阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[511: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。 


そんなデータ何処にあるの？

憶測ですよねぇ？

[512: 匿名さん]

大きな墓地ってのが全くの嘘ですね。
緑豊かなお寺のきわめて小さな墓地だし、そもそも全く見えませんし。Googleマップで見ただけで、現地を訪れたことないのがバレバレです。あれが大きな墓地なら、西宮の巨大な満池谷墓地(火葬場まである)や芦屋市霊園の近隣はどうなるんでしょうね。誰も気にしておらず、人気住宅地ですけど。

武庫山や逆瀬川の企業グランド跡地開発(武庫山分譲地、コモンステージ逆瀬川)は、誰が見ても近年の醜い乱開発、ミニ開発が野放図の宝塚においては、奇跡的かつ例外的な現地を歩けば誰もが唸る一目瞭然に素晴らしい開発。

[513: 周辺住民さん]

508

確かに、貧しい方や土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されていますので、これ以上は必要ありませんね。じゅうぶん選べるわけですから。

これから家あまり時代の本格化に伴い、宝塚市においてもバス便エリアの何の変哲もない普通の宅地(50～60坪)は既に不足していないどころか、今後大量に余る事が問題になっていますからね。

[514: 匿名さん]

512
いいえ違います。

コモンステージ逆瀬川って、せいぜい２００戸くらいの規模です（山手台は3000戸）
そんな小規模な分譲地にとったら
あの墓地の存在感は無視できない「大きな墓地」だと言えます。

こだわりのまちづくりって言うけど、まちづくりって隣接環境も含めてまちづくりです。
無電柱や防犯カメラもいいですが、なにせ立地だけは取り返しがつかないですから

山手台は墓地なんかなくてほんと良かったですねえ。

[515: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

『土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されています』


かといって、510さんも言ってるように、
今後分譲される東四丁目も標高200m以上のとんでもない山の上エリアですから若年ファミリー層でも購入しやすい価格帯で進めていくしかないですね。
少なくとも現在好評の路線をワザワザ変更してまで冒険する必要なんて微塵もありません。

[516: 匿名]

せっかく東三丁目の大失敗から立ち直って好調に分譲してるのに最後に変な冒険して、また失敗したら後悔しますよ。
人間と同じでけっして「晩節を汚す」ようなバクチをしてはなりません。

[517: 匿名さん]

結局、山手台を買えない人が悪く書いているんだよね？

[518: 購入経験者さん]

>>503さん
本気で言われているのですか？舞多聞でありませんが、垂水の住民です。
私たち神戸住民は三宮、ないしは近隣の駅前などでほとんどの所用が済みます。
ご存知のように神戸は狭い街なので割合コンパクトな生活圏内で大概済むようになっています。
用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。

[519: 購入経験者さん]

>>511さん
そうですよねえ。
5%もいるわけないですよね。

[520: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

511です。
タイミングよく垂水区民が登場しましたが、
5％の根拠まだですか？
数字出すからには、その根拠となるデータをお示し下さい。

[521: 匿名さん]

>>用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。


では、なぜ用がない大阪通勤圏の住宅スレ（山手台）に書き込む必要があるのでしょう。

[522: 匿名]

最近、えらく荒れてますね。
一体誰と誰がどつきあってんだか。
ただ言えるのは、これだけ（真偽はともかくとして）荒れていれば、
まともに購入を考えて情報がほしい人にとっては、「いい加減にしてくれないかな」って気持ちになるってこと。

これが目的なら、見事に目的達成だけど。

ほんと、邪魔な書き込みばかり。

[523: 匿名さん]

そんなどうでもいいファミリーにこれから先公共サービスなんか充実させる必要ないよね

[524: 匿名さん]

そもそも山手台は家あまり時代を意識してコストダウン路線で急激に大量分譲したせいで、むしろ小中学校のキャパシティが危機的な状況になっているので、無理に所得の少ない若年世代を呼び込む必要は全くありません。

世代の偏りこそが問題になっているのですから、最終工区では悪い意味で典型的なニュータウンのようにならないように、かつての山手台のボリュームゾーンであった30～40代のアッパーミドル層、50～60代の富裕層、夫婦共働きの高所得世帯、早期リタイア層、シニア世代など多様な層を呼び込めるまちづくりが求められるでしょうね。

山手台は、阪急グループが手がけた最後の大規模開発となりますので（彩都はURにコバンザメなので阪急の開発ではない）、今後見られ続ける事になります。

わざわざ人口現状時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では、阪急宅地開発100年の集大成どころか、阪急が100年前に開発した池田室町や桜ヶ丘住宅地の足元にも及ばない大恥として50年後、100年後の日本人に笑われ続けることになるのですから、なんとしてもそれだけは避けて、最後ぐらいは「さすが阪急」と未来の人々に評価される誇れるまちづくりをやって有終の美を飾るべきでしょうね。

[525: 匿名さん]

誤字失礼しました

○　わざわざ人口減少時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では

[526: ご近所さん]

>>502

＞カーシェアリング導入すべきですね。
＞二台とも利用する日は少ないが、車がないと
＞生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
＞多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
＞増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。
＞バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

まったくおっしゃるとおりです。

現在の山手台において最大の懸念は、渋滞の更なる悪化
（現在ですら山本駅南交差点は宝塚の3大ワースト渋滞箇所）
ですから、早期の売り逃げを意識したコストダウン路線をやめて
理念重視のゆったりとした品格ある緑豊かな開発への回帰と平行して、
バス路線の拡充とともに、渋滞抑制＆安易なマイカー利用抑制に
絶大な効果のあるカーシェアリングの導入は必須でしょうね。
もちろん誰もが徒歩で気軽に利用できるような配置でなければ意味がありません。

最近では、分譲マンションでも数十世帯あたり1台程度の
カーシェアリングを導入する所が増えてきていますね。
宝塚でも、現在分譲中のブランズ宝塚梅野町は140戸に対して
2台のタイムズカーシェアリングを導入していますね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/takarazuka/public/index.html
一度会員登録すれば、15分206円～で気軽に利用できるのでとても便利です。

バスに関しては、現状でも多くの住民がバスがないせいでJR中山寺へマイカー送迎して
駅周辺住民に迷惑をかけまくったり混雑に荷担していますし、
JR中山寺周辺～ダイエーにかけてをメインの日常的買物スポットとして
利用している住民が多いにも関わらずバスがないせいでマイカーを
利用せざるをえない状況となっていますので、公共交通事業者としては
早期の路線拡充を検討するべきでしょうね。

1時間に1本も無いようなバス便と、乗り継ぎや乗換えを併用すれば
今でも行けるだろうという意見は、あまりにも非現実的ですからね。
需要が無いのではなく、不便で利便性が低く使い物にならないから
マイカーに依存する住民が多いのです。

[527: 匿名]

494さん

＞　今後の街区では、ニーズの強いタウンセキュリティや警備員常駐は
＞
＞　是非導入していただきたいですね。
＞
＞　近くに交番も無く逃げ道も確保しやすい山手台は、宝塚の中でも
＞
＞泥棒被害（空き巣、夜間忍び込み）が多い事で有名ですし。

同感です。

近年ますます需要が高まっているタウンセキュリティの導入は今後の街区ではマストでしょうね。

新しく開発される街区の巡回警備や警備員常駐とあわせて、タウンセキュリティの導入時には

メインの幹線道路にも防犯カメラが設置されるでしょうから、既存住民にとっても大きなメリットがあり

山手台全体の安心感にもつながります。

ご指摘のとおり、山手台は泥棒に狙われやすい街でターゲットにされていますからね。

[528: 匿名さん]

>>526

1時間1本のバスが待てなくて自家用車に頼る住民が、使いたい時に使えるとは限らないカーシェアリングを利用すると思いますか？
それでもというなら、デベの対応を待つのではなく自ら自治会に提案して、出資を募って導入を進めてみてはどうでしょうか？

[529: 周辺住民さん]

日本中のお手本となる美しいまちづくりどころか、ただでさえ乱開発都市として笑われてる近年の宝塚においても最も恥ずかしい恥になりかねない山の上の50坪コンクリむきだし密集タウンだけは避けて、目先よりも将来の評価を意識した本当の意味で阪急が自信もって100年集大成と言える開発をすべきでしょうね。

今後何十年と見られ続ける阪急最終の大規模開発ですから。

[530: 入居済み住民さん]

山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

カーシェアは気軽に徒歩で利用できれば大いに
重宝され利用されるでしょうね。

[532: 匿名さん]

>>530

>山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

乗り換えなし直通だけがバス便ではありません。
今運行しているものもJR駅への立派なアクセス手段です。
ないものねだり(カーシェアリング)する前に、今あるものをもっと活用してはどうでしょう？

[533: 匿名さん]

頑張ってネガキャンやっても山手台は売れちゃうんですよね。皆さん多少の不便さ我慢して彩都や森町買ってあげて下さい。

[534: 匿名さん]

>>521
あなたのコメントが面白いからじゃないですか。

[535: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

と、神戸市民でもなんでもない東3丁目住人が申しております。

[536: 匿名さん]

５％などと数字をあげてご主張されるのなら根拠となるデータを早くお示しください。

やはり適当に憶測で言われたのでしょうか？

[537: 匿名さん]

>>454
>>462


>そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。
>
>中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。
>
>前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。



>個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、
>中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）
>恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。
>
>もちろん大手ハウスメーカーやローコストビルダーや鉄骨も良くない。
>
>今から建てるなら最低でもQ値が1.7未満で、気密測定もちゃんと個別にきっちりやって
>邸別に性能もちゃんと明示（家全体は勿論、壁や屋根の熱貫流率K値も）する住宅性能に
>こだわりがある（デザイン一本じゃない）建築士の設計事務所か、省エネ性能（断熱性能）に
>こだわりのあるビルダーや工務店で建てないと冬の住みにくさで間違いなく後悔するよ。

ネタなのか本気なのかわからないけど、これなんか特にひどいね
http://www.yamatedai.net/art10/mission01.php

よくもまぁこんな妄想ストーリー設定を恥ずかしげもなく公開するなぁとは思うけど、もし本当にこんな断熱もへったくれもない家建てたら、とてもじゃないけど冬なんか住めたものじゃないね。

こんな恥ずかしい企画が通ることじたい、担当者のセンスが決定的に欠如しているのでは。

[538: 住まいに詳しい人]

>>527
確かにセキュリティ、防犯面は重要だろうね。

特にこれから外国人労働者の大量受け入れが始まるのは、望む、望まないに
かかわらず国策で避けられないだろうから、外国人労働者の増加によって
大都市近郊の住宅街も狙われやすくなり治安が悪化するのは間違いないから、
その視点からも、これから開発する街区は本格的なタウンセキュリティを
導入、強化するべきだろうね。

また、外国人関係で全くの別の視点として、中国人や台湾人など外国人富裕層向けの
別荘を想定したエリアを数十区画の規模で設けるというのも面白い。
中国人富裕層に人気のある有馬温泉やUSJや阪神競馬場を、中国人富裕層が日本滞在時に
楽しむ為の別荘として、山手台のロケーションは悪くない。
もちろん大阪平野一望の眺望は必須。

[539: 匿名]

ブランド好きで知られる中国人富裕層が何のブランド価値もない山本からバス便の山上住宅地を買うとは思えません。

[540: 匿名さん]

>>539
首都圏でも、旧来からのブランド価値が高いとはいえない湾岸エリアの新築の高層マンションを台湾人や中国人が買いあさってるからね。

客観的に見ても関西の主要な観光スポットに対する山手台の位置は、悪くないどころか相当優れてる。

新品じゃなければ、さらにアクセスが良い場所もあるけど、入手までの手間や周辺住民との関係が面倒だからね。

[541: 匿名]

ハード面としては大阪平野一望絶景かつ最低200～300坪以上で、ソフト面では通訳サービスも含めたタクシーを利用しやすいおもてなし環境、不在時の質の高い建物管理・植栽メンテナンス等を提供したら売れるやろな。

[542: 匿名]

中国人が好みそうなのは軽井沢、箱根、修善寺あたりだろうね
ブランドも知名度もない山本のバス便新興住宅地では無理でしょう。
事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。

[543: マンコミュファンさん]

もともと歴史があったとは言いがたい中山台も富裕層が多く居住しているから（上場企業の創業者まで住んでる）、サービスやまちづくり次第だろうね。

[544: 匿 名]

やはり現在人気の子育てファミリー層向け新興住宅地路線継続が無難でしょうね。

加えて言うなら2500万円台でとりあえず手に入れることが可能な定期借地権の導入に期待したいです。

[545: 匿名さん]

＞事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。



確かに風水や縁起を気にする中国人にとって致命的なマイナス要因ですね。

あの標高２００メートル以上の坂道極寒エリアに邸宅地という設定は難しいと思います。

有終の美を飾るどころか晩節を汚すことになりかねません。

少なくとも現在の人気ファミリー路線をわざわざ断ち切ってまで危険を冒す理由は微塵もありません。

[546: 匿名さん]

>>540

中国の富裕層を呼び込むというアイデアは、一見トンデモとも思えますが、宝塚の名前を前面に押し出して邸宅用地を用意しても阪神間の富裕層には見向きもされない現状を思えば、より現実的なアプローチであるかもしれないですね。
イメージキャラクターに有名俳優を起用する等の徹底したイメージ戦略と、彼らの所有欲をくすぐるようなサービスを打ち出せば、案外高くても売れるかも(逆に、高くすることこそ、よくわかってない金持ちな客を呼び寄せるポイントか)。子役タレントを起用してイメージ戦略でで売っている今のやり方と基本的に一緒（笑）

[547: 匿名]

売れさえすれば何でもあり、という意味では今と手法は全く同じ。
それなら成功するかどうかも分からない賭けにでるより手堅く今のままで良い。
中国人なんかに売り払うくらいなら将来ある日本の若者達に持ち家の夢を与えるほうが小林一三翁も喜ぶはず。

[548: 匿名]

既に多くの方が指摘されているとおり、山手台は海抜200mを超える山の上の斜面地であり冬の寒さ
や寒風は大変厳しいです。

しかし逆にじゅうぶんに優れ断熱性能の住宅に、24時間全館セントラル空調換気システムとともに、
薪ストーブなど家全体を暖められる設備を導入すると、家中どこでも快適そのもので冬は逆に待ち
遠しいほどの楽しみな季節となります。

しかしながら、土地に出せるお金が2000万円台までなど予算が少ない貧乏な方が山の上に無理に宅
地を取得しても、厳しい予算制約の関係で、断熱気密性能に優れた高性能な家はま建てられません
し、全館換気システムや、薪ストーブなど単体で150～200万円以上する高価な設備を、導入するこ
とはできません。

結果として、毎年の冬は寒くて不快で光熱費が高いだけの辛く厳しい季節となり、何年かすると逃
げ出したくなるのがおちです。

理念破りのなりふりかまわない狭小コストダウン路線で、貧乏な方に無理やり山の上の宅地を大量
に売りつけても、多くの不幸をうむだけということです。

また、街中の住宅密集地や区割りの小さめな新興住宅地においては、近所に薪ストーブの家が建っ
た事による煙や匂い等のトラブルや苦情が頻発しております。

山手台と薪ストーブは必須と言えるほど気候面でもロケーション面でも最高の相性なのは間違いあ
りませんが、50坪の住宅密集地では街中と同じトラブルの原因となります。

こういったことを避けるためにも、薪ストーブライフを気兼ねなく楽しめる為の環境整備として
薪ストーブ導入前提の街区を主流にして120坪以上の区割りにするなどの工夫が求められるでしょうね。

宅地の販売宣伝段階においても、山の上で冬は大変寒く厳しいことや薪ストーブの導入を前提にし
ていることなどじゅうぶん説明して、住民間のトラブルやクレームを未然に防ぐなどの配慮が必要
でしょうね。

[549: ご近所さん]

今でも渋滞や小中学校のキャパが危機的な状況になっているからね。

住民の生活環境や住環境が悪化するとわかっていながら、空家率30%の大・家あまり時代が本格到来する前ぎりぎりでの売り逃げを強く意識した、コストダウン路線でのハイペース大量分譲は、デベロッパーのモラル崩壊（売れさえすれば何をやってもかまわない）に他ならない。

なりふりかまわない在庫処分的な使い捨て売り抜け路線は、お客さんである沿線住民でもあり自社が宅地を販売した顧客でもある山手台住民に対する裏切り、利益相反行為そのもの。

小林一三の頃の阪急の宅地開発は、今の阪急とは真逆で、目先の儲けよりも理念をとことん追求し守っていたわけで、小林一三が今の山手台北部の有様を見たら激怒するだろう。

そもそも同様の大阪平野に面した山の斜面地を開発した住宅地の50～70坪クラスの整形地は宝塚市内でも既にあまっているのだから（むしろこれから膨大にあまることが問題になっている）、その劣化版の焼き直しを、人口減少時代にわざわざ山を切り開いて新規に大量供給する大義や正当性は微塵もない。

もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせたわけで、後からしれっと何の変哲も無い単なる宅地供給に転換したら、それこそそこらの建売屋より酷い詐欺紛いのモラルハザード開発以外のなにものでもない。

[550: 匿名]

まーた、「120坪以上」などという新たな定義を打ち出してきましたね(笑)。
しかも、中華街の次は薪ストーブ街区ですか。
思いつきで書いてるでしょ。いつも。

[551: 匿名さん]

薪ストーブ良いですね。ただ三田や神戸市北区や箕面森町でも、狭い区割りのところに後から薪ストーブ設置の家が入ってきた場合に、従前から住んでる住民の不満やトラブルが多いみたいですね。
ここe-kodateには住宅密集地の薪ストーブ論争に関する専用スレまでありますし。
山手台同様に山の上である奥池などでは多くの家に薪ストーブがついていますが、トラブルにはなっていません。やはり土地の大きさや立地が鍵なんでしょうね。ガチの別荘地では住民が他の住民の薪ストーブにクレームをつけるなどありえませんが、住宅地である奥池も、これだけ寒くて山の上なのだから薪ストーブを設置したり楽しむ家庭がいても当然という意識が形成されているのでしょう。そういう意味では、山手台も薪ストーブを気兼ねなく楽しめるように、土地を広めにするのはありでしょうね。

[552: 匿名]

「もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせた」

↑

そもそもこれって、事実なんですか？
ソース出してもらえますか。

[553: 匿名]

山手台に限らず宝塚市内の殆ど全ての山手の大規模開発は、保全対象の市街化調整区域の
山林や国有林（払い下げ地）だった場所で、もともとは開発できない土地だった。
それを行政や政治家の利権（口利き）や開発業者や地権者の思惑が複雑に絡んで、きわめて
不透明な基準で市街化区域編入や開発許可が出されるのが一般的なパターン。

過去の大規模な開発においては判を押したように
「大都市近郊において、良質な宅地不足や良好な住宅不足の解消に資するから」
という言い分が、開発許可や市街化区域編入の大義名分として用いられてきた。

山手台の場合は既に将来の人口減少や家あまりが見えていたタイミング、それも昭和60年代に
入ってからバブル景気の中での着工にずれこんだので、開発許可、市街化区域編入に
あたっては、業者側も行政側も従来とは別の大義名分を用意せざるをえなかったのが
真相だろうね。

そのあたりは過去の都市計画マスタープランの文言や、議事録等のやりとりを見ても分かる。
過去の都市計画にいおいて山手台地区は、地域や宝塚の象徴となる質の高い居住文化を形成する
住宅都市宝塚にふさわしい豊かな緑と心のまちづくりと掲げられていたからね。


平成１６年第　７回定例会－12月01日-02号

＞平成５年の阪急不動産と幸和不動産連名の販売用パンフレットには、ビュータウン阪急
＞宝塚山手台として、高品位、高品質のまちづくりをキャッチフレーズにして

＞それは昭和６０年の都市景観基本計画にこのようにあるんですけれども、創造型住宅地
＞として長尾山ニュータウン、宝塚サングリーン及び花屋敷ゴルフ場跡地は、既に開発計
＞画が進みつつある大規模な計画的住宅団地である。これらの居住地は、宝塚の住宅都市
＞としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における新しい優良住宅地形の先導的役割を
＞担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背
＞景となることから、山並みの稜線の保全と緑地率向上に加え、豊かな緑の確保のために
＞市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い緑の修復を目指すというところまでこの
＞創造型住宅地ということでちゃんと明記をされています。


※宝塚サングリーン＝開発前の山手台の計画名称

[554: 匿名さん]

＞553さん
それって

「もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせた」

が、事実だと証明するソースにはなっていませんよ。

[555: 匿名]

554

そうですね。。

解説、脚色は必要ありません。

「論より証拠」と言いますから、

的確なソースをお示しください。

[556: 入居済み住民さん]

開発時の建前云々も勿論重要ですが

阪急は山手台開発において

「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

を十数年以上掲げて（もちろん今も掲げている）販売してきたのですから

その掲げた理念や約束に恥じない開発を完遂するべきでしょうね。

人口減少時代にわざわざ山のてっぺんまで破壊して今新品であること以外に

何ひとつ取り柄が無い“山の上のコンクリむきだし50坪密集地”にするような開発が

「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

であるはずもなく、羊頭狗肉であることは幼稚園児でも理解できることですからね。

家あまり時代前の逃げ切りを目論んでの一世代限り使い捨てタウン路線での大量分譲は

今でも既に発生している渋滞を深刻化させ、住民のあんしん安全をも脅かします。


https://web.archive.org/web/20110915022448/http://www.yamatedai.net/tk...

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』

幹線道路は、ケヤキの並木道。
そこから各街区へと伸びる8本の準幹線道路には桜やコブシ、ハナミズキなど多様な樹木を
配しました。 区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よい
バランスを整えています。
この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、世代を
超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。
その思いを、街区の細部にまで行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


https://web.archive.org/web/20060622230315/http://www.yamatedai.net/lo...

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
『その景観はひとつのアートとよべるかもしれない』

私たちは『阪急宝塚山手台』で、石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなど、各方面の
プロフェッショナルの参加のもと、高品位・高品質な街づくりを追求してきました。
その一邸一邸の洗練された家並と相まって、気品ある街並景観を見せています。
さらに、石畳や石張りの擁壁による景観計画、夜の景観を彩る贅沢な照明計画…。
景観を形成するすべての要素にこだわり、街としてのトータルな美観や邸宅街としての
品位を高めてまいりました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[557: 匿名]

>>554=555（ばればれｗ）

行政の裁量と利権が絡みまくる開発許可の詳細なやり取りなんてトップシークレット中のトップシークレットなのに、誰もが閲覧できる状態でネットに証拠が残っていたり転がっているわけないわな。常識で考えればわかること。

山手台がもともとは市街化調整区域で、開発禁止の景観保全対象山林だったのは動かざる客観的事実。

肝心なのは、阪急が開発当初から宝塚や地域のモデルケースとなる豊かで質の高いこだわりのまちづくりや緑の回復を掲げていた事や、市の都市計画でも同様の記述がされていたことだな。

猿でも単なる宅地供給や宅地不足解消が開発許可の大義名分でなかったことは分かるわな。

[558: 匿名さん]

ソースないんですね。

[559: 匿名]

やっぱりソースないんだね。

では、少なくとも開発審査時に
「日本中のお手本となる美しいまちづくり」
「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくる。
などという約束に基づいて開発許可がおりたわけでもなんでもないですね。

どこの分譲地でもパンフレットやホームページには美辞麗句が踊っていますよね。
でもそんな販売用の美辞麗句を真剣に捉えておられるかたもいらっしゃるのですね。
阪急さんも言葉が踊らないようにもう少し注意して作成していくべきでしょうね。

いずれにしても販売用のキャッチフレーズがこうだから、30年前の開発条件もこうだ、なんて決め付けはいけません。

[560: 匿名さん]

>トップシークレット中のトップシークレットなのに、
>誰もが閲覧できる状態でネットに証拠が残っていたり転がっているわけないわな。
>常識で考えればわかること。


じゃ常識で考えればそんなトップシークレットあなたにも分からないですね。

[561: 匿名さん]

５４８

）既に多くの方が指摘されているとおり、山手台は海抜200mを超える山の上の斜面地であり冬の
）寒さや寒風は大変厳しいです。
）
）しかし逆にじゅうぶんに優れ断熱性能の住宅に、24時間全館セントラル空調換気システムとと
）もに、薪ストーブなど家全体を暖められる設備を導入すると、家中どこでも快適そのもので冬
）は逆に待ち遠しいほどの楽しみな季節となります。
）
）しかしながら、土地に出せるお金が2000万円台までなど予算が少ない貧乏な方が山の上に無理
）に宅地を取得しても、厳しい予算制約の関係で、断熱気密性能に優れた高性能な家はま建てら
）れませんし、全館換気システムや、薪ストーブなど単体で150～200万円以上する高価な設備を、
）導入することはできません。
）
）結果として、毎年の冬は寒くて不快で光熱費が高いだけの辛く厳しい季節となり、何年かする
）と逃げ出したくなるのがおちです。
）
）理念破りのなりふりかまわない狭小コストダウン路線で、貧乏な方に無理やり山の上の宅地を
）大量に売りつけても、多くの方を不幸にするだけということです。

まったくおっしゃるとおりです。
山手台の実質最終となる４工区は、標高２００ｍオーバーの冬の寒さが厳しい山の上ですから、断熱性能が高い住宅でなければ快適にすごすことができませんし、断熱性能が低ければ永住目的で死ぬまで住もうと思っても老後は冬場のヒートショックなど大きな危険が伴います。

総予算の少ない貧しい方に無理やり土地を押し付けて儲けるために、別荘地なみに緑の回復が求められて当然の山の上にあるまじき５０坪台メインの狭小区割りにしたところで、貧しい方は家にかけられる予算も土地同様に限られており、山の上で厳しい冬を快適に過ごすために必須といっても過言ではないＱ値１未満～１．５クラスの高断熱仕様や２４時間計画換気システムや快適暖房（温水パネルヒーター、薪ストーブ等）を導入することはできません。苦痛で不健康で病気になりやすい住宅を増やすだけです。

多くの満足をうみだすどころか、デベロッパーの都合で不満が多い不幸せな世帯を増やすだけの結果につながるのですから、せめて阪急が自社開発した最後の大規模開発として将来シビアな目で見られ続けることになる山手台において、これで最後の最終工区ぐらいは貧しい方に土地を押し付けて売り逃げることを目的としたコストダウン狭小宅地の大量ばらまきはやめるべきでしょう。

どうしてもデベロッパーが貧しい方にも山手台で快適に暮らして幸せに生活していただきたいというのであれば、予算のある方向けのゆったりとした品格重視のまちづくりとは別に、緑の回復や街並みのゆとりや景観も犠牲にしない７０坪程度の自然石仕上げの区割りの定期借地権宅地を用意して、何も犠牲にしていない良好な宅地を貧しい方でも土地にかかる費用を抑えて住めるように工夫すればよいだけでしょうね。予算のうち土地に２０００数百万円も出してしまったら、ローンの関係で安い家しか建てられなくなる貧しい方でも、土地にかかる費用を大幅に抑えられる定期借地権であれば、高性能な住宅も断然手が出しやすくなり建てやすくなりますからね。

[562: 匿名]

今までどおり50坪程度の土地を定期借地にすれば今まで以上に建物の断熱に予算をかけれますね。

[563: 匿名]

それはただの売れさえすれば何でもありの、理念も何もない典型的な
山の上の使い捨て乱開発になりますからね。

50坪（しかも駐車場2台並列のぎりぎり区割り）では山の上らしい
自然と調和した緑溢れる潤いの住環境は実現できませんし、
緑の回復も守られず、ゆったりとした街並みも実現できませんから。

わざわざ人口減少時代を目前にして、山をごっそり削って
コストダウン密集地ではな、日本中のお手本どころか
未来の日本人から阪急の恥、宝塚の恥として蔑まれる
開発になってしまいます。

[564: 匿名さん]

＞今までどおり50坪程度の土地を定期借地にすれば

＞今まで以上に建物の断熱に予算をかけれますね。


おっしゃるとおりです。

良好な街並みを維持するために１７０㎡という厳しい協定は遵守しなければなりませんから

あとは坪単価を現在よりお安くするか、定期借地権を選べるようにして

建築時の土地負担を極力抑えてあげなければなりません。

近年、特に高齢者は寒さと坂道を極端に嫌いますから、北部のターゲットは若年層に絞るしかありません。

[565: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

そうですね！山手台北部はこれ迄どおりニューファミリー路線が良さそうですね！実は今日、嫁の実家に食事よばれに行ったんだけど、義父に50坪の定期借地権のこと話したら、それだったら仕方ないだって！70坪の定期借地権には色をなして反発してたのに。自分の娘夫婦のためならやむを得ないって、エゴですよねぇ。確かにそんなに寒いんだったら土地は少しでも安くするか小さめの定期借地権をお願いいたします！

[566: 住まいに詳しい人]

確かに、貧乏なお宅にも夢のゆとりあるマイホームライフや眺望ライフを叶えさせてあげようと配慮した70～100坪の定借を用意するのはありでしょうね。

平均50坪台の密集区割りでは、山の上にあるまじき緑貧しい建て込んだ街並みとなるだけでなく、大半の区画では唯一の長所である眺望も得られません。
それどころか、山の上の斜面地であるにも関わらず、住環境の基本中の基本である冬の日当たりすらじゅうぶんに得られない（北側接道の区画において、冬の1階リビングに満足に日差しが入らず、昼間なのに1階が暗くなる）家が大量に発生しますから論外でしょうね。

[567: 匿名さん]

西2丁目や東3丁目より西4丁目以降の現在の街区が支持されてる状況で、ワザワザ旧態依然のニュータウン路線には戻さんでしょ。いくらネガキャンやっても無駄だよ。

[568: 匿名さん]

支持されてるわけでもなんでもなく、家あまり時代の本格到来前に売り逃げするために、なりふり構わずハウスメーカーの営業力を借りる為に儲けの無い安値で卸売りして、そのしわ寄せとして建築条件無しの土地まで狭小割高坪単価になっているだけ。

本当に人気があったら全部阪急が売ってるから（笑）　人気があるのではなく他社の営業力を借りて大量にさばいているだけ。

[569: 入居済み住民さん]

>>567

言ってることが、支離滅裂だね（笑）

今の何の変哲も付加価値も無い山を切り開いたコストダウン手抜き新品宅地路線こそが

新品であることしか取り柄がない悪い意味でニュータウン丸出しで旧態依然とした

一世代限り使い捨ての開発そのもの（オールドニュータウンの焼き直し）

以前の山手台は、悪い意味でかつてのニュータウンのような世代の偏りや

一回限り使い捨ての街にならないように配慮していた理念重視の開発。

日本中のお手本となる美しいまちづくり（＝単なる自然破壊した宅地供給ではない）、

世代をこえて愛され続けるまち（いま新品であることを売りにした新品商法ではない）

というニュータウン否定こそが山手台開発の原点であり理念。

[570: 匿名]

山手台開発が、理念である緑豊かで潤いとゆとりある品格重視の美しいまちづくりを破棄して、単なる新品コストダウン狭小路線に走り始めてから、広告や宣伝で急に「ニュータウン」を連呼して、いま新品であることをアピールするようになりましたね。
こだわりや理念を重んじたまちづくりをやっていた頃は「ニュータウン」とは一切言っていなかったのに。まさに売れさえすればなんでもあり、売り逃げできればなんでもありの、業者モラルハザードでね。

[571: 匿名さん]

566

いいえ。そんなの聞いたことありません。

狭小と言われている西４丁目北側住戸でも日差しが入らないなんてことは一切ありません。

１階２階ともに年間を通して十分な日差しが入ります。

[572: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

※日本中のお手本となる美しいまちづくり

※世代をこえて愛され続けるまち


それって単なる広告キャッチコピーだよね。

[573: 458]

>>491
>よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
何処のバス停でしょうか
去年、検討してた時にスーパーの近くのバス停まで実際に歩いてますが
そんなにかかった記憶はありません
先ほどGoogleマップ見ましたが去年分譲してた小学校近くからなら400メートルぐらいです
マップでは徒歩6分と出ています
タウン内の遠いところで11分となってました

坂と言っても神戸の坂に比べれば可愛いものです
もうタマスマはどうでもよいのですが
街としては凄く綺麗でしたよ
土地勘ないのでやめましたが
兵庫であのような条件があれば検討対象です

[574: 匿名]

3000万前半のタマスマを検討され、今は宝塚山手台を検討されているわけですね。
随分と価格差がありますけどね・・・
確かにもう少し宝塚山手台がお安くなれば射程距離に入るとおっしゃる方は多いですね。
住民さんは嫌がるんでしょうけど。

[575: 458]

>>574
タマスマは建売ではなく注文でしたので4500～5000万程度と聞いてました
自営なのでどちらもローン無しで買えない事ないですが
家以外にもお金は必要であまりに高額な物は避けたいです
妻が喘息持ちなので私の通勤が許容できる範囲で郊外希望です

[576: 匿名]

山手台北部もかなり寒いので断熱性能の高い建物が必須みたいです。
建築費にお金がかかる分、できるだけ土地代を安く抑えたいものですね。

[577: 購入検討中さん]

クレアスを検討しているのですが…
無条件宅地なのに、ふつーっぽい家が多いですね。
最近の新興住宅地は、こんなもんですか？
オシャレな家が立ち並ぶ街に家を建てたいです…。

[578: 匿名さん]

どんな街並みかも知らずに検討しておられたのでしょうか。

当たり前のことですが、まず街並みを見学して、

気に入った住宅地を検討されたらいかがでしょうか。

[579: 匿名さん]

>>575
タマスマで5000万はないだろ？

[580: 匿名さん]

>>579
きっと釣りでしょう。
タマスマは、土地安い上に建物も安いから高くなりようがない(笑)

[581: 匿名]

>>491
このまま数年後までに売り逃げする為にコストダウン路線で一気に大量分譲したら、渋滞の致命的な悪化は確実だし、山手台の路線バスの定時性が維持される保障は全く無いよ。

それにシャトルバスだろうがなんだろうが、タマスマがJR阪急ダブルアクセスの速達交通を持つというのは明らかに宝塚山手台北部より優れているポイントで都心へのドアツードア時間も早いので、素直にまちづくりの工夫努力を見習ったり評価するべきだろうね。茨木じたいが宝塚よりずっと便利で、京都にも大阪にも出やすい街だし。
ブランド崩壊の勢いが止まらずもはや風前の灯で不人気＊＊＊み街になりつつある宝塚が、阪神間や北摂の他の街を見下せるほどの余裕は全く無いしね。

[582: 匿名さん]

そのブランド崩壊に一役買ってるしな

[583: 匿名さん]

>581

住民専用バスは、将来は住民主体で運営していく必要があるので、いかに利便性を維持できるかがポイントでしょうね。
通勤含め完全マイカー依存で、バス運営に非協力的な方も多いと思うので。
その点公共交通は、利用客に応じて本数の増減こそあっても、路線自体の廃止というリスクはかなり低いので安心ですね。
せめて本数を維持、あわよくば増便の方向に向かうよう、もっと積極利用することが必要ですね。

山手台の南側の方にはほとんど関係ないけど、上の方なら五月台のバス停まで歩けば、今でもJR駅まで1本で行けますね。
平日朝は駅前まで乗り入れない片手落ち状態ですが、それでも少し余分に歩くだけなので、全くない状況よりははるかにマシというものでしょう。
将来的には混雑時間帯の駅前ロータリーへのマイカー乗り入れを規制してバス優先の環境を確保すれば、本数増加と定時性の向上も期待できますね。

[584: 匿名さん]

>>581
タマスマが速達交通を持つって、無知すぎる。あそこは渋滞で有名な171号が有るから、駅まで15分〜40分と時間が読めないのがネック。

[585: 458]

>>579
注文なら全て込みで4500～5000万はみておいて下さいと言われました

間取りを提案しましょうかと言われましたが
お断りして概算だけ聞いてます
50～60坪の注文の条件で
土地1800程度、家2600程度、外こう200程度でオプションなどで変動する
街として太陽光やコージェネが必須なのでタマホームとしては割高になる
建売りはお買い得だが50坪は無い
との話でした

>>580
釣りって
そんな事するメリットありません
タマスマは既に検討対象外です

>>584
タウンバス、阪急バスともに通勤時間帯にのってみました
タウンバスは20分ぐらい
阪急バスは30分ぐらいでした
渋滞については営業に聞いたところ
阪急バスに関しては雨の日などはよく遅れるが
タウンバスはルートが違うので実績として30分以上かかる様なことは殆ど無いとの事でした
タウンバスは住民の利便性だけではなく
茨木駅周辺の渋滞緩和の目的もあると聞きました

ここのタウンバスが上手く行けば
他への波及もあると思いますので
期待して見守っています

[586: 匿名さん]

>>585
雨の日は阪急バスで40分位と住民スレに書き込みがあったよ。

[587: 匿名]

タマスマシャトル

昼間は1時間に1本以下です。

[588: 匿名さん]

>>585
６０坪って延床ですか？

[589: 匿名]

＞タウンバス、阪急バスともに通勤時間帯にのってみました


えっ！タウンバス（シャトルバス）って、住民以外でも乗れるのですか？

[590: 匿名さん]

>>589
来年末までは、タマホームの運営なので、誰でもタダで乗れる。再来年以降はいつまで続くかは、住民次第。
住民の話では、駅まで空いてるとき15分、雨降ると30分、メチャ渋滞すると40分ぐらいらしい。予算ない人にはそこそこ人気じゃないかな。兎に角安い。

[591: 匿名]

茨木駅まで路線バスより早く着くのならサニータウンの既存住民さん達も乗りに来るのかな？

[592: 物件比較中さん]

590
茨木山手台～茨木市駅
３７０円もするんだろ？
タマスマシャトルバスがタダで
誰でも乗れるんだったら
皆乗りに来るだろうね？
本当に誰でもタダで乗れるのですか？

[593: 458]

>>586
阪急バスはそうでしょうね

>>587
世帯が増えれば増便すると思いますが
昼など利用者の少ない時間帯は運行せずに阪急バス利用とした方が
運行コスト抑えられるので良いかもしれません
阪急も空いてる時間帯に利用者増えるのは嬉しいでしょうし

>>588
そうです
延床50～60坪です
LDK、客室、主寝室、夫婦部屋、子供部屋×２、納戸と普通にあれば良いなを盛り込んだら
それぐらいのサイズになりました
せっかく郊外に住むのですから広さで妥協したくないです

>>589
>>591
基本は住民専用のようですが
営業さんに事情説明して許可もらってます

>>590
タマスマ建売りは太陽光などが付いて3000万円台ですからかなりお買い得ですね
注文も土地付きで上物50坪オーバーとなると
5000万ではなかなか無いですね
予算的には7000でも払えない事は無いですが
なるべく安くおさえたいです

で、タマスマではなく宝塚山手台の話をしませんか？

[594: 匿名]

＞基本は住民専用のようですが
＞営業さんに事情説明して許可もらってます

「誰でもタダで乗れる」って言ってましたよね？

[595: 458]

>>594
そんなことおっしゃってませんでしたよ
私は現地営業の方に取り次いで頂き許可を得てます

現在はタマホームの運行ですので
商談に来られる方は問題ございません

時間が早いのでご一緒できませんが
もし、住民の方に何か言われるような事があれば
検討中でタマホームの許可は得てるとお答え下さい
お車は販売センタの駐車場をご利用ください

との事で、念のためにと名刺を下さいました

こっそり乗っても
住民の方同士は顔見知りですから
すぐにばれると思います

私もチラチラ見られたので
検討中で乗せて頂いてますと声をかけました

時間の事も聞きましたが
いつもこんな感じですよ
時々遅れる事もあるが会社に遅刻したような事は今のところ無いとおっしゃってました
感じのよい方でほっとしたのをよく覚えています

兵庫県東部で似たようなところありませか？
猪名川、宝塚山手台あたりは見に行きましたが
タマスマほど綺麗ではないですし、、、

[596: 匿名さん]

タマスマって土地が４０坪ちょっとだから、延床６０坪なんて絶対無理だよね？
建蔽率４０%でしょ？
だから、建売の建物は３０坪位でしょ？

[597: 匿 名]

595
なんか真実味に欠けるお話しですね。

[598: 匿名さん]

将来性が怪しいシャトルバスより、路線バスがきちんと運行している所の方が安心。

[599: 匿名さん]

タマホーム社員の書き込みがうざい。
よっぽど売れてないんだな。

[600: 匿名さん]

タマスマのホームページ見ると、無料シャトルバスについて、「現地見学の方もご利用頂けます」と書いてありますよ。態々名刺貰うとか別に許可もらう必要ないでしょ。

[601: 匿名]

やっぱり！

[602: 入居済み住民さん]

もうタマの話はいいですよ。興味ありません。
ここは山手台の口コミなんですから、
タマの社員は、割り込んで来ないで！

[603: 458]

>>596
それは建売区画
注文区画は200平米超えもあり建坪率50％、容積率100％
60坪クラスなら十分建ちますよ

>>599
タマホームの社員なんかではありません
社員なら既に検討対象外なんて書かないでしょう
最近は知りませんが去年は順調に売れてるみたいでしたよ

>>600
私はお話して許可をもらったと言うだけです

>>602
聞かれたから答えただけです

宝塚山手台に話振っても誰も何も書かないのによく言いますね

[604: 匿名さん]

あんたが、宝塚山手台はタマスマほど綺麗じゃ無いとか言ってきたんだろ？
あと、タマスマの土地売りは45～51坪と広告にはあるがな。

[605: 匿名さん]

タマスマは整然と並んでるけど、それを綺麗と言う感性の人には、山手台の様に無条件宅地は向かないでしょうね。きっと建売で同じ家が並んでるのが好きな人でしょ。

[606: 匿名さん]

路線バスもないダムの近くの住宅街と比べられる事自体が非常に失礼です。

[607: 匿名さん]

>>605

そういや、ここで散々北部批判してきた人も『タマスマいいネ』って言ってたな。
案外何でもいいんだな（笑）

[608: 匿名]

結局「そういう感性の人」なんでしょうね。

[609: 匿名さん]

ネガキャン頑張ってる人は、山手台で無ければ何処でも良いのですよ。タマスマって笑ってはいけません。ぷっ

[610: 匿名さん]

たぶん、タマスマを良く言っているのは、タマホームの社員だよ。