BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part9

[止めるぞ高潮守るぞ都民]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番9（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：東京建物
管理会社：清水建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446986/

[381: 匿名さん]

結局、管理費修繕積立金合計で75平米、25000円ぐらいが妥当な線なんだろうね

シティタワー有明の管理委託費明細と他のタワーの比較をしてみたら、どの項目が割高な設定になっているのかがわかりそうだね

PCTのトラブルは割高な委託管理費への指摘が政治闘争にすりかえられている気がするが、、、

[382: 匿名さん]

>>375
>こことskyzの弱点は管理運用が不安。お互い上手く回ると良いけど難しそう。

お詳しそうですが、難しい理由は何ですか？

[383: SKYZ契約済みさん]

過去のスレを引用して問題点を挙げてくれている方がいますね。
これはもちろん検討者のためを思っての行動ですよね？
でしたら、私からもぜひお願いしたいことがあります。

マンション維持管理およびその費用については、どのタワーマンションでも避けて通れない、本質的な問題でしょう。私たちSKYZ,BAYZの住人もいつか壁に当たることでしょう。その時に参考にさせて頂くために、問題点を挙げるだけでなく、一歩踏み込んで対応策、解決策を提案、議論して頂けませんか。

問題点だけを言われても、それは表面的に不安を煽られるだけです。私もマンション購入を検討していた際、問題点を指摘してくれる人はいても、それをどう対処するのか？どういう取り組みが行われているのか？等の「アクション」についての書き込みは何もなく、宙ぶらりんにされた気分でした。問題点の指摘だけでは実は何の参考にもならず、「だから…」の後こそが、皆が知りたいことなのです。

問題点への批評、コメントは何度も繰り返し書き込み頂いたのでもう十分です。もっと踏み込んで、建設的な議論、対応策、解決策の提案と議論をお願いします。

[384: SKYZ契約済みさん]

追加で記載します。

他人の書き込みを参照、引用する書き込みは、できればやめたほうがいいと思います。
この人は、自分の言葉で表現できない人なのだ、という印象を強くします。内容が途端に薄っぺらいものに読めてきます。ネガ目的の方にとっても効果的でありませんよ。一意見ですが、ご参考まで。

[385: 匿名]

初期の管理費・積立金は基本的に多め。
竣工後にどれだけ適切になるかは管理組合の能力しだい。
事実、初期の増加計画を大幅に緩和した物件も近くにあることだし。

[386: 匿名さん]

管理費は安ければ良いというものではないと思います。
ただ値段相応のサービスがなければ話しになりませんが。

[387: 匿名さん]

383,384理路整然、一刀両断、激賞同意！！

[388: 匿名さん]

>378
管理費・修繕費の比較をしたいのであれば、
10年後とか30年後までにかかる総額を一人当たりに割り戻して比較しないと、
初期時点とか現時点のような断面をとってきて高い安いなんていうのは、
比較にすらなってないので意味がないと思いますよ。

[389: 匿名さん]

これ、豊洲にもできませんかね。教育熱心な富裕層が多いですし、ニーズは大きいと思うのですが。

https://toe-academy.jp/about/

[390: 匿名さん]

10分超えたら検索結果に出ないですよね・・・

[391: 匿名さん]

ちなみに内廊下のスカイズより、外廊下のベイズのが管理費高いのってどなたか知っている方いらっしゃいますか？

[392: 匿名さん]

いらない

[393: 匿名さん]

一般的に内廊下の方が外廊下より管理費高いと言われますが、理由知ってる方おられます？　エアコンの電気代くらいしか思いつかず

[394: 匿名さん]

>390
検索する人に依ると思いますよ。
私の場合、10年以上は外しますね。大規模修繕控えてますからね。

[395: 匿名さん]

郊外型タワーマンションも売れ行きいいみたいですね！
新豊洲の入札も高値で決まったみたいですし！

[396: SKYZ契約済みさん]

391さん
それはゲストサロンに行って、内訳の詳細をよくヒアリングした方がいいですよ。
平米数あたりの費用で比較して下さい。
少なくとも共有部分は同じ単価ですから、差がつくならそれ以外ですよね。
共有部以外の管理費、修繕費のSKYZとBAYZの単価をゲストサロンで聞いてみて比較して下さい。そして具体的に何の費用で差がでるのか、いくつか聞いてみるといいでしょう。(１つ答えを言われたら、他には何が考えられますか？他には？と重ねて聞いていくのです。よくわからないと言われたら、調べてから教えて下さい、とお願いしてみて下さい。答えられない情報だと言われたら、それは諦めて下さい。)
個人的には、BAYZの方が高いというのはあまりぴんときませんが。。

[397: 匿名さん]

>>382
趣きの違う2棟が一部施設を共有すること、時勢で仕方ないけど後発物件の方が若干割高であること、実需で考えているのでもう一つ気になるのは派手にスカイズが売れすぎた事で外国投資家が多数購入しているのではという懸念から難しいのではと。
ただその点や他のネガ要素を考慮してもここは有りだと思ってるから、間違っていると指摘があるならその方が嬉しい。

[398: 匿名さん、]

豊洲駅から遠いから、資産価値は期待しない方が良いよね。
住み続けるなら、よい物件だと思う。

[399: 匿名さん]

本文：
ここのポジさんは不安要素は何でも良い風に思い込みたいの？

そりゃ私だってららぽーとが無くならなきゃいいと心から思うけどさ！

>355
なんかのイベントの時にでも行ったの？
平日のららぽーとは少なくとも
「この施設やってゆけるの？」ってくらいガラガラだよ。

トリップアドバイザーにも
日曜夜はすでにガラガラ。
平日はもちろんガラガラ。
って書いてあるし、

普通に
「豊洲ららぽーと ガラガラ」で検索したって記事見つかるでしょ？だって実際そうなんだから。

今の豊洲らしさはららぽーとだけでもっていると行っても過言じゃないからね。

借地権がきれた後に、
郊外型のスーパーとかできたら、
残念なんてもんじゃない。

心から、ららぽーとには残って欲しいと思うけど、
平日のガラガラぶりは、
かなりの不安要素！

それに大人の事情なんて予測できないからね。

変なスーパーとかできたら、
本当に豊洲は
「都会に近い郊外」になっちゃう。

ららぽーとが無くなる不安で
ここ迷ってる人、多いんじゃない？

[400: 匿名さん]

>>399
平日は確かに空いてるけど、平日都心の百貨店と同じくらいかな。

[401: 匿名さん、]

＞４００
同感。豊洲は、他と比べれば、平日でも人が入っている方だと思う。

[402: 匿名さん]

そうそう、土日と比較して空いてる様子をガラガラ言ってるんであって、潰れそうと言うのは当てはまりませんよ。
ディズニーランドがガラガラでスプラッシュマウンテン5分しか並ばずにのれたーみたいなものですよ。

[403: 匿名]

基本、ポジティブ思考の人でなければ新築住宅など買えません(笑)

[404: 匿名さん、]

お金に余裕のある方の間違い。
博打だもんね。
パークシティとかシエル買った人は、
大当たりでしたが。

[405: 匿名さん、]

「三井ショッピングパーク アーバンドック ららぽーと豊洲」は、2006年10月に開業し、2007年度の売上が約288億円でした。その後、当社グループが掲げる「経年優化」（時を経るにつれて成熟し、さらに価値を高めていく）の思想を体現し、多くのお客様にご支持いただいた結果、昨年度（2011年度）の売上は約326億円となるまでに成長しました。今後も常に新しい付加価値やサービスを発信・提供しながら、お客さまにさらにご支持いただける施設を目指して進化し続けてまいります。

http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0612_01/index.html

[406: 匿名さん]

405
ありがとう。でも２年前の売り上げ聞いても…。現在の利益だと？

403の
「基本、ポジティブ思考の人でなければ新築住宅など買えません(笑)」は名言！

400
都心って具体的にはどこかしら。知る限りは豊洲ららぽーとの平日みたいに人件費だけでもどうやって払ってるのか分からないような空き方はしないと思うけど。


まあ、要は借地権が切れる時に安泰かどうかは、分からないってこと。
ららぽーとの無い豊洲も想像して検討しなくては。


ちなみにＰＣＴは定期借地権の期限切れとなり、ららぽーと豊洲の事業が終了する時点で地下連絡通路も取り壊されてしまうそう。

[408: 匿名さん]

>>381
>PCTのトラブルは割高な委託管理費への指摘が政治闘争にすりかえられている気がするが、、、

PCTの契約者スレ見ちゃうと、「管理費を思い通りに使われちゃうともう抵抗できない」感じ。管理費も修繕もどんどん使っちゃえって住民に支配されたら、どうなるんだろう？と不安にさせられる。

高級マンションでは管理費は高ければ高いほどいいって考えの人も多いみたいだし。

[409: 匿名さん、]

＞ありがとう。でも２年前の売り上げ聞いても…。現在の利益だと？

最新はわからない。でも、2012年に大規模リニューアルしてるから、
それ以上が期待できるんじゃないかな。

都内で300億超えてるショッピングセンターって、まずないと思いますよ。

[410: 匿名さん]

>>406
借地権が切れた時に地主のIHIがどういう判断を下すかは確かにわからないですね。ららぽより稼げるテナントを選択する可能性はあります。

[411: 匿名さん、]

＞ららぽより稼げるテナントを選択する可能性はあります。

具体的にどんなテナントを想定されていますか？
ららぽは売上300億円越えですよ。

[412: 匿名さん]

外廊下に高級もくそもないでしょ。

[413: 匿名さん、]

外廊下にもいろいろあるよ。
エアコンの室外機が置かれるような外廊下は確かに、イマイチ。

[414: 匿名さん]

>>411
410です。わかりませんが、例えば貸すより売却した方が稼げると判断する可能性はあると思います。その場合三井不動産が買うかもしれませんね。

[415: 匿名さん、]

IHIの城下町ですな！

[416: 匿名さん]

410です。補足です。

IHIは豊洲に愛着を持っているようで、短期的な利益より豊洲を良い街にしようという気概を感じます。IHIが経営危機に陥ったりしない限り、ららぽーとの継続が一番可能性が高いと思います。他にあり得るとすれば、立て替えて低層は商業施設（ららぽーと？）、上層階をオフィスにする可能性ですかね。

[417: 匿名さん、]

オフィスの可能性は低いんじゃない？
もうすぐ3丁目のオフィスビルが完成するし、
2丁目駅前に商業施設とホテルが入る超高層のオフィスビルの建設計画があるでしょ。
これ以上、オフィスビルが増えると、職・住・遊・学が共生する複合都市としての
バランスが悪くなり、当初の再開発計画と違ってくると思う。

[418: 匿名さん]

＞４０９

例えば、玉川高島屋ＳＣは、９１７億ですけれども。
http://www.toshin-dev.co.jp/business/pdf/tamagawa_sc.pdf

[419: 匿名さん]

まあ、ららぽーとに残って欲しい希望が多いのは分かるし同感だけど、現実としては、敷地が定期借地権契約だから、契約が継続されるのか新しい建物が建つかは今のところまったく未定。
「ららぽーとの無い豊洲」もイメージした上で検討しなきゃね。ららぽーと周辺から少しでも離れるといきなり、まったく別の街のようにガラッと雰囲気変わるし。

[420: 匿名さん]

>>419
ららぽーとから少しくらい離れても雰囲気変わらないよ。再開発途上の開業当時じゃないのだから。橋渡って晴海に入れば変わっちゃうけど。

何にしろ購入する方で豊洲を良く知らない人は、豊洲駅周辺は歩いて見ることをお勧めします。

[421: 匿名さん]

>>418
いやいや…高島屋クラスが食品売場付きで進出してきたら、更に資産価値上がりませんか？
近くに住んでますが、今の環境にデパ地下機能が追加されたら豊洲は最強です。

[422: 匿名さん]

高島屋よりもララポがいい。

[424: 匿名さん]

江東区って車買うと足立ナンバーになるんでしょうか？
都心だと思ってるので品川ナンバーにならないですかね？
足立ナンバーとか絶対いやだ。

[425: 匿名さん]

>>418
こっち見る限り、ららぽーとの方は専門店分入ってないですね。
玉川高島屋は都内SC1位で単体だと420億。ららぽ豊洲は2位(全国30位)。
SCとしては大成功レベルかと。

http://www.hilife.or.jp/datafile2013/04.pdf

[427: 匿名]

ネガネタ切れると、必ず出てくるナンバー(笑)
ネガのレベルアップを期待したい。けど無料だろうな。
ポジでもネガでも他人に｢なるほど！｣と思わせない投稿はトイレの落書きと一緒。投稿者の社会人としてのレベルが知れるだけ。
そんな人生送ってる人にちょっと同情。

[428: 購入検討中さん]

車のナンバー気にするぐらい見栄っ張りなら、江東区ではなく港区、渋谷区のタワマンを買ってください。
その資力がないなら、足立ナンバーで我慢しましょう。
所詮はあなたはその程度です。

[429: 匿名さん]

>428
ここやスカイズは我慢して買うマンションってこと？
買った人に悪いと思うよ。

[430: 購入検討中さん]

足立ナンバーが絶対嫌だと言う424さんへの返信です。

自分はベイズが気に行って、足立ナンバーも気にならないので既に登録済みです。