阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[675: 匿名さん]

例え1000年に一度だろうが10000年に一度だろうが
阪神淡路大震災で動いたのは紛れもない事実

そもそも何年に一度とか言ってるのもあてにならんよ
全ての想定には前提があり
その前提が簡単に変わってるからね
現に豪雨がそうでしょ

[676: 匿名さん]

>>674
それじゃー、豪雨で兵庫県内で土砂災害で、自宅半壊以上の件数と、死亡者は、ここ100年で何件有りますか?
地震より豪雨の影響が大きい根拠を教えて下さい。
もっともらしく言うのに根拠無くデタラメってこと無いよね？

[677: 匿名さん]

まあ大きな地震でも大型店舗が１ｃｍも近寄ってこないからね

[678: 匿名さん]

数千戸を土石流で破壊した阪神大水害クラスの雨量は数十年に1回の頻度で起こっているレベルの豪雨だけど（現在は温暖化によりもっと高まってる可能性が高い）、阪神大震災を引き起こした活断層の活動サイクルが1000～2000年に一度ってのは客観的な事実だよ。

同一の場所において、活断層の平均的な活動頻度（1000～2000年に1度）に起因する大地震より、土砂災害を引き起こすレベルの豪雨の発生頻度（数十年に1度）のほうがよほど高いですよ。

そもそもの前提として、土砂災害警戒区域は、「数十年に1度レベルの豪雨で土砂災害が発生する場所」を指定しているのですから、数十年に1度の豪雨に自宅が見舞われる確率が、1000～2000年に一度動く活断層の変動（いわゆる地震）に見舞われる確率より低いと考えるのはあまりにもご都合主義ですよ。

ひとことでいうと、数十年に一度の豪雨を自分が見舞われる確率は、1000年単位で起こる大地震の比ではないです。

[679: 匿名さん]

ちなみに阪神大水害は、阪神間や大阪平野に面した山麓部の斜面にほとんど人が住んでいなかった（今の1%未満）時代で5000戸以上の全壊（流失・倒壊・埋没）だからね。

今、阪神大水害と同じレベルの豪雨（数十年～１００に1度の豪雨）が降って土石流や山腹崩壊が山麓部で発生したら、被害戸数や死者はその比じゃない。

[680: 匿名さん]

>>679
阪神大水害って、まだ、治水や防砂が殆どされて無い時代の話でしょ(笑)
阪神大水害と同じレベルの豪雨で被害がそれ以上になると言う根拠は？
実際、広島の土砂災害でも砂防されてたところは被害ないですね。

[681: 匿名さん]

対策なんて本当に役立つかは誰にもわからん

東北の津波でも防波堤は役に立たなかった

よほどの理由が無い限り
わざわざリスクの高い土地に住む必要はなかろう

[682: 匿名さん]

土砂災害のリスクが高い地域だから金持ち向けの住宅地に、ってのがそもそも論理破綻してますな。

住む場所を選べる(資産がある)方がわざわざそんな危ない場所を選ぶことはないですよ。ある程度のリスクを甘受できる程のブランド力もないですし。

「開発中止しろ」というのであれば主張としてまだ理解できますが、あくまでも『日本中がお手本とする美しい街づくり』を求めていくのでしょうかね（笑）

[683: 匿名さん]

>>681
阪神大水害の事例を見ても、所詮、土石流の被害より、地震や津波の被害の方が桁違いに大きいということです。水害も下流の方が被害多い場合も多いしね。

[684: 匿名さん]

こちらを検討される方はお金持ちが多いようなので
１棟ぐらい雨で流されてもまた購入すれば良いだけで
災害は気になさらないのでしょう

うらやましいですね

[685: 匿名さん]

雨で道路が寸断されても働きに行く必要もないみたいですよ

[686: 匿名]

ネガキャンの皆さん（一人？）がおっしゃるほどの、山手台が壊滅する程度の自然災害が発生したとき、
一体兵庫県でどれくらいの街が生き残るのだろうか？
たぶん、全県壊滅のような気がするけどねえ。

誰か、客観的な数字でこのあたり解析してくれないかなあ？
（主観は、いらんよ。「恐らく」だとか「私は思う」とかの表現はいらんよ。）

[687: 匿名さん]

働かなくてもよいレベルなのか
さすがです

[688: 入居済み住民さん]

山手台、紅葉が綺麗です。
環境は抜群ですが、もう少し住みやすい街にして欲しい。

阪急オアシスしかないのはあり得ないよ。
一般論として、競争がないと怠慢になるしね。

イオン出来ないかなぁ。

[689: 入居済み住民さん]

山手台の中にあったらいいなと思うもの。
挙げて下さい。

[690: 契約済みさん]

山手台では、地上波が受信できないんですか？
あまり理解ができていないのですが、
阪急不動産様から、ケーブルテレビと契約をするように言われました。
中でも、JCOMを推奨されましたが…
お住まいの皆様はどうされているのでしょうか。

[691: 入居済み住民さん]

景観の関係でアンテナが立てられないのです。
うちはフレッツかイオか迷いましたがフレッツにしました。

[692: 匿名さん]

難視聴地域ならケーブル引いても地デジは無料のはずですが、そういうわけでもないのですよね？
景観と言っても、カーポートとかテラス屋根は黙認状態なんですが（笑）
景観は建前で、JCOM(ベイコム)を契約させてグループ会社を儲けさすのが本当の目的というのは考え過ぎ？

[693: ご近所さん]

>>692

山手台はJ-COMのエリア外だったと思いますが、景観をあまり重視しなくなった中でアンテナ禁止だけ堅持されているのは、ケーブルTV等業者への利益誘導と見られても仕方ないですよね。
本来無料で観れるはずの地デジに毎月高額負担を強いられているわけですから、山手台の皆さんは損をさせられていますよね。

[694: 693]

×J-COM
○ベイコム

[695: 匿名]

JCOMとBAYCOMって別の会社やで。
阪急グループはBAYCOM、山手台はJCOMやで。

[696: 匿名さん]

>>682
破綻しているのはあなたですよ。

豪雨が降ったら、土石流が直撃すると確定している場所を、住宅購入費用の殆どをローン組まないとまかなえない無資産層に売りけるのがモラルハザードという話でしょ。

豪雨で土石流が直撃していると確定している場所を、眺望も無し、極寒、狭小区割りじゃ目もあてられない。

せめて危険な山の上の立地らしく、緑豊かで、全区画眺望有り、広々にするべきでしょうね。

[697: 匿名さん]

芦屋の山手や逆瀬台も山手台北部同様に土石流危険地域だろと無知でトンチンカンな詭弁がありますが

芦屋六麓荘～苦楽園四番町～柏堂～剣谷～鷲林寺南町は、土石流危険区域らしく、保水力や緑の復元や景観に

配慮して平均150坪以上の区割りになっているからね。貧乏人が災害に見舞われて不幸な目にあわないようにも

対策されているし、最初から災害対策としても、ゆとりある区割りや緑地の復元に配慮されている。

逆瀬台にいたっては、そもそも土石流危険箇所は殆ど無い上に、山をきりひらく正当性があった

住宅不足時代の開発。

逆瀬台のより山側に位置する宝塚市ゆずり葉台は、土砂災害警戒区域が大半を占めるエリアだけど

芦屋や西宮の山岳地帯同様に、平均150坪以上の区割りで、緑の復元や保水力強化にちゃんと配慮されてる。

[698: 匿名さん]

×　土砂災害のリスクがきわめて高い場所なのだから、金持ち向けの分譲地にするべきだ

◎　土砂災害のリスクがきわめて高い場所なのだから、万が一土石流等が発生しても逃げ遅れず避難できるハード整備を完備しつつ、災害で家が駄目になっても路頭に迷わないですむ生活再建が可能な層向けの分譲にするのが最低限のモラルだ（＝土石流の危険があるエリアを、資産の無い貧しい方に売りつけるのはモラルハザードだ）

[699: 入居済み住民さん]

>>693
誰が見てもかつて謳っていた「美しいまちづくり」や「景観へのこだわり」を反故にしまくっている現状で、アンテナ設置の禁止は違和感がありますよね（笑）　電波障害地区でもなんでもなく普通にアンテナつけたらうつるのに（笑）
アンテナ設置禁止は、どう見てもCATV業者と癒着（キックバック）しているとしか思えませんね。
かつての山手台のように自然素材による修景やゆったりとした区割りや電線地中化など景観重視の美しいまちづくりを守っているのならともかく、現在の理念無視も甚だしいこだわりもへったくれもないコストダウン分譲地に成り果てている山手台北部の状況で、アンテナ設置を禁止しているのは不自然きわまりないです（笑）

[700: 匿名さん]

696〜699

なんで複数人物を装ってまで、ここで同じことを延々書くのでしょうかね？
何か成果は出たのでしょうか？阪急不動産に直接言う方がはるかに効果的と思うのですが、ちゃんとやっているのですよね？

[701: 匿名さん]

しかも1週間以上前の投稿にレスしたり、スレの流れを無視したり、まるで空気読んでないですよね（笑）

実社会でちゃんと周囲とのコミュニケーション取れてます？

[702: 匿名さん]

地上波だけなら壁面アンテナとかフィルムアンテナとか目立たない物もあるが
それすらダメなら利益誘導でしかないね

[703: 匿名]

どうでもいいけど、JCOMは阪急グループやないって。
自分の論理が破たんするからって、人が情報提供したってるのを無視せんといてえな。

[704: 702]

上の長文の人とは別人です

JCOM本体は以前は住商とマイクロソフトが株主だったけど今はどうなってるんだろうね

通信系がよくやる手法として
回線を取り纏め可能な企業や団体を
二次代理店や仲介事業者として扱い
マネーバック(報償金/インセンティブ)するが
ここはどうなってるんだろうね

[705: 匿名]

住商はそのままですが、KDDIも入ってます。

[706: 匿名]

まぁ常識で考えても、家や宅地がこれからあまりまくる時代に

わざわざ新規に山の上を切り開いた土石流危険箇所をコストダウン密集地にして

35年住宅ローン組ませた若年サラリーマン世帯向けに叩き売り大量販売して

本格的家あまりタイムリミット到来ぎりぎりで短期売り逃げを画策するような手法が

まともなわけないわな。

[707: ご近所さん]

アンテナ設置禁止規定は、華麗に無視して設置すればいいんじゃないの？

そもそも開発事業主自身が、当初の開発理念を全く守らず反故にして
景観や住環境を無視したお粗末な乱開発に走っているのだから、
住民がそんな些細なルールを守る必要なんてないし、ルール無視したところで
いまさら大した問題じゃないでしょ。

事業主自身が景観の美しいまちづくりを放棄して暴走しているのに
馬鹿正直にアンテナ設置禁止ルールを遵守して、テレビ見るためごときに
年に何万円も通信業者に支払うのは、馬鹿げていますよ。

グリーンベルトの緑化規定義務にしたって、西4丁目等では
全く植樹されずルールを守っていないお宅が多数ありますしね。
https://www.google.co.jp/maps/@34.8371821,135.3743163,114m/data=!3m1!1e3
特にこの西4丁目南部（オアシスの北側のエリア）の最北部に位置する一列の
両面道路区画は、南側コンクリむきだし擁壁に付随するグリーンベルトには
誰も何も植えておらず、完全に所有者が管理放棄していますよ。
擁壁そのものが景観に有害で将来この上なく醜くなるコンクリむきだしな上に、
自宅からぐるっと100～150メートル以上歩かないとたどりつけない自宅入り口反対側の
自宅グリーンベルトを、ちゃんと植樹して手間かけて綺麗に手入れする気には
なれないのでしょうね。

東5丁目でも両面道路の区画など、自宅エントランスと反対側のグリーンベルトは
管理放棄されて雑草帯になる可能性高いでしょうね。
阪急自身が景観なんてどうでもいいと言ってるも同然の開発をしている状況では
景観維持へのモチベーションが低い住民の増加は当然でしょう。
土地の狭小化が進むにつれて、外構や植栽もコストダウンして、山の上なのに
殆ど木を植えてないような住宅がどんどん増加しているし。

[708: 匿名さん]

>>704
アナログ放送時代から、JCOMは新たにマンションが建つ場合などに、マンション建築の影響で電波障害が発生するという名目で（マンション事業主の依頼という形式で）周辺戸建て住民にCATV導入させて、営業をかけてシェア拡大する手法は宝塚でも良くやってた。
この場合、地上派だけなら無料工事で視聴できるけれども、できるだけ有料のネット回線や有料CATV放送なども一緒に契約させようとするのが基本。
山手台の場合、阪急がアンテナ禁止規定をつきつけて新たに家を建てる住民にJCOM導入を半ば義務付け（強く推奨）するかわりに、まとまった新規契約が得られるJCOM側から導入状況に応じてリベートを受け取る契約となっている可能性は高いだろうね。

[709: 匿名]

>>703
JCOMがKDDIの連結子会社で阪急と全くの無関連会社なんて誰でも知っている。

そんなのは本質とは何の関係も無い。

全く資本関係の無い別グループのCATV業者と不動産デベロッパーが癒着して、半強制加入（独禁法違反スレスレ）させてバックマージンを受け取ってる分譲地の事例なんてゴマンとある。

"CATV 強制　戸建て"　で検索。

現在の山手台宅地分譲の広告では、以前と異なり　CATV"等"受信料　という曖昧な表記になっているので、推奨以外でも強く希望すれば選択できるようになっているのだろうけど（おそらく誰かがクレームを入れたのだろう）、以前は宅地購入時のその他の必要費用としてJCOM加入費用が明記されていたので、宅地購入者は事実上JCOM強制加入で選べなかった疑いがきわめて強い。

[710: 匿名さん]

一方では約束を守れと言いつつ、もう一方ではルールを破れと。
本当は景観などどうでもよく、資産価値が下がったことに対する(デベへの)当てつけに思えてしまう。
検討者には何の参考にもならないし、大部分の穏やかに暮らしてる住民にとっても、地域のイメージダウンという点で迷惑行為だから、そろそろ規制して貰った方がいいのでは？

[711: 匿名]

そないムキにならんでも、ええんちゃうの？
本質か何か知らんけど・・・

ただ、あんたのお話は「今度の難癖はCATVかいな。よう次から次へと考えまんなあ。」って感じがするだけですわ。
「現在の山手台の広告は」って色々勉強してはりますなあ。

わたしに切れんといてね。
わたし、阪急が癒着してるしてないに何の興味もないので。

[712: 匿名]

あっ、７１１は７１０さんに対してとちゃうよ。

７０６から７０９の別人になっているつもりの人に対して言ってるんやで。

[713: マンコミュファンさん]

707

両面道路のグリーンベルトでも、石貼りの列（バス通り）とその手前の間知石積みの列の2列だけは、施主が自宅下のグリーンベルト維持しそう。他は放置される可能性が高いだろうね。

他は放置される可能性が高いだろうね。

西4丁目でも北公園の結ぶ地下通路の手前の修景擁壁になっている1区画だけは、ちゃんと所有者が自宅からアクセスし辛いのに自宅下のコニファー類を植えて綺麗に手入れしている。

山麓住宅地の道路から見える高さ2m以上の仕上げ無しコンクリート擁壁はもろに市の都市景観条例に違反だけど、違反したところで何のお咎めもなく行政は完成検査通すからな。

[714: 入居済み住民さん]

以前の山手台のように開発理念がきちんと守られていて、景観重視の美しいまちづくりが

行われているのであれば、テレビアンテナの設置禁止もまっとうな話で筋が通りますが、

極限までコストダウンされて景観もへったくれもない何のこだわりもない手抜き分譲地に

成り果てている現在の山手台北部のありさまでは、テレビアンテナの設置禁止だけは頑なに

死守されているのは確かにナンセンスきわまりないですね。

山の上らしく100坪超による全区画眺望有り区割りや、電線地中化（彩都の4000万円台建売の

ガーデンテラス区画ですら導入）などのこだわりが導入されているのなら、屋根の上の

テレビアンテナの設置禁止規定を守らない住民に対して、規定を遵守している住民の不満は当然で

文句も言うでしょうけど（視界にアンテナだらけでは街売りである街並みや眺望の質を大きく落とす為）

今のコストダウン分譲地でしかない山手台北部（狭小、眺望無し区画が大半、街並みや景観に無頓着）では

単なるテレビ視聴にも無駄な出費を必要とするテレビアンテナの設置禁止規定のメリットなど殆ど無く

歓迎している住民は極少数でしょうね。

そもそも景観への影響が遥かに大きい屋根一面の巨大なソーラーパネルが野放しにされている状況で

景観に悪影響与えるからアンテナは禁止ってのも違和感があります。

最も不可解なのは建築物に付属するアマチュア無線用のアンテナなら設置可能（軒高を超えなければ）で、

テレビアンテナは設置禁止となっていることです。

アマチュア無線のアンテナのほうが一般にテレビアンテナより巨大で目立つにもかかわらず、

アマチュア無線アンテナは設置可能でテレビアンテナは駄目となっている以上、CATVを導入させるための

利益誘導策ととられてもしかたがないでしょうね。

[715: 匿名]

まぁ常識で考えたら、
家や宅地がこれからあまりまくる時代に…というなら
開発やめろ、山に戻せ、でしょ。
その方が猿でも理解できる、じゃない？
何故に家は建てる事が前提なのでしょうね、
この人の論理は。

[716: 匿名]

森町の里山エリアは、平均１００坪以上で事実上の薪ストーブ街区となっとるな。
完全に山の上の山奥である山手台北部にもあってもおかしくないというか、むしろ立地特性上そういったエリアはあって当然やな。
むしろあんな山奥が、儲け主義の建て込む５０坪密集地になっていることこそが異常なわけで。

[717: 匿名さん]

>>715
大都市近郊の良好な宅地不足の解消を大義名分として昭和に開発された多くのニュータウンの
土地がすでに大量に余り始めている時代に、その焼き直しでしかない単なる宅地供給を目的とした
かけこみコストダウンニュータウンもどきを開発する正当性が無いということも理解できないなら
相当に理解力が足りないんでしょうね。

もともと山手台開発は、従来のありがちなニュータウンとは一線を画する日本中がお手本とする
美しいまちづくりを成し遂げる為の開発と謳ってきたわけですから、今更の理念破りは言い逃れできませんよ。
すべては～とまで言ってきたわけですから。

[718: 匿名]

７１１の文体、公式サイトの山手台日記と瓜二つだねｗ　

[719: 匿名さん]

>>715
>開発やめろ、山に戻せ

一般人にとっては極自然な発想でも、業界人にとっては自らの存在意義の否定そのものなので、考えにも及ばないのです。
つまりはそういうことです。察してあげてください。
でもいい加減迷惑ですね。

[720: 匿名さん]

商業主義のアホノミクスを支持してる粘着あらしが
開発批判とは片腹痛いな

[721: 匿名さん]

もともとは開発禁止の保全区域であったとはいっても既に市街化区域に編入されて
現実に工事の手が入ってしまっているからには、家や土地がもう余りまくりはじめているから
開発中止して山に戻せってのは現実的じゃない。

ちゃんと理念を守れ、渋滞の深刻化や教育施設のキャパシティや安心安全などに配慮して
家余り時代前の売り逃げではなく家余り時代になっても通用する路線でゆっくり開発しろ、
阪急最後の大規模開発となる山手台のフィナーレぐらいは理念で謳われていたような本当に
日本中のお手本となる50年後に誇れるものをつくれ、ってのが至極まっとうな意見だろうね。

[722: 匿名さん]

家余りが更に進むと


現実はなかなか売れなくて資金繰り厳しくなり
土地込み2000万ぐらいの低所得者向け建売とか
出てくるだろう


バブル崩壊の時と違って
少子化で家余り改善のメド無しだから
売り手も値上がりまで待つ事も出来ない

営業もタダではない訳で
安い郊外は多少損してもさっさと処分して
都市部の地価が高いエリアのビジネスに移行するのが普通の会社だ。

それを買い受けた聞いたこと無いような業者が
売るんだろうね

郊外は軒並み下がるだろうが
特徴や理念があって魅力ある街なら
多少はマシだろう

[723: 匿名さん]

>>706
新たに山を切り開いた土石流危険地帯を、利益最優先の為（坪単価極大化）の細切れ区割りにして、年収の何倍もの住宅ローン借り入れが必要な貧しい無産サラリーマン層に売りつけるなどモラルハザードの典型だね。

上でお粗末な擁護をしているおっさんがいるけど（たぶん関係者かな）、気休めでしかない砂防（経年でどんどん効果が落ちる）でどんな豪雨が降ろうとも土石流を永遠に防げたら、そもそも土砂災害警戒区域に指定されないから（笑）

あるレベル以上の豪雨がふったら土石流が発生する場所だから、指定されているわけで。
それが実際にくるのが10年後なのか50年後なのか100年後なのかは誰にもわからないだけ。

わざわざ宅地が全く不足していない大・人口減少時代目前に大規模山林破壊して災害リスクの高い場所を宅地開発している以上は、それ相応の魅力や独自性や付加価値を高めた上で、万が一家が土砂災害で被災しても避難さえちゃんとできれば生活再建には困らない豊かな有産層向けの分譲地にしないとまともじゃいのは言うまでもないね。

[724: 匿名さん]

>>714
山手台のアンチからの見れば、モノレール支線の終着駅から、坂道バス無し徒歩15分以上掛かる上、山手台北部同様の55坪狭小住宅地でも無電柱ならこだわりの住宅地とか失笑するよ。