阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[601: 匿名]

やっぱり！

[602: 入居済み住民さん]

もうタマの話はいいですよ。興味ありません。
ここは山手台の口コミなんですから、
タマの社員は、割り込んで来ないで！

[603: 458]

>>596
それは建売区画
注文区画は200平米超えもあり建坪率50％、容積率100％
60坪クラスなら十分建ちますよ

>>599
タマホームの社員なんかではありません
社員なら既に検討対象外なんて書かないでしょう
最近は知りませんが去年は順調に売れてるみたいでしたよ

>>600
私はお話して許可をもらったと言うだけです

>>602
聞かれたから答えただけです

宝塚山手台に話振っても誰も何も書かないのによく言いますね

[604: 匿名さん]

あんたが、宝塚山手台はタマスマほど綺麗じゃ無いとか言ってきたんだろ？
あと、タマスマの土地売りは45～51坪と広告にはあるがな。

[605: 匿名さん]

タマスマは整然と並んでるけど、それを綺麗と言う感性の人には、山手台の様に無条件宅地は向かないでしょうね。きっと建売で同じ家が並んでるのが好きな人でしょ。

[606: 匿名さん]

路線バスもないダムの近くの住宅街と比べられる事自体が非常に失礼です。

[607: 匿名さん]

>>605

そういや、ここで散々北部批判してきた人も『タマスマいいネ』って言ってたな。
案外何でもいいんだな（笑）

[608: 匿名]

結局「そういう感性の人」なんでしょうね。

[609: 匿名さん]

ネガキャン頑張ってる人は、山手台で無ければ何処でも良いのですよ。タマスマって笑ってはいけません。ぷっ

[610: 匿名さん]

たぶん、タマスマを良く言っているのは、タマホームの社員だよ。

[611: 匿名]

もうみんなやめろ！

山手台購入検討者にとって建設的な意見を書けない奴は、いい加減に去れ！
ここまでネガキャンすれば、十分やろ！

[612: 匿名さん]

２ｃｈの宝塚のスレに粘着してネガキャンしてる人が
ここでも書き込みしてるんですね

[613: 匿 名]

612
ほんとだ！
確かに２年以上同じ批判を延々書き続けてる人と文体、文癖が同じですね。

[614: 匿名]

自分だけばれてないつもりで関係者(業者)必死に何連騰もして自演しまくったところで誰が見ても一目瞭然な理念やぶりの今の山手台のなりふりかまわないコストダウン売り逃げ路線は隠せないのが悲しいねw

[615: マンコミュファンさん]

＞山手台が、理念である緑豊かで潤いとゆとりある品格重視の美しいまちづくりを
＞破棄して、単なる新品コストダウン狭小路線に＞走り始めてから、広告や宣伝で
＞急に「ニュータウン」を連呼して、いま新品であることをアピールするようになりましたね。
＞こだわりや理念を重んじたまちづくりをやっていた頃は「ニュータウン」とは一切
＞言っていなかったのに。まさに売りさえすればなんでもあり、売り逃げできれば
＞なんでもありの、業者モラルハザードでね。

まったくおっしゃるとおりです。

3000万のタマスマですら、JR阪急ダブルアクセスや、主要道路の電線地中化や

タウンセキュリティ（管理人常駐、録画防犯カメラ完備）などを予算制約が厳しい中で

努力して実現しているにも関わらず、

日本中のお手本となる美しいまちづくりを長年謳ってきながら

理念を破棄して、昭和ニュータウンにも余裕で劣るこだわりもへったくれもない

山の上の極限までコストダウンした手抜きコンクリむきだし狭小密集地に成り下がってる

山手台が馬鹿にされているだけの話なのにね。

タマスマをほめてるわけでもなんでもなく、安物のタマスマにすら劣るほど

コストダウンが醜くなっているって話なのに必死に論点逸らしｗ


===================================================================================
理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994
最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞まだまだ続く山手台の街づくり、期待していて下さいね。
＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。
==================================================================================



山手台日記をかいてる社員が、苦し紛れに今後の開発では、かつて掲げていた理念やこだわりを取り戻して

ガーデンシティまいたもんやてらいけを見習いたいとかいってたけど、どうなったんだろうねｗ

やっぱり口先だけの嘘だったのかな？

[616: 匿名さん]

山の上のタマホームにも劣るらしいｗ
今の売り方なら仕方ないわな

[617: 住まいに詳しい人]

>>477

＞・梅田18km圏
＞・梅田まで片道500円未満40分以内圏（電車＋バス）
＞・大阪平野に面した山の上（標高200～300m）
＞・大阪平野一望の南斜面
＞・第一種低層住居専用地域の整形地
＞
＞の適正価格は
＞
＞http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/9930dat.html
＞http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html
＞
＞土地面積　612.31m2 (185.22坪)
＞価格 4,500万円（坪単価24.29万円）
＞
＞だいたいこんなところですね。

まぁそんなところ。

西宮市鷲林寺南町　185坪（完全整形地　更地）　4500万円（坪24万）
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html

西宮市甲陽園目神山町　106坪（完全整形地　更地）　3,580万円（坪33万）
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1/7607dat.html

成約履歴

2014/05西宮市剣谷町147坪4280万円（単価:29.1万円/坪）
2013/09西宮市剣谷町2370万円（単価:41.7万円/坪）
2013/07西宮市剣谷町263坪8000万円（単価:30.5万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町254坪7960万円（単価:31.3万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町112坪3980万円（単価:35.5万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町142坪3980万円（単価:28.1万円/坪）
2012/10西宮市剣谷町63坪2430万円（単価:38.4万円/坪）
2011/06西宮市剣谷町79坪2380万円（単価:30.1万円/坪）
2011/04西宮市剣谷町82坪2180万円（単価:26.5万円/坪）
2010/09西宮市剣谷町87坪2184万円（単価:25.0万円/坪）


山手台は貧乏人でも買えるように総額では安い値段にしているのが、ぜんぜん安くない。

むしろ割高。割高坪単価で儲けるために、山並みと調和した緑豊かな住環境の復元を

無視してまで、山の上にあるまじき密集区割りにしているだけの単なる悪質な乱開発。

家あまりの今の時代にわざわざ山を破壊するなら１２０～１５０坪で３０００～３５００万程度が

当たり前に求められる状況で、５０坪の宅地を貧乏人向けに２５００万（坪40万超）で使い捨て分譲してるだけ。

[618: 匿名さん]

平均で70～100坪超なら、それなりに緑豊かな環境が復元されるのは事実だけど山の上なのにギューギューの密集50坪台で駐車場2台だと庭なんてあったもんじゃなく、緑の回復や山並みや自然と調和した住環境の実現なんて１００％不可能でありえない羊頭狗肉だからね。

[619: 匿名さん]

鷲林寺南町(大阪平野一望眺望、梅田18km以内公共交通ドアツードア40分以内500円未満圏、標高200m超)

成約履歴

154坪4480万（整形地、更地）　坪29.0万

179坪3600万（整形地、更地）　坪20.1万

[620: ご近所さん]

今の山手台の路線（山の上の売り逃げ乱開発）が最終となる4工区まで続くようなら
最終的な開発への評価は中山台以下となるのが確実だろうね。

一気大量分譲で渋滞致命的悪化、なんもない不便な山本駅にしか行けない、無防備で山の上の広大なエリアに
関わらず交番すら無く空き巣天国で狙われやすいのにセキュリティ対策皆無、
中古になったときに評価される要素がゼロ、山の上なのに狭小平均50坪台区割り、
理想の永住地をうたっていながら高齢になったら生活困難なマイカー依存のまちづくりで
カーシェアやタクシーやバス便充実等の配慮がなし、コストダウン最優先で
景観配慮無視したコンクリ擁壁。

[621: 匿名さん]

また、ネガキャンの人、深夜の連投で頑張ってるね。
でも、何時も同じような内容の繰り返しで全くつまらん。
まあ、一人が幾ら頑張っても山手台の独り勝ちは続くんだろうけど。

[622: 匿名]

いつも、「おっしゃるとおりです」って自分で書いてて空しくないのかねえ。

何年間、「おっしゃるとおりです」って自分の書き込みに対して書き続けんやろね、この人。

気持ち悪いなあ（でも、一度怖いもの見たさでどんなヤカラか、顔見てみたいけど）

[623: 匿名さん]

売れない業者の僻みか、ホント何年もワンパターンのネガキャン良くやるよね(笑)
ひとり4役ぐらいか決まって連投で皆んな分かってるけど、さすが山手台、大人の対応ですね。

[624: 入居済み住民さん]

山手台は人間的に品が良く、できた方が多いですよ。
心に余裕があるというか…。

[625: 購入経験者さん]

ネガキャンの方が一体どこに居住なさっているのか。
そして、山手台でないそんな素晴らしいところに居住されながら、何故この山手台スレにそこまで執着なさるのか。

[626: 匿名さん]

心に余裕がある奴が電車降りて我先にバス停に殺到するかよ（笑
先週改札で突き飛ばされたわ

[627: マンコミュファンさん]

>>612

http://kinki.machi.to/bbs/read.cgi/kinki/1371806130/

おんなじ方ですね。
IP晒されるのに自分のコメにレスつけて、、、(笑)

312 名前： 近畿人 投稿日： 2014/05/02(金) 00:16:32 ID:xsyJuL6g [ 36-2-111-91.hyogo.ap.gmo-isp.jp ]
>>310
なに頓珍漢なこといってるんですかｗ
全く正反対ですよ。

空家や空き地が既に増え始めて、これから加速度的に増えて社会問題化するのが明らかなこの家余り時代に、わざわざ山を削ったり、新規開発やミニ開発で、住宅地を広げて宅地を増やしているわけですから市民の負担は大幅に増大します（インフラ維持にかかる費用が重荷になりあらゆるサービスに支障をきたし財政を圧迫します）。

少ない人口、少ない現役世代人口で、広げすぎた住宅地、広げすぎた社会資本（インフラ）を延々維持していくことになるわけですからね。

これから、どれだけ空家率が増加するにしても（実際増加するのは確実です）、一旦開発した住宅地のインフラ維持管理を自治体が放棄することはできません。
中山台に限らず、逆瀬台、青葉台、光が丘、ふじが丘、すみれが丘、どこも同じで、破棄することはできません。
行政が住み替える為の土地や住宅を用意して立ち退き費用も出して（とてつもない莫大な税コストがかかります）強制移住させた上で、市街化区域から外せば、メンテナンスを放棄する事が理論上はできますが、現実的には不可能ですよ。

ようするに、家余り待ったなしの時代の、なりふりかまわない駆け込み新規開発や乱開発の推進は、供給過剰によって市民の財産価値を奪う上に、市民の将来負担を増大させる百害あって一利無し（得するのは不動産業者や地権者だけ）の政策ですよ。

325 名前： 近畿人 投稿日： 2014/05/04(日) 10:21:20 ID:yDzPnCvA [ 202-231-123-177.hyogo.ap.gmo-isp.jp ]
1回目ではずしまくった時点で潔くひっこめばいいのに
58-191-216-209f1.hyg1.eonet.ne.jp
みたいな人間ってあまりのつまらなさにまわりがしらけてる事に
気付いてないからタチが悪い

327 名前： 近畿人 投稿日： 2014/05/04(日) 11:32:05 ID:yDzPnCvA [ 202-231-123-177.hyogo.ap.gmo-isp.jp ]
>>325
だね。

[628: 匿名さん]

消費税10%か
新築の家屋なんか買った瞬間に中古になるんだから
程度のいい中古買う方がお得なんじゃないかね

[629: 匿名]

西4丁目以降の動き。

2008年11月（西4丁目販売開始）～2014年11月（スカイル販売開始）

山手台西4丁目　約11ha

・3-1工区　188区画
・3-5工区　176区画

山手台東5丁目　約13.5ha

・ビューノ　100区画
・クレアス　150区画
・往復300段のとんでもない大階段使わないとバスすら乗れない山のてっぺん　36区画
・スカイル　120区画

約6年で25haの開発で770区画の猛烈な売り出しペース。

あと残ってる東4丁目の一帯は約20ha（おそらく開発中止になった集合住宅予定地約3～4haを含めず）。

普通に考えたら、せいぜいあと5年ちょっとで突貫で開発、販売を終えて撤退を狙っているとしか思えない。

西4丁目以降、どうみても新品商法がぎりぎり成立する「超・家あまり時代が本格到来する頃まで（2020年頃まで）」

をタイムリミットとして強烈に意識して、それまでに売り逃げしようと逆算して進めているのがありあり。

[630: 匿名]

まだ、粘ってるね。

しかし、６年で７７０区画って、そんなに猛烈なのか？

[631: 匿名]

箕面森町（不人気）を少し上回る程度のペース

[632: 匿名]

実質６年も無い
販売ペースは下がると見てる業者が大半
あと３年ぐらいである程度売れないと
酷い売り方が始まるだろう

50坪以下の細切れ、
飯田系や不動産系などの激安建売で2000万円代

住宅ローンが家賃より安いと広告して短期間に売り切る

最悪の事態
あと３年ぐらいが勝負

[633: 匿名さん]

えっ
坪40万？
金をどぶに捨てたいなら俺にくれ

[634: 匿名さん]

2000万代は建物込みだろｗ

[635: 物件比較中さん]

山手台の中がもう少し便利になったらなぁ。
坂は仕方ないとして、阪急オアシスしかないのは本当に不便です。
せめて銀行のＡＴＭやコンビニ、郵便局、お食事処、作って欲しい。
山本駅周辺もどうにかして！！！

[636: 周辺住民さん]

梅の花はどうなった？

[639: 匿名]

「これから開発される山手台北部は、豪雨が降ったら土石流が直撃する場所なのだから、
雨量計などの避難対策を完備した上で、
万が一家が駄目になっても建替える財力のある層向けの用地にするのが良心というものだろうね」

↑

都心回帰駅前回帰の昨今「財力のある層」はわざわざそんな危険な場所は選びませんよ。

[641: 匿名さん]

>>630

過去に巨額の税金投入して失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町の売り出し戸数を例に出している時点で論外だけど、成熟した住宅都市において、まともな新規開発では数十～100数十クラスの区画数の規模でも数年かけて分譲することが殆ど。

年平均で100以上のとぎれない追加新規売り出しは、完全に今の時代（既に宅地が余っており不足していない家あまり）において需給無視したハイペース。

そもそも山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居（戸建て以外に、マンション約200戸強と賃貸の切畑団地約180戸を含めて）だったのだから、ここ数年で明確にペースを倍増以上激増させているのは客観的な事実であり、疑いの余地が無い。

現実において、山本駅周辺の渋滞の如実な悪化や、極端な世代の偏りによる教育機関の生徒数キャパ問題などの弊害が発生している。

阪急だけではとてもじゃないがさばききれない自然需要を無視した売り出しペースであるが為に、ハウスメーカーやブローカーに大量卸売りしたり、それでも売り切れないので、まちづくりの本質とは何の関係も無いイベントや催し開催やキャンペーンややプレゼント企画（クオカードばらまき等）や広告企画（子役タレントや気色悪い小説とか）を乱発して、広告費をかけまくってなりふり構わない商法に走っている時点で、まともな売り出しではなく、先に期限をきめた売り出しペースありきなのは明らか。

山手台が宝塚の需給環境を無視して大量のコストダウン新品宅地（既存の昭和ニュータウンよりちょっとだけ土地が狭くてちょっとだけ値段が高いが新品という焼き直し劣化版、この条件だったら中古ではなく新品を選ぶよねという消費者心理につけこんで需要を総取りする一回限りの悪質な新品商法）をばらまいているせいで、中山台や逆瀬台などに代表される昭和ニュータウンやバス便エリアの住宅、土地が余っているにも関わらず殆ど売れず、値崩れや街の正常な新陳代謝が起こらないなどの深刻な問題も発生しているのだから、既存の住宅地や地域社会にも深刻な悪影響を与えており、まともな開発でないのは誰が見ても明らか。

[642: 入居済み住民さん]

>639

家あまり時代にわざわざ貴重な山の緑を大規模自然破壊しているのですから、住宅不足時代に
大都市近郊の宅地不足の解消を大義として自然破壊して開発されたニュータウンとは、
全く異なった理念重視の開発が求められるのは当たり前ですよね。

もともと山手台開発はそういった理念（日本中がお手本とする美しいまちづくり）を
掲げて開発の正当性を謳い続けてきたわけですから。

既に昭和に自然を切り開いて開発された分譲地の土地や家があまりはじめていて、
これから勢いを増して深刻に余りまくることが確定している時代に、わざわざ山を破壊して
昭和ニュータウンをより醜くした（コストダウン＆狭小化）劣化版の50坪コンクリ坪密集地では
微塵の正統性も無いのは誰が見ても明らかです。

別荘地や郊外や田舎に多く移り住む富裕層やリタイア層も多い中、財力がある人間は都心や駅前しか
住まないと決め付けているのはお話になりませんが、それ以前に業者のモラルの問題として
土石流の危険が高い、砂防（機能を維持する為には、定期的な浚渫工事で巨額の税金を投入し
続けなければならない金食い虫だけど、作りっぱなしで放置されることが大半）を設置しなければ
人が住むことすらできない場所を、万が一家が土砂災害で潰れたら、住宅ローンを抱えて家を失い
路頭に迷う無資産のサラリーマン世帯に売りつけるのは、悪質きわまりないでしょうね。

西宮の甲山の西側に位置する六甲東斜面（鷲林寺南町～剣谷町～柏堂西町）は、山手台と同じく
砂防を設置しないと住めない山の上の土石流地帯で兵庫県ハザードマップの土石流危険箇所、
土砂災害警戒区域に指定されているけど、平均150坪程度の緑の復元や自然環境との調和を考慮した
別荘地準拠の区割りになっていますね。
危険な山の上を自然破壊しているのだから、それが当然の配慮です。

山手台東の北部は、砂防で処理しきれない豪雨発生時には、土石流が直撃する県の危険箇所に指定
されている地域なのですから、万が一土石流や山崩れ等の土砂災害で家が台無しになっても、
豪雨時に避難勧告にしたがってきちんと避難さえすれば、家を建て直す財力があり、生活に困らない
層向けに販売するのが、業者に求められる最低限のモラルというものでしょうね。

記録的豪雨が発生すれば、土石流が直撃する危険エリアと正式に指定されているエリアを、
宅地や家の購入費用の殆どを借金（住宅ローン）しないとまかなえない無資産サラリーマン層に
売りつけるなどは、日本中のお手本となる美しいまちづくりどころか、日本中の悪徳業者のお手本でしょうね。

[643: 匿名さん]

＞失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町

・そういえば山手台も事業主が経営破綻した典型例でしたね


＞山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居だった

・そのうち５年くらいは共同事業主が破綻して販売がストップしていましたよね


＞土地や家があまりはじめていて、これから勢いを増して深刻に余りまくることが確定している

・だったら深刻に余りまくる前に完売できるように販売ペースを加速するのは当たり前


＞山手台開発はそういった理念（日本中がお手本とする美しいまちづくり）を
＞掲げて開発の正当性を謳い続けてきた

・それは貴方がここで謳い続けてきただけでしょ

[644: 匿名]

山手台開発にあたり

「日本中がお手本とする美しい街づくり」

などという理念が条件となった事実は

いっさいありません。

[645: 匿名さん]

>山手台東の北部は、砂防で処理しきれない豪雨発生時には、土石流が直撃する県の危険箇所に指定されている地域なのですから、
>万が一土石流や山崩れ等の土砂災害で家が台無しになっても、豪雨時に避難勧告にしたがってきちんと避難さえすれば、家を建て直す財力があり、
>生活に困らない層向けに販売するのが、業者に求められる最低限のモラルというものでしょうね。

土砂災害は突然やってきます。避難指示が間にあわず被災するリスクは広島の大災害でじゅうぶん再認識させられました。
賢明な方はそんな場所検討しませんよ。財力に格差はあっても、災害で命を落とすリスクは誰にでも平等なのです。

[646: 匿名]

誰が見ても理念破りのなりふりかまわない叩き売りに走っているだけなのに、一人勝ちとか恥ずかしい文言垂れ流ししている時点で業者丸出しだなｗ

[647: 匿名さん]

山手台日記といえば、公園まわりのたった一列だけ自然石仕上げ（間知石）にしたのを

物凄い大げさにドヤ顔でアピールしていたのはびっくりしたな。

自然石仕上げなど、数年前の東1丁目とかではわざわざアピールせずに全区画当たり前に実現していた

最低限の配慮、修景だろうにろうに。

むしろたった一列だけの自然石仕上げでごまかして、他は建売業者ばりに堂々と条例違反（条例に基づく

景観計画では、山麓住宅地の高さ2m以上の擁壁は景観に配慮した仕上げとしなければならない）

のコンクリむきだしのほうが大問題だろうに。

この調子じゃ、最後の４工区こそは理念にたちかえって日本中のお手本を目指すとアピールしているのも

とんだ期待外れの可能性が高いね。

[648: 匿 名]

642
645
せめて価格を安くするしかないですね

[649: 匿名さん]

『バブルの徒花』的な存在の西2丁目基準ではなく、大多数の検討者が『こうあってほしい』と現実的に思える街区であれば十分です

[650: 匿名]

週末ネガキャンの嵐は、先週も続いていたみたいですね。
一生懸命ですねえ。
彼らも、ノルマ達成のため必死なのでしょうね。