BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part9

[止めるぞ高潮守るぞ都民]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番9（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：東京建物
管理会社：清水建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446986/

[351: 匿名さん]

>>349
バンバン出るのはデべの自由ですが
それを買う人がいるかどうかは別です。買う義務は無いので。

[352: 匿名さん]

そう？
震災前のも高騰してるように見えるけどね。
安いのあったら教えてほしいくらい。

[353: 匿名さん]

>>350
震災後って事？
豊洲中古ならパークタワー豊洲しか無いんじゃない？駅近だから立地が良いね。

[354: 匿名さん]

>>341
もうすぐ？　ららぽーとは法律上の定期借地権の最大年数契約です。その後どうなるかはわかりませんが、しばらく心配する必要はないはずです。

ちなみに豊洲の昼間人口は夜間の倍あり、夜間人数よりハイペースで増えています。

[355: 匿名さん]

ららぽーとの昼間がガラガラって情報もかなり古い情報だよねー。
ほんとに最近行ったことある？
さすがに混雑はしてないけど、ガラガラってこともないぞ。

[356: 匿名さん]

そういえば豊洲フォレシアが来月開業ですね。

外から見てみたところ、今まで豊洲フォレシアになかったタイプの店も多く楽しみです。急に店が増えるので隣の豊洲フロントの店からみると脅威でしょうね。

[357: 匿名さん]

豊洲になかったタイプのお店…です。

石川亭、芝欄、宮川、青ゆず寅、ヴィレッジヴァンガードダイナーあたりに期待しています。一風堂も出来ますね。

[360: 匿名さん]

ららぽーとの借地権は25年だっけ？
これだけうまく行ってるなら、購入するんじゃないかな。

[365: 匿名さん]

両者そこまでにしてもらえますか。
また物件と関係ない方向によれるから。

[369: 匿名さん]

ららぽの借地権は20年。もう半分は経ってるので、そんな未来の話でもないですよ。

[371: 匿名さん]

>>369
開業は2006年秋でしたが、10年たってます？

[373: 匿名さん]

ＰＣＴの契約者スレ。根底にある問題は深そうだけど、以下のような投稿はタワマンを管理していくとどんな問題が生じるかの参考になるね。他のタワマンも築五年過ぎたあたりの契約者限定掲示板はいろいろと参考になりそう。そういった問題が起きなそうなマンションを選ぶべき。


・ディスポーザーについて
ディスポーザーのパッキン付近に白い粉が見うけられたため業者に連絡した所
本体自体の腐食・錆などが原因とのことで、交換を行いました。
まだ７年で劣化ということですが、皆さんのお宅はどうですか？

・C棟前の石門が年中汚い、費用を削減しすぎて放置とかしてるんじゃねーだろーな。
再任無制限にするとか、過度の経費削減とかもういいから。
管理費ちゃんと払ってるんだしキレイな住環境を希望する。

[375: 匿名さん]

>>335
外見デザインが年数を感じさせるってことかな？耐震だから柱太い外見は仕方ないんじゃないかな。

想定外の負担とskyzが内廊下だとましってところがよくわからないんだけど内廊下と外廊下って防災上の強弱あったっけ？
マーレは震災の出費を問題にしない十分な積み立てあるらしいし管理組合はかなり有名どけど、こことskyzの弱点は管理運用が不安。お互い上手く回ると良いけど難しそう。
強みは免制振。湾岸で免震は既に実績有り。有明では唯一免震のctaだけ大きな被害無かった模様。

[376: 匿名さん]

>>374
そのへんはきっと物件独自のことでしょうね。スカイズに比べて半分しかいないベイズとしては、パークシティ豊洲スレの以下引用みたいなとこが不安。ここは住民どうし仲良くなれるといいなあ。とても参考になるスレ。

>最終的な目標は理事長、副理事長、会計、監事の独占固定化。これをされたらもう最後。管理は好きにされてしまう。実質4.5人が組めば管理なんて思いのままなんだよね。それで年間数億の管理費と数十億の積立金の行く末が決まる。恐ろしいことだと思わないか。

[378: 匿名さん]

近隣タワマンの状況との比較は参考になるよね。中古や他物件が気になる人もいるようなので参考に過去スレから周辺タワマン新築中古の維持費比較データを。７５平米での比較。
近隣というか共同体のスカイズの月の管理費と修繕積立金の計はネット代など込みで３５２５０円。修繕積立金は２０年で４倍程度に上がるとのこと。間違ってたら指摘を。
もちろんそれぞれ固定資産税、駐車場、ローンなどが加わる。


マンション名　　　　　　　月総額管理費　積立金ネットCATVなど
■豊洲
パークシティ豊洲(2008)　　35184　18753　15000　1431
豊洲タワー(2008)　　　　　22804　17176　 5628　　 0？
CTTツイン(2009)　　　　 　34029　19651　14378　　 0？

■中央区
勝どきザ・タワー　　　　　25650　18300　 7350 　別
DEUX TOURS 　　　　　　28653 インターネット接続代金込み
ティアロ　　　　　　　　　32550　23550　9000　不明
キャピタルゲートＰ　　　　35025　25200　 9825 不明
クロノレジデンス(2013)　　31691　22285　 9007 399
勝どきビュータワー(2011)　33289　22767　10522　 　0？
東京ミッドベイ勝どき(2012)23771　16702　 6702　 367
ブリリアウェリス月島(2013)25139　18144　 5631　1365

■有明
ブリリアマーレ有明 　　41117　26169　13868　1080
ブリリア有明スカイタワー　　30614　23220　 6530　 864
ガレリアグランデ(2006)　　31570　17481　14088　　 0？
シティタワー有明(2009)　　25430　15111　10319　　 0？

■東雲
パークタワー東雲(2014)　　33386　23178　 9228　 980
アップルタワー(2007)　　　25496　17246　 5250　3000
BEACON(2009)　　　　　　　26117　17229　 7499　1449
WコンタワーWest(2005)　 　27266　14985　11162　1118

[380: 匿名さん]

>>379
流石にそれはタワマン検討初心者のような発言かと。

のらえもんさんのブログでも１７年目に修繕積立金が４倍になることを誤魔化すような説明をデベから受けた事例が取り上げられてたよ。


SKYZのスレにある情報だと以下。


契約者の皆さんに質問させてください。
ランニングコストにつてどう考えていらっしゃいますか？
75m2の家、管理費プラス修繕積立金約3.5万／月
20年後積立金は約4倍になって6.5万／月になります。
固定資産税は最初7年間25ー30万／年、8年目から40-60万／年と試算します。減税期間完了後は負担になりませんか？

[381: 匿名さん]

結局、管理費修繕積立金合計で75平米、25000円ぐらいが妥当な線なんだろうね

シティタワー有明の管理委託費明細と他のタワーの比較をしてみたら、どの項目が割高な設定になっているのかがわかりそうだね

PCTのトラブルは割高な委託管理費への指摘が政治闘争にすりかえられている気がするが、、、

[382: 匿名さん]

>>375
>こことskyzの弱点は管理運用が不安。お互い上手く回ると良いけど難しそう。

お詳しそうですが、難しい理由は何ですか？

[383: SKYZ契約済みさん]

過去のスレを引用して問題点を挙げてくれている方がいますね。
これはもちろん検討者のためを思っての行動ですよね？
でしたら、私からもぜひお願いしたいことがあります。

マンション維持管理およびその費用については、どのタワーマンションでも避けて通れない、本質的な問題でしょう。私たちSKYZ,BAYZの住人もいつか壁に当たることでしょう。その時に参考にさせて頂くために、問題点を挙げるだけでなく、一歩踏み込んで対応策、解決策を提案、議論して頂けませんか。

問題点だけを言われても、それは表面的に不安を煽られるだけです。私もマンション購入を検討していた際、問題点を指摘してくれる人はいても、それをどう対処するのか？どういう取り組みが行われているのか？等の「アクション」についての書き込みは何もなく、宙ぶらりんにされた気分でした。問題点の指摘だけでは実は何の参考にもならず、「だから…」の後こそが、皆が知りたいことなのです。

問題点への批評、コメントは何度も繰り返し書き込み頂いたのでもう十分です。もっと踏み込んで、建設的な議論、対応策、解決策の提案と議論をお願いします。

[384: SKYZ契約済みさん]

追加で記載します。

他人の書き込みを参照、引用する書き込みは、できればやめたほうがいいと思います。
この人は、自分の言葉で表現できない人なのだ、という印象を強くします。内容が途端に薄っぺらいものに読めてきます。ネガ目的の方にとっても効果的でありませんよ。一意見ですが、ご参考まで。

[385: 匿名]

初期の管理費・積立金は基本的に多め。
竣工後にどれだけ適切になるかは管理組合の能力しだい。
事実、初期の増加計画を大幅に緩和した物件も近くにあることだし。

[386: 匿名さん]

管理費は安ければ良いというものではないと思います。
ただ値段相応のサービスがなければ話しになりませんが。

[387: 匿名さん]

383,384理路整然、一刀両断、激賞同意！！

[388: 匿名さん]

>378
管理費・修繕費の比較をしたいのであれば、
10年後とか30年後までにかかる総額を一人当たりに割り戻して比較しないと、
初期時点とか現時点のような断面をとってきて高い安いなんていうのは、
比較にすらなってないので意味がないと思いますよ。

[389: 匿名さん]

これ、豊洲にもできませんかね。教育熱心な富裕層が多いですし、ニーズは大きいと思うのですが。

https://toe-academy.jp/about/

[390: 匿名さん]

10分超えたら検索結果に出ないですよね・・・

[391: 匿名さん]

ちなみに内廊下のスカイズより、外廊下のベイズのが管理費高いのってどなたか知っている方いらっしゃいますか？

[392: 匿名さん]

いらない

[393: 匿名さん]

一般的に内廊下の方が外廊下より管理費高いと言われますが、理由知ってる方おられます？　エアコンの電気代くらいしか思いつかず

[394: 匿名さん]

>390
検索する人に依ると思いますよ。
私の場合、10年以上は外しますね。大規模修繕控えてますからね。

[395: 匿名さん]

郊外型タワーマンションも売れ行きいいみたいですね！
新豊洲の入札も高値で決まったみたいですし！

[396: SKYZ契約済みさん]

391さん
それはゲストサロンに行って、内訳の詳細をよくヒアリングした方がいいですよ。
平米数あたりの費用で比較して下さい。
少なくとも共有部分は同じ単価ですから、差がつくならそれ以外ですよね。
共有部以外の管理費、修繕費のSKYZとBAYZの単価をゲストサロンで聞いてみて比較して下さい。そして具体的に何の費用で差がでるのか、いくつか聞いてみるといいでしょう。(１つ答えを言われたら、他には何が考えられますか？他には？と重ねて聞いていくのです。よくわからないと言われたら、調べてから教えて下さい、とお願いしてみて下さい。答えられない情報だと言われたら、それは諦めて下さい。)
個人的には、BAYZの方が高いというのはあまりぴんときませんが。。

[397: 匿名さん]

>>382
趣きの違う2棟が一部施設を共有すること、時勢で仕方ないけど後発物件の方が若干割高であること、実需で考えているのでもう一つ気になるのは派手にスカイズが売れすぎた事で外国投資家が多数購入しているのではという懸念から難しいのではと。
ただその点や他のネガ要素を考慮してもここは有りだと思ってるから、間違っていると指摘があるならその方が嬉しい。

[398: 匿名さん、]

豊洲駅から遠いから、資産価値は期待しない方が良いよね。
住み続けるなら、よい物件だと思う。

[399: 匿名さん]

本文：
ここのポジさんは不安要素は何でも良い風に思い込みたいの？

そりゃ私だってららぽーとが無くならなきゃいいと心から思うけどさ！

>355
なんかのイベントの時にでも行ったの？
平日のららぽーとは少なくとも
「この施設やってゆけるの？」ってくらいガラガラだよ。

トリップアドバイザーにも
日曜夜はすでにガラガラ。
平日はもちろんガラガラ。
って書いてあるし、

普通に
「豊洲ららぽーと ガラガラ」で検索したって記事見つかるでしょ？だって実際そうなんだから。

今の豊洲らしさはららぽーとだけでもっていると行っても過言じゃないからね。

借地権がきれた後に、
郊外型のスーパーとかできたら、
残念なんてもんじゃない。

心から、ららぽーとには残って欲しいと思うけど、
平日のガラガラぶりは、
かなりの不安要素！

それに大人の事情なんて予測できないからね。

変なスーパーとかできたら、
本当に豊洲は
「都会に近い郊外」になっちゃう。

ららぽーとが無くなる不安で
ここ迷ってる人、多いんじゃない？

[400: 匿名さん]

>>399
平日は確かに空いてるけど、平日都心の百貨店と同じくらいかな。