ウェリス西宮北口 コンフュール林田ってどうですか？

[物件比較中さん]

ウェリス西宮北口コンフュール林田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
学校も近くて利便性も悪くなさそうです。プランが多彩なのも良いですね。

所在地：兵庫県西宮市林田町67番4（地番）
交通：阪急今津線 「門戸厄神」駅 徒歩6分
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩17分
間取：3LDK・4LDK
面積：73.42平米～106.53平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：阪急不動産

物件URL：http://www.w-nishikita.jp/hayashida/
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：NTT都市開発西日本BS株式会社

[22: 匿名さん]

西日がチカーっときそう。

[23: 匿名さん]

西側の棟はぴったり西向きなんですね。リビングの窓も大きくとってありますが、やはり夕方は早い時間からカーテン等で日差しを遮る必要がありそうでしょうか？

[24: 匿名さん]

ほんとだ。真西向きですね。対面に高い建物が無ければ西日当たるでしょうね。
これからの季節どんどん西日が入ってきそうに思えますが、どうでしょう？
現地を知っている方に伺いたいですね。
西日が気になる方は南向きを選ぶと良いのでしょうが、価格的にどれほどの違いが
あるのか気になります。
Grは最上階でしょうか？贅沢な間取りですが、向きが残念ですね。

[25: 匿名さん]

西向きは、よほどしっかりした遮光カーテンでないと
入ってくる光は半端ないですよ。

日中、あまり家で過ごさないという人であれば問題ないかもしれませんが
南向きと悩むのであれば、ちゃんと比較して考えたほうが良いです。

[26: 匿名さん]

西日は夕方の日差しが半端ないですね。
バルコニーがひろければ、日差しが直接あたるのは多少さけられるかもしれません。
今の時期東向きでさえ朝日がきついですからね

[27: 匿名さん]

この物件は西側に5〜7階建てのアーバンが建ってるから西向きであってもそれ程心配する必要は無いのかな。
むしろ価格が南向きより易く秋冬の日当たりは良いのかも

[28: 匿名さん]

アーバンが日除けになるのはよいが、リビングが丸見えになるでしょうね。
リビングの解放面はオープンでありたいものです。

[29: 匿名さん]

ここは南向きもすぐ前に3階建てマンションがあり、4階以上でないとリビングはオープンに出来ない。そのせいもあり4階以上の値段は高い。かと言って、3階以下でも値段が高いし、購入しやすい3LDKの間取りが少ない。4LDKだとどこも高い。

一方で西向きのお得感もなく高いままで、隣のマンションとリビングが向かい合わせになり、オープンに出来ない。そして、全体的に高い金額で買う価値がある程、このマンションにメリットを感じていません。

駅やスーパーは近い方かと思いますが、ここのメリットは何でしょうか？気づいていないだけで、この辺りは価値が高いのでしょうか？小学校が新しくできるようですが、通うのは6年ですし。外観もシンプルで、設備等も高級マンション仕様にも思えませんでした・・・

[30: 匿名さん]

ここの魅力は一番は資産性でしょう。西隣アーバンが築12年ですが今年、新築時の価格相当で中古で取引されました。利便性、学校区、駅近から見て、大きな値崩れはないでしょうね。
リビングを解放的出来ないとご心配な方はタワーマンションしかないでしょう。または、ジオ樋野口だったら周りが田んぼですよ。
南建物が3階建ての場合、離れ距離が7,8メーターもあれば1階でも十分直接光がえられます。

設備は多少安上がりにまとめてて残念ですが。

[31: 匿名さん]

ちなみに築12年のアーバンはいくら位で、
新築時に販売されていたのでしょうか？
そのときと比較してここの値段は妥当なんでしょうか？

ちなみに仁川の新しいマンションと立地的にはどちらが
良さそうですか？

[32: 匿名さん]

>30さんへ

29です。回答ありがとうございます。なるほど、資産性ですか。
築12年で新築価格並で中古販売出来るのはすごいですね！驚きました。

オープンは当方もそれほど気にはならず、日当たりがあれば良いのかなと思っており、1階でも日がさしそうなんですね。

ただ、オープンでもないのに価格がここまで高いのかと驚いた次第です。

ちなみに新しい小学校の学区、また瓦木中学校の校区はどんな感じでしょうか？

[33: 匿名さん]

30
資産性高いとは根拠を教えてください。
アーバンの12年前は、今とは考えられないくらいこのあたりは何にもなく、評価が低い時代。また不動産市況としても全体の価格が安く買いやすい時期なので、新築時は今とは考えられないくらい安いです。
またここは次から次へと似たような物件が出てくるのと、小規模物件はどうしても修繕費、管理費負担がどんどん上がるので、資産性が高い理由がわからないですね。

[34: 契約済みさん]

33さん
あなたはコンフュール林田を買わない人
30さん
あなたはコンフュール林田を買う可能性がある人

ただそれだけですね

[35: マンション投資家さん]

相場で言うと、２００５年位が一番安かった。多少のずれがあるが１２年前も相当安かった。
現在は超低金利政策による歪な不動産価格の最終局面だと思う。
実需で買うならある程度は損得抜きでいいと思うが、今無理して買うのは愚策と思うよ。

待てるなら待った方がいい、既に家は余っている。いずれ今よりも安く買える時が来る。

[36: 匿名さん]

ただ下がるのはだいぶ先だろうね。
良いものは余ってない。。

[37: 周辺住民さん]

10年前はガーデンズも無く、安くて当然、今は、
このエリアはブランド化してしまって価格については
ある意味高くても仕方ないですね。

投資目的では間違いなく採算は旨味がないでしょうけど
自分が住むと考えたら、利便性、学校区、環境が良い
と思いますよ。
価格が下がるまで待ってたら、人生設計のタイミングを
逃しかねませんからね。
地元住人には人気の無い西北の南側でさえ高値の販売価格になってますから‥。

[38: 匿名さん]

この立地は正直微妙でしょう。
駅近でもないし、デザイン性もなんか普通、規模感ないし、管理費、修繕費負担めちゃめちゃ上がるだろうし、価格は高い。。
ウェリスシリーズ価格は上がるけど、コストカットなのか、どんどん上質感がなくなってきたな。残念な感じ。

[39: 匿名さん]

仁川に新しいマンションが出来るようでそちらと比較しています。

ウェリスでよく学区が良いと書き込みがありますが、高木小(新小学校?)→瓦木中と、仁川の上ヶ原小→甲陵中だとどちらが比較的良いのでしょう？

公立なので、どこもそんなに差はないように思いますが、やはりウェリスの方が良いのでしょうか？参考程度に教えて下さい。

[40: 匿名さん]

学校区よりもマンションの本質で決めたいですね。
その点ではここよりも仁川の方が良さそう・・・

[41: 匿名さん]

仁川はただ高いらしいよ

[42: 匿名さん]

39さん
所詮公立ですからねぇ、という前提はあるのですが、あえて言えば
上ヶ原小は、微妙かなという印象。

[43: 匿名さん]

高木小良いが瓦木中が微妙
甲陵中良いが上ヶ原小が微妙
トータルだと甲東小、甲陵中が良いな

[44: ご近所の奥さま]

新設高木は分からないけど瓦木中は良いね！
上ヶ原小はそんなに人気は無いけど、甲陵中は良いね！

[45: 匿名さん]

公立校に通わせる場合なら通いやすさも重要ですしね。
ここだと徒歩10分圏内で悪くはないかなと。学区の評判がいいのならベストですが
公立だと流動的になっちゃうのがネックかなと思います。
高校以上だと電車通学も視野に入れて駅からの距離も重要になってきますし。
親としては色々悩ましいですね。

[46: 匿名さん]

ここ敷地狭さと戸数が少ないのはどうなの。将来の月々負担が間違いなく上がりますね。
また価格もそれなりに高い割りには高級感がない。普通ですね。
立地 も林田1よりも微妙ですが、買われた方の決め手は何ですか？教育環境ですか？

[47: 契約済みさん]

ウェリス林田はもう分譲が終わった物件ですので
それとコンフュールを比較するのはナンセンスだと
私は思ってます。西北〜門戸でマイホームを考えた際
予算が4000〜5000万と位置づけると、ウェリス門戸厄神
かコンフュール林田かロジェかジオ樋野口かローレルコートに絞られます。全てショールームを見学し、営業マンの話も聞きました。このレス上で高級感がイマイチなどの
書き込みも散見されますが、近辺の高級マンションの
相場はもう少し上の6000〜7000万クラスになるのでは
と思いますよ。あくまで価値観なので物件を見て欲しいと
思えるか、また、価格が納得出来るかではないでしょうか。消費税UPや資材高騰、人工不足などの影響もあり以前と比較したら高くなってますが売却済みになってからでは
遅いので…。
ちなみに樋ノ口小、甲武中エリアで建築条件付一戸建も可能でしょうが、先々考えた結果、コンフュールにしました。

[48: 匿名さん]

47さんはお子さんいらっしゃるようですが、73平米と少し狭い部屋に納得されたんですよね？73平米で4000万後半、この価格は高すぎる気がしてしまいました。最終的にはやはり学区で決められたんですね。

[49: 契約済みさん]

4８さん
学校区もそうです。小学生の子供が２人おります。
また、利便性、万が一賃貸に出した時や売却する時などの
リスクヘッジなどトータルで決めました。
因みに、７３では無く７９平米の方です。
４７でした。

[50: 匿名さん]

48です。ご丁寧な返信をありがとうございます。大変参考になり感謝しています。

リスクヘッジは大切ですよね。このマンション、学区も利便性も良いですよね。

又、79平米との事で、こちらは大変失礼致しました。79の間取りはマンションにしては珍しく、良いな〜と思っておりました！！廊下がL字にクランクしていたり、全体的にゆったりしていて良いですよね！羨ましいです。

当方も似たような予算で前向きに考えてはいるのですが、やはり良いなと思う部屋は既に売れており、73では少し狭いような気もしており、残りの部屋と予算との兼ね合いが難しい所ですが、しっかり考えたいと思います。ありがとうございました。

[51: 匿名さん]

>>50さん
部外者ですが、そこそこ不動産やマンション事情には詳しい者です。
色々と悩まれているご様子ですので、お節介ながら、リンクの
間取りをチェックしてみました。
ご家族はお子様が２名の、４名家族ですか？
７３平米とは、Bプランでしょうか。やはり少し狭いですね。
お子様が中学生くらいになると、間取り含め、狭さを実感されると思います。
一方、79平米のC・Ctプランですと、洋室１・２の間仕切りを可動式
にするなど工夫すれば、先々の応用も利きそうです。
（私なら、少し改造して、狭いながら、独立2部屋とオープンの書斎スペース
の計３部屋に改造するでしょうか。）
ご予算もあるでしょうし、色々と他のマンションもお探しになればとは
思いますが、多少なりとも無理ができるのであれば、79平米にされた
方が、後悔が少ないと思います。
お節介、お詫びいたします。
どうかよい住まい探しを！

[52: 匿名さん]

50です

51さん、この度は我が家の為にお考え頂き、又素敵なアドバイスをありがとうございました！！Cの改造プランアイディアは斬新で素晴らしく、こういう将来的なリフォームのしやすさなども考えて購入を考えると言う事はしていなかったので、目から鱗でした！

当方、まだ初心者でして、悩みもつきないのですが、このようなアドバイスを頂き参考になり、大変感謝しております。ありがとうございました！他のマンションも見つつ、しっかり考えていきたいと思います！

[53: 匿名さん]

通りかかった者ですが、勉強になりました。
出来合いの間取りで納得するのではなく、将来的なリフォームのことも考えると
可能性が広がってくるものですね。
遠い将来、手放すことを考えるとリフォームはしない方が無難だろうかと考えていたのですが、
まずは家族が快適に暮らせることを考えるべきだなと思いました。

[54: 匿名さん]

このあたり、まだまだマンションが増えるようですね。
この先賃貸に回すことは、あまり期待できそうにないですね。既に賃貸用物件は過多気味ですし、、

[55: 物件比較中さん]

>>54
過多ですか？
ホームページでは、のっていても、実際は、本当にないです。。
転勤ありだから賃貸にしたいがないので、購入にしようか検討しだしました。
こことは限りませんが。
新しくできる小学校次第じゃないですか？この辺りは。
ある程度高いマンションばかりできたら、同じような環境の家庭のお子さん集まりますしね。

[56: 検討中の奥さま]

値段が下がるのは仕方ないですよね。だけど、下がるの待っている間の賃貸分考えると変わらない気がしてきました。
それに、今、登下校等心配な時代に小学校が近いのは魅力ですね。私学も阪急沿線だと選びやすいので。
仁川の新しいマンションは小学校までわりとありますし。

買い物するにも近いですし、十分検討できる物件かな。

[57: 匿名さん]

仁川のマンションの話題が出ましたが、小学校までは低学年なら15〜17分、高学年なら13〜15分と知人が言ってましたので、そんな遠くはないと思いますが、今時はその距離でも登校園が心配になりますかね？

もちろん近いに越したことないとは思いますが、お友達と一緒の寄り道も、子供を育てる大切な時間になるのでは？

[58: 匿名さん]

>>57
通り過ぎですが、すいません。
仁川に住んでいてます。
仁川、15分は無理でしょう。
学区というか、実際歩いてみてください。
あまり女の子1人になった場合、おすすめではない気がいたします。
大切な時間ですが、雨の日、荷物がある日、近い学区にしてあげれば良かったと何度も思いました。

[59: 匿名さん]

>>57
子供、まして、低学年なら30分以上はかかるんじゃない？
1、2キロあるでしょ。大人で、15分はかかるよ。
まぁ、ここは、新小学校になると近すぎるけどね。２分？くらい。笑

[60: 匿名さん]

仁川のマンションは、仁川マンション掲示板でしましょ。

小学生、1、2kmは、確かに30分はかかるでしょうが、それは、仁川のマンションを購入する人が考えたら良い事では？

[61: 匿名さん]

仁川の話は仁川でして。

小学校近い方がいいんなら、こんな近い物件なかなかでないし、さっさとこのマンション買えば？

ただ、あまりの過保護もどうかと・・

[62: 匿名さん]

通学路などの事故などがおこる度に学校からなるべく近い方がいいと思ってしまうんですよね。
でも田舎の友人から言わせれば、３０分以上歩くのは当たり前だと。
高学年になればそれでもいいけど、低学年のうちはどうしても心配になってしまいます。
駅からも程よい距離で買い物も隣でできて便利だしいい立地です。万代のちらしをみたのですが
結構安いですね。ダイエーより万代へ行く人の方が多いのかな。混んでいるスーパーの方が商品の
回転が早いので新鮮なんですよね。

[63: 匿名さん]

>>62
わかります。
主人に言わせると、2キロとかでも遠くはないと。
過保護だと。。
でも、なんかあって後悔するなら、過保護だと言われても安心なのが一番。
買い物も便利そうだし、立地は良いですね。
もう少し安いと良いのになぁ。。笑

[64: 匿名さん]

そうですね。ちょっと高いかなと思います。
通学路の件は、距離というよりどんな道を通るのかとか治安の良し悪しにもよるのかなと思います。
学校だけでなく遊びの時間も治安がよければ心配しなくていいですから。
スーパーは万代がお勧めですか？
商品が新鮮なのは何よりです。
まあ、すぐそばにスーパーが二軒あるというのは何かと便利ですよね。
特売狙いも楽々ですね。

[65: 匿名さん]

阪急神戸線北側、学校区の良いとこはどこも高いね
ここはやはり戸数少ないので、修繕計画がだいぶ上がるし、管理費、駐車場代含める負担が大きいね

[66: 匿名さん]

＞６５
＞阪急神戸線北側、学校区の良いとこはどこも高いね
＞ここはやはり戸数少ないので、修繕計画がだいぶ上がるし、管理費、駐車場代含める負担が大きいね

本当にそうですね。同じことを考えていました。
戸数が少ないと、ご近所付き合いなどは楽で良いかもとは思うのですが
将来の修繕費、駐車場の経費などの負担が大きくなりそうだなと思うのですよね。

[67: 匿名さん]

>>65
ですね。
だけど、規制の外れてる地域だと、学区が人気なかったり。。
難しい選択ですよね。
だけど、多過ぎ件数のマンションだと、出す人、出さない人が出たり、反対が多かったりと問題も多かったです。

難しい。。

[68: 匿名さん]

駅に近い点と学区が良いという点ではとてもいいのではないかと思います。親子共にいい環境。

戸数が少ないとマンションの場合は将来のコストの負担が大きくなってくるとは確かにその通りかと思います。

ただ小さいマンションはフットワークも軽くできます。問題が起きた時に皆さんで集まってすぐに動けるというのはいいと思います。
マンションの場合、規模が大きいと当事者意識があまり働かない場合が多いみたいですがここだとそうも言っていられませんから。

[69: 匿名さん]

ここだと場所的にこれくらいの金額になるのでしょうか。
間取りは広いし駅から近いですけど、高い気がしました。
南向き間取りは、いいですが収納が少ないかも。
キッチンの傍に窓がないですが、料理をしていて熱はこもらないですかね。

[70: 匿名さん]

とりあえずレンジフードを稼働させてはどうでしょう？それで空気の流れを作るのもいいんじゃないですかね。あとはサーキュレーターとか。窓があったとしても風が通りやすいかどうかとはまた別問題だと思うので、風の流れを作ってあげるというのも大切になってくるんじゃないかと思いますよ。お値段が高いのは駅までの近さとやはり専有面積でしょうね、純粋に。

[71: 匿名さん]

モデルルームの写真を拝見しましたが、和室のインテリアが
和風・かつモダンで感心してしまいました。
サイドに飾棚、低いテーブルを置くことでぐっとおしゃれになりますね。
正直和室はどう使ってよいか分からないところがありましたが、
モデルルームのように居心地のよい空間が作れたらなーと思います。