OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part16

[匿名さん]

OWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240543/

総戸数 608戸（非分譲住戸135戸含む）
総販売戸数 473戸

販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
第2期3次 20戸（2011年9月）
第3期1次 20戸 (2012年1月）

竣工 平成22年12月10日
即入居可

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
売主：ゴールドクレスト
施工会社：大成建設株式会社東京支店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

東京都豊島区東池袋四丁目21番1（住居表示）

交通：
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分

[154: 匿名さん]

>>153
タイムズスパ、気になってます。
行ったことありますか？

カワウソさんの言うように他物件を貶めるのではなく
池袋にとって有益な情報交換をしていきましょう。

[155: カワウソ]

ミレーニアが南池袋2丁目に近くなく、アウルは近いかのような書き込みが散見されるので、位置関係を調べてみましたが、ミレーニアは南池袋2丁目のオシャレ地域に近くて、アウルはそうでもないということでいいんじゃないですか。ナマケモノの私にとってはアウルから南池袋のオシャレ地域はとても遠く感じます。

しつこいですが、お互いのマンションの良さを尊重し合いたいものです。ミレーニアにはミレーニアの、アウルにはアウルの良さがあるのです。

[156: カワウソ]

もう一点。池袋駅に近いことが価値あることだという書き込みも散見されますが、私のように逆の考えの者がいるということも記しておきます。

私は池袋駅の人込みや駅周辺の雑踏が苦手で、JRを利用することも滅多にないので、池袋駅を経ることなく都心に行け、池袋駅から離れているアウルを気にいっています。アウルが池袋駅から離れていることは私にとっての長所なのです。

一方で、ターミナル駅としての池袋駅に近いことに価値を感じる人も多くいるはずです。

人それぞれ優先順位が違うからこそ、お互いのマンションの良さを尊重し合いたいものです。

[157: 匿名さん]

駅周辺の雑踏というと、ホームや線路脇の物件は住めない

[160: 匿名さん]

一部足させてもらい以下引用

それだと、池袋駅徒歩圏タワマンは
ミレーニア６分(南池袋１)と、
クヤクション８分(南池袋２)だけとなる
のでどうでしょうね
アウル９分(東池袋)

クヤクションは、あの位置ならファミマの地下街も入れる場所なので、池袋駅は徒歩だし、
なんだかアウルが不利みたいな印象与えるような感じがしてしまいました。

>>141
いえいえ、ミレーニアとあまり変わらない徒歩でありながら電車使えば
ミレーニア６分より、アウルのほうが早いで充分ではないでしょうか。

ここミレーニアじゃなくてアウルの板であってた？

[166: カワウソ]

>>165
そう来ましたか（笑）

私の書き込みは全て振り返って辿っていただけるようになっていて（念のためもう一度書くと、>>26、>>29、>>30、>>35、>>44、>>114、>>121、>>127 、それ以降は「カワウソ」）、26で白状したように、私はアウルを中古で購入しました。

その他、私がこれまでに書いて来たことは、以下の通りです。どうやら、ミレーニアの契約者には見えませんね。

- ゴールドクレストは大手ディベロッパーと比べて圧倒的に財務の余裕があるので、わざとゆっくり販売し、不動産値上がりメリットをとりにいく、よってアウルの完売は意識的に遅らされている（金融屋としての推測、ゴールドクレストの財務体質がメチャクチャに良いのは会社四季報を見れば一目瞭然。>>35に貼ったリンクも大変参考になる）

- 私がアウルを選んだ理由のひとつに駅直結がある。

- 私はターミナル駅の人込みや周辺の雑踏が嫌い。アウルの長所のひとつは池袋駅から離れていること。

- 造幣局の再開発で東池袋の雰囲気が良くなるのが楽しみ。

- 近隣の物件の中古価格は相互に影響し合うので、池袋のマンションに対するネガティブなコメントは控えるべき。

- ミレーニアが雰囲気の良い南池袋に近いことはミレーニアの長所。アウルは、私の距離感では南池袋に近くない。

引き続き、フェアで建設的な情報交換をしましょう。私は仕事に戻ります。

[167: 匿名さん]

駅直結がいいか、徒歩6分がいいか、
東池袋がいいか、南池袋がいいか、
人それぞれ。

上や下をつけるから荒れるのです。

[168: カワウソ]

アウル以外の物件に対するネガティブな書き込みがなくなってきたようです。良かった。他物件を貶めるような発言をする人がいるマンションだと思われるのは最悪の価値破壊行為です。アウルは近隣の物件の良さを尊重する良識ある人の集まりだという評判を得たいものです。

[169: 匿名さん]

中古でも結構出ていて、新築でも結構出ていますが、買うならどちらを買うのが正解でしょうかね？

[170: 匿名さん]

>>169
中古でしょうね。

[171: カワウソ]

>>169
両方の物件を見せてもらい、比較するべきです。割安な中古は瞬間蒸発することが多いので、即決が求められるかもしれません。「新築」は相当に値上げされているのではないでしょうか？

[172: カワウソ]

>>169
逆に割高に見える中古物件でも、売主にどうしても売らなければならない事情があれば、買い手が現れない場合に値下げしてくるはずなので、仲介業者に連絡を連絡を取り、興味があることを伝えるべきです。

[173: 匿名さん]

結構中古でてるね
間取りや値段違いなどパッと見で5,6個くらい
中古高かったが売ってると新築は売りづらそうだな。

[176: 物件比較中さん]

全く知らない他人が使っていたトイレ、バスタブ、・・・

新品のほうが気持ちいいですよ。

[177: カワウソ]

中古であることでどれほど安くなっているか、安くなったことで新築を購入するよりどんな好条件が手に入るのか、その好条件は他人が使ったものを使用するのが嫌だという気持ちに勝るのか、等々の総合的な判断で決まることだと思います。

新聞の折り込み広告を見ると、中古も随分高くなったなという印象ですが。

なお、築3年の物件は、前オーナーの使用状況によっては、クリーニングの専門業者を入れればほとんど新品同様という場合から、結構痛んでいるという場合まで様々だと思います。

[178: 匿名さん]

>>176
そんな考えなら旅行や外出はできませんね...

[179: 匿名さん]

ここってもう中古物件が出ているんですか？
ちゅうこの場合の相場は、幾ら程なんでしょうか。
別に中古物件でも悪くはないと思いますけど、消耗品などは当然交換なんでしょうね。
賃貸にしても良いんじゃないかなとも思いますけど、まあ、売りたいんでしょうね。

[181: 匿名さん]

中古の方が割安な感じですが、新築も築3年以上経過しているので、「新築」とは言えないのでは？
http://www.nomu.com/mansion/1330916/
http://www.nomu.com/mansion/1324624/
http://www.nomu.com/mansion/1324709/
ノムコムみただけでざっと3件はありましたが、新築時はどのくらいの価格だったのでしょうか？
新築時より高く出しているのかな？

[182: カワウソ]

>>181
当初の新築価格はなかなか調べがつかないと思います。当時の新築検討者にしか分からないかもしれません。

現在は「新築」価格を当初の価格よりかなり上げていると思います。ゴールドクレストにとっては、アウルをゆっくり販売して在庫をキープしてきた戦略が大当たりというところ。マンション相場高騰のメリットを数年かけて享受しに行くと思います。（私達アウル住民が望む完売の声はなかなか聞けないと予想します）

現在の「新築」価格もマンションギャラリーに行ってモデルルーム見学を申し出ないと分からないはずです。しかも、見学者の年収やら予算を聞いて、買えそうな物件7、8件分のみの価格が分かるというところではないでしょうか。

[183: 匿名さん]

分譲時の価格はこのあたりを見れば分かりますよ。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/owl-tower.php

これによると、たとえば38階77.76平米の3LDKは7558万円（80Cタイプ）と7958万円（80Dタイプ）。
それでも高いと言われて売れ残っていたわけですが、今や同タイプの部屋が1億1180万円で売りに出されています。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_toshima/nc_10004074/madori/
分譲時に購入された方は本当に良い買い物をなさいましたね！

[184: カワウソ]

>>183
ありがとうございます。高層階の南向きは軽く坪400万円超えですね。推測通り、ゴールドクレストは強いバランスシートを徹底的に活かして、ゆっくりゆっくり在庫を減らして行く戦略のようです。

ゴールドクレストの2014年4~6月期は前年同期比70%の減収。在庫を叩き売りさえすれば簡単に計上できる売上を敢えて上げないようにし、じっと在庫に高い値札を付け続ける経営者の信念が窺い知れます。

依然、ゴールドクレストは他の大手ディベロッパーを圧倒する財務余力を持っており、売上を一時的に大幅に減らしてもバランスシートはビクともしません。今後も強気の価格戦略でゆっくり販売し、利益の最大化を図ると予想します。

繰り返しになりますが、私達アウル住民の望みは叶わず、アウル完売の日は数年先になるのではないでしょうか。

[185: 匿名さん]

住人としては、売れ残りがあってもここまで高額で取引されているなら許容できますね。

[186: 匿名さん]

新築販売はデベの方針なのはわかりました。
テナントが埋まらないのは何故ですか？

[187: 匿名さん]

すでに周りに何でも揃ってるからね。

[188: 匿名さん]

先月まで新築在庫が８戸だったのが、１０戸に増えたのはなぜですか？

[189: カワウソ]

私は正確な数は知りませんが、ゴールドクレストはマンション市況値上がりメリットを享受するためにもっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。

[190: 匿名さん]

住民の方はこの板にいますか？
組合や管理会社からの報告で、推測ではなく、空き室の実数はわかりますよね。

[191: カワウソ]

管理組合からの配布物には、理事会で空室数の報告がなされた旨は書かれていますが、実数の記載はありません。他に知る方法もあるのかもしれませんが。

[192: 匿名さん]

普通は収支報告書の管理費納入実績などで戸数がわかったり、
理事の選挙で選挙権のある戸数が明示されるはずですが、
あまり外部に言いたくないなら別にかまいません。

[195: 周辺住民さん]

最上階（南東）とうとう入居されたようですね。

[196: 匿名さん]

今週のスーモ（雑誌版）に珍しく広告をだしている。
何もしないと売れないと思っているのかな。
竣工して4年も経つのにあっちこちの写真が完成予想図なのには笑える。手抜きして。

[197: マンション投資家さん]

このマンションは実際には、完成からずいぶんの期間が過ぎていますから、内装材や
キッチンなどの住設はすでに一昔前のものになりつつあります。
新しい物件のモデルと比較すればすぐわかると思います。
事実上は中古物件に近いと考えておく必要があるでしょう。
財務体質がよいとされるゴクレですが、在庫の評価減はしていないので
市況が反転した際には一気に悪くなるリスクがあることを考えておく必要があります。
その際には、換金のために一気に安売りに出してくる可能性が高いでしょう。
そこまで完売は先になりそうな気がします。
評価減しないためには高く売り続けなければならないからです。

[199: カワウソ]

物件価格が大幅に上がり、今のところはかなり大きな在庫含み益があるはずです。売り急ぐ必要はありませんが、近隣の大型マンションプロジェクトが一巡し、供給不足がますます顕著になった今が高値販売のチャンス。強気の価格を維持しながら、販売に力を入れると思います。スーモの広告や夜景見学会は、そういった販売努力の一環だと言えます。

[200: 匿名]

>>198
>>残り数戸しかないのに今さらネガしなくても、、、

残っている戸数は数戸ではないらしいので、というか残戸が未知数だから、どう判断すればいいのか判らないはずでは？

住民「もっとたくさんの在庫を意図的に残しているはずです。たったの8戸や10戸では意味がありませんから。 」

[202: カワウソ]

残戸に関する私の発言は全て推測であり、毎回、「思います」等の言葉を使い、推測であることを明記しています。

ただ、ゴールドクレストは、不動産価格値上がりメリットを享受するため、しかも近隣の大型マンションプロジェクトが途絶える今のタイミングで地域唯一の「新築」タワマンを販売するという圧倒的に有利な立場を得るために、意図的に少なからざる在庫を残したに違いないと推測します。

ゴールドクレストのバランスシートを見ての、金融屋としての推測です。

なお、私は総会にも出ず、総会に関連する資料ももらった日に捨ててしまうので、残戸数を確認することができませんが、それらを通じて残戸数を知っておられる方がいれば（残戸数が私の推測に反して少ないのであれば）、是非ここに書いていただければと思います。

私は自らが所有するマンションについて、過度にポジティブになるつもりはありません。限られた経済力で購入したマンションがどのマンションにも勝る完璧な物件であるはずがありませんから。

ただ、マンションのクオリティが低いから売れ残りがあるというネガティブな書き込みに対して、ゴールドクレストの経営方針のため、アウルの価格を値上げして意図的に在庫が残されてきたという反論を展開しているだけです。自らが正しいと信じる推測を用いて。

[203: 匿名さん]

>>202
地域唯一の新築タワマンにはならない。
ミレーニアを忘れてるの？
ミレーニアはかなり売れ残り出る。