

[241: 匿名さん]

計画道路が通れば、マンションの真ん前が、バスやトラックが
走る道になるのでしょうか。車の音や排気ガスも気になります。
計画道路が完成すると、敷地面積が少なくなりますよね。
そうするとここは、既存不適格物件になるのでしょうか。
詳しい方教えてください。

[242: 物件比較中さん]

保谷駅からはバスが4系統くらいあり、かなり頻繁に走っています。計画道路が完成したら、目の前をバスが走りまくる訳ですよね。

[243: 匿名さん]

>>240
やっぱりプラスですよね。確かに道路になった時の影響は少なからずあるでしょうけど、それ以上に街が綺麗になると思います。
今もすぐそばで事業決定された道路が出来つつあるけれど、綺麗で明るくなった感がありますよ。

[244: 物件比較中さん]

道路用地の買収で、南向きじゃない部屋の人たちにとっては、土地の買い上げ代金の分配金が入って単なる丸儲け。管理組合の会議とかで、迷惑被る南向き反対派とお金が欲しい東西向き賛成派が対立したりしないかが心配です。

[245: 周辺住民さん]

目の前に大通りが出来ても池袋線・新宿線・中央線を南北に結ぶ幹線と違って
池袋線に並行する道路にバス需要は少ないから走りまくる事はないでしょう。

それよりも４３００㎡の内の８５０㎡が無くなる事を重要視すべきでしょう。
敷地の２割以上が失われるって
ＬＡＮＤＰＬＡＮを見たら、自主管理公園・駐車場・専用庭が
ごっそり無くなってしまう規模でしょう。

[246: 匿名さん]

敷地の2割以上もなくなってしまうんですね。
資産性に影響はあるのでしょうか？
道路ができるのは良い面もありますが、
道路工事の騒音、分配金(?)のこともあるんですね。
近隣の反対のこともありますし、なんかややこしい感じ。
いい立地ではあるけど。

[247: 匿名さん]

敷地の2割が無くなったら既存不適格になっちゃうんじゃないの？

[248: 匿名さん]

確認した方がいいんじゃないですか？
完全に壊して建てなおす時に、同じ規模で作ることが出来るのかどうかとか
大規模の修繕の範囲でなら大丈夫であるかどうかとか
2割って大きいし、環境自体も大きく変化してしまいますものね

[249: 購入検討中さん]

ネガスレ連投ですが、そんなに心配なら黙って見送られればよいのでは。
保谷生まれの保谷育ちなので、良くも悪くも保谷が気に入っており、こちらを検討中です。
なかなか進まなかった道路整備がようやく進捗してきたけど、駅から離れた周辺部ばかりです。駅前のみ綺麗になりましたが、接続部分は全然です。
こちらのマンション前が話題になっていますが、すでにある別経路で充分で、むしろ駅前アプローチをなんとかしてもらいたいです。
まあ、この事で少しでも三菱さんが弱気になって安くなるなら、万々歳ですけど（笑）

[250: 匿名さん]

この間、仕事で初めて新宿から調布に行ったけど、特急でも15分位だった。それ考えると保谷ってやっぱり穴場？池袋から近くて住むのにほどよ良い環境(田舎とも言う)だし。ただもう少し安ければな～。どこも高いから仕方ないのでしょうかね？

[251: 周辺住民さん]

京王線の特急は確かに早いが
肝心なのは特急が走れない朝ラッシュ時の比較
７時３０分～８時発だと
調布→新宿　急行３５分
保谷→池袋　通勤急行２０分、通勤準急２２分

京王線は朝夕のラッシュ時の輸送能力は著しく低い

[252: 匿名さん]

私も特急に乗ればすぐだななんて思っていたのですが、朝ラッシュは特急が
ないんですね。なんでなんだろう。２～３本走らせれば、ラッシュ解消
にはならないのかな。近隣は緑が多い公園が何か所かあり子育てするのには
すごく適した地域だなと思います。公園があるのとないのでは、外に子供を
連れ出そうという気持ちが変わってきますからね。都内は仕事場が近くて
それはそれでいいけど、やはり子育て、老後を考えるとこういった環境がいいな。

[253: 匿名さん]

子育て環境がらみですが、不発弾が多い土地柄ということに不安があります。そんなに心配しないで良いのでしょうか。

[254: 周辺住民さん]

ラッシュ時に特急を走らせないのは
追越しに必要な十分な設備が無いからです
運行本数が多くて特急と各駅停車が同時に存在できません
追越しが限界の遅い急行と各駅停車しか運行できない状態です

こちらの池袋線は、ひばりヶ丘・石神井公園～練馬（複々線）、東長崎と
追越し設備があるので流石に特急は走行不可能ですが、急行・準急クラスの
所要時間は５分程度の増加で済んでいます

[255: 匿名さん]

西武線は有料の特別急行。
ラッシュ時もきちんと走ってますよ。
３０分に１本ですけど。

[256: 匿名さん]

>253
不発弾が多い土地柄ということは知りませんでした。
駅までのアプローチも歩道が狭すぎるし、ベビーカーで歩きづらそう。
小さな子供が遊ぶ公園も少ないみたいなので、
子育て環境はいいとは言えなさそうに感じます。
むしろディンクス向け？

[257: 匿名さん]

不発弾はガセネタですよ。
保谷駅周辺は、戦時中の旧・中島飛行機などの軍需産業からはけっこう距離がある。

[258: 周辺住民さん]

>255
誤解を招く表現なので実勢を
池袋７：２０着の後は８：４８着まで
特急の運転はありませんよ

平均３０分なら合ってます
朝ラッシュ時の前後には特急が多発しています

[259: 匿名さん]

中島飛行機の跡地って確か武蔵野市でしょ。

[260: 匿名さん]

確か中島航空金属田無鋳鍛工場（現住友重機田無製造所）でエンジンを作って中島飛行機武蔵野製造所（現武蔵野中央公園）で機体を組み立てていた。
保谷には軍需関連施設はなかったから空爆もなく関係ないだろうね。

[261: ご近所さん]

２００５年の不発弾処理があるから
気になる人は嫌なんでしょうね

[262: 匿名さん]

キッチンの収納などが便利そうでいいなって思いました。
食洗機やディスポーザーって便利なので、
標準で付いているといいなって思います。
部屋の収納も多めのプランもあるので、使いやすそうですね。

[263: 匿名さん]

保谷で7200万の部屋って、すごいね。

[264: 匿名さん]

モデルルームもう行きましたか？

[265: 購入検討中さん]

エレベーターが少なすぎませんか？
通勤時は、エントランス迄たどり着くのにかなり時間が掛かりそうですが。

[266: 購入経験者さん]

エレベーター数は適正というかこの戸数なら余裕ありでしょ
３６０戸で５台とか１７０戸で２台がこれまで購入の実績

[267: 匿名さん]

エレベーターはそれなりにコストもかかる部分ですよね。
明らかに足りないのでは困りますが、ここはそうでもなさそうですね。

[268: 匿名さん]

いやいや。
エレベーターの台数の目安は、50～60戸に1基が目安だそうですよ。

[269: ご近所さん]

もう少し駅から離れるが、保谷ハウスは124戸でエレベーターは１基のみ。階段が4ヶ所。駐輪場や駐車場に向かう人は階段で降りる方が早い。エレベーターや機械式駐車場は金食い虫。
建蔽率に余裕がないと、大規模修繕の時に地獄を見るのでは…。資材置場、作業スペースetc.
購入者、近隣住民ともに悲劇が予想されます。

[270: 匿名さん]

>268

悪いけど、50～60戸に1台って城南地域とか城西地域の、（都心部ほどじゃないけど）中の上クラスのマンションの基準。
もうちょっと外側だと、90戸に1台ぐらいが目安。

[271: ご近所さん]

>270さん
270さんに同意です。
今後の高齢化社会を考えると、駅近物件でもエレベーターの設置数は慎重に検討すべきかと。少し物足りないくらいでちょうど良いのでは？
私は親を近所に住まわせたくて、この物件に期待していたのですが、ガッカリ状態になっていますね。将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕を考えると不安になるので候補から外しました。
共用設備も優先すべきは「ラウンジ」ではなく、「集会室」だと思います。

[272: 購入検討中さん]

>>271
価値観の違いではないですか？
集会室といった閉ざされた空間より、日常的に広がりが感じられたり使用できたりするラウンジのほうが私にとっては良いです。
将来管理費がどうなるか説明ありましたか？修繕費が上がることは私も聞きましたが、ここに限った話ではないですよね。何ががっかりなのか？です。
マンションがだめということなら分かりますが。それとて戸建ても自己責任で結構負担大きいですよね。特に将来負担の目安が明示されていないから、より不安になりますが。
どんなところなんでしょう。見送るのは自由ですけど。

[273: ご近所さん]

>272さん
私が最初に購入した物件は、駅近で建蔽率・容積率は制限ギリギリ。エントランスは立派でしたが、集会室は無し。購入する際に提示された長期修繕計画は絵に描いた餅。機械式駐車場やエレベーターの維持管理や交換費用は、実際にはもっとかかるはずです。理事を2回、大規模修繕委員も務めた経験から、そう実感します。
集会室の必要性について。集会室がないと、理事会や総会を公民館等を借りて開かねばなりません。理事会はファミレス等でも可能ですが…。マンション内に集会室があると頻繁に理事会も招集できますし、出席率も高い傾向があります。それに公民館等の広い部屋を確保するのは大変です。利用希望者が多いし、1ヶ月前から申し込まないと。大規模修繕の際に仮設事務所や仮設トイレを設置する必要がありますが、敷地に余裕がなく集会室もないとアパート等を借りる必要性が生じます。集会室は多目的に活用出来ます。そういう経験から、ラウンジより集会室の必要性を感じます。

[274: 273]

あとエレベーターに関して。数も大事ですが、大きさも重要です。私自身、救急車で搬送された経験あり。ストレッチャー、救急隊員、家族が一度に乗れるくらいの大きさが理想的ですね。エレベーターは一度設置するとサイズ変更は難しいでしょうし。車椅子、ベビーカー、子供用自転車、子供乗せ自転車等の乗り降りがスムーズに出来ると良い。エレベーター内寸は要チェック事項。
階段も、もう１ヶ所くらい欲しかった。エレベーターの定期点検の時や非常時に、階段が混雑しそうな気がします。そういう点でも残念な物件だと思う。

[275: 匿名さん]

都市計画道路、近隣住民の建設反対運動、駅からのアプローチの悪さ、
既存不適格、エレベーター問題、などなどやっぱり残念な物件なのでしょうか？
モノはいいと思うし、三菱地所の物件だし、立地もそんなに悪くないと思う
のですか？

[276: 匿名さん]

計画道路ができたら駅までのアプローチは良くなる代わりに南側の駐車場や公園はなくなる可能性があるわけだよね。東向の上の方の階なら買いたい。

[277: ご近所さん]

バイク置き場の台数が足りない気がします。来客用自転車置き場は、どこに設置するのでしょうか？初回の管理組合総会から、議題にあがるのではと予想します。

[278: 周辺住民さん]

>276
可能性よりも必ず無くなります
工事個所は分断していますが
着実に進んできていますから
この場所が着工するのももうすぐです

[279: 匿名さん]

>278
もうすぐ工事が始まるのですか。
そうすると、工事の騒音、土埃などがマンションの
真ん前で当分続くことが予想されますね。
駐車場料金は管理費にいれられるでしょうから、
そうなった場合、駐車場が8台分なくなった分、管理費は見直しになるのでしょうか。

[280: ご近所さん]

駐車場収入減だけでなく、消費税増税でも見直しの必要が出てきます。分譲マンションに住むからには覚悟が必要です。将来、あまりにも修繕積立金や管理費が高い物件はリセールバリューが下がります。

[281: 購入検討中]

都市計画道路の事を市役所に確認したところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。でも、高い買い物ですからもう少し詳しく調べてみようと思っています。

[282: 匿名さん]

お疲れさまです。

[283: 匿名さん]

〉281
本当に、本当に、
お疲れ様です。

[284: 物件比較中さん]

計画道路の施行予定について、役所の方は、ないですと明確に答えられるものなのでしょうか。

[285: 周辺住民さん]

着工予定の有無は市役所に聞いても
西東京市Ｗｅｂを見ても判ります。
でもイザ着工と言う時は直前ですよ。
ひばりヶ丘駅南口の交差点から保谷駅方向に延びる
道路が都市計画線の部分完成区間です。
今は池袋線のトンネル工事中なので
それが完成してからの時期になるでしょう。

[286: 匿名さん]

>281
念の為、私も都市計画道路の事を市役所に確認してみました。
今のところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。

[287: 匿名さん]

「都市計画道路」は法的に「都市計画決定」されているので、「着工予定は無い」＝「まだ工事の時期は決まっていない」という意味です。
役所の用語で言うと「まだ事業化されていない」というのが、より正確な言い方かな。

285さんが言っているのは、西３・４・11号線のことね。
このマンション前は、西３・４・12号線で、このスレでも少し前に話題になっていたけど都道から東側は事業化されています。
が都道から調布・保谷線の区間は、Ｈ27年度までの「第三次事業化計画」優先整備路線ではありません。
でも、その先のことはまだわかりません。

ものすごくざっくり言うと、事業化されると本格的に予算が付いて用地買収等が進み、ある程度買収が進んだら工事着工です。
なのですぐに工事が始まることはないですが、「工事をしない」という意味ではないです。

[288: 周辺住民さん [男性 50代]]

>287さん
285です。
そのとおり池袋線交差のトンネルは西３・４・11号線で、
このマンション南側が西３・４・12号線で、
トンネル工事を含む11号線の次に順番が回るのはマンション南側の12号線ですよと言いたいのです。

[289: 匿名さん]

近隣住民のマンション建設反対運動はなくなったのでしょうか？

[290: 匿名さん]

池袋まで16分でいけちゃうんですね。
案外都心まで近いので、都内に行くまでには便利かもしれません。
１Fは専用庭がありますから、ご家族には魅力がありますね
専用庭は芝生の管理が結構大変なんですが、お子さんが遊べるので良いですね。

[291: 購入検討中さん]

マンションの一階の庭は上からいろいろ降ってきて大変らしいよ。

[292: 匿名さん]

そもそも、一階の専用庭は計画道路になっているので、
将来的にはなくなってしまうのではないでしょうか？

[293: 練馬の子 [男性 40代]]

モデルルームに行きました。この地域で戸建てが買えるこの価格帯で、買う方いらっしゃるのでしょうか。
特に６千万円を超える価格帯は買う方いらっしゃるのでしょうか。疑問です。

[294: 匿名さん]

>293

戸建てで駅徒歩10分以内って限定すると、6000万円じゃ条件の良い土地は厳しいでしょ。
駅距離と日照と眺望を重視する人なら十分に有り得るのでは？

資産価値的にもマンションのほうが流動性が高いし、
一戸建てがマンションより優れている箇所って今はそんなに多くないのが実情だと思います。

※バブル期のように土地の値段が異様に高騰するストーリーが実現すると一戸建てが有利ですが、そうじゃない場合は一戸建てがマンションより優れている箇所はそんなに多くなく、後はこだわりの問題になるのが現実ですね。

[295: 匿名さん]

マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

[296: 匿名さん]

>マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
>4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

2人子供がいても3LDKに住んでいる人は割と多いですけどね。
今は１部屋が狭ければ、部屋数が多くても同じなので
一概には言えないことかな～とは思いますよ。

[297: 匿名さん]

最近のマンションは3LDKで70m2前後の小さいところが多いからやっぱり狭いかも。

[298: 物件比較中さん]

1月末に正式な価格出るみたいですが、予定価格は西東京市にしては高い印象。
駅近はすごくいいけど、駅までのアクセスは悪いかな。

[299: 物件比較中さん]

>>298
一方で思ったほどは高くないかもと思いました。大泉学園のヴィークコートも検討していますが向こうは高いので。

[300: 練馬の子 [男性 40代]]

パークハウス下石神井は、かなり売れ残っているようですね。