レフィール参宮橋ヒルズってどうよ？

[購入検討中さん]

公式URL：http://refir-sangubashi-hills.com

所在地：東京都渋谷区代々木４丁目５１番１他（地番）
交通：小田急小田原線「参宮橋」駅徒歩3分、京王新線「初台」駅徒歩9分、
ＪＲ山手線「代々木」駅徒歩16分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩14分

総戸数：51戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：43.65m2～111.65m2
敷地面積：1,783.12m2

売主：安田不動産株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.1.19　管理担当】

[21: 匿名さん]

圧迫感は非常にありますね。

[22: 匿名さん]

階高300で天井高250くらいか。
320くらい確保できれば天井高も270くらいでそんなに圧迫感は感じないんじゃない。
むしろ天井としては高いくらいかと。

ここがどうなるかは知らないけど極端に低いこととかはなさそう。
まぁ実際は梁とかも合わせてみないと圧迫感はどうか分からんけど。

[23: 匿名さん]

内廊下なのはポイント高いけど、BやDは行灯部屋があるのが頂けないですね。

[24: 匿名さん]

あの敷地に51邸ですか。あまりにも利益確保に走りすぎているような感じがします。また、都心には近いですが、決してよい場所ではないですね。この周辺で選ぶのでしたらば、代々木八幡、代々木上原の方をお勧めします。

[25: 買い換え検討中]

明治神宮近いし、いいとこだと思うけどな。八幡や上原と違い新宿まで徒歩圏なのももいいとこ。
でもやはりお高いんでしょうな。

[26: 匿名さん]

5kg 1000円のお米って、すごく安いですよね。
国産ならまだ良いのですが。

間取りは、とても変わっていると思います。
形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、
これはこれでおもしろいのかもしれませんね。
Ｂプランの間取りでは、ＬＤＫが15.1畳とありますが、
キッチンがＬ型で広くある上、通路が長いので、
実際ＬＤとして使える広さは10畳ほどしかないのかもしれませんね。

[27: 匿名さん]

＞犬をこういった庭に繋ぐことって出来るんでしょうか。

専用庭は使用権が与えられているだけで、
マンションの共用部分になると思いますので
犬を庭で遊ばせることは難しいように思います。

またルーフバルコニーやテラスに使用料が必要なようなので、
専用庭にも使用料が必要かもしれませんね。

[28: 匿名さん]

専用庭は月額使用料はかかりますよね。
犬ですが、確かに共用部分ということになっていますが、ペットの申請をしていれば
遊ばせることもできるとは思いますが
マンション規約によって変わってくると思いますよ。
マンションはそういった規約があるのはデメリットになりますよね。

[29: 物件比較中さん]

どこのマンションも専用庭に犬はダメよ。

[30: 匿名さん]

ヒルズとか付けちゃうネーミングセンス・・
普通にレフィール参宮橋でいいのに。

[31: 匿名さん]

で、こちらの物件の価格帯は幾らくらい？

近隣のプレシス同等？

[32: 匿名さん]

平均すると@300後半くらいでは？
@350～420くらいかな

[33: 匿名さん]

それくらいのセンじゃないかと予想されますよね
場所が場所なので
駅も近いし日常の買物は困らないということで
この辺りでは特に利便性はあると思いますのでそこがポイントになるのかも

ヒルズが付くのは一応高台なんだぞ、的な感じでしょうか
なんとなくヒルズだと違うイメージの方が先に来てしまったりして

[34: 匿名さん]

ここは高台ではないでしょう。ヒルズとつけるのはおかしすぎる。
皆さん、庭に興味があるようですが、この庭、隣のアパートから丸見えですよね。

[35: 匿名さん]

まぁ一応財閥系だし下手なものは作らないと思うが、
いまいち分譲マンション事業では知名度がない

[36: 匿名さん]

>>34

ここはヒルだったのに、そのヒルを全部、崩してしまってるんですよね・・・。
そして入り口がヒルだったところの下という。

ただし眺望ということで言えば、住戸の方角にもよりますが新宿を一望出来る
良い場所だと思いますよ。

あとは確かにこの場所は新宿まで普通に歩けますし、高島屋なんかは20分そこそこで
着く立地です。
駅3分ですし、そういう意味では立地としては良い場所と言えると思います。

[37: 匿名さん]

都心については、みなさんが仰っている「ヒル」に上がってこそなんぼの世界でしょう。そのヒルをわざわざ壊してしてまっているんですから......

[38: 匿名さん]

なんでもヒルズとつければ売れると思っている不動産業者のセンスを疑います。ここはヒルズとつけるにはほど遠いところです。

[39: 匿名さん]

住んでしまえばマンションの正式名書く機会なんて公的書類くらいだからいいんだろうけど
某物件のヒルズというイメージに乗っかって安易にイメージをよくしようという考えが浅はかな気がします。
場所自体はいいとこなんですけどね。MRが参宮橋カーブちょい先の駐車場だった場所に出来てますね

[40: 匿名さん]

購入なさりたい方は、とにかく現地をご覧になってください。重要なのは朝昼晩チェックすることです。そうすれば自ずと結論が出るでしょう。

[41: 匿名さん]

>>40

うーん、現地に行ってみましたが、
何を意図されているのか分かりません。

何か時間帯限定の懸念事項があるのでしょうか？？

[42: 匿名さん]

時間帯によって日当たりや、音の聞こえ方などがあるのでしょうかね。
よく物件を購入する際は夜に現地へ行った方がいいとは聞きます。
夜の駅からの帰り道の様子などはやはり子供がいると気になる所です。一度検討
した物件で夜の道があまりにも閑散としていてちょっと怖かった雰囲気の所も
ありました。やはり高額な買い物ですし、自分の目で色々確かめて納得
して購入したいものです。

[43: 周辺住民さん]

先週の土日あたりから、案内会してますね。
アートネーチャーのあたりにモデルルームがあって、すごい人でした。

[44: 匿名さん]

この場所は、商店街と住宅地の境界にあります。この商店街は、近くの宿泊所のせいか、外人の方、地方の方とたくさの人が買い物等をしております。非常にマナーの悪い方も多くて、場所のイメージとはかけ離れた行動をなさる方もいらっしゃいます。そういう環境でも問題ないというのでしたら、お住みになったらよろしのではないでしょうか。

[45: 周辺住民さん]

ずいぶん穴を掘ってしまいましたね。
以前あった社宅は、崖みたいになってる上に建っていて、隣のマンション側に入り口がありました。

[46: 匿名さん]

ナロースパンでイマイチな間取りが多そうですね。

タワーでもないのに行灯部屋があるって何だかなぁと思ってしまいました。
このご時世だと、それくらいぎゅうぎゅう詰めにしないと利益出ないんですかね。

[47: 匿名さん]

この土地は、長期間、温められてましたからね。
不景気と言われてる時期は建てる気配すらありませんでした。
かなりの高値で土地売ったんでしょうね。

[48: 匿名さん]

かなり高値で土地を購入したので、こんなにつめ込まないと採算がとれないのでしょう。
そのツケが間取りにあらわれているのでしょうね。マンションに不慣れな不動産業者ですから、
やむを得ないのかもしれません。
エントランスを売りにしているようですが、あれはないでしょう。結構危ないと思います。
車両がすれ違いできない道で、路駐も結構多くて、運転手が頻繁にクラクションを鳴らして、うるさいです。

[49: 匿名さん]

以前は道路の脇に石垣があって、その上に建物が建っていたのですが、今は掘り下げてしまって、道路の方が高くなって道路の横が崖のようになってしまいました。
車が落ちなければいいのですが。

[50: 匿名さん]

こんなに掘り下げてしまって、よいのでしょうか。地下水の流れが変わってしまうとか、周辺に与える影響が心配です。工事前は桜が咲いて綺麗だったのですが、あっけなくバッサリ切られてしまいました。悲しい限りです。

[51: 匿名さん]

榊淳司のマンションレポートでは、ここを褒めているみたいですね。
まあ、参宮橋駅から近いし、資産性はありそうですが。

[52: 周辺住民さん]

参宮橋の駅自体は各停のみで特段使いやすいわけではありませんが、
新宿渋谷から遠くは無いのに、静かでいい街だと思います。
自転車があると代々木公園も、初台のOKストアも、代々木八幡周辺もすぐなので色々便利です。
（私は普段の買い物はマルマン、週末はOKストア、ちょっと高級品は上原の小田急OXで買っています）

本物件は高台の中で一番駅に近い端にあり、場所は参宮橋駅周辺では文句ないのではないでしょうか。
ただ皆さんがご指摘のように地下をかなり掘り下げており、そこは駐車場になると思うのですが
入り口を坂下の地下部分に設けたことは非常に残念です。
面する道は狭いですし、マルマンストアの荷降ろし場に面しているので騒音もありそうです。


ドラッグストアのセイジョーがビル改築とともになくなってしまったので強く復活を祈ってます。

[53: 匿名さん]

>>52
マンションのエントランスがあの場所に来ると、車の往来等でトラブルが頻繁に起きそうで心配です。これまでも何回か言い争いをしている場面を目撃しています。本当に残念です。

[54: 購入検討中さん]

マンションレポートって…
そんなん信じてどうするの？

[55: 購入検討中さん]

皆さん色々なネガを書きこまれていますが、
代々木4丁目で貴重な新築物件ですし
サクッと完売しちゃうんじゃない？

まー価格次第でしょうけど。

[56: 物件比較中さん]

こちらはどのくらいでしょうか。坪単価、ご存知の方教えてください。間取りは微妙のような気がしています。

[57: 匿名さん]

>>56
北向きの小さめのお部屋で@300後半

南向きだと@400～450

条件の良い広めのお部屋は@400後半から@500オーバー

という感じでした。

[58: 匿名さん]

いや〜、お高いですね。
さぞ素晴らしいマンションなんでしょうね。

[59: 匿名さん]

>>52

場所はいいですよね。
あと、入り口は本当に残念です。
絶対に坂の上にするべきでした。

>>57

高いですね…
参宮橋付近では過去最高価格ではないでしょうか。
隣のマンションも安い時期では無いですが、
さすがにここまでの価格は無かったです。

[60: 物件比較中さん]

価格情報ありがとうございます。ちょっと自分には手が届きませんでした。以前、参宮橋には住んでたことがあるのですがちょっと高い気がします。

[61: 匿名さん]

ん〜。この値段だすならば、他にもっとよい物件があるでしょうね。

[62: 匿名さん]

価格もそうですが100平米オーバーがあるマンションですから
ちょっと庶民じゃ手が出ないですね

[63: 匿名さん]

本当にこの値段なんですか？
散歩がてら見に行ったんですが、いくら何でも参宮橋ですよ？？？代々木ならまだしも。
まあでも、ここを検討するならシティハウス北参道の値段見てからでもいいでしょうね。
あちらは住友…。
もっと高い気がしますが…。
同じ低層かつ代々木エリア。あちらは閑静な住宅街ですが。

[64: 匿名さん]

この辺って５丁目、上原と価格が高くなっていくエリアですから
逆に山手線側に近くなるにしたがってミニ戸建てが多くなり相場も安くなっていきます。
利便性は代々木駅至近の方が良くても、ここら辺は良好な宅地として評価されてるエリアなので
あまり利便性は関係ないですね。あとは代々木公園の存在が価値をアップさせてます
まぁこの物件の４丁目はちょっと境目の微妙なエリアですけどね

[65: 匿名さん]

ここが、この価格ですか？
確かに、代々木4丁目の一部と5丁目は閑静な住宅地でよい場所ですが、この場所は違うと思いますよ。5丁目のイメージを利用した販売戦略なのでしょうね。
そもそも、裕福な方々がご購入なさると思いますので、価格は関係ないといえば関係ないかもしれません。

[66: 匿名さん]

この価格帯買う層は電車移動なんてしないだろうからもっと駅から離れて閑静なエリアでも
良かったかもね。マルマン目の前は便利そうだけど。
参宮橋も庶民じゃ買えないエリアになってしまいましたね

[67: ご近所さん]

みなさんのご意見は的を得たものが多いですね。購入希望の方は、あまり業者の話を鵜呑みにしないほうがよろしいかと思います。同じ代々木の名でもいろいろありますので。

[68: 匿名さん]

参宮橋でこの価格は、リセールを考える方には厳しいでしょうね。

ただ地元住民からの引き合いが強いそうです。
八幡のサンウッドでも同じことを言われました。

このエリアは一度住むと離れ難い魅力があるのかもしれませんね。

[69: 匿名さん]

ブランズやアイディーコート、プレシスなんかも割と早期に完売してましたからね
需要はあるのだと思います、この辺は明治神宮や代々木公園のおかげでイメージが良いですよね

[70: 匿名さん]

本日、代々木公園の閉鎖が解除されたようですね。

来年以降は大丈夫なんですかね。

[71: ご近所さん]

まあ、その頃には、既に完売になっているのではないでしょうか。
その時焦っても遅いんでしょうけどね。

[72: 匿名さん]

最上階は@525ですから、それだけ出すなら、他の場所でもいろんな選択肢がありますね。

[73: 匿名さん]

って事はキング部屋は1億7千万ですか。
近くのパークハウスのキング部屋よりは高いですね。
あそこは値引きされていましたが。

キング部屋狙いならここかもしれませんが、出す金額を考えれば
大山町物件も対象にはなりますね。

[74: ご近所さん]

おそらくこの物件のオクション部屋は東南角部屋でしょ。あそこは結構騒音で悩まされる可能性高いよ。高い金出した割には快適な生活送れない恐れあります。

[75: 匿名さん]

しかし間取りが微妙過ぎる・・・

高級マンションの間取りでは全く無いですね。

[76: 匿名さん]

>>74さん

確かにそれは言えますね。
静かな方角で言えばこの物件だと北向き、北西向きになりますね。
お隣のマンションや、戸建とのお見合いになりますけれども。

[77: 匿名さん]

いずれにしても、価格からして買える人が限られちゃうね

[78: 匿名さん]

http://kenrent.jp/search/159950/

参宮橋といえばここのマンションですかね
家賃は150万からくらいからでしょうか。まず住むことはできませんが憧れますね
レフィールのあたりはまだ庶民的なエリアのはずですが
価格は５丁目価格ですね

[79: 匿名さん]

すし詰めにしなければならなかったので、こんな微妙？な間取りになったんでしょうね。
また、皆さんがコメントしているように、東南から南は眺望、日当たりが良くて良い反面、急な坂を登る車がアクセルをふかすので結構うるさいと思います。購入を検討なさってる方はこういうことも考慮なさったほうがよろしいでしょう。

[80: 物件比較中さん]

みなさんのお話しですとあまりいい間取りがないようですね。それで坪単価が高いようでしたらあきらめます。参宮橋に特別、価値を感じる方むけでしょうか。

[81: 匿名さん]

新宿徒歩圏マンションは多数ありますからね。
その中で南側のこの辺は文教地区だったりしますし
東、北、西と違い南新宿は渋谷区なので渋谷区に住みたい方
代々木公園や明治神宮の自然に価値を見出す方などでしょうかね

[82: 匿名さん]

エリアの相場からすると初台の１割増し、西新宿の２割増しくらいが相場でしょうかね
ここの場合はそれからだいぶ離れてしまってる気がしますが・・

[83: 購入検討中さん]

参宮橋駅は一度住むと離れられないからね。上原検討してる人には良さは伝わらないやろなー。なかなか物件出ないから欲しい人は間違いなく買うな。

[84: 周辺住民さん]

参宮橋でも場所によっては初台より安いですよ。

[85: 匿名さん]

参宮橋も確かによいところには間違いない。
でもこの物件はねえ〜。
せっかくの高台を崩したのは、いただけない。物件価格は法外だけど、実はこのことによって、評価を下げたかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>84
世間のイメージ的には初台より参宮橋の方が断然いいだろうね
５丁目あるし神宮や公園も近いから

[87: ご近所さん]

参宮橋は参宮橋の、上原は上原の良さがありますね。どちらを選んでも間違いないのではないでしょうか。
坂を登るのは大変ですが、高台地域がやはりよいと思います。そういう意味ではこの物件は..........
またどなかたも言っておられましたが、東から南側の部屋は騒音問題に悩まされる可能性があるでしょう。
商店街の電灯も要注意。結構あの明るさは要注意です。
渋谷区の住居マップをご覧になればわかると思いますが、この物件は第二種低層住居地域ですが、面しているところは商業地域ですから、どんな懸念があるかは容易に想像できます。

[88: 匿名さん]

>>87
その点考慮してか、東南角は若干坪単価が抑えられていました。

占有面積が大きいのでグロス金額はすごいですけどね。

[89: 匿名さん]

参宮橋の商店街規模じゃ懸念っていってもたかが知れてる。
お店なんて数えられる程度しかないし。
但しあの狭い範囲に３件もコンビニがあるのでコンビニの配送トラックは少し鬱陶しい。

[90: 周辺住民さん]

>>86

イメージはそうかと思います。

[91: ご近所さん]

コンビニだけじゃないよ。スーパーのトラックも毎朝うるさい。

[92: ご近所さん]

まあでもあの道はルートトラックと地元のかたくらいしか入ってきませんからね。
たかがしれてますね

[93: 匿名さん]

アパートとかなら騒音気になるかもしれないけど最近のマンションで
しかも幹線道路沿いでもないし、そんなに気になるもんですかね？現地見た感想です。
交通量も少なかったです、夏場窓開ければ聞きえます程度なんじゃないでしょうか

[94: 匿名さん]

ちなみに３０分間定点観測してましたが通った車は４台でした。

[95: 購入検討中さん]

買えるなら買いたいマンションですね。
仕様はかなり良かったので安心しました。低層地域なので北側しか眺望望めなさそうですが、子供がいるので日当たり重視で南側を検討中です。

[96: 匿名さん]

気に入った方は、購入なさればよろしいと思います。お金持ちの方は、羨ましい。

[97: 匿名さん]

>>95
代々木公園至近の新築探していた人にはささる物件ですよね。
私も検討中です。

管理は東急コミュニティーのようですが、あまり良い評判を聞かないので気になっています。

[98: 周辺住民さん]

この物件に隣接する坂を通る車両の音は結構気になります。しかも路駐している車が通行を邪魔しているきとがあり、クラクション音がうるさい時もあります。
住宅地なので、余計に気になります。

[99: 周辺住民さん]

この辺の上空が航空機の離発着ルートになる可能性が出てきましたね。要注意！

[100: 匿名さん]

リビングダイニングキッチン23.2畳とかインチキ臭い表現スンナ！

[101: 購入経験者さん]

１期でどれくらい売れるのかはわかりませんがMRはとっても人気です。
まったく予約すらとれません。やはり参宮橋は需要がありそうですね

[102: ご近所さん]

業者の方が書き込みしてるのかしら？

[103: 匿名さん]

場所は良いよねえ。
利便性と閑静な住環境をギリギリ両立してるよねえ。

[104: 匿名さん]

モデルルームは盛況でしたよ。
後が詰まってるからか、もしくは買う気なしと判断されたのかとっとと追い出されましたけど。
仕様もいいですし欲しいですが全く手が届かない価格でした

[105: ご近所さん]

>>100

何かあったのですか。

[106: 匿名さん]

一番お安いお部屋で、坪おいくらでしょうかね。

[107: 匿名さん]

参宮橋に住みたいひとにはいいのかもしれないですね。間取り、向きとかこれといった部屋はプレミア住居だけですか。この坪単価なら城南エリアで考えたら他にもいろいろありそうですね。

[108: 不動産業者さん]

>>107
私も同感です。
同じ価格だったら他にいくらでもよい物件がありますよ。参宮橋という場所にしても、どうしても住みたい場所でもないと思います。

[109: 匿名さん]

代々木公園や明治神宮などの環境に価値を見い出せる方向けですね。

[110: 匿名さん]

価格だけで言えば、確かに人気路線の人気駅でも買えますね。
ここの良いところは、新宿にも歩いて行ける、渋谷にも歩いて行ける、あとは明治神宮、代々木公園でしょう。
この街自体は決してオシャレな街ではありませんが、買い物をするところとして利便性の高い新宿と、オシャレスポットが点在する代々木公園駅周辺、代々木上原に近いのが利点だと思います。
あとは方角によりますが新宿の夜景が一望できるところですね。
この辺りが好きな人には良い物件だと思いますよ。

ただ静かかどうかと言われれば、前にマルマンもありますからそこまでではないでしょう。
もし同じような予算があって静かな環境が望みならサンウッドも対象になると思います。

[111: 匿名さん]

>>110
人気路線の人気駅はこの値段じゃ買えないんじゃないですかね。

この辺り検討されている方は山手線内〜周辺で探しているでしょうし。

[112: 匿名さん]

ここ元みずほの社宅だから芙蓉グループで安田圭の安田不動産に売却されたのね・・納得
ただ分譲マンション事業なら東京建物に任せればよかったのにとも思う

[113: 匿名さん]

もう要望書は締め切ったよね。

[114: 匿名さん]

>>113

今週末と聞いてますが

[115: 匿名さん]

今朝も、いつものようにスーパーの荷物の積み下ろしをしていて騒がしかった。
どこかの家でピアノの練習も朝からしていました。

[116: 匿名さん]

近所に住んでますが普通の家ならスーパーの雑音なんて聞こえないと思いますよ

[117: 匿名さん]

近くに学生と外国人向けの安宿があるので、土日は人通りが多いですよ。

[118: 匿名さん]

私も、ここは結構、商店街からの音が気になると思います。三階、四階の部屋はスーパーの空調の騒音も要注意です。
安いお値段ならば、まあこんなものかと思えるかもしれませんが、なぜかこの物件は非常に価格がお高いものですから、そのようなグレードの高い物件にお住まいになる方々が許容できる環境ではないとみなさん仰りたいのでしょう。新宿のスカイラインが望めることを理由に高額な値付けをしている北東から南東の部屋が、もろに該当するわけですから。

この物件に興味のある方々は、静かな住宅地に住みたいというご希望をお持ちの方々が多いかと思います。その希望とは違った住環境になる可能性があるのですから、音の問題は重要かと思います。

[119: 匿名さん]

人通りが多いのはマルマンの前までですね。それ以降は住んでる人以外はあまり入っては来ません

[120: 匿名さん]

坂登った所からは住宅街ですからね。
だからエントランスは坂の上が良いのでは？と思った訳です。
エントランスの目の前がマルマンの搬入するところですから。
高級物件にするのならばね。

今の入り口の場所は、車庫や管理人室などで良いわけですし。