BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part9

[止めるぞ高潮守るぞ都民]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番9（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：東京建物
管理会社：清水建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446986/

[215: 匿名さん]

中古でこれかあ。やっぱり新築かねえ。

[216: 匿名さん]

>>212
もう、いい加減にして欲しい。貴方も迷惑です。

[217: SKYZ契約済みさん]

194さん
大きな買い物で、迷う気持ちはわかります。
まだ登録締め切りまで一週間ありますから、まだ悩まれていてもいいでしょうが、買いたいけれど買っていいのか悩むのか、買うべきでないと思うから悩むのか、どっちでしょう。後者ならやめた方がいいのではと私は思います。後者の場合は、何かこの物件に引っかかりがあって、ネガティブに感じているということですよね。買って後悔するより買わなくて後悔する方がダメージはありません。

投資目的は別として、このマンションを欲っしている人達はつまるところ、金銭的にランニングコストを問題視する必要がない、リセールに不利と言われる要素を気にしない＝万一リセール価値が落ちても受容できる、このマンションに住みたい！と思う魅力から逃れられない、という人達につきると思います。SKYZもそうです。もちろん、街の変容と共にリセール価値向上を期待しますがね（笑）
逆に、上記をわきまえず後で焦ることになる住人が出てきたら、最初からわかっていたこと、考慮が足りないと、世間からも冷ややかに見られることでしょう。

[219: 匿名さん]

>>218
ホントいい加減にして。
ネガの信頼性がなくなります。

[220: 物件比較中さん]

勝どき、有明、など豊洲界隈の物件も見ていますが、圧倒的にこの物件が優位だと感じたのは小さい子供を持つ家族にとって住環境が良い点。ちょっとした散歩、遊び、運動など身近な環境を使って楽しめる住環境って他にはないでしょう。

今後新豊洲周辺は市場以外にもオフィス、ショッピング店舗など入り、且つマンションも建つようなので労働人口及び住人を増え、ここの資産価値を押し上げる効果は十分あり、と思います。少なくとも資産価値を落とす要素は向こう10年くらい見当たりません。

と感じているのですが、近隣物件含めもう少しじっくり検討してみようと思います。

[221: 匿名さん]

>218
いい加減迷惑行為やめようよ
ためしにあなたが書込みはやめたら、このスレ綺麗になるから

[223: 匿名さん]

>>222
本気でいい加減にしてもらえませんか？
繰り返し、同じ事ばかり。迷惑です。

[224: 匿名さん]

値上がり確実連呼ポジが削除されたので、対になっている情報操作連呼ネガも削除したいですね。せっかくの有意義な情報交換が流れてしまいます。

[226: 匿名さん]

>>220
子供の環境優先だったらここか有明がいいかもしれないですね。
両方とも至近に大きな公園や学校あるし、歩道もひろくて安全だから。
勝どきは大人には便利だけど、子供視点の住環境だとどうかなという気がします。

[227: 匿名さん]

>>220
緑の多さはこのマンションの売り要素ですね。公園隣接も含め、差別化要素だと思います。モデルルームのムービーもファミリー向けにしてますよね

[230: 匿名さん]

そもそもリセール不安の話ですが、他物件と比較してそんなに不利ですかね？？湾岸のタワー物件は以前の激安相場から変わってしまい、多かれ少なかれリセールリスクは抱えていると思います。

　KTT …環状２号近接、周辺囲まれ眺望喪失リスク、老人ホーム、室内エコキュート、制震
　　　　　　（駅６分・価格安い・ＢＲＴや築地跡地など将来の再開発による価値上昇期待あり）
　DT　…価格高すぎ、周辺物件に比べ専有部仕様が弱い、方向によっては将来眺望喪失あり
　　　　　　（免震・豪華エントランス・スパ・新ダイナミックパノラマウィンドウ・選手村再開発）
　ﾃｨｱﾛ…駅遠い、交通利便性が改善される見込み薄い、周辺にスーパーなし
　　　　　　（免震・永久眺望・専有部仕様高い・デザイン良い・開放感、眺望良し）

駅近が絶対正義と言われていますが、上記の通り駅近物件にもそれなりのリスクがついてます。また３年後に分譲されるであろう勝どき東は駅直結物件ですが建築費高騰のあおりを受けて価格が非常に高くなるといわれています。それが駅近のメリットでカバーできる範囲に収まるのか、まだ誰にもわかりません。

ここは色々と土壌汚染やら駅遠やらランニングコストやらデメリットもありますが、220さんおっしゃる通り子育て環境として見るならば上記物件のどれよりも魅力的だと思います。加えてSKYZとの一体開発で共用施設は湾岸屈指、ガーデンも広く免制震など災害対策は最強レベルです。さらに将来の周辺再開発も決まっているわけで（ここが郊外の駅遠物件との一番の違い）、意外に資産価値は落ちないのでは？？と思えるのですが。

リセールで不利になるとすればSKYZと競合したときかと。ただ、ここは外廊下の良さもあり間取りもSKYZより優れる部分があるので、そんなに心配しなくても大丈夫では。エントランスやロビーの豪華さや建物のインパクトはSKYZ圧勝ですが。。

[231: 匿名さん]

連投失礼します。
将来のリセールを予想すると、駅距離でまずスクリーニングされてしまう一方、興味をもって内覧しに来た方には成約率が高いのでは？と想像します。駅遠を承知のうえで興味を示すわけですから、あとは周辺環境や物件自体の魅力がいかに優れているかです。この物件は、その点においてファミリーに対し強力な魅力を持っていると思います。

[232: 購入検討中さん]

>>230
リセール、不利です。
よくわかってらしゃる。

理由はシンプル、SKYZです。
全てにおいて勝てず2割も安いSKYZが隣。
外廊下と間取り、いきなり廊下越しに話しかけられたらその後は一気に警戒心増します、誰かいるかもなんて。

無理に中央区の物件と比較しなくてもいいんです。いま買える新築で一番安いのは事実ですから。売れるわけないぐらいの覚悟でいきましょう。

[233: 匿名さん、]

駅遠いかなあ？
新豊洲まで徒歩6分でしょ。

[234: 匿名さん、]

スカイズは駄目でしょ。
Yは、最悪。眺望台無し。

[235: 匿名]

外廊下なの？
一度内廊下を経験すると外廊下には戻れない。
リセールキツイだろうなー

[236: 匿名さん]

SKYと比べたら6%高いんですが、何故2割だと嘘を付くのですか？

[237: 匿名さん]

>>228
もういい加減にしては？
迷惑です。

[238: SKYZ契約済みさん]

220さん
じっくり検討できる候補が近隣に複数あるのは、私たち買い手にとって喜ばしい状況ですよね。
余計なお世話かもしれませんが、もしBAYZで目当ての部屋が決まっているなら、一期の登録締め切りまでには結論を出した方がいいのではないでしょうか。一期二次は救済措置の優先権も発動するため二次からの参加は不利ですし、二次の救済の三次もあるとして、終了する頃には350〜400くらいは埋まってしまうようにも思います（推測ですが、SKYZの時も1次470戸に対し救済の二次、三次で100戸でました（オリンピック決定前））。
目当ての部屋と同じタイプの販売未戸数が多く残っていれば、まだ急ぐ必要はないですが、一期での倍率を聞いておくと共に、二次、三次でも要望が入りそうかこまめにゲストサロンへ状況確認することを勧めます。

[239: 匿名さん、]

内廊下でも、幅が狭くてショボイのは駄目だよね。
維持するものたいへんだし。

[240: 匿名さん]

さてさて、完売できるのかな？
2期からは値上げらしいし、1期に集中する恐れがあるんですよね。

[241: 匿名さん]

オクトーバーフェスト皆さん行きました？

[242: 匿名さん]

>>239
パークシティは、外廊下の棟と内廊下の棟とがあるが
内廊下の維持費の方が高いわけではない
そうですよ。

[243: 匿名さん]

うち廊下は空調が高いんだよ。照明なんかより、空調が金かかる。

[244: 匿名さん]

オクトーバーフェスト行きましたよ。スカイズと晴海クロノがかっこよかった。

[245: 匿名さん]

内廊下の維持費の件は一般論よりもまずSKYZとBAYZの管理費・維持費との比較をすべきじゃないですか？あまり変わらなければ維持費を根拠にしたデメリットはありません。

[246: 匿名さん]

電気代は掛かるんじゃない？
24時間空調必要でしょう。電気代値上がりしたら、かなりキツイよ。

[247: 匿名さん]

>>245
同感ですね。
内廊下の維持に金が掛かるなら、ここの管理費・維持費は逆に
比較して安くなければおかしい。

[248: 匿名さん]

そんな事ないですよ。
電気代ですから、使えば使うほど金がかかります。
空調消したら安くなりますけど、、、

[249: 匿名さん]

外廊下は大気にさらされるせいか、劣化が早いんだよね。
帰ってきて、セミの死骸があった日には、まじ萎えるわー。

[250: 匿名さん]

塗装かタイルがあれば劣化は大したことないかと。
外壁は雨ざらしですから。

[251: 匿名さん]

ベランダにもセミの死骸あるよね。

[252: 匿名さん]

まあ理論上は30階を越えて飛んでこないと廊下側に蝉は入れないから
おそらく虫は大丈夫w

[254: 匿名さん]

入り口が豪華でも、エレベーターでた瞬間に外廊下だと、あっ外廊下なんだ。以外とケチったんだとかガッカリすることあるよね。
虫は理論上とは別に、どっからともなくやってくるんだよ。それが虫。

[255: 匿名さん]

>253
攻撃とかではなくて議論の邪魔
ステマとかステークホルダーとかどうでもいいので
これ以上同じ内容の投稿は議論の阻害でしかないのでやめてもらえます?

[256: 匿名さん]

確かにタワーの外廊下は好みが分かれますよね。一度、タワーの外廊下を内見したら団地っぽい雰囲気と圧迫感に即ＮＧでした。。ただここは３１階でそれ程高くないしシートフローリングなので雰囲気は悪くないのではと思います。内廊下より風通しでは圧倒的に有利ですし。

[257: 匿名さん]

>>253
本当に迷惑なのでやめてもらえますか？
邪魔したいだけなんでしょ。

[258: 匿名さん]

172や174を書き込んだ者です。

194の方のような書きこみを見て嬉しく思いました。

この物件に興味はあって書き込みましたが、誹謗中傷はしていません。
あくまで個人の考えで、ここを勧めないと言ったまでです。
別にネガ要因を気にしない方や、それを上回るメリットを感じる方
は買えばいいわけです。

ここは自由な議論ができる掲示板のはずですよね。

私の書込みを見てくれている検討者に向けて、もしここを真剣に考えて
いるのならば、

・修繕積立金と管理費が今後どのように上昇していくか。特に前者は、タワー
マンションの場合、10年、20年とたった際に跳ね上がるケースも多く、それは
中古にでのリセールにも響きます。ここをよく調べて担当者に確認して下さい。
常識的に考えて、将来中古で買う層は新築で買う層うよりも余裕がない場合が
多いはずなので、ランニングコストが高いマンションは敬遠されます。
また賃貸にまわしても、利回りが下がります。

（余談です。以前にＪＲ駅至近で立地に惹かれたタワーマンションを検討
していたのですが、担当者は、築20年以上というような長期間住むことはあまり
前提としていない様子でした。ちなみにそこは、20年たつと修繕積立金は当初
の4倍程度にはなっていたと記憶しています）

・土壌汚染の問題はやはり、物件の価値を損なう可能性があるので、ここも必ず
担当者によく確認して下さい。

それではROMに戻ります。

[259: 匿名さん]

>>258
もう、同じ投稿の繰り返しはやめてください。迷惑です。
本当に迷惑なのでやめてもらえますか？

[262: SKYZ契約済みさん]

中古を希望する者にとって、内廊下がよければSKYZ、外廊下がよければBAYZ、こだわりがなければそれ以外の要素で選ぶでしょう。BAYZは外廊下も木目調の床で品がある作りですから、見学して気に入る人もでてくるでしょう。
部屋の仕様は同じです。敢えて言うなら、SKYZは天井高2600、サッシ高2350、BAYZは天井高2500、サッシ高2400。天井高を選ぶか、天井とほぼフラットなサッシの開放感を選ぶかか、好みで分かれるでしょう。
間取りのよさや眺望はどちらの棟と言うより、部屋次第、ニーズ次第です。
共用施設はSKYZの方がバラエティが豊かですが、主だった施設は共用ですから、これも買い手がどこまでこだわるかによりますね。
あとは…外観の好みでしょうか。

中古市場はニーズに左右されるから、今からどちらが高値で売れる売れないと悩んでも、あんまり意味はないと思います。投資目的の方はもちろん別ですが。
優劣をつけるのは論外。

[263: SKYZ契約済みさん]

連投失礼します。
内廊下の光熱費がかかるとの書き込みがありましたが、SKYZの場合、内廊下等の共用施設は太陽光発電の蓄電を主電源とします。ご参考まで。