ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

ザパークハウス保谷レジデンスについての情報を希望しています。
環境が良さそうですが、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都西東京市東町二丁目419番地-1他(地番)
交通：西武池袋線「保谷」駅(南口) 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.92平米～88.20平米

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-houya87/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.9.26　管理担当】

[127: 匿名さん]

ここ買いたいわぁ〜。池袋線は便利なって、どんどん資産価値が上がってきましたね。
買える人が羨ましいです・・。

[128: 物件比較中さん]

南側の道路って交通量どんなものなんでしょうか？

[129: 周辺住民さん]

南側の交通量は多いです
池袋線の立体交差が完成したら
若干減る可能性は有るかもしれません

[130: 購入検討中さん]

ここの土地は元々は何の跡地でしょうか？

ストリートビューで見ると、マンションエントランスが出来る予定の道路側の住宅に、建設反対の垂れ幕が出ているのが気になりました。

[131: 物件比較中さん]

大邸宅跡だよ

[132: 購入検討中さん]

建設反対の垂れ幕がでているのですか？
周辺住民の方からは反対されているのですね、
子供が同じ学区で学校へ行くのにご近所の方から反対されているのは嫌ですね、
あのマンションに住んでるなんてって思われてしまうのでしょうか

建設に際して随分反対運動があったと別物件の担当の方から聞きましたが、まだ決着してないのでしょうか

[133: 匿名さん]

完成して住み始めれば何もなかったことの様になりますよ。
パチンコやラブホでさえ住民の反対運動で建設中止になるケースはほとんどないからね。

[134: 購入検討中]

この物件のホームページ「物件概要」の「備考」欄に以下の記載があります。

----------
当物件の敷地の一部(約852m2)は、都市計画道路の区域にかかります。
----------

どこが道路予定地かというと、南側の駐車場と自主管理公園の部分。

つまり、道路が建設されると、駐車場と公園はなくなって、マンション南側真ん前に
道路ができることになります。


というマイナス条件があることと、パークハウス上石神井 南向き 68m2 4,588万円を
参考に推測すると、南向き 70m2でも 4,000～4,500万円がいいところではないかと思います。

ちなみに、ヴィークコート大泉学園、プラウド石神井台ディアージュの価格も参考に
推測しています。

ここに書き込んでいる人達は、もしかして営業の方？　って聞きたくなるくらい
高めの価格を推測しているのですね（苦笑）

[135: 匿名さん]

134
他物件より駅近であることが加味されてないですね。

[136: 購入検討中]

私が検討中の物件は以下の通り。

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パークハウス上石神井
西武新宿線 上石神井（急行停車）11分、武蔵関 9分
住所は練馬区。
67.68m2 4,588万円
問題点：南側が線路
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ヴィークコート大泉学園
西武池袋線　大泉学園（急行停車）13分
住所は練馬区。
60.18m2 4,590万円
問題点：北側が学校
　　　　売主は清水建設のグループ会社なのに、施工は長谷工
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プラウド石神井台ディアージュ
西武新宿線 武蔵関（準急＆各停）13分
77.38m2 4,657万円
問題点：北側は富士街道。敷地に余裕がない。
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パークハウス保谷
西武池袋線 保谷（各停のみ）6分
住所は西東京市
問題点：南側 道路計画あり。反対運動あり。
　　　　しかし、反対運動にあまり広がりはなさそう。
　　　　建設現場に隣接した家々には「建設反対」の貼り紙があったけれども、
　　　　道一本隔てたところの家に貼り紙はなく、
　　　　「反対運動について知っていますか？」と尋ねたところ
　　　　「ぜんぜん知らない」との回答。
-----------

私も、現在は西東京市の戸建てに住んでますが、反対運動は知りませんでした。

上記はすべて見に行きました。
三菱地所のパークハウスには、抜群の安心感を感じています。
だから、パークハウス保谷に期待しています。

[137: 購入検討中さん]

134さん、
携帯で物件概要みると下まで表示されず見れないのですが、備考にそんな記載があったのですね。
都市計画道路にかかっているとは知りませんでした。
将来的に南側すぐ道路になるのはかなりのマイナスですね。

[138: 匿名さん]

都市計画道路なんて、すぐに実現することのほうが珍しいでしょ。

西東京市だとオリンピック関連じゃないし、２０年の間にできればいいぐらいじゃない？

[139: 購入検討中さん]

〉136
私は逆に南青山の欠陥工事で販売中止の件があるので、三菱地所には安心感よりも、多少不信感もあります。

他物件より駅近くとはいえ、逆に23区外ですからね。
営業の方？かはわかりませんが、確かに高い見積もり多いですね
4500万〜相場から大きく乖離しないことを期待します。

[140: 購入検討中さん]

138さん
すぐ、というのは南側が駐車場、公開公園がなくなり敷地のすぐ近くにという意味でした。
数年後すぐじゃなくても将来的にいつかわからないけど、目の前が道路になる可能性があるのはマイナスポイントです。

[141: 匿名さん]

ザ・パークハウス所沢の敷地も計画道路になっていましたが。
南向き買うなら上の階にしておくのがよさそうですね。

[142: 匿名さん]

駅まで歩道が広い綺麗な道路ができるならもっと良くなるかもね。

[143: 購入検討中]

敷地内に予定されている道路は、西東京3・4・12号線

「西東京 3・4・12 号線」は、「事業中の都市計画道路へ接続する区間」であり「整備優先性が高い。」

出所：http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/sesaku_keikaku/keikaku/tos...

20年先とかの話ではなさそう。
ほんとうに購入を検討している人であれば、根拠をちゃんと調べますよね。

道幅は北側の3倍くらいありそう。
大型車両通行可能だと思われます。
静かな環境ではなくなりますね…

[144: 周辺住民さん]

西東京 3・4・12 号線は現行の保谷駅前からの道路が狭く歩道も無いので
それに代わる道路として整備されます。
特に西武池袋線と交差するトンネルの完成に合わせて
保谷駅南口の大通りと連結するのでかなり幅広い幹線道路になります。

[145: 匿名さん]

70平米で5500万くらいらしいよ。

[146: 匿名さん]

>>145
それが本当だったらヴィークコート大泉学園より高いけど。

[147: 購入検討中さん]

南側幹線道路、価格高い、で検討中から一気に圏外。
期待していたのだが、残念。
ちょっと歩くが南側も閑静なヴィークにしとけばよかったか。

[148: 匿名]

営業の方から７０平米で４０００万台中盤と聞いたけど。

[149: 匿名]

予想だと、６８～７０平米　４５０００万。

数年前なら、７２平米　４５０００万。

そんな時勢です。平米を減らし、値段据え置き。

[150: 物件比較中さん]

価格は70平米で5000～5500万が中心らしい…

[151: 匿名]

８０平米で５２００万ぐらいじゃない？

[152: 購入検討中だった]

高めの噂を流しておいて、実際の価格がそれより下回れば、人は安いと感じるもの。

今やネットを監視して、営業活動に不利な書き込みがあれば、すぐにそれを否定する書き込みをするのも、営業の重要な仕事。

参考までに、平成23年8月12日、経済産業省エネルギー庁は、原発に関する正しくない書き込みを監視し、見つけたら訂正書き込みをするという仕事を、広告業界第三位のADKに7400万円で発注した。

[153: 購入検討中だった2]

高めの書き込みは営業なんですね
事前に購入検討者に高い相場を刷り込んでるんですね
それが、妥当であるかのように相場を引き上げる場がこのような掲示板なんですね

[154: 匿名さん]

>>153
価格は需要と供給の関係で決まります。
掲示板で相場は決定されません。

[155: 匿名さん]

70平米を約21坪で計算すると

ライオンズ田無とかグランマークレジデンス並みの@220なら、4600万
パークハウス上石神井の線路側並みの@230なら、4800万
プラウド練馬豊玉並みの@250なら、5200万
パークハウス上石神井の線路から遠い側並みの@260なら、5500万
パークハウス上鷺宮並みの@280なら、5800万

どの辺が妥当だと思う？
5500だと上記物件と比べた時の競争力がなさすぎる気がするよね・・・・

個人的には4800と5200の間のような気はするね。

[156: 物件比較中さん]

田無並みじゃないのかな。

[157: 匿名さん]

田無並みだな。
始発駅とはいえ、保谷だからね。
練馬じゃなくて、西東京だからね。
都内在住の友達に言っても通じないからね、場所。
多摩の方？みたいな。

[158: 匿名さん]

田無市と保谷市が合併したのが西東京市。

[159: 匿名さん]

まだホームページには、価格は未定のままになっていますが
資料を取り寄せると価格が記載されているのでしょうか？
どちらにしても営業さんなら価格を高い印象つくようなことはしないかなと
素人の自分は思ってしまいました。

[160: 匿名さん]

@260らしい…

[161: 匿名さん]

>159さん
資料請求してますが、価格はまだですよ。

＞営業さんなら価格を高い印象つくようなことはしないかなと

いや、予定より高い情報を流しておいて、
実際にはそれより安くて、「思ったほど高くなかった」と思わせるのはありがちかなと。

まだ価格が公開されていない物件で、担当営業さんがつく前に価格情報をつかめることは稀だと思います。
なので、営業か冷やかしの可能性が高いと思いますよ。

[162: 匿名さん]

なるほど。とても勉強になります。
今時のマンション販売の営業さんはネットの情報を使うのですね。

全体的にとてもバランスのとれた物件だと思いました。
駅までも程良い距離で、公園も近くにあり、小学校が若干遠い気もするが
無理ではない距離。
ファミリーにはとても向いていますよね。
間取りも収納が多くあって良いと思います。

[163: 匿名さん]

調べたら都市計画道路、敷地内南側にがっつりですね。
真ん前がデカイ道路だと、4階、5階にしてもうるさそうですね。しかも駅かえで通りからマンション東側までは「事業中」ですから、マンション前もいつ道路になるか。
それがなかったら、いいマンションだったんだけど、残念でならない。

[164: 匿名さん]

パークハウス所沢もエントランスがもろ計画道路にかぶってる。でも完売したね。

[165: 匿名さん]

三菱もそんなところに建てるんだ

[166: 匿名さん]

最近は他がてをださなそうなところによく建てるよね。

[167: 匿名さん]

>163
>調べたら都市計画道路、敷地内南側にがっつりですね。

それはちょっと悩みますね。
いくら物件を気に入ってもいずれは・・・と考えちゃいますからね。
それに騒音だけは、毎日のことだから帰宅してもゆっくり出来ない気がしてしまいます。
窓を閉めていたら気にならないと思いますが、夏は窓を開けますからね。

[168: 購入検討中だった]

騒音だけでなく、空気の汚染が心配です。
「幹線道路沿い 住む」で検索してみてください。
健康への影響を甘く見てはいけないと感じました。

[169: 匿名さん]

計画道路ができたら、保証金で大儲けじゃない？
資産価値の減少なんてそれで一気に取り返して、もっといいところに移り住めるかもよ。

[170: 匿名さん]

計画道路があったら事前に承知のうえで契約するから保障なんてないんじゃないの？

[171: 匿名さん]

計画を知ってるかどうかに関係なく、公的収容にかかったら保証は出ますよ。

[172: 匿名さん]

計画道路の件、南側一階の庭付き住戸を検討されるかたは特によく調べた方がいいかもしれません。
駐車場だけでなく、庭の敷地も計画道路に掛かっていそうです。

[173: 周辺住民さん]

庭付き住戸と言っても庭は共有部で
専有使用料を支払って利用できるだけです。

高額な補償なんて期待するのは的外れでは、
都市計画道路計画を織り込んでデベは分譲販売するし、
その権利は持分での按分にしかなりません。

[174: 購入検討中だった]

高額保証されるなら、三菱地所は土地を売らない方がいいですね（笑）

[175: 匿名さん]

所沢は再開発事業が決まって共有部分ががっつり削られるみたい。

[176: 匿名さん]

複線利用出来て、買い物なども便利そうですが
やはりその分、空気汚染などは気になってしまいますね。
かと言って、田舎暮らしも・・・と思うので悩んでしまいますが・・・。
価格はどれくらいになるのかで考えたいと思う人が多いかなと思います。