レフィール参宮橋ヒルズってどうよ？

[購入検討中さん]

公式URL：http://refir-sangubashi-hills.com

所在地：東京都渋谷区代々木４丁目５１番１他（地番）
交通：小田急小田原線「参宮橋」駅徒歩3分、京王新線「初台」駅徒歩9分、
ＪＲ山手線「代々木」駅徒歩16分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩14分

総戸数：51戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：43.65m2～111.65m2
敷地面積：1,783.12m2

売主：安田不動産株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.1.19　管理担当】

[161: 匿名さん]

このデベこの戸数で何を求めてるのですか?

[162: 匿名さん]

考えようによってはエントランス、共有部のすぐ近くに住戸のドアが無いのってプライバシーが保たれるような感じがして良いと思いますけどね。
住人全てがエレベーター使うことになりますし、そういう意味で管理費負担も平等と言えそうですし。
参宮橋界隈では最高価格？なんですかね、昔の高級物件であるベルテなんかのビンテージマンションも裏にありますけれども。

[163: 匿名さん]

今はどのデベも半地下にして戸数稼いでる。ここは丘を削っただけで半地下ですらない。
マルマン側の道路より高い部分にある普通の１階だから全然いいと思うよ。
完全な坂上じゃなく少し登っただけでエントランスがあるので便利にはなったと感じる方も多いのでしょうか。

[164: 匿名さん]

このマンション絶対買う。

[165: 匿名さん]

>>161
利益以外にないんじゃないでしょうか

[166: 匿名さん]

戸数減らしてたらもっと高かったんじゃないかな。
ここは仕入れ高そうでしたからね

[167: 周辺住民さん]

5丁目を除く参宮橋エリアではこの場所はベストに近いと思いました。
だからこんなに高いのかと考えていますがいかがでしょうか？
近辺の残りのまとまった土地となると竹中工務店のところぐらいでしょうか。

[168: 匿名さん]

もし竹中の社宅にマンション建築されたら、間違いなくお薦めだと思います。
この物件については良いと思ったらば、買えばよろしい程度ではないでしょうか。やはり坂を登りきらないと住宅地に求められる「閑静な」とは言えないと思いますよ。

[169: 周辺住民さん]

エントランスが下にあっても上にあっても閑静さに大した差はないと思いますが..
エントランスに住むわけじゃないですからね。利便性では下にあった方が確実に便利だと思いますが。

[170: 周辺住民さん]

丘の部分の端にあるメリットとして眺望がありそうですが
北東方面（新宿方面）いがいにも南東（代々木公園方面）も
2階の部屋などで見通せるようになるんでしょうか？

[171: 周辺住民さん]

目立つ場所にあるのですから、参宮橋のランドマーク的な建物にして欲しいですね。

[172: 購入検討中さん]

なんだかんだ書込みが増えてきましたね。
モデルルームも盛況のようで、予約がかなり埋まっているようです。

[173: 匿名さん]

竹中の社宅って無くなる可能性あるんですかね。
あそこは整形地ですし、良い土地ですね。
三井あたりが土地買ったら、それこそここより高い値付けになると思いますが。

[174: 匿名さん]

三井も最近は微妙な物件しかないからどうだろう。
パークコートにはならなよね。あの程度の立地じゃ。

[175: 匿名さん]

このレス、業者が入っていている。
否定的なことを書かれると、即その反論が入る
その反論があまりにも稚拙。自信があったらそんな反論する必要ないんじゃないんですか？

[176: 匿名さん]

>>175

同意。まだ契約者もいないのにね。

[177: 匿名さん]

自分で必要な情報を取捨選択すればいいだけ
匿名掲示板で業者だなんだの認定しても虚しいだけでは？

[178: 匿名さん]

マルマンも品ぞろえが豊富とはいいがたいが、品物自体は悪くないし
週末のセール時は意外に安い。高級志向の方なら初台の成城ですかね。
自転車ありならOKでまとめ買いとかでもいけますね。
参宮橋のスーパーはマルマンだけですが使い方によって色々と選べるエリアとは思います。

[179: 周辺住民さん]

上原駅のOXの品揃えもいいですよ。
たまには富ヶ谷のハナマサとか、少し離れると色々ありますね。

[180: ご近所さん]

>>175
業者が直接かどうかは分からないけど、それに近い人たちが書込を行っている感じは受けますね。その人たちが仰ってる高級マンションなら、それ相応なクオリティーの高いコメントを頂きたいんだけど、ここにきてちょっと雑なコメントが多いような気がします。

[181: 匿名さん]

デベの営業さんって大抵は火、水休みだと思いますよ。
仮に営業さんなら休みも働く仕事熱心な営業さんじゃないですか。
こんな掲示板で工作したとこで効果はたかが知れてると思いますが・・

[182: 周辺住民さん]

竹中の社宅はなくなりませんよ。

[183: 匿名さん]

No.181さんへ
「こんな掲示板」をみているあなたがいることをわすれないで！

[184: 匿名さん]

情報共有の場だがウソついたってすぐばれるでしょ。
営業もそんなことに時間割くほどアホじゃないと思うけど

[185: 匿名さん]

別にネガが他社デベで、ポジがここの営業ろうが地元民だろうが何でもいいんですよ。
必要な情報を自分で見極めればいいだけなんだから。高い買い物ですから当然ですけどね。

色々言われてますが現地行った限りマンション周辺は綺麗に管理されてる感じでした。
人通りや入ってくる車の数も多くなく、静かな環境に感じましたよ。
建物の仕様も高く高級感もありました。

間取りに関しては行灯部屋ある間取りがあり、その部屋はその分安いですが
安さ分の価値が見いだせず検討外にしました。

中央に内廊下で四方に部屋を配置した作りなので間取りの種類は豊富です。
１直線に田の字が並ぶマンションと違い間取りや方角で多数の選択肢があるので悩むところです。
但し全体的には奥行きがあり開口部がナロースパンの間取りが多いかなと思っておりその点は非常に残念ですね。

[186: 匿名さん]

地味に機械式駐車場すべてがハイルーフ対応はいいですね。
どうして未だに自転車置場は１戸１台分なんでしょうか。
都心こそ自転車置き場はもう少し整備すべきと思うんですが。

[187: 匿名さん]

>>186
その分月々のお代もお高いのではないですか？

[188: 購入検討中さん]

立地や仕様は気に入っているものの、良い間取りが無いので悩み中。
角部屋以外は行灯部屋があるし、角部屋も形状が歪で使いづらそう。
要望書の入り具合を見て、最終判断しようと考えています。

[189: 匿名さん]

確かに間取りは微妙ですね。開口部が狭いです。
外観は豪華な車寄せがあるしこの辺で一番目立つのに残念ですね。

[190: 匿名さん]

そうですよね。間取りはいまいちなものが多くて、私も悩んでいます。やはり戸数を多くしてしまったためにこのような間取りになってしまったのでしょうか。

[191: 匿名さん]

窓のないお部屋って、実際に住んでみると使いにくいと思いますが、設備が充実しているので悩みどころですね。

[192: 匿名さん]

内廊下は高級感がありますが、廊下側に窓がないこともあり部屋の空気の流れが作りづらいですね。
ですが、角部屋には手が届きません。。。

[193: 匿名さん]

内廊下は、見た目豪華ですが、料理臭とか部屋から漏れ廊下にこもる等、マイナス面もけっこうあります。

[194: ご近所さん]

このマンションは、設備と見た目重視のマンションね。素晴らしい物件ね。

[195: 匿名さん]

このような詰め込みマンション、高級でもなんでもないでしょ。戸数ありきで設計したから、いまいちな間取りしかないんだよね。隣地の建物とも近すぎるし、眺望も一部の部屋しか望めない。
いくら都心のマンション価格が高騰しているといっても、さすがにこれは？といった感じです。

[196: 周辺住民さん]

まあかなり要望書入っるみたいだし
需要はありそうですよね。
一期てどれだけ売れるか楽しみ

[197: 匿名さん]

1９４
いい加減にｼﾛﾝ!

[198: 匿名さん]

隣のマンション側の部屋はあまり条件がよろしくなさそうですが、どれぐらいの価格で販売されるんでしょうか。

[199: 匿名さん]

>>197
そんなあなたもいい加減にシロン！

[200: 匿名さん]

隣とは道路を挟まないプラネスーペリア側？
どれくらいスペース開けるんだろうね。
ここの坪単価、最低いくらなんだろ。
1番安いのは日当たりもあまりなく、眺望見込めない北側二階とかかな。
プラネスーペリアは確か平均370万くらいだったような。

[201: 匿名さん]

工事現場を見ると、そんなに開いていない感じですね。
両側のスペースで2メートルぐらいじゃないかな。
CG見るとこの物件の最上階がプラネの三階ぐらで、眺望も望めず、お見合い状態の部屋を選ぶ人いるのでしょうか？

[202: ご近所さん]

>>196
要望書の入り具合を楽しむ？
意味が分からない。

[203: 匿名さん]

>>200
プラネも結構高かったんですね。
きっとここはさらに高いんでしょうね。

[204: 匿名さん]

>>203

プラネとはやはり仕様が違いますね。
プラネはクッションフロアでしたし、
レフィールのようなディスポーザもなし。

竣工も2010年で販売が2009年とすればリーマン後、価格大下落後
少し落ち着いた時期でそれほど高くは無い時期。
最上階、南側は75平米9000万くらいでしょうか。

それでもあまり出ない地域という事で完売してましたね。
このあたりはこのあたりで好きな人はいますね。

[205: 周辺住民さん]

>202
意味が分からないなら無理にからんでこなくて
いいですよ。

[206: 匿名さん]

ディスポーザーとかミストサウナって、物件全体から見たらたいした金額ではないのに有ると高級みたいな判定になりますがなんででしょう。
後付けしづらいからでしょうか？

[207: 匿名さん]

>>206
そういうものに目を奪われる人が多いということです。

[208: 匿名さん]

ディスポーザーはあると便利ですけど、ミストサウナは蛇足設備NO.1です。
うちのマンションにもありますけど、1年に2回くらいしか使いません。
それも壊れないように無理矢理動かしている感じ。
こんなアホな設備にお金使うのだったら、基本仕様（フローリングの質とか）上げるべきですね。

[209: 匿名さん]

ミストサウナは明日までに体重２キロ減らすって時はイイですよ。
風呂をガンガンに熱くして上からミストサウナ被ってるとしばらく発汗が凄いです。
でもそれだけでしか使わないので基本いりませんね。。
私は冬場に5回使う程度です。

ところでここのプラネとの距離ですがやはりかなり近いですね。
プラネの方が高さもあるので西側の日照はほぼないと思います。
買うなら眺望の北側高層階か、日当たりの東側、南側でしょうね。
この物件に関して言えば北側4階が当たりだと思います。

[210: 匿名さん]

北側も将来はわかりません。古いアパートなんで建て替えが心配。

[211: 匿名さん]

>>209
西側はハズレの分、価格が安いのではないでしょうか。そうでもないですかね。

[212: 匿名さん]

北側は複数軒に分かれているので大型マンションはたたないのでは？
開口部が西側のみの部屋ってあるんでしたっけ？

[213: ご近所さん]

>>212
マンションとは限りません。

[214: 匿名さん]

ディスポーザー、内廊下、車寄せ、トランクルームなど共用設備は高級感ありで好印象です。
サンウッドも見に行きましたが間取りは
あちらが良かったです。
内廊下ですが共用廊下側に部屋を作らないのが
こだわりなようで行灯部屋はなかったのが
こちらとの違いです。

[215: 匿名さん]

サンウッドの間取りはこちらよりいいと私も思いました。
この物件は間取りは？ですね。
ミストなんちゃらとかディスポーザーとかそんなものどうでもいいんですよ。もっと根本的な部分を見ないといけないと思います。

[216: 購入検討中さん]

サンウッドは全戸角部屋なので間取りは確かにいい。
ただ山手通りに近いのと、電車音が現地で聞こえたのが気になった。
プラス坪単価もここより一段お高めですしね。

結局、何を優先するかじゃないですか。
どちらも良いマンションだと思います。

[217: 匿名さん]

>>212
開口部が西のみはないです。
南西、北西の角部屋のみですね。

方角、階数問わずほとんどのお部屋がすでに要望書入っているようです。

[218: 匿名さん]

要望書って、たくさん入ってうれしいのはデベだけじゃないの？
一般の方々は、ここでそんなに強調しなくてもよいことだと思うがね。

[219: 匿名さん]

売れ行きよければ、将来的な資産性も維持できる可能性高いから、いいと思うよ。

[220: 匿名さん]

まあ、高いものつかまされるので資産価値があるかどうか分からんがね。

[221: ご近所さん]

>>220
まあ、この物件をお買いになる方々は、お金が沸いてくる人たちばかりなので大損してもよろしいのではないですか。

[222: 周辺住民さん]

この価格ですから僻む方が出てくるのは仕方ないですね。
近隣住民としてはマンションだけでなくエリアとして評価してくれてると嬉しいですが
ここもプレシスも早期に完売してくれることを期待してます。

[223: 匿名さん]

「僻む」なんて、そのような言葉は控えたほうがよろしのではないでしょうか。確かに適切ではないコメントは書かれていますが、もしあなたが本当にこの地域にお住いならば、もう少し寛容さを持っていただければと思います。

[224: 匿名さん]

多少高くてもエリア１のマンション買っとけば困らない。

[225: 匿名さん]

どっちかというと代々木エリアだけど代々木倶楽部はいずれマンションになりそうな気がする

[226: 匿名]

マンション購入初心者です。
価格はさておき、こちらのマンションに惹かれました。
が、参宮橋駅からこのマンションに抜ける道が、狭いわ、大きい車は通るわ、オリンピックセンターへ研修に行く人たちでごった返すわでとても苦手です。
目の前のスーパーとの間の道も幅狭な上に、５丁目方面からの車が一方通行のためよく通るし、道路環境がとても気になります。
目の前がスーパーなので業務用の大型トラックもしょっちゅう停車してますし、子どもを歩かせたくない道路No,1です。マンション自体はとても素敵なのですが、周辺の道路環境が気に入らない場合は、購入は見合わせますか？

[227: ご近所さん]

226さん
5丁目方面への通り沿いのマンション（本物件より先）に住むものです。
確かに一定の車通りがある道なので、私も子供にはマンションから出るときは
絶対に右見て左見て車を確認してからと言ってあります。

駅からマルマンストアまでの道は一方通行で、仰るとおり人通りが多いので
逆に車がスピードを上げて走って行くような道ではありません。
夜間でも一定の人通りがあり、夜道の不安はありません。

過去投稿にもあるように、ご指摘のマンションエントランスの部分だけが
道が細くマルマンの荷降ろしトラックが止まると殺伐とする可能性がありますね。
どなたかが朝だけとおっしゃっていましたが、日中も定期便がやってきます。

ただ個人的にはトータルで見てひどいとは思いませんので、マンション自体が気に入れば大きな問題とはならないと思いました。

[228: 匿名さん]

参宮橋マンションのスレで過去最高の伸びだ。

ところで眺望の話ですが、プラネの３階がこのマンションの最上階と考えると、北側３階は新宿が見えないような気がしますがどうなんでしょう。
戸建ての屋根しか見えなかったらちょっと悲しいなと。
２階は確実に眺望無さそうですが３階は微妙なラインなんですよね。

[229: 匿名さん]

>>226
おそらくご近所にお住まいなのですね。この周辺の状況を、これまでのコメントの中で一番よく言い当てていると思います。ご懸念なさっていることがネックとなるならば、この物件はあきらめたほうが無難でしょう。高い買い物ですから後悔はしたくないですもんね。

[230: 匿名さん]

朝も夜もごった返すほどの人通りはないと思うんだけどな。
車そこまで多くはないし。駅前に止めてる佐川のトラックが邪魔だなって感じるくらい

[231: 匿名さん]

>>228
北側は検討してないので回答出来ませんが、
モデルルームで眺望シミュレーション見せてくれますよ。

[232: 匿名さん]

新宿の繁華街ではないので、ごったがえすことはないでしょうね。そんな状況は問題外です。
道が狭く、坂があるがゆえに、車両の往来が不便で、時としてクラクションや怒鳴り声を出したりしています。そんな状況を頻繁ではなくても毎週一回でも目にしり聞いたらどうでしょうか。ましてや自分の住まいからです。トラックにしても毎日ですからね。
これが気になるかどうかは個人差がありますので、気にならない人は全く気にならないでしょうが、もし気になるならば耐えられないと思いますよ。

[233: 匿名さん]

車あんまり入ってこないしそのせいか歩行者天国みたいになってるよね
車運転する人からしたら鬱陶しいかもね。歩行者は歩きやすいかもしれないけど。

[234: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

226でございます。
ご返信いただいた方、ありがとうございます。
参宮橋に10年住んでおりますが、土日の道の混雑が一番酷いように感じます。確かに道が細すぎて車がスピードをあげるようなことはないですが、
歩いていて気配を感じ振り向くと、真後ろに車が！ということがしょっちゅうですね…。
ここのマンションだと、小学校はどちらになるのでしょうか。
山手通りを渡る幡代なのか、駅前の道を通って山谷代々木になるのか…。
クラス感が全然違いますが、プレシスの立地の方が閑静ではありますよね。
ただあそこは、戸建て業者が建てたマンションということが気になります。

[235: 匿名さん]

一建設も元はパワービルダーとはいえ最近はマンションデベとしてもそれなりの存在です
近所にプレシス代々木公園、アイディコート代々木と２物件もありますから
管理状況なども含め見てきたらいかがでしょうか
レフィールと比べるとグレードはワンランク落ちるかなという印象ですが

[236: ご近所さん]

私も検討はしているんですが、皆さんがコメントしているエントランス前の騒がしさとご近所の建物との近さが気になります。隣のマンションや北側の建物の人たちとは、入居後、騒音、料理臭問題等でいろいろもめるのではと躊躇しています。
マンション自体はすばらしいのですが、以前、建物の見栄えで失敗した経験からちょっと慎重になってます。ご近所の方々の意見をお聞きできればと思います。

[237: 匿名さん]

周囲と揉めることは無いと思いますよ。
揉めるとすればマンション内での入居者のマナー違反なとでしょう。
内廊下に私物を置く、ベランダに布団をベロのように干す、ゴミの出し方が汚い、分別されてないとか。

[238: 匿名さん]

私は建物周りとと自分が欲しい部屋側の方角の状況を現地にて確認してきました。
騒がしいとは全く思いませんでしたけど感じ方は人ぞれぞれですからね。
隣に物件との距離や日照図もMRで確認できますが眺望含めいい感じでしたよ。

元々この場所なら窓開けてもこの環境なら大した騒音もなさそうですが最近のマンションは遮音も
優れているのでその辺の問題は気にしていません。

良い点としては天井が高く、部屋のグレードが高いこと。
共用部の仕様が充実していること。
収納重視なのでトランクルーム完備はいいですね。
あとペットルームを備えてるのででペット飼われてる方にはいいのではないでしょうか。
このエリアは新宿が近い割に緑が多いですし、環境も割と気に入ってます。

残念な点は自転車が各戸１台しか置けないこと、この環境でこそ
自転車乗れたら便利だと思うのですが・・

[239: 周辺住民さん]

>>224
近年分譲された中ではここがエリアナンバーワンな気がしますね
建物のグレードも価格帯もワンランク上に感じます
参宮橋のイメージを向上させるような物件になって欲しいですね

[240: ご近所さん]

>>238
天井高ってどれぐらい何ですか？

[241: ご近所さん]

皆さんのコメント読んでいると素晴らしいマンションのようですね。このマンションのおかげで参宮橋の地域のステータスはあがること間違いなしですね。

[242: 匿名さん]

エリアの定義が難しいですが、この物件が出来る前のエリアNo.1はどこでしょうね。
５丁目の奥に行くと大使館通りがありレベルが更に２ランクほど上がりますが。
この近辺で近年分譲ならパークハウス代々木参宮橋かしら。
角地が取れてないマンションなので微妙でもありますけど。

[243: ご近所さん]

あそこのパークハウスはこじんまりとしてて、これもパークハウスブランドなのかと思ってしまいました。
よく売りにでてますよね。
その少し手前の「パークテラス」という表札（？）のあるマンションは、外から見てすごい豪華なのですが賃貸でしょうか？

[244: ご近所さん]

建物は立派かもしれないけど、立地がいまいちじゃないの？　やはり坂を登ってしばらく行かないと高級とはいえないよ。

[245: 匿名さん]

３丁目のペアシティが一番素敵な気がします

[246: 匿名さん]

ペアシティはさすがに古すぎるのとぱっと見高級感も感じませんが…

それよりなら代々木パークヒルズかベルテ参宮橋の方がいいと思いますが。

[247: 匿名さん]

駅近で高級感があって、住みやすそうですね。

坂さえ無ければもっといいのに、と思います。
(雪が降った翌朝、道路が凍結して、駅までの坂道が滑るのが不安なので。)

[248: 匿名さん]

個人的には駅目の前の東急も素敵だと思います。
ただここみたいに立派な車寄せがあるマンションが中々ないのでここも素敵だなって感じてます。

[249: 匿名さん]

車寄せって言ったって、取ってつけたようなものでしょ。駐車場がエントランスと同じ場所っていうのはちょっとNGでしょう。エントランスが排ガスくさくてやだね。スーパーの問題も含めて、ここのエントランスは問題大ありだね。

[250: ご近所さん]

実質、地下エントランス。微妙だべ。

[251: 匿名さん]

車寄せの横にエントランスは排気ガスもそうですし、そもそも危ないですよね。
買われる方は、お金持った高齢者もいるでしょうし、運転間違えて暴走して・・・
なんて事も可能性としてはあるでしょうし。

ここは、車と駐輪場などだけにしてサブエントランスとすれば良かったのに。

[252: 匿名さん]

>>251
そんな構想はさらさらなかったでしょうね。戸数を稼いで利益を上げるのが目的なのですからね。

[253: 匿名さん]

>>251
こちらのマンション、全てにおいて詰め込み感が拭えない物件ですね。エントランスも結局採算を重視したが故にあの場所におさまったんでしょう。このマンションの裏手にある代々木パークヒルズやベルデ参宮橋とくらべると全く余裕のない設計。どなたかがこの地域の象徴的な建物にとおっしゃってましたが、ちょっと違うような気がします。

[254: 匿名さん]

確かに歩行者と車は動線別の方が良かったですね
ただ共用部は他のマンション含めここが一番素敵な気がしますね。
CGだからまた現物だと違うのかもしれませんが。
@450位と言われればなるほどと言われる仕様だと思います。

[255: 匿名さん]

＞＞２５３

エントランスは採算性より利便性考えたら下に持ってくるのが当然じゃないですかね

車も入口は別の場所の方がいい気もしますが、駐車場を地下に持っていくには
あそこが入口になるもの仕方がないのかなって気もします
坂の上から地下に潜るのも無駄ですからね。

[256: 匿名さん]

エントランスも駐車場も今の位置に来るのは仕方ないにしても動線は分けた方が良かったかもね
歩行者の入り口は今の位置でいいけど、車の入口は駅からの道の延長線上につけるとか。

[257: 匿名さん]

地下駐車場が一番天候の影響受けないし車も汚れないです。

割と高級マンションに必須の設備かと。

主観ですが野ざらし、屋根付き屋外とかより全然いいと思うよ。

[258: 匿名さん]

>>251

エントランスに沿ってなければ、それは車寄せじゃないと思うんだが。

[259: 周辺住民さん]

多少の懸念はあれど参宮橋に立派なマンション増えることはいいことですね

[260: 匿名さん]

採算性、利便性どちらの理由であの場所にエントランスを設けても落ち着かないものになるね。いずれ事故が発生しそう。