レフィール参宮橋ヒルズってどうよ？

[購入検討中さん]

公式URL：http://refir-sangubashi-hills.com

所在地：東京都渋谷区代々木４丁目５１番１他（地番）
交通：小田急小田原線「参宮橋」駅徒歩3分、京王新線「初台」駅徒歩9分、
ＪＲ山手線「代々木」駅徒歩16分、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩14分

総戸数：51戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：43.65m2～111.65m2
敷地面積：1,783.12m2

売主：安田不動産株式会社
販売代理：東急リバブル株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.1.19　管理担当】

[1: 買い換え検討中]

参宮橋買うなら代々木八幡か上原買うわな。
値段買わらないし千代田線あるしアクセス抜群だし。

[2: 不動産業者さん]

ちっとここはね。現地見た方がいいよ。

[3: 匿名さん]

普通にマルマンストアがお隣だからメッチャ買物便利そうだし
参宮橋も近いからいいんじゃあないの？って思いますが2さんはどうしてそう書かれているのでしょうか？

実際に行ってみないと
判らないという事になってくるのでしょうか？

地図で見る限りは良い場所だと思いましたが

[4: 匿名さん]

何を重視するかでしょうね。
設計的に坂の下がエントランスになるので目の前がマルマンストアの側面。
駅からの道が一通なので坂上からの車とのちょうど合流点がマンションエントランスって感じですね。
少し騒々しい感じになる気もします。

駐車場の入り口を坂の下にして、メインエントランスを坂の上にすると、前のマンションも横のマンションも比較的新しめなので良い雰囲気になったような気がしますね。

エントランスを地下にする事で、住戸を稼ぎたいというのは分かりますけど。。

場所自体は車通りはあるけど良い場所だと思いますよ。
新宿側の住戸は眺望が良いでしょうね。

[5: 匿名さん]

間取りがユニーク
他にもいろいろあるんだろうから他のも見てみたいです
1LDKでテラスと専用庭付きなんてどんな人が住むのか想像すると面白い
庭いじり好きかペットと同居の一人暮らしとかかな
1階だから年配の人にもいいのかな
テラスと庭は段差がけっこうあるみたいだからテラスに腰掛けて庭の鑑賞なんてできるかな

[6: 匿名さん]

子供がいるとどうしても下の人への騒音など気になるので１階は子供がいるご家庭も
多いのではないかな。セキュリティ面では気にはなりますがね。
都内なのにすごく周辺は緑も多く、子育て中も老後もお散歩コースが充実していて
いいかも。代々木公園では結構色々なイベントが行われているので楽しめそうです。
駅から近いので、すごく便利そう。お買い物も近くのマルマンストアは１０時から
２３時まで営業している様なので便利そうです。

[7: 不動産業者さん]

No４の方、コメントありがとうございます。私も同感です。
　エントランスになる部分はスーパーのトラックが頻繁に止まってますし、クルマの往来にも結構四苦八苦している場所です。また買い物客の出入りで結構騒がしいですね。ただし、坂を登らないで、住戸に入れるのはメリットかもしれません。
No４の方が仰るように住戸数を稼ぐためにあのような設計になったのでしょうね。
　また一階の庭付き住戸ですが、日当たりが臨めない庭というのはいかがなものでしょうか。

[8: 匿名さん]

1LDKで庭付きって珍しいですね。間取り的にはそれほど広くはないことですし一人暮らしがせいぜいってところでしょうか。庭自体は結構大きいんで北側にあることが惜しくなるくらいですね。ペットを飼うこともできるみたいですけど犬をこういった庭に繋ぐことって出来るんでしょうか。他の間取りも個性的なんですけどちょっといびつなのが気になりました。

[9: 匿名さん]

珍しいですね。変わった間取りはどう使うか想像するのも楽しいです。
マンションの庭に犬をつないで飼うのは難しくないですかね、もし規約上OKでもなにかとトラブルになりそうな・・

[10: 匿名さん]

珍しい間取りとは、今後のトレンドになる間取りなのでしょうか。是非見ていかないと。(笑)

[12: 物件比較中さん]

今や代々木公園といえばデング熱の蚊というイメージがついてしまった。

[14: 匿名さん]

エントランスを見ても豪華な感じですね。
複路線利用できて広い間取りもあるのが魅力です。
ここなら投資用としても検討できそう。
ただ、車はと自転車はないと不便でしょうね。
生活利便施設がマンション周辺に少ないようですし。

[15: 匿名さん]

ここは都心の割には不便なところですね。また、スーパーがあるといってもちょっと近すぎですね。近すぎると、臭い、騒音とかいろいろ問題があると思います。

[16: 匿名さん]

マルマンストアの裏口の前がエントランスで、
エントランスの横を駐車場に入る車が通る感じなのかしら。
ちょっと危ないような・・・

せっかく坂があるのだから坂の上にエントランスを設置して
車は坂の下にでもすれば良かったのに。
坂の上は雰囲気も良くなってくるので。

エントランス、駐車場を地下にすることで戸数を稼ぐため
なのだとは思いますが、坂の下のエントランスってそもそも
地下という区分けでいいのかな？
あそこが１階だと思うんですが、坂の途中に建てられる
物件はその辺の基準が良く分かりませんね。

[17: 匿名さん]

参宮橋はあの必要性低減のものしかないのがいいとこなんですけどね。
駅前からすでに割と静かな住宅街ですし。ここも駅近ですが騒々しさはあまり感じないと思いますよ。
マルマンストアしかないのは人にとってはマイナスですが別に困るような品揃えではないと思います。
ただ自転車あったほうがOKや成城石井も利用でき、新宿駅もすぐ近くなので行動範囲は広がりますけどね
あと銀行の支店が全くない駅ですが大手３行の出張所＆ATMが駅前のファミマのとこに集中してるので
案外便利です。郵便局はマルマンの斜め前にあります。

[18: 匿名さん]

割と物価の高い渋谷区でオーケーストア使える環境はいいですよ
今日も新米コシヒカリ5kg,1000円でした。
週末のまとめ買いし、足りない分をマルマンで買い足せばいい感じで回りますよ

[19: 匿名さん]

OKで5kg 1000円で米買えます？どこ産だろう。。

確かに買い物はOKとマルマンで事足りますね。
OKは元が安いので値引きはあまり無いですが、
マルマンは値引く時は半額シール張られるので
それが結構強力だったりします。

たまにオープン前におばさん達が並んでますが
半額商品のハイエナしてるみたいです。

[20: 周辺住民さん]

ここら辺は高さ制限12mだったかな？
普通の４階建てじゃ階高3mがやっとだから半地下に掘って
それなりの階高確保という方法でしょうかね。

[21: 匿名さん]

圧迫感は非常にありますね。

[22: 匿名さん]

階高300で天井高250くらいか。
320くらい確保できれば天井高も270くらいでそんなに圧迫感は感じないんじゃない。
むしろ天井としては高いくらいかと。

ここがどうなるかは知らないけど極端に低いこととかはなさそう。
まぁ実際は梁とかも合わせてみないと圧迫感はどうか分からんけど。

[23: 匿名さん]

内廊下なのはポイント高いけど、BやDは行灯部屋があるのが頂けないですね。

[24: 匿名さん]

あの敷地に51邸ですか。あまりにも利益確保に走りすぎているような感じがします。また、都心には近いですが、決してよい場所ではないですね。この周辺で選ぶのでしたらば、代々木八幡、代々木上原の方をお勧めします。

[25: 買い換え検討中]

明治神宮近いし、いいとこだと思うけどな。八幡や上原と違い新宿まで徒歩圏なのももいいとこ。
でもやはりお高いんでしょうな。

[26: 匿名さん]

5kg 1000円のお米って、すごく安いですよね。
国産ならまだ良いのですが。

間取りは、とても変わっていると思います。
形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、
これはこれでおもしろいのかもしれませんね。
Ｂプランの間取りでは、ＬＤＫが15.1畳とありますが、
キッチンがＬ型で広くある上、通路が長いので、
実際ＬＤとして使える広さは10畳ほどしかないのかもしれませんね。

[27: 匿名さん]

＞犬をこういった庭に繋ぐことって出来るんでしょうか。

専用庭は使用権が与えられているだけで、
マンションの共用部分になると思いますので
犬を庭で遊ばせることは難しいように思います。

またルーフバルコニーやテラスに使用料が必要なようなので、
専用庭にも使用料が必要かもしれませんね。

[28: 匿名さん]

専用庭は月額使用料はかかりますよね。
犬ですが、確かに共用部分ということになっていますが、ペットの申請をしていれば
遊ばせることもできるとは思いますが
マンション規約によって変わってくると思いますよ。
マンションはそういった規約があるのはデメリットになりますよね。

[29: 物件比較中さん]

どこのマンションも専用庭に犬はダメよ。

[30: 匿名さん]

ヒルズとか付けちゃうネーミングセンス・・
普通にレフィール参宮橋でいいのに。

[31: 匿名さん]

で、こちらの物件の価格帯は幾らくらい？

近隣のプレシス同等？

[32: 匿名さん]

平均すると@300後半くらいでは？
@350～420くらいかな

[33: 匿名さん]

それくらいのセンじゃないかと予想されますよね
場所が場所なので
駅も近いし日常の買物は困らないということで
この辺りでは特に利便性はあると思いますのでそこがポイントになるのかも

ヒルズが付くのは一応高台なんだぞ、的な感じでしょうか
なんとなくヒルズだと違うイメージの方が先に来てしまったりして

[34: 匿名さん]

ここは高台ではないでしょう。ヒルズとつけるのはおかしすぎる。
皆さん、庭に興味があるようですが、この庭、隣のアパートから丸見えですよね。

[35: 匿名さん]

まぁ一応財閥系だし下手なものは作らないと思うが、
いまいち分譲マンション事業では知名度がない

[36: 匿名さん]

>>34

ここはヒルだったのに、そのヒルを全部、崩してしまってるんですよね・・・。
そして入り口がヒルだったところの下という。

ただし眺望ということで言えば、住戸の方角にもよりますが新宿を一望出来る
良い場所だと思いますよ。

あとは確かにこの場所は新宿まで普通に歩けますし、高島屋なんかは20分そこそこで
着く立地です。
駅3分ですし、そういう意味では立地としては良い場所と言えると思います。

[37: 匿名さん]

都心については、みなさんが仰っている「ヒル」に上がってこそなんぼの世界でしょう。そのヒルをわざわざ壊してしてまっているんですから......

[38: 匿名さん]

なんでもヒルズとつければ売れると思っている不動産業者のセンスを疑います。ここはヒルズとつけるにはほど遠いところです。

[39: 匿名さん]

住んでしまえばマンションの正式名書く機会なんて公的書類くらいだからいいんだろうけど
某物件のヒルズというイメージに乗っかって安易にイメージをよくしようという考えが浅はかな気がします。
場所自体はいいとこなんですけどね。MRが参宮橋カーブちょい先の駐車場だった場所に出来てますね

[40: 匿名さん]

購入なさりたい方は、とにかく現地をご覧になってください。重要なのは朝昼晩チェックすることです。そうすれば自ずと結論が出るでしょう。

[41: 匿名さん]

>>40

うーん、現地に行ってみましたが、
何を意図されているのか分かりません。

何か時間帯限定の懸念事項があるのでしょうか？？

[42: 匿名さん]

時間帯によって日当たりや、音の聞こえ方などがあるのでしょうかね。
よく物件を購入する際は夜に現地へ行った方がいいとは聞きます。
夜の駅からの帰り道の様子などはやはり子供がいると気になる所です。一度検討
した物件で夜の道があまりにも閑散としていてちょっと怖かった雰囲気の所も
ありました。やはり高額な買い物ですし、自分の目で色々確かめて納得
して購入したいものです。

[43: 周辺住民さん]

先週の土日あたりから、案内会してますね。
アートネーチャーのあたりにモデルルームがあって、すごい人でした。

[44: 匿名さん]

この場所は、商店街と住宅地の境界にあります。この商店街は、近くの宿泊所のせいか、外人の方、地方の方とたくさの人が買い物等をしております。非常にマナーの悪い方も多くて、場所のイメージとはかけ離れた行動をなさる方もいらっしゃいます。そういう環境でも問題ないというのでしたら、お住みになったらよろしのではないでしょうか。

[45: 周辺住民さん]

ずいぶん穴を掘ってしまいましたね。
以前あった社宅は、崖みたいになってる上に建っていて、隣のマンション側に入り口がありました。

[46: 匿名さん]

ナロースパンでイマイチな間取りが多そうですね。

タワーでもないのに行灯部屋があるって何だかなぁと思ってしまいました。
このご時世だと、それくらいぎゅうぎゅう詰めにしないと利益出ないんですかね。

[47: 匿名さん]

この土地は、長期間、温められてましたからね。
不景気と言われてる時期は建てる気配すらありませんでした。
かなりの高値で土地売ったんでしょうね。

[48: 匿名さん]

かなり高値で土地を購入したので、こんなにつめ込まないと採算がとれないのでしょう。
そのツケが間取りにあらわれているのでしょうね。マンションに不慣れな不動産業者ですから、
やむを得ないのかもしれません。
エントランスを売りにしているようですが、あれはないでしょう。結構危ないと思います。
車両がすれ違いできない道で、路駐も結構多くて、運転手が頻繁にクラクションを鳴らして、うるさいです。

[49: 匿名さん]

以前は道路の脇に石垣があって、その上に建物が建っていたのですが、今は掘り下げてしまって、道路の方が高くなって道路の横が崖のようになってしまいました。
車が落ちなければいいのですが。

[50: 匿名さん]

こんなに掘り下げてしまって、よいのでしょうか。地下水の流れが変わってしまうとか、周辺に与える影響が心配です。工事前は桜が咲いて綺麗だったのですが、あっけなくバッサリ切られてしまいました。悲しい限りです。

[51: 匿名さん]

榊淳司のマンションレポートでは、ここを褒めているみたいですね。
まあ、参宮橋駅から近いし、資産性はありそうですが。

[52: 周辺住民さん]

参宮橋の駅自体は各停のみで特段使いやすいわけではありませんが、
新宿渋谷から遠くは無いのに、静かでいい街だと思います。
自転車があると代々木公園も、初台のOKストアも、代々木八幡周辺もすぐなので色々便利です。
（私は普段の買い物はマルマン、週末はOKストア、ちょっと高級品は上原の小田急OXで買っています）

本物件は高台の中で一番駅に近い端にあり、場所は参宮橋駅周辺では文句ないのではないでしょうか。
ただ皆さんがご指摘のように地下をかなり掘り下げており、そこは駐車場になると思うのですが
入り口を坂下の地下部分に設けたことは非常に残念です。
面する道は狭いですし、マルマンストアの荷降ろし場に面しているので騒音もありそうです。


ドラッグストアのセイジョーがビル改築とともになくなってしまったので強く復活を祈ってます。

[53: 匿名さん]

>>52
マンションのエントランスがあの場所に来ると、車の往来等でトラブルが頻繁に起きそうで心配です。これまでも何回か言い争いをしている場面を目撃しています。本当に残念です。

[54: 購入検討中さん]

マンションレポートって…
そんなん信じてどうするの？

[55: 購入検討中さん]

皆さん色々なネガを書きこまれていますが、
代々木4丁目で貴重な新築物件ですし
サクッと完売しちゃうんじゃない？

まー価格次第でしょうけど。

[56: 物件比較中さん]

こちらはどのくらいでしょうか。坪単価、ご存知の方教えてください。間取りは微妙のような気がしています。

[57: 匿名さん]

>>56
北向きの小さめのお部屋で@300後半

南向きだと@400～450

条件の良い広めのお部屋は@400後半から@500オーバー

という感じでした。

[58: 匿名さん]

いや〜、お高いですね。
さぞ素晴らしいマンションなんでしょうね。

[59: 匿名さん]

>>52

場所はいいですよね。
あと、入り口は本当に残念です。
絶対に坂の上にするべきでした。

>>57

高いですね…
参宮橋付近では過去最高価格ではないでしょうか。
隣のマンションも安い時期では無いですが、
さすがにここまでの価格は無かったです。

[60: 物件比較中さん]

価格情報ありがとうございます。ちょっと自分には手が届きませんでした。以前、参宮橋には住んでたことがあるのですがちょっと高い気がします。

[61: 匿名さん]

ん〜。この値段だすならば、他にもっとよい物件があるでしょうね。

[62: 匿名さん]

価格もそうですが100平米オーバーがあるマンションですから
ちょっと庶民じゃ手が出ないですね

[63: 匿名さん]

本当にこの値段なんですか？
散歩がてら見に行ったんですが、いくら何でも参宮橋ですよ？？？代々木ならまだしも。
まあでも、ここを検討するならシティハウス北参道の値段見てからでもいいでしょうね。
あちらは住友…。
もっと高い気がしますが…。
同じ低層かつ代々木エリア。あちらは閑静な住宅街ですが。

[64: 匿名さん]

この辺って５丁目、上原と価格が高くなっていくエリアですから
逆に山手線側に近くなるにしたがってミニ戸建てが多くなり相場も安くなっていきます。
利便性は代々木駅至近の方が良くても、ここら辺は良好な宅地として評価されてるエリアなので
あまり利便性は関係ないですね。あとは代々木公園の存在が価値をアップさせてます
まぁこの物件の４丁目はちょっと境目の微妙なエリアですけどね

[65: 匿名さん]

ここが、この価格ですか？
確かに、代々木4丁目の一部と5丁目は閑静な住宅地でよい場所ですが、この場所は違うと思いますよ。5丁目のイメージを利用した販売戦略なのでしょうね。
そもそも、裕福な方々がご購入なさると思いますので、価格は関係ないといえば関係ないかもしれません。

[66: 匿名さん]

この価格帯買う層は電車移動なんてしないだろうからもっと駅から離れて閑静なエリアでも
良かったかもね。マルマン目の前は便利そうだけど。
参宮橋も庶民じゃ買えないエリアになってしまいましたね

[67: ご近所さん]

みなさんのご意見は的を得たものが多いですね。購入希望の方は、あまり業者の話を鵜呑みにしないほうがよろしいかと思います。同じ代々木の名でもいろいろありますので。

[68: 匿名さん]

参宮橋でこの価格は、リセールを考える方には厳しいでしょうね。

ただ地元住民からの引き合いが強いそうです。
八幡のサンウッドでも同じことを言われました。

このエリアは一度住むと離れ難い魅力があるのかもしれませんね。

[69: 匿名さん]

ブランズやアイディーコート、プレシスなんかも割と早期に完売してましたからね
需要はあるのだと思います、この辺は明治神宮や代々木公園のおかげでイメージが良いですよね

[70: 匿名さん]

本日、代々木公園の閉鎖が解除されたようですね。

来年以降は大丈夫なんですかね。

[71: ご近所さん]

まあ、その頃には、既に完売になっているのではないでしょうか。
その時焦っても遅いんでしょうけどね。

[72: 匿名さん]

最上階は@525ですから、それだけ出すなら、他の場所でもいろんな選択肢がありますね。

[73: 匿名さん]

って事はキング部屋は1億7千万ですか。
近くのパークハウスのキング部屋よりは高いですね。
あそこは値引きされていましたが。

キング部屋狙いならここかもしれませんが、出す金額を考えれば
大山町物件も対象にはなりますね。

[74: ご近所さん]

おそらくこの物件のオクション部屋は東南角部屋でしょ。あそこは結構騒音で悩まされる可能性高いよ。高い金出した割には快適な生活送れない恐れあります。

[75: 匿名さん]

しかし間取りが微妙過ぎる・・・

高級マンションの間取りでは全く無いですね。

[76: 匿名さん]

>>74さん

確かにそれは言えますね。
静かな方角で言えばこの物件だと北向き、北西向きになりますね。
お隣のマンションや、戸建とのお見合いになりますけれども。

[77: 匿名さん]

いずれにしても、価格からして買える人が限られちゃうね

[78: 匿名さん]

http://kenrent.jp/search/159950/

参宮橋といえばここのマンションですかね
家賃は150万からくらいからでしょうか。まず住むことはできませんが憧れますね
レフィールのあたりはまだ庶民的なエリアのはずですが
価格は５丁目価格ですね

[79: 匿名さん]

すし詰めにしなければならなかったので、こんな微妙？な間取りになったんでしょうね。
また、皆さんがコメントしているように、東南から南は眺望、日当たりが良くて良い反面、急な坂を登る車がアクセルをふかすので結構うるさいと思います。購入を検討なさってる方はこういうことも考慮なさったほうがよろしいでしょう。

[80: 物件比較中さん]

みなさんのお話しですとあまりいい間取りがないようですね。それで坪単価が高いようでしたらあきらめます。参宮橋に特別、価値を感じる方むけでしょうか。

[81: 匿名さん]

新宿徒歩圏マンションは多数ありますからね。
その中で南側のこの辺は文教地区だったりしますし
東、北、西と違い南新宿は渋谷区なので渋谷区に住みたい方
代々木公園や明治神宮の自然に価値を見出す方などでしょうかね

[82: 匿名さん]

エリアの相場からすると初台の１割増し、西新宿の２割増しくらいが相場でしょうかね
ここの場合はそれからだいぶ離れてしまってる気がしますが・・

[83: 購入検討中さん]

参宮橋駅は一度住むと離れられないからね。上原検討してる人には良さは伝わらないやろなー。なかなか物件出ないから欲しい人は間違いなく買うな。

[84: 周辺住民さん]

参宮橋でも場所によっては初台より安いですよ。

[85: 匿名さん]

参宮橋も確かによいところには間違いない。
でもこの物件はねえ〜。
せっかくの高台を崩したのは、いただけない。物件価格は法外だけど、実はこのことによって、評価を下げたかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>84
世間のイメージ的には初台より参宮橋の方が断然いいだろうね
５丁目あるし神宮や公園も近いから

[87: ご近所さん]

参宮橋は参宮橋の、上原は上原の良さがありますね。どちらを選んでも間違いないのではないでしょうか。
坂を登るのは大変ですが、高台地域がやはりよいと思います。そういう意味ではこの物件は..........
またどなかたも言っておられましたが、東から南側の部屋は騒音問題に悩まされる可能性があるでしょう。
商店街の電灯も要注意。結構あの明るさは要注意です。
渋谷区の住居マップをご覧になればわかると思いますが、この物件は第二種低層住居地域ですが、面しているところは商業地域ですから、どんな懸念があるかは容易に想像できます。

[88: 匿名さん]

>>87
その点考慮してか、東南角は若干坪単価が抑えられていました。

占有面積が大きいのでグロス金額はすごいですけどね。

[89: 匿名さん]

参宮橋の商店街規模じゃ懸念っていってもたかが知れてる。
お店なんて数えられる程度しかないし。
但しあの狭い範囲に３件もコンビニがあるのでコンビニの配送トラックは少し鬱陶しい。

[90: 周辺住民さん]

>>86

イメージはそうかと思います。

[91: ご近所さん]

コンビニだけじゃないよ。スーパーのトラックも毎朝うるさい。

[92: ご近所さん]

まあでもあの道はルートトラックと地元のかたくらいしか入ってきませんからね。
たかがしれてますね

[93: 匿名さん]

アパートとかなら騒音気になるかもしれないけど最近のマンションで
しかも幹線道路沿いでもないし、そんなに気になるもんですかね？現地見た感想です。
交通量も少なかったです、夏場窓開ければ聞きえます程度なんじゃないでしょうか

[94: 匿名さん]

ちなみに３０分間定点観測してましたが通った車は４台でした。

[95: 購入検討中さん]

買えるなら買いたいマンションですね。
仕様はかなり良かったので安心しました。低層地域なので北側しか眺望望めなさそうですが、子供がいるので日当たり重視で南側を検討中です。

[96: 匿名さん]

気に入った方は、購入なさればよろしいと思います。お金持ちの方は、羨ましい。

[97: 匿名さん]

>>95
代々木公園至近の新築探していた人にはささる物件ですよね。
私も検討中です。

管理は東急コミュニティーのようですが、あまり良い評判を聞かないので気になっています。

[98: 周辺住民さん]

この物件に隣接する坂を通る車両の音は結構気になります。しかも路駐している車が通行を邪魔しているきとがあり、クラクション音がうるさい時もあります。
住宅地なので、余計に気になります。

[99: 周辺住民さん]

この辺の上空が航空機の離発着ルートになる可能性が出てきましたね。要注意！

[100: 匿名さん]

リビングダイニングキッチン23.2畳とかインチキ臭い表現スンナ！