プレミスト沼津駅前

[プレミスト]

プレミスト沼津駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：静岡県沼津市高島町８―１０
交通：東海道本線（JR東海） 「沼津」駅 徒歩3分
価格：2,290万円-7,730万円
間取：2LDK-3LDK
面積：69.66平米-135.71平米
売主：大和ハウス工業株式会社
事業主：大和ハウス工業株式会社
販売代理：日本住宅流通株式会社


施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社ダイワサービス

[1: 匿名さん]

名古屋・東海の新築マンション掲示板。だよここは
静岡県のことは分からないんじゃないかなー

[2: 周辺住民さん]

静岡も東海に入れてよぉ～

[3: 物件比較中さん]

既に契約済みの方いらしたら、
ここを購入する極め手となったことがあれば教えてください。

プレミストの他の物件にお住まいの方がいらっしゃいましたら、
住み心地や、デベのアフターケアなど、感想を教えてください。

[4: 物件比較中さん]

ここは本当に掲示板に活気がないですね。
検討に入れようかと思っていましたが、
駅近でこの活気、大丈夫？っておもってしまいます。
価格が割安で、南向きで、
なかなかいいかな？って思っていたのですが。残念です。

[5: 契約済みさん]

この掲示板があることを先ほど知ったのですが、
掲示板に活気がないと物件の印象まで悪くなって
しまうみたいですね。

私は、比較的手頃な価格帯で駅に近いこと、南向き
であること、防犯マンションであることを決め手に
契約しました。

南側の土地に高い建物が建たないことを願っています。

[6: 物件比較中さん]

No5さんへ
この物件成約されたのですね。おめでとうございます。

確かに駅からかなり近い割に、お値段が手頃なところに魅力的ですよね。
ただ私はデベのページでダイワハウス工業評判があまり良くないことが、
少し心配で、この物件を決めきれずにいます。
（突貫工事だとか、上下で音が響きやすいとか言われています）

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47608

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47311/


また小学校や、中学校など近くにありますか？

[7: 契約済みさん]

No.5です。

私の場合、販売主に関する口コミはそんなに気に留めずに契約を済ませたというのが事実です。（ああいう掲示板は、不満のはけ口として書く人は多いですが、良い点を積極的に皆に知らせたいと思って書く人は少ないと思っていますので。ただ、全員に完璧に満足を得ているかというと、そうではないことは事実です。これはどこの会社でも同じことだと思います。）

防音に関しては、購入を検討している時点で、「隣の音は殆ど聞こえないが、上の部屋で子供が走り回ったり、台から飛び降りたりすれば分かります」という説明を受けました。今は、別の会社の分譲タイプマンションに賃貸で住んでいますが、隣の部屋の音も多少聞こえますし、上の部屋は子供が走る音やピアノの音も聞こえます(うるさいということはなく、分かるという程度)。普通はそんなものかな、と思っています。実際に住んでみないと、このマンションのことは分かりませんが。

また、小学校、中学校は、徒歩１０～１５分の距離にあります。下記のサイトに付近の施設のリストや、縮尺、範囲を変えられる地図があって便利です。
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1050z2bsz1010z2ncz166000948...

既にかなりの部屋が売れているそうですから、本気で候補にされているのでしたら、出遅れないようになさって下さい。

[8: 物件比較中さん]

No.6です。

貴重なご意見ありがとうございます。
No.5さんは冷静ですね。
確かになかなか良い意見は書かれてはいませんよね。
あまり深く気にしない方が良いのかもしれませんね。

おっしゃるとおり既にかなりの部屋が売れているようなので、
意志決定を早めにしなければなりませんね。

No.5さんは、もしかして地元の方ですか？
私は沼津が地元民ではなく、土地勘がありません。
もし地元の方であれば、沼津駅周辺の住環境について、
いろいろとお尋ねしたいのですが。

[9: 契約済みさん]

No.5です。

今は沼津（駅の近くではありません）に住んでいますが、転勤でこちらに来たので地元民ではありません。
ただ、沼津に住んで数年にはなりますので、ある程度のお役には立てるかもしれません。（多分に主観が入ることは御容赦下さい。）

[10: 物件比較中さん]

No.6です。 ご親切に、ありがとうございます。

地元民ではない5さんが、マンション購入を決断できたのは、
沼津周辺が住み良い環境だということなのだと推測致します。

私は転勤ではないのですが、仕事の都合で三島周辺に数年住んでおります。
もともと地元の人間ではないので、この地に永住しようとは未だ思えないのですが、
ずっと賃貸で住むのももったいないと思い、
沼津や三島近辺の物件探しを始めたところです。

ただ会社員ですので、5さんのようにいつかは転勤の可能性もあり、
物件を購入するのであれば、流通価格が保たれる物件にしたい希望があります。

その点で駅に近いこの物件に興味を持っているのですが、
駅近だと、逆に夜などの住環境がどうなのか心配です。
近くに風俗系のお店とかあったりしないでしょうか？

それから沼津というと、南側が栄えていて（この表現が正しいかわかりませんが）、
北側は南側に行くが遠いため、不便で人気がないと、とある営業さんがおっしゃっていました。
個人的には北側にもヨーカドーとかもあって、生活には困らないとは思うのですが。
何かの度に南側に出なくてはならず、北側だと面倒だとか感じることはありえますか？

5さんは、これまで分譲タイプの賃貸マンションにお住みだったようですね。
このマンションを賃貸に出す場合、普通の賃貸マンションと比べると、
大分高値で出すことになると思います。
どの位の価格で借り手はつくと思われますか？
5さんの感覚的なご意見で結構ですので、ご意見いただけると幸いです。

[11: 物件比較中さん]

5さんではないですが、投資物件を所有しています。
賃貸に出すということは住宅ローンを当然使わないでの購入は前提ですね。
この土地は礼金、更新料はほぼ取れませんのでそれらを考慮して賃料を決める必要があります。
さらにオーナーさんが遠隔地に在住するようであればどこかの不動産屋へ管理委託する必要性も
考えなくてはなりません。加えて不動産収入の確定申告でどの程度経費計上ができて、税金対策
を行えるかも試算しておいた方が良いでしょう。

これらを踏まえてオーナーさん側としては賃料は２５万円程度は最低でも欲しいところかと想像します。
当然管理費・修繕積立金等はこの賃料の中から差し引かれます。一方で周辺の同条件の賃貸物件の相場
は１５～１６万円ですので、実際にはその１割程度増し（１７～１８万円）がギリギリの線かと思われます。
もしオーナーさんが将来的に沼津へ戻って住むつもりであれば、通常の契約形態では危険ですので、
契約年数を２年毎に区切ってオーナー側が更新の優先権を持つような条件付きの物件となってしまうため、
契約の成立は非常に困難を伴うことが想定されます。大手の法人契約などが取れれば最高ですが、
個人契約で問題があるような人に貸すことがないよう見極める力も必要ですね（不動産屋のサポートも受けて）。

[12: 物件比較中さん]

No.6です。
No.11さん。ご意見ありがとうございます。
さすがに投資物件を所有されている方はお詳しいですね。

私の場合、住宅ローンを使用する購入になります。
一括で買えるほどの資金はありません。
居住用として購入し、居住が難しくなったときに、
賃貸に出すという選択肢もあるのでは？　と、素人考えで考えていました。

お話を聞いていて、賃貸に出す際の難しさを伝わってきました。
専門的な知識を持たないものは、潔く売却した方が無難そうですね。

「この土地は礼金、更新料はほぼ取れない」、
「この周辺の賃貸物件の相場が１５～１６万円」であることなど、
　貴重な情報をありがとうございました。

先日、マークス・ザ・タワー沼津の賃貸物件をみかけたとき、
２５万／月と高値の賃料で出ており、
こんなに高い賃料でも借り手がつくのか・・と、感心してしまいましたが、
あくまで、あのタワーマンション限定の話なのだと分かりました。
ありがとうございました。

[13: 契約済みさん]

No.5です。

私が決めた購入を理由もNo.6さんと同じです。一生涯沼津に住み続けたいと言うよりは、毎月の家賃がもったいないので、＋αくらいでローンが組めるなら、、、というのが正直なところです。転勤になったら売却か賃貸に出すかという選択になるのですが、私の勤め先の場合は、持ち家がある場合、転勤先での家賃補助がかなり優遇されているので、持ち家のまま賃貸に出し、転勤先では会社から家賃補助をもらいながら生活すると言うことを考えています。

そういう意味でも、駅前で、借り手が見つからないことはまず無かろうという物件を選びました。期待できる家賃は、築浅のうちは上手くいけば２０万円くらいかな？（現実的には１８万くらい？）と考えています。（南口のタワーマンションは、コンシェルジェサービスなどもあり、別格と思います）

生活環境ですが、決して風俗外というわけでは無いですが、付近に飲み屋は数多くあり、風俗店もあります（客引きはありません）。うちは子供がいないので、その点はあまり心配しませんでしたが、お子さんがいらっしゃると気になるかもしれません。百聞は一見にしかず、一度夜の街を直接御覧になることをお勧めします。また、北口・南口の件ですが、御指摘の通り、南口の方が色々な用を足すには便利です。現状では駅の西側にあるガードをくぐって行き来することになりますが、線路を高架にする駅前再開発計画（http://www.city.numazu.shizuoka.jp/e-sigoto/ekisyu/index2.htm）もありますので、近い将来、南北自由通路ができ、また、北口の様子も変わってくるのではないかと期待しています。（そうすれば、物件としての価値も更にあがるかもしれません）

なお、駅のすぐ前という観点では、三島駅の場合、近くにスーパーも商店街もありませんので、車で買い物に行くと割り切れば別ですが、日頃の買い物は沼津駅前の方が便利です。三島から乗り換えて１駅の三島広小路駅なら、また便利ですが。（三島広小路駅近くにも東レがマンションを建設中だったと思います）

以上、簡単でまとまりの無い文章すが、御参考になれば幸いです。

[14: 物件比較中さん]

No.11です。
言うまでもないことですが住宅ローンはあくまで自宅用の融資ですので、
住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出すことはできません。当たり前のことですよね。

どうしても賃貸に出したい場合は投資用のローンに切り替える必要がありますが、
当然金利は結構高いので、賃貸に出す意味があるかどうかよく試算しなくてはなりません。
また住宅ローンのまま賃貸した場合は契約違反となりますので、賃貸契約が発覚した時点で
良くても残債の一括請求は免れません。

以前は公庫ローンの利用者が転勤届を提出することもなく、融資物件を賃貸していたことも
頻発していたようですが、支援機構になってからは厳しく調査が行われるようになったため、
無断で賃貸契約してもすぐにばれてしまいます。郵便物の転送程度では全く意味は無いようです。
もちろん民間の銀行融資を受ける場合はなおさら調査は厳格ですから。

持ち家のまま賃貸に出すなどという甘い考えは捨てた方がよいでしょう。

[15: 契約済みさん]

No.5です

No.11さん、アドバイスありがとうございました。
よく調べもせずに、甘い考えをしていたようです。
詳しいご説明を頂きありがとうございました。

[16: 賃貸住まいさん]

この物件の立地、といいますか治安が気になっています。
飲み屋等の飲食店、風俗店が乱立するど真ん中と言っていい立地で、
夜間はそのような店の関係者や客、道路にたむろする学生の姿が
目に付きます。日本人以外の韓国人や中国人らしき人たちも少なからず
いるようですし。静岡東部では一番と思われるこの繁華街に立地している
ことについて購入者さんは治安に不安は無いのでしょうか？

防犯性は高くても犯罪を完全に防ぐことはできないでしょうし。
周辺の飲食店や風俗店関係者が入居する可能性もないことはなですよね。

[17: 物件比較中さん]

No5さん、No11さん

引き続き貴重なご意見ありがとうございます。大変参考になります。

周辺の環境については理解しました。
やはり飲屋だけでなく、そういうお店もあることはあるのですね・・・。
駅近なので、やむを得ないのでしょうか・・・。
ただ住居専用地域だと、物件の売却に不安が残るし・・・。
このジレンマから抜け出せなくて、悩みます。
周辺環境に納得できるかどうかは、自分で歩いてみて、判断することにします。

高架事業が進むと南側への移動もしやすくなりそうですね。
早く整備がされて、駅が発展していくと、より便利な立地になりそうですね。
それにより、物件の流通価格が保たれやすくなれば、なお良しですね。

それにしても、勉強不足というのは怖いものです。
私も5さんと同じように、転勤になったら賃貸に出すことを考えていました。
ただ、私の会社は5さんの会社のような優遇措置はないですが・・。
羨ましい限りです。

5さんに、賃貸価格についてもご意見をいただけたのに、
No11さんのお話を聞くと、売却が無難なのかもしれませんね。

しかし、たいがいのマンションのデベは、
「万が一、転勤などに賃貸に出す時の想定価格はこのぐらいです。」
「売却するよりも、賃貸に出した方が資産が残ってよいです。」
「一端賃貸に出して、時期を選んで売却するのが目減りし難くてよいです。」
などと言います。

しかし、賃貸に出す場合、住宅ローンからの借り換えが必要だと聞いたことはありませんでした。
自らの不勉強を棚に上げるわけではありませんが、
気楽に賃貸に出せると勘違いしている購入者が結構いるのでは？と心配します。
私は11さんのお陰で、誤解を正すことができました。ありがとうございます。

[18: 契約済みさん]

No.5です。

No.16さんの御心配も良く理解できます。
ただ、私は、駅へのアクセスの良さを強く優先したので、この物件を
選びました。

車中心の生活で、駅の近さが重要でないなら、もちろん別の選択肢が
あったと思います。

繁華街という心配もありますが、早朝や夜、家と駅との往復で誰にも
会わないような寂しい場所も、私にとっては不安（怖い）です。

自分自身では色々な事柄を天秤に掛けて、自分で納得した上で選んだ
つもりです。


No.6さんへ：
ローン中の賃貸については、無断でやってはいけませんが、
金融機関の許可があれば大丈夫なはずです。転勤等のやむを得ぬ理由
なら、認められることも多いと、web上では書かれているものも
多いです。実際にそうなった時には、金融機関とも良く相談して
考えるべきと思っています。

[19: 物件比較中さん]

No.6です。
No．5さん、ローン中にやむを得ず賃貸に出す場合のこと、
情報提供ありがとうございます。
住宅ローンを組む際に、やむを得ないケースの相談もしておくとよいかもしれませんね。

[20: 物件比較中さん]

住宅ローンについて補足します。
住宅ローンとは自宅に供する家屋に限って、低金利で融資されるローンですので、
自宅では無くなった時点、例えば転勤等で転居した時点で融資を受ける資格を喪失します。
規約に詳しく記載がありますのでよく読んで見た方が良いです。
そのような場合、金融機関ではもちろん相談に乗ってもらえますしそのように規約にも書かれています。

で、相談してどうなるのかというと、３年程度を期限としてローン対象の家屋でない場所に一時的に
居住することを許可されます。間違っても賃貸に出して良いなんて言われることは１００％ありません。
逆にそのような賃貸契約をしないことを誓約させられます。
当たり前ですよね。そのようなことが許されて賃貸に出せるのであれば、私のような投資用物件を購入
する者も、購入する際には金利が数倍も高い投資用ローンなど使わず、住宅ローンを使って購入して
２，３年自宅として使った後、賃貸に出せるのであれば皆そうしています。

例外的に親族等を賃貸料なし、つまりタダで老朽化しないよう保守目的等で住まわせることは認められる
ことがあると聞きます。ですので以前は無断で賃貸に出す人もいたようですが、上でも書きましたように、
現在ではほぼ確実にバレますし、その場合一括返済と違約金を請求される羽目にあいます。バレるのは
賃貸契約後、入居者を募る時点や家賃収入を税務署から指摘された時点、金融機関からの転送不可の郵便物
が受取人不明で戻ってきた時点等さまざまかと思いますが、その時点で弁済する残債分プラスアルファの
資金が無かった場合どうなってしまうのか、想像するだけでもイヤですよ。