阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[87: 匿名]

普通の神経してたら、関係者や業界の人間以外は擁護できんわな。

世代を超えて受け継がれる（ありがちな一世代限り新品商法の

使い捨て分譲地とは真逆の）日本中のお手本となる美しいまちづくりとか

散々謳っといて、今やってるのオールドニュータウン以下の

狭小コストダウン路線。

わざわざ家が余っている時代に、貴重な山肌を大規模破壊してまで

やる正当性が微塵も無い。

[88: マンコミュファンさん]

梅田から20ｋｍ以内なら、理念をおもっきり破ってもなんら悪くないという論理がめちゃくちゃですな（笑）

[89: 匿名さん]

宝塚山手台で過去一番不人気で、悪立地と言われている東３丁目（バス停激遠・急坂・立ちっぱなし）に住んでおります。

実は私も近年の狭小コストダウン路線には非常に焦燥感を募らせています。

なぜなら東３丁目は上記のとおり悪立地であるにもかかわらず、

西２丁目等の初期山手台のなかではかなりのコストダウンがなされていました。

価格は結構高かったのに。

にもかかわらずこのまま周囲を５０坪台の更なるコストダウン住宅に取り囲まれてしまいますと、

ただでさえ下落している資産価値が更に下落するのではと非常に危機感を感じています。

なんとか初期の理念である「日本中のお手本となる美しい街並み」に回帰していただけますよう切に期待いたします。

[90: 匿名]

確かに山手台3丁目は高かったわりには色々問題の多い立地です。
でも経済情勢で分譲形態が多少変動するのは仕方ないことですよ。

[91: 匿名さん]

大阪平野から外れる京都や奈良や神戸の分譲地なら理念重視の開発できるのも当たり前で
大阪から20km以内の宝塚なら理念守らずコストダウンに走ってもしょうがないって
支離滅裂を通り越してコントなみにお粗末なロジックですな。
まぁ頭のネジでも緩んでない限り、理念を破る業者を非業界人が擁護するなんてありえない。

[92: 購入経験者さん]

私自身は神戸住民ですが、このスレで興味を持って山手台を見てきました。
バス利用とはいっても遠回りせず、直線道一本で阪急直結。
そこから大阪にも西宮にも神戸にも利便がいい。
眺めもいい、緑もある。
一つしかないとはいえ、日常には十分のスーパーがある。
宅地開発が自然破壊というならそれは山手台だけでないし、行政とデベロッパーの問題。
正直、なぜ山手台ばかりこう言われ続けるのか理解できません。

何かの特別な意図か、贅沢ものか。。

[93: 匿名さん]

>>92
どうせ山手台の2丁目や3丁目を高値でつかまされて、4丁目以降を妬んでる南部住民か、周辺宅地の中古が売れずに被害妄想持ってる中山台周辺の住民でしょ。

[94: マンコミュファンさん]

>>92
山手台だけ言われるも何も、ここ山手台スレでしょ。
その山手台開発でも、途中まではちゃんと「日本中がお手本とする美しいまちづくり」という理念を守っていたからね。

近年の山手台が当初の理念をおもいっきり破りまくってコストダウンに走っているのは、無理な論理で擁護している人間ですら認めている事なのだから、批判意見が出るのは当たり前のこと。

宝塚市内でもコモンステージ逆瀬川みたいに、理念を守って素晴らしい開発をした事例は近年でもあるしね。

[95: ご近所の奥さま]

どなたが見ても現在の細切れコストダウン路線とは比較にならないほど美しい街づくりがちゃんと守られている（看板に偽りが無い）ことが一目瞭然な、数年前の山手台東1丁目の開発を批判しているレスなんて、このスレでもまったくといっていいほど見られないですよね～

擁護している面々の言い分はまったく筋が通っていませんけど、批判している面々の言い分はじゅうぶん道理がありますよ～

もともと山手台開発は、大阪近郊の優良宅地不足を解消する為に高度成長期に開発された山手住宅地や昭和ニュータウンとは全く違って、家や土地が不足していない（それどころか将来、家や土地が余ることが既に確定していた）時点での着工で、大阪平野に面した貴重な緑地帯を破壊するからには、日本中のお手本となるような美しい街をつくる事で地域に貢献するといっていたのですから、デベロッパーがその大義を平気で破り捨ててまで、何の変哲も無い50坪の庭無しガレージ2台コンクリ密集地で山のてっぺんまで埋め尽くす路線に転換することに、正当性が微塵もあるわけないですよね～

どう贔屓目に見ても、現在の山手台は「普通以下のコストダウン路線（一世代限り使い捨ての新品商法）」なのは誰もが認める所ですからね～

ちゃんと当初の理念を守って立派な開発をしていたら、誰も批判はしないでしょ～

[96: 購入経験者さん]

>>94さん
92です。
いやいや、いろんなスレを回遊しながらの感想ですよ。。

まあ、理念から解離、変質している、というところにどうしても集約されるようですね。

デベロッパーの理念変化は残念で裏切られた感は強いのは解りますが、結局街は歴史をそこに住む人が責任を持ち、育んでいくものでもあるのだと思いますよ。

どうにかして悲観的に扱っていくとの必要もないと感じますが、如何でしょう。

[97: 匿名さん]

>>94
コモンステージ逆瀬川が理念を守って素晴らしいって、山手台北部より更に小さい区画だよね(笑)

[98: 匿名]

現在の山手台開発は、社会貢献どころか地域社会に迷惑しかかかけてないからね。

逆瀬台や中山台をはじめ昭和40～50年代に開発された宝塚市内のオールドニュータウンの

60坪超の良好な土地や空き家が大量に余りはじめているこの家余り時代に、

わざわざ新規に大規模山林破壊してまで、全く不足してない単なるコストダウン50坪宅地を

大量供給して（オールドニュータウンの焼き直し劣化コピー）、悪質な新品商法の弊害を

まきちらして既存分譲地の新陳代謝や若返りを大きく阻害しているのだから、言い訳の余地が全くない。

オールドニュータウンの家や土地が既に余り出している時代に、わざわざ山を丸ごと削るのであれば

家不足時代の開発の焼き直しではない（バッティングしない）、こだわりや差別化やしっかりとした

開発理念が求められるのは当然の話。

実際、山手台開発も当初はそういう言い分だったしね。

[99: 匿名さん]

区割りを山のてっぺんにあるまじきレベルまで
（じゅううぶんな緑の回復見込めない）
小さくしているのは、あからさまに坪単価を極大化し、
区画数を最大化する為。
修景やめてコンクリ打ち放しなどは露骨なコストダウン目的。
明らかに美しいまちづくりを放棄して、金儲け第一で
早期売り逃げ撤退路線に転換したのは明らかなのだから
厳しい指摘は当然だろうね。
金儲けよりも、未来に誇れる理念最優先の美しい街づくりをすると
散々謳ってきて宣伝もしてきたのに結局守らなかったわけだから。

[100: 周辺住民さん]

>>97
94じゃないけど、あなたコモンステージ逆瀬川を実際に見たことないね（笑）
コモンステージ逆瀬川も少し後に開発された武庫山2丁目の分譲地も、余裕で平均70坪以上で100坪以上の土地もふんだんにあるっからね。

ネット検索して一番小さい建売の面積（162.43㎡～171.27㎡）を真に受けて、それが平均だと思ったようだね（笑）
開発前の銀行グランドが65000㎡（ほぼ死地無しで、有効宅地化率75%弱）に対して203区画の理想の住環境を追求したゆとりある区割りで、今の山手台北部以下の狭小になるわけがないのは誰でもわかるよね。

実際のコモンステージ逆瀬川は、最小160㎡～最大400㎡で平均は70坪台が正解だよ。
土地の広さだけでなくまちづくりのこだわりも素晴らしい（初期の山手台開発になんらひけをとらない）。

[101: 匿名さん]

>>95

『ご近所の奥さま』っていつものおっさん(爺？ガキ？)だろ？末尾がおネェ言葉になってるだけで、内容まんま一緒じゃん（笑）
主張があるのなら、匿名でコソコソ多数派工作なんかせず、堂々とブログでも立ち上げて主張すれば？

[102: 匿名さん]

>>100
コモンステージ逆瀬川が素晴らしい開発ってのが(笑)
総開発面積を総戸数で割ってみろ。大したこと無いの分かるから。所詮ＨＭの開発やな。

[103: 匿名さん]

ちょっと前に言葉遣いが人を現すみたいな書き込みがあったけど
まさしく101が具体化してくれたね（笑
今となっては中山台も志の低い劣悪なデベによってニコイチだらけ
まあ中古ニュータウンの将来像が隣にあるんだから
購入希望者は自分の財産の将来像をしかと見ておけばいいんじゃないか？
ただ
かつての中山台の当初の購入層はかなりの高所得者が大半だったんじゃないかな
安くしないと手が出ないというような層、たかが100坪程度の資産の価値が減ったくらいで血が頭に上るような住民は
少なかったよ
むしろ価値が減って血が頭に上ると連想するのは
そういうレベルの客層狙った不動産屋やデベ関連の思い込みなんじゃないかな

[104: 匿名さん]

東３丁目の造成も、それ以前の山手台と比べると
修景や仕上げ含めかなりのコストダウンがされまくっているんだけど
区割り（粗造成）が最初期工区と同時期だったおかげで
同等の土地の広さとなり、そこそこ高い価格帯でもあったので
平均以上の層が宅地を購入した為に上物や外構・緑化の質が平均以上となり
宝塚のここ数年の醜い安売り開発が溢れそれらが９５％以上を占める中では
稀なほどかなり見られる上質な街並みになった。

その後の山手台のコストダウンや理念の破棄は東３丁目どころではなく
その落差は、初期山手台と東３丁目の比ではないので
結果として東３丁目も、今となっては理念をある程度守って
美しい街づくりをしたような状況に見えちゃってる。

[105: 匿名]

＞何で批判の嵐かと言うと、「理念を守らなかった」から。

＞実際南側に、こだわったものがあるのに、今更手を抜くから、批判をされている。

そう、シンプルにこれが全て。

しかもそこらのクズ業者ではなく、自社沿線価値の向上を
使命としている電鉄デベロッパーが守らなかったのだから尋常じゃない。

[106: 匿名]

最悪立地&プチコストダウンの東3丁目をバカ高価格で売り出し、長期間売れ残ってしまった大失敗がトラウマになったんだよ。
それが路線変更の一大転機となった。
リーマンショックもあるんだろうけど。

[107: 匿名さん]

>>104
東3丁目って真ん中の4ブロックの内、2ブロックが建売の街だよね。そこそこ高い価格帯？実際売れなくて値引きしてたからね。

[108: 入居済み住民さん]

1～２丁目と同じように、土地を広めに、壁には石を揃えて貼っていれば、これほど四丁目以降が叩かれる事もなかったのでしょう。

南と北で分裂している町内って、ここだけ？

あと気になるのは、土砂災害。
山手台の山は大雨で崩れてこないのでしょうか？危険指定区域はどこですか？

[109: 入居済み住民さん]

阪急さん、北公園の草刈りは誰がしてくれるのでしょうか?

砂場の中の、誰も使わない滑り台を、子どもの多い四丁目に移したらどうですか？

喜ばれますよ。

[110: 匿名さん]

>>108
叩かれるって、叩いてるのは、山手台南部の人と周辺のオールドタウンの住人でしょ(笑)
結局、自己中の人が批判してるだけ。

[111: 住まいに詳しい人]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[112: 住まいに詳しい人]

>>104
東3丁目では、初期の山手台で採用されていた

電線地中化
擁壁仕上げに天然石の石組外構（東3丁目では薄っぺらい石貼りに）
デザイン街灯（東3丁目では単なる蛍光灯に）
物理ハンプ（東3丁目ではペンキみたいな安っぽい塗り分けに）
石畳道路
水路や階段の景観に配慮した仕上げ
高級ゴミステーション（東3丁目では場所だけ確保して驚愕の単なるゴミネットに）

などが全部なくなって相当なコストダウン、簡素化がされてるからね。

東3丁目と初期の山手台と共通している事は、土地面積が緑豊かさを担保できる水準でゆったりとしている（70坪クラス）＆擁壁が打ちっぱなしじゃない（コストダウンしているものの本物の自然石を使っている）ぐらい。

それにも関わらず、その後の更なるコストダウンしまくった山手台北部（＝現在分譲している山手台）よりは遥かに東3丁目がマシで美しい街並みに見えるのは、この2つの影響（山の上にあるまじき土地の狭小化、擁壁仕上げのコストダウン＝打ちっぱなしや塗装）は尋常じゃないという事を示している。

[113: 匿名さん]

いずれにしても最悪立地の東３丁目は更なる暴落の危機に瀕していますよね。

なぜなら西２丁目や東１～２丁目はそれなりの利便を保っているけど

東３丁目だけは北部に突出した飛び地みたいになっていますから

北部の分譲が進むと周囲を狭小コストダウン格安住宅に取り囲まれて

埋没・同化し中古価格は確実に暴落しますからね。

住民の危機感は相当なものです。

東３丁目はこのまま孤立した悪立地でも構わないですから

せめて周囲と生活道路を接続しないでいただきたいものです。

[114: 入居済み住民さん]

>>110

そんな事はありませんよ。

実際北部の人間からも、いつまでチマチマした安っぽい土地ばかり作り続けるのかと思われています。

[115: 匿名さん]

112さんの仰る通りでしょうね。

冷静に見ると東3丁目も相当なコストダウンをしているのですが
それでも北部の超コストダウン50坪庭無し密集街とは
同じ山手台の街とは全く思えないほどの隔たりがあり
東3丁目は明確に山手台北部より当初の山手台に近い印象を抱きます。

それほど、ゆったりとした緑豊かな美しい街並みを実現するにあたって
土地面積の広さや仕上げの自然石は不可欠だという事でしょう。

[116: 匿名]

東三丁目ねぇ・・・いくら自然石で仕上げても、しょせん崖の上の悪立地では山手台史上最悪の売れ行きでしたからね。
あの不人気ぶりはけっしてリーマンsのせいだけではありません。（バス遠・激坂・バス座れない）
必死で訴え続けておられる住民さんらしき人のお気持ちは痛いほどよく分かります。

[117: 匿名さん]

確かに、かなりコストダウンがされている東3丁目ですら理念を守っている美しいまちなみに見えるほど、現在の山手台の安っぽさや狭小化が異常で非常識だということでしょうね。

山手台内どころか、宝塚全体を見渡しても、山手ではなく標高200mを超えるような山の上であんなに土地が狭くて（50坪台）家が建て込んでる住宅地、山の上でコンクリむきだしがひしめく異様な住宅地なんて他にありませんから。

[118: 匿名]

少しくらい理念とやらにこだわっても立地が悪けりゃ山手台史上最も不人気（東3丁目）という超不名誉な結果しか産み出さなかったからやむ無く軌道修正したんでしょ。

東3丁目住民さんは必死で南部に入れて欲しそうだけど東3丁目って立地は完全に北部だよね？
地理的には南部って交差点以南（東2.1、西2.1）でしょ。

[119: 匿名さん]

>>118

おっしゃる通り、東３丁目は山手台北部ですね（笑）

南部と北部は山手台小と緑地帯で完全に隔てられていますから境界は明確です。

今後、東５丁目、東４丁目と分譲が進みますと東３丁目とは隔てるものがなくなり

北部の一部として完全に一体化してしまいます。

そのことが東３丁目住人に危機感を抱かせるのです。

[120: 入居済み住民さん]

北公園から東三丁目までは、せめて初期の理念を守ってほしい。

日当たりも景色もいいのに勿体ない。

[121: 匿名]

東三丁目に関しては街の入口に高圧線鉄塔がデーンとそびえ立っていますから、今さら景色もなにも・・・

[122: 匿名さん]

>>108さん

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=19&mpx=135...

これから開発、造成される東4丁目～東3丁目北部にかけては、ハザードマップで指定された3本の土石流危険渓流が直撃する場所です。
まだ宅地がありませんので、イエローゾーン（あるいはレッドゾーン）の範囲は確定していませんが、砂防で処理しきれない豪雨が降れば、土石流が直撃する危険のあるエリアであるのは間違いないです。
そういう意味で、ここを人生最大の買い物であるマイホームとして長期ローン組ませる一般サラリーマン向けの分譲地にするのであれば、社会的に見てきわめて悪質と言えるでしょうね。

万が一土石流等の土砂災害で家がだめになっても、建て替えられる財力のある層向けの分譲地にするべきであるのは言うまでもありません。

例の往復300段の階段を使わないとバスすら使えない（車の運転ができなくなったら生存不可能）山手台のてっぺんを、永住地と称して30年住宅ローン前提の50坪サラリーマン向け分譲地にしたのも、大手としてきわめて悪質ですけどね（しかも公共交通が母体のデベロッパーが、100%車生活前提の分譲地を分譲するのも論外です）。

[123: 匿名]

そうかな、理念が守られていたとされる初期山手台の東1丁目ですら階段400段なんだから、何ら変わりないですよ。斜面なんだから当たり前。

[124: 入居済み住民さん]

＞113
＞118
＞119
東３丁目住人です。初めて書き込みますが、あまりにも図星で背筋が寒くなりました（笑
全くご主張のとおりです。リーマン前の割高価格で山手台北部の悪立地（東３丁目）を買ってしまったと考えれば、自分の判断ミスと不明を恥じるほかありません（涙　
でも私は理念を守れだとか声高に延々批判しまくって、デベに再度高値で販売させて何とか自宅の暴落を防ごうなどという行為は一切したくありません。あくまでも自己責任の範疇だと思っています。
バス停遠くても、バス座れなくても、電動アシスト自転車で頑張っていますよ、毎日。鉄塔眺めながら（笑
今年の夏は雨が多くて悲惨でしたけどねぇ（苦笑
早く上のほうの分譲が進み東３丁目の近くに新しいバス停が開設されることを切に希望しています。
東４丁目と完全に一体化して資産価値が暴落しても構いません。ですから生活道路を接続しないなんて言わないで下さい。
よろしくお願いいたします。

[125: 匿名さん]

>>123
ぜんぜん違うでしょうね。

山手台東1丁目は距離的にも標高的にも一般的な駅徒歩圏の山手住宅地の範疇で、とんでもない
山の上じゃないし平坦な道を西に歩いて宝塚山手台二丁目のバス停を普通に徒歩3～7分程度で
利用できるし、実際に利用している住民は多くいる。

東1丁目の200段の階段は、健常者がバスを使わずに徒歩で駅に出る為のショートカット的な意味合いが強く
今分譲している長尾山トンネル横の標高300m近い山のてっぺんとは、何から何まで違う。

あの山のてっぺんは、150段の階段を使わないと実質的に最寄バス停の利用が不可能で、もうひとつの
山手台芝桜公園バス停を利用するにも、途中、人通りが無い危険な道長尾山トンネル上付近）もあるし
小さい子供や将来高齢になって超長階段が使えなくなった住民が、10分以上歩いて高低差のある道を
歩いて利用というのも無理がありすぎる。

それに東1丁目は50坪の狭小区割りや醜いコストダウンもしていないし、東1丁目は平均価格帯も
7000～8000万だったから、ぎりぎりで家建てる一般サラリーマン向けの分譲地ではない。
仮に老後や車が運転できなくなっても、大きな金銭的負担を伴う住み替えや、タクシー生活も
可能な資力の人達が多いので問題は無いでしょうね。

[126: 匿名]

ハザードマップ見ると山手台も中山台もいい勝負だよね～
あと、山手台北部で唯一高値づかみとなってしまった東三丁目も今が最期の正念場かも知れませんねw

[127: 匿名さん]

125
とんでもない大階段があることはまったく同じ。
東１丁目の階段は（通称）マチュピチュ階段って言うんだって！
過去スレに書いてましたよん（笑）

[128: 匿名さん]

>>125

>山手台東1丁目は距離的にも標高的にも一般的な駅徒歩圏の山手住宅地の範疇

不動産業界的には徒歩圏と呼べても、健常者でなければ無理なく辿りつけない場所を徒歩圏と強弁するのはどうかと思いますょ。

世間一般的な認識は、山手台の1丁目から5丁目までバス便ニュータウン。マイカーを移動手段として生活の根幹に位置づけないと、快適な生活を送ることが難しい場所と言えます。

[129: 匿名さん]

>>128
山手台西二丁目の条件無し更地も売りに出てるが、北部より坪単価安いね。世間一般では、南部の価値は認められてないのでしょう。このスレで躍起に北部批判しても無駄骨で可哀想。東1丁目で売りに出てるのは土地53坪だから北部と変わらん。

[130: 入居済み住民さん]

>>129

新参者が西二丁目に馴染むのは、かなりの覚悟がいる。

知らずにはいると・・

[131: 匿名さん]

ばればれの茶化し偽住民（笑）>>118

どうみても最悪立地、悪立地、山手台一不人気が口癖の118＝113＝119は同一人物だな（笑）

鉄塔ならミニサイズの東3丁目より桁外れに巨大で圧迫感のあるのが西4丁目入り口（携帯基地局用）や西4丁目上部や東5丁目（アルテラス、ビューテラス）にたっているし、そもそも東3丁目は最悪立地でもなんでもないしな。

東3丁目の立地・地勢は、誰が見ても、西側に高い尾根がある上に東側も高い斜面がある谷間になっていて（特に冬は）日当たりが悪く日照時間も短い西下がりの西4丁目より遥かに優れている。

東3丁目は高台で日当たりも風通しも地勢もこの上なく良好で、阪急オアシスへも至近距離でループ歩道橋を使って安全にすぐ出られる。

むしろ山手台の中では場所に関しては一等地に近く（もちろん、まちづくり理念の遵守度に関しては南部に大きく劣る）、難癖をつけるならせいぜいバス停が少し遠いぐらい。

不人気というのもデタラメで、単に販売序盤にリーマンショックとその後の金融危機、不況が直撃し、リーマンショック前に高値で販売した区画もある手前、大っぴらに値下げするわけにもいかず、難しい販売になったというアンラッキーな外部要因から長引いて売れ残っただけ。

本当は山手台東3丁目に住みたかったけど、手が届かず泣く泣くコストダウンの西4丁目にしたという住民が沢山いる。

[132: マンコミュファンさん]

関西一大阪平野に面した無秩序な山削りが醜い乱開発市として悪名高い宝塚市の全域を見渡しても、山の中腹以上で（標高200～300mクラスの山の上）往復300段の階段使わないとバス使えない（実質的に公共交通機関レス）50坪コンクリ密集地なんて一箇所も存在しない。往復300段の階段使わないと駅まで出るバスが使えないサラリーマン向け分譲地など、大手デベロッパーが10階建てのエレベーター無しのマンションの10階を、理想の永住マンションとして35年ローンでサラリーマンに売りつけるようなもの。まさに前代未聞。しかも、それを住宅不足どころか既に家あまりで市内山麓部の昭和に開発された住宅地に60坪超の良好な宅地がいくらでも余っている時代に、わざわざ新規に山を破壊してまで、粗悪な狭小コストダウン宅地を大量にばらまいているのだから社会悪どころの騒ぎじゃない。

[133: 匿名さん]

いま新品であることしか取り柄無い（新参者がいないところに住みたいという
エゴ人間をあてにした一世代限り使い捨て焼畑商法）使い捨て工区の安っぽい
ビューノ、クレアスは、中古になったら目も当てられん惨状だろうな。

古くなったときに、評価される要素が皆無。

別に煽りでもなんでもなく、十数年したら中古土地相場は中山台より余裕で下だろう。

山手台北部ローコストエリアの完成度は、余裕で中山台より下。

[134: 匿名]

＞129さん
住民さんが自ら言ってるように、いずれ東3丁目は確実に暴落するだろうから、山手台北部で広めの中古なら待てば手に入りますよ。
崖の上という悪立地さえ容認できればね。

[135: 匿名さん]

>>133
新品しか取り得ないって、新品ってのが一番の付加価値でしょう。駅に近く、いくら擁壁に石を使って豪華さ演出しても、中古になればソッポを向かれる。それが南部で証明されてますから(笑)
50坪でコストダウンして総額安い北部買うのが一番賢い。