阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[632: 匿名]

実質６年も無い
販売ペースは下がると見てる業者が大半
あと３年ぐらいである程度売れないと
酷い売り方が始まるだろう

50坪以下の細切れ、
飯田系や不動産系などの激安建売で2000万円代

住宅ローンが家賃より安いと広告して短期間に売り切る

最悪の事態
あと３年ぐらいが勝負

[633: 匿名さん]

えっ
坪40万？
金をどぶに捨てたいなら俺にくれ

[634: 匿名さん]

2000万代は建物込みだろｗ

[635: 物件比較中さん]

山手台の中がもう少し便利になったらなぁ。
坂は仕方ないとして、阪急オアシスしかないのは本当に不便です。
せめて銀行のＡＴＭやコンビニ、郵便局、お食事処、作って欲しい。
山本駅周辺もどうにかして！！！

[636: 周辺住民さん]

梅の花はどうなった？

[639: 匿名]

「これから開発される山手台北部は、豪雨が降ったら土石流が直撃する場所なのだから、
雨量計などの避難対策を完備した上で、
万が一家が駄目になっても建替える財力のある層向けの用地にするのが良心というものだろうね」

↑

都心回帰駅前回帰の昨今「財力のある層」はわざわざそんな危険な場所は選びませんよ。

[641: 匿名さん]

>>630

過去に巨額の税金投入して失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町の売り出し戸数を例に出している時点で論外だけど、成熟した住宅都市において、まともな新規開発では数十～100数十クラスの区画数の規模でも数年かけて分譲することが殆ど。

年平均で100以上のとぎれない追加新規売り出しは、完全に今の時代（既に宅地が余っており不足していない家あまり）において需給無視したハイペース。

そもそも山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居（戸建て以外に、マンション約200戸強と賃貸の切畑団地約180戸を含めて）だったのだから、ここ数年で明確にペースを倍増以上激増させているのは客観的な事実であり、疑いの余地が無い。

現実において、山本駅周辺の渋滞の如実な悪化や、極端な世代の偏りによる教育機関の生徒数キャパ問題などの弊害が発生している。

阪急だけではとてもじゃないがさばききれない自然需要を無視した売り出しペースであるが為に、ハウスメーカーやブローカーに大量卸売りしたり、それでも売り切れないので、まちづくりの本質とは何の関係も無いイベントや催し開催やキャンペーンややプレゼント企画（クオカードばらまき等）や広告企画（子役タレントや気色悪い小説とか）を乱発して、広告費をかけまくってなりふり構わない商法に走っている時点で、まともな売り出しではなく、先に期限をきめた売り出しペースありきなのは明らか。

山手台が宝塚の需給環境を無視して大量のコストダウン新品宅地（既存の昭和ニュータウンよりちょっとだけ土地が狭くてちょっとだけ値段が高いが新品という焼き直し劣化版、この条件だったら中古ではなく新品を選ぶよねという消費者心理につけこんで需要を総取りする一回限りの悪質な新品商法）をばらまいているせいで、中山台や逆瀬台などに代表される昭和ニュータウンやバス便エリアの住宅、土地が余っているにも関わらず殆ど売れず、値崩れや街の正常な新陳代謝が起こらないなどの深刻な問題も発生しているのだから、既存の住宅地や地域社会にも深刻な悪影響を与えており、まともな開発でないのは誰が見ても明らか。

[642: 入居済み住民さん]

>639

家あまり時代にわざわざ貴重な山の緑を大規模自然破壊しているのですから、住宅不足時代に
大都市近郊の宅地不足の解消を大義として自然破壊して開発されたニュータウンとは、
全く異なった理念重視の開発が求められるのは当たり前ですよね。

もともと山手台開発はそういった理念（日本中がお手本とする美しいまちづくり）を
掲げて開発の正当性を謳い続けてきたわけですから。

既に昭和に自然を切り開いて開発された分譲地の土地や家があまりはじめていて、
これから勢いを増して深刻に余りまくることが確定している時代に、わざわざ山を破壊して
昭和ニュータウンをより醜くした（コストダウン＆狭小化）劣化版の50坪コンクリ坪密集地では
微塵の正統性も無いのは誰が見ても明らかです。

別荘地や郊外や田舎に多く移り住む富裕層やリタイア層も多い中、財力がある人間は都心や駅前しか
住まないと決め付けているのはお話になりませんが、それ以前に業者のモラルの問題として
土石流の危険が高い、砂防（機能を維持する為には、定期的な浚渫工事で巨額の税金を投入し
続けなければならない金食い虫だけど、作りっぱなしで放置されることが大半）を設置しなければ
人が住むことすらできない場所を、万が一家が土砂災害で潰れたら、住宅ローンを抱えて家を失い
路頭に迷う無資産のサラリーマン世帯に売りつけるのは、悪質きわまりないでしょうね。

西宮の甲山の西側に位置する六甲東斜面（鷲林寺南町～剣谷町～柏堂西町）は、山手台と同じく
砂防を設置しないと住めない山の上の土石流地帯で兵庫県ハザードマップの土石流危険箇所、
土砂災害警戒区域に指定されているけど、平均150坪程度の緑の復元や自然環境との調和を考慮した
別荘地準拠の区割りになっていますね。
危険な山の上を自然破壊しているのだから、それが当然の配慮です。

山手台東の北部は、砂防で処理しきれない豪雨発生時には、土石流が直撃する県の危険箇所に指定
されている地域なのですから、万が一土石流や山崩れ等の土砂災害で家が台無しになっても、
豪雨時に避難勧告にしたがってきちんと避難さえすれば、家を建て直す財力があり、生活に困らない
層向けに販売するのが、業者に求められる最低限のモラルというものでしょうね。

記録的豪雨が発生すれば、土石流が直撃する危険エリアと正式に指定されているエリアを、
宅地や家の購入費用の殆どを借金（住宅ローン）しないとまかなえない無資産サラリーマン層に
売りつけるなどは、日本中のお手本となる美しいまちづくりどころか、日本中の悪徳業者のお手本でしょうね。

[643: 匿名さん]

＞失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町

・そういえば山手台も事業主が経営破綻した典型例でしたね


＞山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居だった

・そのうち５年くらいは共同事業主が破綻して販売がストップしていましたよね


＞土地や家があまりはじめていて、これから勢いを増して深刻に余りまくることが確定している

・だったら深刻に余りまくる前に完売できるように販売ペースを加速するのは当たり前


＞山手台開発はそういった理念（日本中がお手本とする美しいまちづくり）を
＞掲げて開発の正当性を謳い続けてきた

・それは貴方がここで謳い続けてきただけでしょ

[644: 匿名]

山手台開発にあたり

「日本中がお手本とする美しい街づくり」

などという理念が条件となった事実は

いっさいありません。

[645: 匿名さん]

>山手台東の北部は、砂防で処理しきれない豪雨発生時には、土石流が直撃する県の危険箇所に指定されている地域なのですから、
>万が一土石流や山崩れ等の土砂災害で家が台無しになっても、豪雨時に避難勧告にしたがってきちんと避難さえすれば、家を建て直す財力があり、
>生活に困らない層向けに販売するのが、業者に求められる最低限のモラルというものでしょうね。

土砂災害は突然やってきます。避難指示が間にあわず被災するリスクは広島の大災害でじゅうぶん再認識させられました。
賢明な方はそんな場所検討しませんよ。財力に格差はあっても、災害で命を落とすリスクは誰にでも平等なのです。

[646: 匿名]

誰が見ても理念破りのなりふりかまわない叩き売りに走っているだけなのに、一人勝ちとか恥ずかしい文言垂れ流ししている時点で業者丸出しだなｗ

[647: 匿名さん]

山手台日記といえば、公園まわりのたった一列だけ自然石仕上げ（間知石）にしたのを

物凄い大げさにドヤ顔でアピールしていたのはびっくりしたな。

自然石仕上げなど、数年前の東1丁目とかではわざわざアピールせずに全区画当たり前に実現していた

最低限の配慮、修景だろうにろうに。

むしろたった一列だけの自然石仕上げでごまかして、他は建売業者ばりに堂々と条例違反（条例に基づく

景観計画では、山麓住宅地の高さ2m以上の擁壁は景観に配慮した仕上げとしなければならない）

のコンクリむきだしのほうが大問題だろうに。

この調子じゃ、最後の４工区こそは理念にたちかえって日本中のお手本を目指すとアピールしているのも

とんだ期待外れの可能性が高いね。

[648: 匿 名]

642
645
せめて価格を安くするしかないですね

[649: 匿名さん]

『バブルの徒花』的な存在の西2丁目基準ではなく、大多数の検討者が『こうあってほしい』と現実的に思える街区であれば十分です

[650: 匿名]

週末ネガキャンの嵐は、先週も続いていたみたいですね。
一生懸命ですねえ。
彼らも、ノルマ達成のため必死なのでしょうね。

[651: 匿名さん]

ネガキャンも平日の昼間はピタリと止みますから分かりやすいですね(笑)
ハンドルネームを色々変えて何役もご苦労な事です。いくら頑張っても山手台の独り勝ちなのにご苦労様です。

[652: 匿名]

こんな山の上に登らされて隣と屋根がひっつきそうな50坪ギューギューとかどんな罰ゲームだよｗ

[653: 匿名さん]

阪神間最大級の眺望の街などと喧伝しながら、東5丁目でまともに眺望得られない無い区画のほうが全然多い誇大広告状態も、坪単価を極大化（＝利益を極大化）する為に区割りを、山奥にあるまじき極小にしているせいだな。

山奥らしく間口も奥行きもゆとりをとって外壁後退2mにでもすりゃ、緑の回復だけでなく工夫次第で殆ど全区画から眺望得られるものを。

[654: 匿名さん]

一人勝ちって,,,

あまり売れてないのによく言うよ

このままでは売れ残ってディスカウントセールだろ

[655: 匿名さん]

大量家余り時代が本格化する前に完売できるよう販売ペースを早めて下さい。

[656: 匿名さん]

>>654
山手台より売れてる分譲地有れば、何箇所か挙げてくれる？

[657: 匿名]

駅前マンションは瞬間蒸発、建売でさえ抽選あるじゃん

[658: 匿名さん]

http://www.yamatedai.net/concept/images/contents-catch02.png

すべては、日本中がお手本とする
美しい街づくりのために

『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』

幹線道路は、ケヤキの並木道。
そこから各街区へと伸びる8本の準幹線道路には桜やコブシ、ハナミズキなど多様な樹木を
配しました。 区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よい
バランスを整えています。
この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、世代を
超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。
その思いを、街区の細部にまで行き届かせました。

『その景観はひとつのアートとよべるかもしれない』

私たちは『阪急宝塚山手台』で、石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなど、各方面の
プロフェッショナルの参加のもと、高品位・高品質な街づくりを追求してきました。
その一邸一邸の洗練された家並と相まって、気品ある街並景観を見せています。
さらに、石畳や石張りの擁壁による景観計画、夜の景観を彩る贅沢な照明計画…。
景観を形成するすべての要素にこだわり、街としてのトータルな美観や邸宅街としての
品位を高めてまいりました。

[659: 匿名さん]

>>657
比較対象が駅近マンションとは、また笑わしてくれるね。
建売も10戸程度の小規模物件と違うよね。
で、その人気の分譲地の具体名はまだ〜？

[660: 匿名]

家あまり土地あまり時代に、わざわざ貴重な山の緑を大規模破壊して

目先の金儲けと早期の売り逃げしか考えてない極限コストダウンの山奥コンクリ50坪密集地の何が

日本中のお手本なんでしょうかね。

ギャグでしょうかね。

[661: 匿名さん]

>>660
他にお手本になれるぐらいの分譲地無いから、一人勝ちなんでしょね。

[662: 住まいに詳しい人]

645

広島の災害は、調査の遅れから土砂災害警戒区域にすら指定されていなかった場所や砂防ダムが一基も
設置されていない場所が多く、雨量計も無く住民の危機意識が低かったのも大きな原因です。

砂防ダムと雨量計があれば、適切な避難だった（逃げ遅れずにすんだ）られた可能性が大きいです。

いずれにせよ山手台東の北部は、砂防ダムでおさえきれない豪雨が降れば、土石流が直撃する
土砂災害警戒区域（ハザードマップ指定）で、土石流が発生すれば家が土砂で埋もれて建て替えが
必要になるのですから、そんな場所を多額の住宅ローンを組まないと家が買えない若年子育て
サラリーマン世帯に売りつけるのは、反社会的で論外でしょうね。

豪雨時に土砂災害から逃げ遅れることがないようにハードソフト面で全力で対策しつつ、万が一
土石流が直撃した場合は、家を建て替えることが可能で生活再建できる財力のある層向けの分譲地に
するぐらいしか、モラル的にまともな開発、販売と言えないでしょうね。

[663: 住まいに詳しい人]

訂正

砂防ダムと雨量計(連動警報システム)があれば、適切な避難ができた（逃げ遅れずにすんだ）可能性が高いです。

[664: 匿名さん]

>>662
土砂崩れで倒壊するリスクより、平地を買って地震や津波で倒壊するリスクの方が高いけどね。

[665: 匿名]

662

ネガキャンも、一定のマナーを持たんとな。
推測で書いてたら、そのうち訴えられるぞ。

[666: 匿名]

あっ、言わなくてもわかってると思うけど、阪急に訴えられるって言ってるのと違うからな。

軽はずみな書き方すんな、ってことやぞ。

[667: 匿名さん]

“すべて”という言葉は重いですね。

ちょっとは日本中がお手本とする美しいまちづくりのために　や　少しは日本中がお手本とする美しいまちづくりのために　ではありませんから。

なんせ“すべて”ですからね。
山手台開発の目的は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」を実現すること以外には一切存在しないという意味です。

少しは文言に変化はあっても、10年以上同様の事を謳い続けてきたわけですから、今更

「ありゃただの宣伝文句だ」

「日本中のお手本となる美しいまちっづくりをするといったがありゃ嘘だｗ」

「家あまりが目前に迫っているから、当初の開発理念なんて知ったこっちゃねぇ」

「売れさえすりゃなんでもいいだろ」

「あと数年で逃げ切る為に一回限り新品商法丸出しの細切れコストダウン大量突貫分譲に変更するわ」

ではモラルハザードそのもので、大義の無い悪徳乱開発以外の何物でもないです。

[668: 匿名さん]

それで、山手台より売れてる分譲地の事例はどうなったの？
たった、2、3例で良いと言ってるのに、また誤魔化し作戦ですか？

[669: 匿名]

ここ断層はあるの？

[670: 匿名さん]

断層地図でググれば出て来る

[671: 匿名さん]

山手台で商売している関係者・業者が必死に自演しまくって、厚顔無恥な理念破りや人口減少時代の乱開発を擁護しているのが笑えるスレｗ

[672: マンコミュファンさん]

>>665

http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=19&mpx=135...

ハザードマップで土石流危険渓流に指定されている現実や砂防が設置されまくってる現実を無視して
客観的な事実に基づいた主張をネガキャン扱いとか頭大丈夫ですか？

[673: 匿名さん]

>>672
頭大丈夫か？
中山桜台でも逆瀬台でも山手の住宅地だからその上流は当然。芦屋や逆瀬台とか比較にならないぐらい多いね。
そんな当たり前のことをわざわざ特別の様に持ち出してくるネガキャンに執念感じるね(笑)

[674: 匿名さん]

活断層の動く頻度は1000～2000年以上の間隔なので、真下に活断層が通っている場所でも
自分が生きている間にその断層に起因する地震に被災する可能性は低いですが
土砂災害は違いますね。

基本的にハザードマップは60年や100年に1度程度の大雨を想定して、山腹崩壊や
土石流が発生する可能性が高い場所を記していますが、このクラスの豪雨は
本当に自分が生きている間に経験する可能性がかなり高いですから、被災の可能性も
活断層に起因する地震よりもずっと高いです。

活断層を気にする人は増えたましたが、実際は土砂災害（豪雨災害）ほうが影響大きいです。

近年は異常気象の影響もあり、「10年に1度程度」とされていたはずの雨量（55mm/hの大雨）の
1.5倍の約90mm/hの豪雨がが2週連続（「2週間に2度」）記録されるような事態が、西宮でも
今年発生していますからね。昨今の豪雨の多さは、今までは100年に1度程度と予想されていた
豪雨が、30年程度に1度発生しても不思議ではない状況です。

[675: 匿名さん]

例え1000年に一度だろうが10000年に一度だろうが
阪神淡路大震災で動いたのは紛れもない事実

そもそも何年に一度とか言ってるのもあてにならんよ
全ての想定には前提があり
その前提が簡単に変わってるからね
現に豪雨がそうでしょ

[676: 匿名さん]

>>674
それじゃー、豪雨で兵庫県内で土砂災害で、自宅半壊以上の件数と、死亡者は、ここ100年で何件有りますか?
地震より豪雨の影響が大きい根拠を教えて下さい。
もっともらしく言うのに根拠無くデタラメってこと無いよね？

[677: 匿名さん]

まあ大きな地震でも大型店舗が１ｃｍも近寄ってこないからね

[678: 匿名さん]

数千戸を土石流で破壊した阪神大水害クラスの雨量は数十年に1回の頻度で起こっているレベルの豪雨だけど（現在は温暖化によりもっと高まってる可能性が高い）、阪神大震災を引き起こした活断層の活動サイクルが1000～2000年に一度ってのは客観的な事実だよ。

同一の場所において、活断層の平均的な活動頻度（1000～2000年に1度）に起因する大地震より、土砂災害を引き起こすレベルの豪雨の発生頻度（数十年に1度）のほうがよほど高いですよ。

そもそもの前提として、土砂災害警戒区域は、「数十年に1度レベルの豪雨で土砂災害が発生する場所」を指定しているのですから、数十年に1度の豪雨に自宅が見舞われる確率が、1000～2000年に一度動く活断層の変動（いわゆる地震）に見舞われる確率より低いと考えるのはあまりにもご都合主義ですよ。

ひとことでいうと、数十年に一度の豪雨を自分が見舞われる確率は、1000年単位で起こる大地震の比ではないです。

[679: 匿名さん]

ちなみに阪神大水害は、阪神間や大阪平野に面した山麓部の斜面にほとんど人が住んでいなかった（今の1%未満）時代で5000戸以上の全壊（流失・倒壊・埋没）だからね。

今、阪神大水害と同じレベルの豪雨（数十年～１００に1度の豪雨）が降って土石流や山腹崩壊が山麓部で発生したら、被害戸数や死者はその比じゃない。

[680: 匿名さん]

>>679
阪神大水害って、まだ、治水や防砂が殆どされて無い時代の話でしょ(笑)
阪神大水害と同じレベルの豪雨で被害がそれ以上になると言う根拠は？
実際、広島の土砂災害でも砂防されてたところは被害ないですね。

[681: 匿名さん]

対策なんて本当に役立つかは誰にもわからん

東北の津波でも防波堤は役に立たなかった

よほどの理由が無い限り
わざわざリスクの高い土地に住む必要はなかろう