シティタワー有明 その5

[購入検討中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
割安な値段で販売中。

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/

その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[122: 匿名さん]

値上確実だと仮定して、誰が買うのそうなると価格的に豊洲駅近CTTの価格に肉薄すると思うんだけど。更に言えば、同じ有明のまだ立地がマシなBMAがあれだけ売れなかったのに、駅から遠いここがそれより高くなって誰が買いますか
値上げの理由となるポジティブな要因は何

[123: 匿名さん]

値上げ？営業が言ったとしても、信用できる？

[126: 匿名さん]

値上げするのは、一戸に対して二人以上の希望者がいる住戸でしょう。どちらかが買ってくれたらいいのだから。かけひき、なんかオークションみたいなもんさ。

[127: 匿名さん]

CTTも近々値上げと聞きましたが？

[128: 契約済みさん]

僕も営業の人から聞きましたよ。値上げするって。それは根拠にはならないの？ま、僕はもう契約したのでどうでもいいですけど。

[129: 匿名さん]

値上げさせておいたらいいんじゃない？
TTや三井待てばいいしなんならもっと立地のいいとこへ行って三菱でもいいし
値上げして塩漬けというビジネスモデルを変えないだけじゃない
それとそれでも欲しいという人が1名いたらいいわけだから
各部屋1名釣れればいいんじゃないかな？
ほんとに欲しかったら買っちゃえば

[130: 購入検討中さん]

ふと思ったのですが、各階のゴミ出しが便利だと思ってメリットを感じているのですが、実際近くの住戸だとにおいとか、ゴキブリの問題とかは気にしならないものでしょうか。
まあゴキブリは生ゴミをディスポーザーで粉砕してしまえば問題はないかな。
一応、できるだけ離れた部屋を希望してますが。。。

[131: 匿名さん]

値上げするとあおって契約を急がせる。
言われれば言われるほど買いたくなくなるわ。
ＣＴＴも現状ではここよりやばいよ。オフィスにすっぽり隠れてしまってる姿みるたび、あれに6000万以上出してる人があわれに思う。勝手に値上げすればいいんじゃない？ここの営業調子に乗りすぎだよ。

[132: 匿名さん]

>>130
そればっかりは、ルールとモラルと設備と管理によって異なるでしょうね(笑

ディスポがあるので、生ゴミ臭はあまり期待する必要ありませんが、
どこ物件でも、ルール無用な方はいるものです。

ゴミ置場から離れた場所の部屋の方角と金額が気にいったなら、それでよしですが、
離れれば、ゴミ持って歩く距離増えますし、その分廊下でスレ違うことも・・・・・

[133: 入居済みさん]

132>>ありがとうございます。
　　　確かに距離が離れてある意味本末転倒（とまでは大袈裟ですが）な部分もありますね。
　　　まあ、決め手は間取りなので、満足かな。

[134: 匿名さん]

３Ｌ希望ですが今より200万アップで5500万〜ですか？買うの来年になるんでそれは大損ですね…。
内廊下に惹かれてたけど、それなら他のとこ探そうかな。

[135: 契約済みさん]

現在各階ゴミ出しのマンションに住んでおり、すぐ目の前の扉がゴミ置き場に
つながっていますが、内廊下からゴミ置き場まで二重の扉で仕切られているの
でゴミのにおいは気になりません。
むしろ他の住戸のにおいが内廊下まで広がっているときがあり、そちらの方が
気になりますね。

[136: 物件比較中さん]

２００万アップなんてかわいいもんじゃないですか。
ＷＣＴなんて、もっと凄かったですよ！
仮に今の価格より２００万上がったとしても、まだ他物件よりも
割安感があるのでは、と思います。

むしろ金利の優遇が小さくなるほうが怖いです。
先日とあるセミナーに行って、聞いてきました。

すみふはきっと売り急いでないってことなんでしょうね。
３－１街区に期待するとしますか。

[137: 匿名さん]

>>136
割安感ですか？

[139: 購入検討中さん]

>>138
RXさん本人じゃないでしょ。

[141: 匿名さん]

ずさんな工事見て決めろ！！

[143: ご近所さん]

中秋の名月はきれいだった。高層階から窓越しに見ていると、タワーならではという感じであった。
ただ、北西は駄目だよ。見れないからな。すみふのシティシリーズは最上階を開放しないから、購入した方角しか見れない。ここを改善すると、ホテルライクを超えるのだが！儲け主義がきつい体質だから無理だろう！
すみふＭＲで値上げの話があったらしいと書き込みがあったが、賢明なものは、そんな高値掴みはしないよな。
なぜって、この地の計画は実現するとこうだった。
東京オリンピックが来る　→　計画的な整備、きれいな街作りを約束
新市場が来る　→　賑わいのある街を約束
副都心に居住地区を造る→学校を約束。そして、緑（公園）が多い景観の良い街造りを約束
そして、現在の状況はどうか。石原都知事は約束の半分まではやらないと「申し訳ない」と公表。
約束の半分だとすると。
東京オリンピックが来なくて悔しいか。そして、再チャレンジするか都民の意識調査。
新市場の一部機能の移転（民主党との妥協案）。
魅力ある居住区の再提案（無駄な公共施設は造らない。民主党との妥協案）。
結論は、この地が荒地である期間が延長されたということだ。東京オリンピックの総括にもよるが、１０年は延びる可能性は大だ。
なぜなら、晴海開発、２号線の延伸、外環の延伸、３５７号線の延伸、夢の島の緑地化、東京都２５％ＣＯ2削減（つまり、東京都民税の大幅アップ不安）など難題山積み状態である。
このような状況の中で、湾岸（副都心）の居住区の整備は、冷静に見て、後回しでしょう。また、後回しにしないと、すみふＣＴＡのような乱開発が行われてしまう。東京都には、崇高な街造り理念は失ってほしくはない。
江戸の湾岸は世界に誇れるものにしてほしい。
よって、この地は当面、未開発と予測されるので、ＣＴＡの価値は１期より、落ちることはあっても上がることなぞ皆無。従って、１期で買った住民層の目的により、セカンドまたは、投資目的ならば、キャンセルまたは、（購入後）の投売りもある。

[144: ご近所さん]

そして、投売り、価格ダウンのＣＴＡをゲットして置く。

[145: ご近所さん]

本日、この地を見て回るものに情報提供。有明テニスの森では、楽天オープンが開催中。昨年はＡＩＧオープンだったが、今年は楽天だ。英語で言えば、エンジョイ・ヘブン・オープンだ。
これを、外国人が聞くと、「あっちに行っても、テニスを楽しもう」と思うのか。すごい大会になったものだ。
予選会をやっているので、プロの試合が楽しめる。昨日も夜９時近くまでやっていたよ。男子、女子ともにあるが、女子はランキングが低いので無名選手ばかりだが、そこは、プロはプロだ。
昨日は、フリーで見て回っていたが、料金を取られる試合もあるかもしれない。
まぁ、この地の楽しみ方の一つでもあるので、推奨しておく。

[146: 匿名さん]

Sさんが心配です。
情報商材をなりふりかまわず出していて、どんどん価格も下げている。
２０００円の情報商材なんてお小遣い程度にしかならない。
そのわりに自分の価値を下げてしまう。

ブログも不動産と関係ないことを話すし、情報といってもマンコミで
得た情報を載せているくらいで、なんの裏付けもない。

財閥系マンションに値下げ、値下げ繰り返して、１０年後は半額だと
いって、買わなくさせているが、それだとビジネスとして成り立たない。

ふつうに考えてもSさんのビジネスモデルを必要としている企業、個人は
少ないでしょう？だれか相談したことあります？ためになりましたか？

Sさんは宅建もってるなら、ふつうに仲介で食っていかれては？
業者側に立って、たくさんお客さん紹介したほうがよいと思うのですが。
Sさん、CTA買う前にそのうち自己破産しませんかね？

[147: 購入検討中さん]

はい。１４３～１４５は軽くスルー。日記は日記帳か自分のブログに書け。
奴に餌を与えたりして相手にしちゃダメ。

[149: 契約済みさん]

暇かどうかは別にして、ほんとに浦島太郎状態ですね。
またスレタイトルの名前について、やりとりがありましたが、どんなタイトルだったのでしょうか？
あと、削除は極力やめてもらいたいです。抜けすぎてて、話が見えない。

[150: 匿名さん]

>>149
だったら、タイムリーのチェックしてちょーだい。
削除しないと、それこそ恥ずかしい内容です。

[151: 匿名さん]

値段は下がるのかなぁ？
すみふだから下がらないような気がする
だから将来家族構成とかが変わって転売するときには苦労するんじゃない？
BMAよりはまだましかもだけど
中古になったときは需要がめちゃ低いから苦労するよ
周りの開発は進めて欲しいけどそれはCTAを色あせさせるもの
今は手が出し難い
マンションなんて恋愛と一緒でピンときた人が買えばいいんじゃないのかな？
ただできちゃった結婚の離婚率高いって言うし
ほんとはよく見た方がいいんだろうね
じゃないとここが霞んでいったとき大きなローンだけが残り住んでてつまらなくなるかも

[152: 契約済みさん]

江東区とは言え、この当たりは別格でしょ
今後、大田区目黒区以上の人気とスペックは十分持ってるのが東京湾岸。

オリンピックの話題が多いけど鼻から湾岸で開催するわけでもないんだから
有明地区にとってはどうでもいいこと。それよりもお台場に近いってことが大きいと思うね

[153: 匿名さん]

目黒区はよく分からないけど大田区ならなんとなく納得できる
江東区在住で検討するならここでもありかな
もともと都心3区を買えず豊洲も買えずって人が検討するところだけどここすら買えない人は嫉むのかな？
お台場に近いっていうのはデメリットじゃないのかな？
有明からお台場に歩くと分かるけど間の橋を渡った瞬間お台場は明らかに別次元の街だよ
その差を感じながら生活するのはきついんじゃないかな？
所詮はここは工業地域だよ
街の計画はあっても既存の工場などを強制移転するまでの効力ないからね
デベも先のことばかり言わないで今の現状を真摯に説明して納得のいく人に購入してもらって欲しい
きっとここよりよくない場所から見に来る人は転居後も満足すると思う
先々の話をするのは将来揉めるだけ
そのときにデベはいないからっていうのはあまりにも無責任

[154: サラリーマンさん]

オリンピックが来てようやく人が住める環境になると思っていたので、それが延期されるとなると辛いですよ。

晴海ですらすみふが開発を延期している状況で有明の開発が進むとは思えません。

私も200万円を切ったら買いに走ります。

[155: 契約済みさん]

＞オリンピックが来てようやく人が住める環境になると思っていたので
＞私も200万円を切ったら買いに走ります
そう思ってない方々が、240万円出して買われているのでは？
まあ、多くは語りませんので、健闘祈ってます。
足立区とか江戸川区とかは検討していないのですかね。

[156: 匿名さん]

そうだよな。
何もないって散々に思っているところに、２００万も出す価値が自分の中であるのか？？？？
２００万なら、外周区でそれなりに生活環境が整っているところも買えるだろ。
そうまでして、有明を待とうと思った観点も書いて欲しい。

[157: サラリーマンさん]

そうなんですよね。

ここを240万円以上で買っている人がいるのは事実なんですよ。理解できませんが。
隣に180万円で買える築5年の同規模のマンションがあるのに、あえて240万円の高値を出す。

この異常事態を説明するには以下の思考プロセスが一番妥当ではないでしょうか？


１．眺望の良いタワーマンションが欲しい
　　　　　　　　↓
２．でも都内で売り出している新築タワーマンションは高くて手が届かない（麻布、大崎など）
　　　　　　　　↓
３．ならば、湾岸エリアはどうか？と言って豊洲を見るがやっぱり高い
　　　　　　　　↓
４．途中、晴海レジデンスなどに触手を伸ばすが、中途半端な高さと高い抽選倍率から挫折
　　　　　　　　↓
５．しかたなく、中古マンションも見ているが、これもまた高い
　　　　　　　　↓
６．そんな時に有明の新築タワーマンションが240万円で売り出していることを知る
　　　　　　　　↓
７．これまで見てきた地域の中古マンションよりも安く、かつすみブランドであり、気に入る。
　　　　　　　　↓
８．オリンピック誘致や豊洲市場移転など今後発展しそうな気がして買ってしまう。


つまり、絶対的な有明の価値から240万円を出しているのではなく、比較対象の上240万円ならいいか？という判断であったと推測できます。

豊洲が280万円以下の相場水準になっている中、240万円はオリンピックが誘致され、開発される蓋然性が高まった後の価格と考えられます。
中古相場180万円であるならば、妥当な新築価格は200万円でしょう。


156さんの質問に答えると、有明はポテンシャルがあると思うので待っています。
但し、最低10年間はこのままの僻地である可能性が高まったため、その頃にはＣＴＡは築10年程度の中古マンションになり下がります。
開発が進むについて、新しいマンションが建築される中、ＣＴＡの陳腐化が進み駅10分の立地も大きなハンディとなります。

そうしたリスクを考えるとやっぱり200万円は譲れません。

[158: 匿名さん]

2020年位になると
CTAの坪200万円以下もあるように思える。

[159: 匿名さん]

>>157
長文なのは歓迎だけど、
お隣って、築５年でしたっけ？
＞中古相場180万円であるならば、妥当な新築価格は200万円でしょう。
↑これも、世の中の一般とまったく違うような・・

先10年このまま？　過去10年、何も開発されないといわれながら変わり続けていますよ。

冷静にネガしてください。

[160: 匿名さん]

マンションの中にこもって生活するお母さんが満足して学校と塾しか行かない子供には関係なく通勤に泣くお父さんが奥さんの意見に従って買うマンション？
そもそもここを検討する人でバルコニーのない生活って経験したことあるのかな？

[161: 匿名さん]

玄関に人感センサーがあってもなくても気付かない人が検討するようなとこかもね

[162: 匿名さん]

人感センサーなんて、大した金額じゃないよ。
あると便利なので、トイレや洗面所やクローゼットなどすべて後付けしたことあります。

[163: 匿名さん]

多分ココは、おおらかな気持ちの人じゃないと厳しい物件だと思いますよ。

[164: 匿名さん]

大した金額ケチるようなって･･････

[165: 匿名さん]

マンション買う人は普通「予算上限」と「面積下限」がある。
予算上限のボリュームゾーンは４０００万、面積下限は家族の
人数によるけど家族４人だと７０平米ってとこでしょうか。
つまり坪１９０万。これがファミリー向け分譲マンションの
ボリュームゾーン。
2馬力だともうすこし予算が上がって5000万、子供は一人、
もしくはDINKSで都会暮らしを楽しみたいという層は面積は
65㎡2LDKとなるとこれが一般庶民の上限であり@250以上に
なるとファミリーマンションのボリュームゾーンをはずれ
「趣味の領域」となる。数を売らなければならないタワー
マンションの価格としてはけっこう厳しい。

坪240万というのはボリュームゾーンの上位層、すなわち
坪300万超の趣味の領域には手が出ないが、一般人が住むよ
うなマンションはいやだいう層がターゲットなのかもしれ
ません。

有明みたいな場所は過去のマンションがなかったから中古
取引価格等の指標がなく、価格の妥当性の判断かしにくい。

それゆえ買い得の可能性も高値掴みの危険性もある。
坪２４０万というのは絶妙な値付けだと思う。坪２００万
だと現状瞬間蒸発でしょう。ただ坪２４０万だとうーんと
考えてしまう人が多いが出せない値段ではない。
買ってくれるお人よしが一人いればいいわけだから、限り
なく倍率１倍を狙っているんだよね。

[166: 匿名さん]

住友不動産の管理人って、傲慢って聞いたけれどどうですか？

[167: 匿名さん]

会社そのものがヤーコウと噂で聞きましたがどうなんでしょう。

[168: 匿名さん]

165さん
のおっしゃるとおりだと思います。
因みに自分は｢趣味の領域｣が予算上限を下回ったので契約しちゃったお人好しです(+_+)。

昔、勝どきで勤務していて有明は近所のように感じてしまう浅はかな勤労者です。

[169: 匿名さん]

よりいいものをより安く
こんな考えが定着するまでは優秀な学生が取れなくて悪循環してるんだろうね
５０００万円の物件で１５０万円も取ってるんだから買ったお客にありがとうって言わせろよ
買う人も１５０万円分は力になってもらったほうがいいよ

[170: 物件比較中さん]

不動産は先ずは立地。
ここは駅遠立地という最も価値が低い要因を既に持っているが、構造も低仕様過ぎる。
今時、ボイドでスラブ厚が220mmなんて呆れる。せめて300mmはないと。
長谷工仕様にも劣るD級デベ仕様。
立地も悪く仕様も悪い。これで価格が坪150位ならしょうがないが、価格も「高い」。
正に三重苦物件。

[171: 匿名さん]

>>170

23区内のスラブ厚300mm以上の物件を挙げてみろ。
そしてその坪単価も一緒に挙げてみろ。おまえには買えないだろう。ここも買えるかどうかローンが通るかすら分からないだろうに。