レーベン八千代緑が丘LUCE

[物件比較中さん]

レーベン八千代緑が丘LUCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県八千代市大和田新田字仲木戸1148-2他（地番）
交通：東葉高速鉄道 「八千代緑が丘」駅 徒歩3分
間取：2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.30平米～83.12平米
売主・販売代理：タカラレーベン
売主・販売代理：三信住建

施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

[57: 購入検討中さん]

施工実績的には十分だわ
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2013_06.html

[58: 匿名さん]

>>57さん
施工会社の実績表を確認させていただきました。
2000年以降に竣工した分譲マンションを請け負った施工会社のランキング
だそうですが、多田建設は前田、竹中工務店を抑え第6位ですね。
倒産の理由は、本当に品質とアフターの悪さからなのか調べておく必要がありますね。

[59: 購入検討中さん]

>>58
Wikipediaに、バブル崩壊・合併騒動・サブプライムなどの直接的原因の記載ありましたが、品質やアフターサービスに関する信用度が高い情報は、私は見つけられませんでした。

[61: 購入検討中さん]

>>43
実際にどこかのモデルルームに伺って、きちんと営業に話を聞けば解る事ですが、管理費が倍は語弊があります。

マンション維持に掛かるランニングコストとして、管理費と修繕積立金の２つがあります。

管理費は共用部分の掃除やセコムなどのセキュリティー費、及び管理人常駐費用等に使用されます。
修繕積立金は、マンションの老化に伴う修繕の積立です。

管理費は、管理品質を向上させなければ、基本的に不変です。（国の経済状況での変動はありますが）
逆に管理組合の話し合いによっては、管理費を下げる事も可能です。（管理人を常駐させないや、管理会社を変更するなど）

２倍や３倍に増えていくのは、修繕積立金になります。新築当初の修繕積立金では大規模改修の費用が賄えないので、段階的に増やして行きます。

上記は、このマンションに限らずどのマンションでも現時点では普通の事です。

※マンション検討中の方に誤解を与えない用に補足となります。

[62: 購入検討中さん]

車の騒音は仰る通りですね。
東葉高速線の騒音は、線路から一部屋でも離れていればあまり気にならなさそうな印象でした。
線路側の２階から５階は、電車音が気になりそう。

目の前が道路なぶん、低層階でも採光が良いのがこのマンションのメリットですね。（イオンがつぶれてタワーマンションが出来たら話は別ですが。）

[66: 匿名さん]

４７さま
＞＞ソーラーパネル中国製は１５年間、日本製は２０年間で交換ですよ

そうなんですね。
永遠に使えるものではないから仕方ないですね。
でも、この費用は修繕費だけで賄えるものなのかと少し心配になります。

[67: 匿名さん]

八千代緑が丘は、マンションもどんどん建築されているエリアで、ひらけてきていますね。
駅から近いのは魅力ですが、東葉高速線は電車賃が高い。
比較的、時間帯によっては利用者が少ないので、その点は良い点だと思います。

[68: 匿名さん]

>八千代緑が丘

我孫子に住んでる人が「たまに行くけどけっこういいとこ」と言ってましたよ。
いろいろ情報とか風景の画像を見てると家族向きのエリア感はあるなと自分も思いました。
独りでの見解とファミリーでの見解には違いはあるでしょうね。

>>67
そうそう、確かに運賃が高め。
でもこの駅に住むなら運賃が高くても許せる感がだいぶ出てきてると思います。
拓けてますよね。

[69: 緑が丘住民]

緑が丘住民です。事実を書きます。
イオン近く、駅近、は事実です。
東葉高速線高いの事実です。
マンションとイオンの間にある道路は、大型トラックの通り道になっており、早朝や深夜は交通量減りますがゼロではありません。

15階建てマンションです。14階ではありません。機械式駐車場です。天井高は240cmです。

マンション近くの鎌倉ベーカリーは安いです。

近隣のゴルフ練習場は数年後、大型マンション建設予定地です。

[70: 匿名さん]

15階建てってダメマンションって言われてますよね？2重床2重天井はいいんだけど、天井高は240cmしかとれなかった。

テレビやネット上で15階建てはダメマンて言われてるのに、買う人がいるのが不思議。
太陽光発電の良し悪しはよくわかりませんが。

イオンや駅には近いし徒歩1分くらいで、映画館に行けるのは魅力的だけど。

[71: 匿名さん]

一般的なマンションだと240天井高っていうのは一般的な高さだと思いますが…
250、260あると天井高あるよね、という風になるけれども
だからいうほど悪くはないんじゃないかなと思います
ふつ～なだけで、、
太陽光発電は実際にどうなのかが見通しがつかない所が確かに気になるかも
結局帳尻つけてお得になればよいのだけれど

[72: 匿名さん]

太陽光発電は、再生可能エネルギーの固定価格買取制度の見直しで
先行きに不安を感じますよね…
マンション公式の宣伝では売電により長期的に安定した収入が確保
できるとありますが、これも不確定なものになってしまいますよね。

[73: 匿名さん]

>>72
長期的を何年間と捉えるかですが、固定制買い取り制度により、20年間38.88円/kwh（年間予想売電収入／2,330,452円／年）可能な模様。

長期的を50年とらえるなら、残り30年間は不確定ですが、20年後のメンテナンスのタイミングで撤去も検討してみれば良いのでは。。

[74: 匿名さん]

ポーチが大型なのがいいです。
プライベート感が強まりますよね。
あと、どこまでが無償か解りませんけど、室内をカスタマイズできるのはいいですね。
特にキッチンの高さを選択できるのとリビングダイニングの拡張など。
期間限定になるみたいですけど。

[76: 匿名さん]

売電可能な太陽光発電で光熱費が42％オフだそうですが、
20年間の固定価格は保証されるのでしょうか？
年末に制度の見直しがある等聞き及んだ気がしますが、
電力会社によって方針が異なっているのでしょうか。

[77: 周辺住民さん [女性 40代]]

緑が丘駅前に住んでいる者です。
イオン渋滞は週末に起きますよ。
特にお客様感謝デーが重なると大変な混み具合です。
月に２日～３日程度かな。

緑が丘は物価が高い気がします。
特に生鮮食料品が高い。

商店街というものが存在しないので、あまり個性的な街ではありません。
周辺はペットＯＫのマンションばかりなので、犬を散歩している人が大勢います。
比較的マナーの良い方が多い印象です。
が、今のところ駅周辺にドックカフェなどはありません。
夜、テント風の居酒屋のみかな･･･。

線路沿いに建っているエスタシオンの友人宅にお邪魔したとき、上層階で駅寄りの部屋でしたが
電車の音はかなりうるさかったです。意外と響きます。

それから緑が丘はとっても風が強いです。
風害といっていいほどです･･･。

隣の駅の船橋日大前の駅周辺は沼というか、池というか、水だらけだったのに
マンションやら一戸建てがたくさん建築されました。
緑が丘は大和田新田という地名でしたが、水は出たのかな･･･。
こればかりは判りません。もう住んじゃっているので調べてません。。

ですが、総じて住みやすい町ですよ。
なんでも揃いますしね。
都心へ通勤する方、恐ろしいくらい通勤ラッシュは混雑します。
慣れれば大丈夫！

[78: 物件比較中さん]

>>71
分譲マンションで240しかないマンションはまれであり、一般的ではないですよ。
最低が240でしょうね。
245が低いマンションで、ボリュームゾーンは、245～250でしょう。
それ以上だと高い方ですね。
240が一般的というのは、20～30年昔の話ですね。

[79: ご近所さん]

＞７７さん

確かにお客様感謝デー＋週末＋雨　だと周辺道路が大渋滞になりますよね＾＾；

生鮮食料品が高いのはイオンだけのような…
ロータリー沿いのまちの駅、マルエイやてらお(車か自転車になりますが)は安いと思います

エスタシオンは２０年近く前の物件で、窓ガラスが単板ガラスなので電車の音が響くのは
仕方がありませんね（＞_＜）


住めば都　
私にとっては住みやすい町です＾＾

[80: 匿名さん]

最近太陽光発電の話題をあまり見かけなくなっていたので、年末に気になっていて
忘れていたことを思い出しました。
売電収入が期待できなくなるとかいう話だったと思うのですが、どうなったんでしょうね。
売電しなくてもマンション内で各世帯が使えるようになるといいのに。
もっと便利な仕組みを作らないとダメな気がします。

[81: 緑が丘住民 [女性 40代]]

住民の立場からすると１５階建てはやはり失敗ではないでしょうか？ずっと天井低い部屋で生活するのは苦痛ですね。それと、幹線道路と線路に板挟み人された土地も。駅・イオン近くや間取り・価格には魅力を感じているだけに残念です。太陽光発電についてはいまのところ判断できませんが。モデルルームも心なしか最近は来場者が少ないように思えます、そしてこの掲示板も。どなた様かがこの掲示板でも書かれていましたが、風は強いですが、八千代緑が丘はよいまちですよ。

[82: 購入検討中さん]

なんで天井高240が低いと思う派が多いんだろう。
高くはないけど、別に不満を持つほど低くはないと思うのですが。
人それぞれなんですかねー。

それよりも、第2期の販売はいつ頃なのでしょう。第1期からかなり日付が開いているようですけど。

[83: 匿名さん]

45m15階のマンションなんて強欲なデベと地主が金儲けだけのために建てたマンション以外の何物でもない。

[84: 匿名さん]

太陽光発電って１０年持たないよ。

[85: 匿名さん]

>61

長期修繕計画での修繕積立金の段階的値上げと定期的な一時金徴収の設定、入居時の積立金を安く見せかけるため。未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

それから販売時に作成する３０年後以降にエレベーターや竪排水管の交換といった大物が控えている。当初計画以上の値上げも考えておかないと。

[86: 匿名さん]

タカラの営業断ってからもしつこく電話してくる。かかわったら大変。

[87: 匿名さん]

エコキュート、タンクにお湯をためてるから災害時に水がストップしても使えるってメリットを謳ってるけどあれってまやかし。３・１１の時タンクの中の水がゆすられて配管が壊れて水漏れなんてのがあった。マンションで水漏れ起こすと大問題。

[88: 匿名さん]

あらら。そうなんですか。
どこもそうとは限らないでしょうけれども。。。可能性としてそういう事もある、と考えてもいいのかもですね。
いざという時に最低限の水を得られる可能性があるのは良いですが。
タンクとは別に、普通に自分でも備蓄はしておいた方が良いという事ですね。

[89: 匿名]

別のスレですが、ここの営業マン叩かれてますね〜。私もこのマンションパビリオンで嫌な思いをした1人なのですが。営業マンの接客態度が嫌になり物件まで嫌いになりました。お陰で目が覚め冷静になれたので、感謝してますが。

[90: 匿名さん]

太陽光発電が１０年持たないって本当ですか？
太陽光発電が市場で出始めてから
１０年はもう経っていると思うのですが。
だからと言って、初期の頃の太陽光発電が
ダメになったという話は聞きません。
それからも十分年月は経っているので、
今の物ならもっと耐久性にも発電性にも
優れているのではないでしょうか？

[91: 匿名さん]

そうですね。戸建ての話なんですけどあの大震災で湾岸の友人がソーラーシステムが壊れたんですけれど
即新しく治しました。とても経済的らしいです。もうないことは考えられないということです

[92: 匿名さん]

20数年前に八千代市へ来て今は違う市に住んでおります。「八千代は陸の孤島」と呼ばれていますが、不便さは否めないです。まぁ、慣れますが…街と街の繋がり方が悪いんですよね。船橋、習志野と佐倉、成田方面からは296が命綱。千葉市からは16号や武石から延々と北上してこなければならなく、更に北上しても印西市までは何も無い。

日常的に生活するうえでの店舗や電車で上り方面へ行く分には困りませんが車で市外へ出たり来たりするには辺鄙な所ですよ。

[93: 匿名さん]

太陽光発電といえば・・・
ニュースをチラッと見ただけなので、詳しいことを記憶していないのですが、
太陽光発電が多くなってきたから電気代がアップするとかどうとか。
太陽光発電の売電の分を、普通に電気使っている人たちが負担することになる
ということなんですかね？
修理交換以前に売電のシステムって大丈夫なんですかね。

[94: ご近所さん]

第2期はいつ販売なんでしょうか？

[95: 周辺住民さん]

>>94
申し込みが少ないためズルズル延ばしているようです。

[96: 匿名さん]

>93さん
5月から電力10社が一斉値上げだそうですね。
再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度の増額により
（買取額が増加している為）
平均的な家庭で12円から156円の値上がりとなるそうです。

[97: 購入検討中さん [男性 30代]]

船橋市在住で検討中。
階差がない分、周囲マンションと比較して、
実質八千代緑ヶ丘駅まで1番近く、
イオン入り口まで1番近い気がします。
利便性で検討中です。
はぐみの社エリアは人口以外に商業施設も増えますか？

[98: 周辺住民さん]

生活が完結するので利便性は高い。
駅西側は駅東側と比べて高台なので、階差がないから駅まで近い。
はぐみはこれから楽しみ！

[99: 匿名]

>>97
階差がないとは、価格が全て同じということですか？

[100: 緑が丘住民]

階差ないとは、駅までフラットな道のりという意味だと思います。

[101: ご近所さん]

第2期40戸完売したみたいですね。
うちのポストに入ってました。
結構売れてるんですね。

[102: 匿名さん]

そうなんですか！１期目は順調だったけれど、そのあとはどうなっていくのかなぁと思いますけれども
それでも出ているという事は価格付けと、建物自体のバランスが良かったという事なのでしょうか。

値付け、階差がないのですか？
ふつう数十万円違ってくるかと思われますけれども

[103: 緑が丘住民]

値付けの階差はあったと思います。階差ないのは駅までの道のりではないでしょうか？それとも階差ない値付けになったのでしょうか？

[104: 匿名さん]

駅や商業施設が近くてこの価格なら、お手頃なんですかね。
第1期、第2期即日完売ということは。

駐車場100％というのも大きいですかね。
間取りがカスタマイズできるのもいいし。

ただ、広いポーチってどうなんでしょうか。
物が置けないとしたら、もったいない空間にも思えるのですが。

第3期の予告が出てますね。
また完売するんでしょうか。
何戸販売されるかまだ未定になってますが。

[105: 匿名さん]

新築マンションとしてみたら価格はこなれているかもだけど、この辺りの将来的な値下がりは確実だから、数年後に中古で買う方がいいかな。
緑が丘駅周辺は確かに便利だけど、イオンで生活が完結する人などいないよね。
住めば分かるけど、湾岸方面や東京方面へ行くにはかなり時間かかります。
裏道使っても高速までが遠いんです...。
それでも安いからって妥協してるんじゃないですかね、購入者は。

[106: 物件比較中さん]

線路挟んだところの住友不動産のマンションはいくらくらいになりそうですかね？