阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[401: 匿名さん]

できるかどうかは、街の付加価値や魅力などを考えて、出店しやすい仕掛けを阪急がちゃんと用意するかどうかでしょうね。

スポットとして人気のある山手台北公園から連なる（今、北公園の東側沿いにあたらしくつくっている曲線道路の延長線上）眺望の良い高台で、人口はそれほど多くなくとも、それなりに交通量のある（ゴルフ・行楽等、新名神関係、中山台、夜景目当て等、走り屋、＊＊等）幹線道路から一本入ってすぐの所なので、じゅうぶん成立する条件ではあります。

[402: 匿名さん]

夜景が綺麗なスポットにはティッシュやらゴムやらが散乱してんだよね

[403: 入居済み住民さん]

これだけ子供が沢山いるのに、小児科がない！！！
住みにくい街です。

[404: 匿名さん]

大阪から18kmで夜景が綺麗だから小児科まで欲張るなってことなんじゃない？

[405: 匿名さん]

>>386
クラレ（かつてクラレには不動産・デベロッパー事業があった）です。
造成工事や設計などは大林組。

はっきりいって、このまま阪急が主体となって開発した最後の大規模分譲地である山手台の
最終最大となる4工区が、「普通以下」のビューノやクレアスに毛が生えた程度に終われば
日本中のお手本どころか、宝塚市内、いやすぐ隣の、昭和の住宅不足時代に開発された
中山台にすら総合的な完成度で劣る恥ずかしい失敗乱開発という評価になりかねませんよ。

現時点でも中山台に負けている点は多いです。

・豪邸（建築費用1億円以上）の総数、比率
中山台（数十軒）＞＞＞山手台（数軒）

・高額納税者数（納税額1000万円超）
中山台（50世帯以上）＞＞＞山手台（数世帯）

・緑豊かで質の高い住環境に寄与する100坪超大型宅地の総数、割合
中山台（140区画以上、最も標高の高い桜台7丁目は緑の回復に配慮して平均150坪超）＞＞＞山手台

・タウン内の生活インフラ（買物、医療、金融、公的機関）
中山台＞＞＞＞＞＞山手台

・上場企業役員数
中山台＞＞＞山手台

・年商10億円以上オーナー社長数
中山台＞＞＞山手台

・上場企業オーナー一族世帯数
中山台＞＞＞山手台（0世帯）

[406: 匿名さん]

中山台は山手台同様に山を切り開いた斜面地ながら、スーパー、小児科含め各種医院、歯科、動物病院、薬局、フィットネスジム、プール、テニスコート、郵便局、銀行、ATM、図書館（分室）、市立会館、飲食店、個人店舗、喫茶店、ケーキ屋、交番、消防署（消防車、救急車）など、最低限ではあるが一通りのものがタウン内にある。

[407: 匿名さん]

山手台が中山台に勝っている数少ないポイント

・街路樹が美しく緑豊かなメイン幹線道路の景観、美しさ（ただし南部のみ）、電動自転車が使える緩やかな勾配の蛇行設計

・大規模メイン公園の質やセンス（山手台北公園、中央公園の質の高さ）

・初期山手台のこだわりの造成（御影石擁壁、電線地中化、石畳遊歩道、幅広グリーンベルト、コミュニティ道路、物理ハンプ、デザイン照明⇒ただし市内全LED化で撤去）

[408: 匿名さん]

山手台には山手台の、中山台には中山台の良い所がある。
山手台はこれからの街なので、完成度は現時点で中山台に負けていると思う。
ただし、山手台は素晴らしい街であることには間違いない。
例えば、誰が見ても、タマスマには全ての面で勝っているでしょ？

[409: 匿名]

宝塚山手台の完成形を早く見てみたいものです。

[410: 匿名さん]

無医村

[411: 入居済み住民さん]

病院、銀行、美味しいパン屋、スーパー、バスの増便.路線追加はマストでしょう。

生活が不便にもほどがありますよ。

[412: 匿名さん]

>>411
車でいけばいいだけ。

[413: 匿名さん]

死ぬまで車に乗れる健常者は少ないですからね。

永住地のスタンダードだの、日本中のお手本だの豪語しておいて、隣タウン以下や普通以下じゃ言い訳できない。

[414: 匿名さん]

>>413
宝塚市のアンケートで、今後も現在の街に住み続けたいかという問いで、山手台が宝塚でトップだったと思うので、実際の住民は、満足してるってことでしょう。不満言ってるのは、山手台を買えない人か、よほど山手台の一人勝ちが気に入らないのか、何年も貼り付いて頑張ってる競合業者だけ(笑)

[415: 匿名さん]

>>414
全くその通りですね。
山手台が買えなくて、タマスマートとかを買った人が妬んで言っているのでしょう。

[416: 匿名さん]

>>413
車が運転できなくなったら、バスで行けばいい。

[417: 匿名さん]

>>408
いや、タマスマ茨木（茨木市山手台新町）は3000万円台前半の超低価格販売という制約が圧倒的に厳しい中で、相当頑張ってるよ。

住民専用シャトルバスでJR東海道本線の快速駅直通でアーバンネットワークにアクセスできる点は確実に山手台より上だし、大阪（梅田）にも京都にも都心へドアツードア35～40分以内のWアクセス。

電線地中化（幹線道路のみだがそれでもこの価格帯で実現したのは快挙）、タウンセキュリティ（警備車両巡回、24時間録画防犯カメラ、夜間警備員待機）、歩行者専用緑化遊歩道など、まさに今の何一つ売りが無いコストダウンの山手台が見習うべきような事を実現している。

価格帯が安すぎるので、さすがに何もかも実現というわけにはいかないが、安易なコストカットによる利益追求のみに走らず出来る事を精一杯やっている事例として、むしろ阪急山手台関係者はタマスマ茨木の爪の垢をせんじて飲むべき。

[418: 住まいに詳しい人]

>>414
それ情報が古いよ。

居住意向調査で山手台の「住み続けたい」のパーセンテージが市内の中学校区でトップだったのは、平成18年のアンケートで、その数年後の最新のアンケートでは山手台の「住み続けたい」は10ポイント以上も急降下して、他の多くの中学校区（売布、逆瀬台、西山、仁川、末広etc）を下回っている。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-H24ancate-...

ようするに、居住意向調査において山手台が「住み続けたい」トップだったのは、まだ山手台の入居が始まってから10年ちょっとしかたっていない「山手台中学校区のみ新築から10年程度の住民だけで構成されていた特殊な時期」の話であり、これはローンで大金払って家を買った人が、損してまで簡単に引っ越したくない（十数年で売却すると、建物はまだまだ使えるのに建物価値は殆ど無しで買い叩かれるので大損する）という当たり前の心理による影響であり、別に山手台が宝塚市内の他の地域より満足度が高かったわけでもなんでもなかったという話。

[419: 匿名さん]

>>417
タマスマはバスが無いから、シャトルバスがあるんでしょ？

[420: 匿名]

むしろそのアンケートの調査報告書から読み取れるのは、山手台が街開きから僅か18年程度で

街開きから45年超で築35年以上のそろそろ寿命（建替え時期）をむかえる家だらけで尚且つ

居住者の高齢化とも相まって、利便性の高い場所への住み替え希望者が増加していて当然の

オールドタウンである中山台と、殆ど誤差程度しか変わらない数値にまで落ちているってのは、

よほど山手台が課題や欠点だらけの街で、住民の不満も大きく、暮らしにくい住みにくいと

感じている証拠だろうね。

[421: 匿名さん]

>>418
>>420
ちょっと分析力無さすぎだよ(笑)
それって一番左の紫の数字だけ見てる？山手台の数字が減ってるのは、右の「分からない」と「無回答」が増えているだけ。そりゃ入居して直ぐは分からないでしょ。
「転居したい」と答えた2色を足した数値は、山手台が唯一10%以下で宝塚市内でトップだね。「分からない」と「無回答」を除いた比率計算は自分でやってくれ。

[422: 匿名]

山手台にはとても満足していますよ。

[423: 匿名さん]

入居してすぐはわからないですと？
わからないけど試しに４千万出して住んでみる人が増えたということですかね
まあ否定は出来ませんが

[424: 匿名さん]

>>423
４０００万じゃ住めないから。

[425: 匿名さん]

>>411
さすがに銀行や総合病院や大規模スーパーの山手台への出店は期待薄というかありえないでしょうね。

ケーキ屋、パン屋、レストラン、カフェ等ならロケーション的にありえます。
事業主である阪急のまちづくりの工夫や努力や仕掛け次第でしょうね。

買物等は一通り何でも揃ってる川西界隈までタクシーで片道1800円ぐらい。往復で3600円。
月に10回川西方面に買物でタクシー使っても月36000円。年43万。
車所有するより良いかもしれない。

今後は超高齢社会でリタイア層を中心にそういう需要は増えていくだろうから
需要増加に対応できるタクシーの待機場所を山手台北部に用意するべきだろうね。

もちろん路線バスの利便性改善や、路線の拡張ニーズへの対応（JR中山寺アクセスなど）も必須だけど。

[426: 匿名]

>>420
たった5年で「住み続けたい」が

82.2%（2006年）　→　72.9%（2011年）

と約10%も低下しているのは宝塚市の他地域には見られず山手台のみですから言い訳ができませんし
明確に理由があっての事なのは間違いありませんね。
年々悪化する渋滞状況や幹線道路の騒音、いつまでたっても便利にならない街の利便性の低さ、
不便であまり生活施設が揃っていない阪急山本駅までしか出られないバス路線、
理念を守らず陳腐化してどんどん安っぽくなる開発、などが原因なのはほぼ間違いないでしょう。

次回の調査では、まさかのオールドタウン中山台以下もありえますよ。

[427: マンコミュファンさん]

思っていたほど満足度が得られなかった、期待はずれで生活する上で不満が結構多いと感じている住民が多いからこそ、転居希望（山手台に家買った事を後悔しているレベル）に加えて「分からない」や「無回答」が増加傾向で、自信を持って明確に「住み続けたい」と言える住民が減っているんだよ

まちびらきから僅か20年足らずで、昔からある街より定住意向が下回りはじめているのは深刻

[428: 匿名さん]

>>427
だから、まだ街が完成してないから。

[429: 匿名さん]

>>426
下がった訳じゃ無いでしょ。相変わらず理解力がない人達だね。

[430: 匿名さん]

>>428
このままチープなコストダウン路線で、あと数年大量分譲して街が完成したところで
せいぜい渋滞や教育環境などが深刻に悪化するぐらいで、今より良くなる要素ゼロだけどね。

事実上の最終メイン工区である4工区が、ちゃんと理念を守っていたこだわりの初期山手台も
超えるような余程素晴らしいものでない限り。

[431: 匿名さん]

住み続けたいかどうか判らない人が増えた町なんだね

[432: 匿名さん]

路線価10万そこそこで50坪強で2000万に建坪20坪ちょいなら2000万も出しゃ家建つんじゃないの？

[433: 匿名さん]

中山台は上場企業のオーナー社長だけでも数人住んでるし、山手台よりずっと金持ちに選ばれてるね。

山手台はもうちょっと頑張るべき。

[434: 匿名]

山手台はサラリーマン向けの分譲地でお願いします。

[435: 匿名]

子育てサラリーマン世帯向けの、何の変哲も無い単なる郊外ニュータウンは、関西で不足どころか既にもう余っていてこれから大量に余る時代だから、今わざわざ山肌を大規模破壊してまでつくる意義や正当性が微塵も無いね。

最低でも、他に無い明確な付加価値や特徴や希少性や差別化が無いとお話にならない。

あと中山台は山手台以上に、典型的な大阪都心に勤めるサラリーマン世帯向けに開発された昭和ニュータウンだね。
その中山台ですら、山手台北部ほどコストダウンじゃないし狭小区割りじゃないし悪い意味で画一的でもない。

[436: 匿名]

阪急本線の沿線上で大阪平野に面した新しい大規模分譲地って宝塚山手台しかありません。
他では得られない貴重な立地ですから今後も子育てサラリーマン向けの分譲をお願いいたします。

[438: 匿名さん]

＞436さん

＞阪急本線の沿線上で大阪平野に面した新しい大規模分譲地って宝塚山手台しかありません。

＞他では得られない貴重な立地ですから今後も子育てサラリーマン向けの分譲をお願いいたします。


そうですね、新規では二度と得難い貴重な立地なのですから子育てファミリー世代でも庭付き一戸建てが無理せず手に入るように工夫・配慮して欲しいものです。

[440: 匿名]

「建築家の家」なんかにしても、山手台南部や中山台のそれは、ハウスメーカーや工務店では
満足できない施主が、こだわりの建築を建てるために建築士事務所に設計を頼んでいるケースだけど
山手台北部は「予算を安く抑える為に」建築家に頼んでいる家だから、まるで目的が正反対で
ありえないほどチープな家になってるｗ

建築家（設計事務所）が建てた家

山手台南部
http://www.archish-g.com/works/onestory/1279.html
http://www.yokouchi-t.com/portfolio_details.php?id=125

中山台
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4414025...
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4414025...

https://goo.gl/maps/BWjE9
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/GALLERY/show_image.html?id=4413689...
https://web.archive.org/web/20090502002530/http://www.kouyoujutaku.com...
（土地面積1046.58㎡、建物面積789.78㎡）

http://k-atelier.main.jp/works/700/
http://db1.kitera.ne.jp/building/data/nikkei/1991/A0911204-2150.htm
（上は芦屋と表記されているけど中山桜台の間違い）



山手台北部　
http://growdesign.jp/e39619.html


ｗｗｗ

[441: 匿名]

予算4000以内ですからね。

子育てファミリーには手頃な戸建てですね！

[443: 匿名さん]

>>442
なぜ？

[444: 匿名さん]

子供は車運転しないだろ
しょぼい公園と家しかないんだぜ
遠くまで塾とか行かされた日にゃクッソつまらん小中時代になるだろが

[445: 匿名さん]

>>436
実に頓珍漢で無知な意見ですね。

全く逆ですよ。

大阪平野に面した一般サラリーマン向けの大規模住宅地は、中山台や逆瀬台や茨木山手台等を
中心にもうとっくに宅地が余り出していますし、これから膨大な空き屋空き地が余って
大・家余り、宅地余り時代が避けられない事が社会問題になっています。

そんな中で、本来景観保全の対象で開発禁止区域であった大阪平野から丸見えの貴重な山肌の緑を
削るからには、家余り時代になっても50年後100年後も評価される
「日本中のお手本となる美しいまちづくり」をすると約束して開発可能地域に変更させたのが
阪急宝塚山手台です。

つまり、わざわざ家あまり時代の直前に、かけこみで大阪平野から丸見えの山の自然を
破壊しまくって、今新品であることしか取り柄が無い一世代限り使い捨ての
「何の変哲も無い子育てファミリー向けのコストダウン新品分譲地」
にして売り逃げする大義など1ミリも無いのです。

[446: 匿名]

※436
大阪平野に面した阪急沿線でとにかく予算が少ない新築一戸建て希望ならなんでタマスマ買わないの？
4000万以下どころか3500万以下で買えますよ。
それに理念を破ってコストダウン50坪狭小路線に走っている山手台北部がそんなに大好きなら、なんでビューノやクレアスを買わないの？
絶賛するコストダウン狭小路線のビューノやクレアスを買うわけでもなく、渋滞の悪化やそれに伴う居住環境の劣悪化が避けられない状況で、今後の開発もコストダウン狭小路線を継続して安売りで区画数を最大化して一気に大量販売してほしいなどといっている時点で、非検討者、非住民による愉快犯的な悪質な煽りなのは誰が見ても明らかですよね（笑）
本当の検討者や住民なら、自分の街の陳腐化や安売りやコストダウンや一世代限り使い捨て突貫分譲や渋滞の深刻化や世代の偏りや小中学校のパンクを望むわけがありませんから。

[447: 匿名さん]

いくらネガキャン頑張っても、良いものは売れる。購入者も色々勉強してるからねえ。山手台がこれ程売れてるってことは、それだけ価値が有る物件ってこと。精々ネガキャン頑張ってね。殆ど意味無いけど(笑)

[448: 匿名さん]

>>399
電線地中化や化粧型枠擁壁なんて彩都の4000万円台半ばの建売（ガーデンテラス）ですら採用している。

この程度もできないなら開発自体を中止もしくは中断するべきだろうね。

ただでさえ復興や公共事業等の影響で建設費用、特に労務費（人件費）が高騰している状況で、山手台の評価を決定付けるといっても過言ではない最終最大の工区の工事着工を強行したのだから、良い街をつくる事よりも、早期の撤退を優先したと疑われても仕方の無い状況。

[449: 匿名さん]

本当に阪急に良識があれば、ここ数年あまりにもハイペースで大量供給して宝塚の山手バス便エリアの宅地を過剰供給に陥らせて需給環境を悪化させ下落させた事や、このままだと渋滞が致命的に悪化する可能性がきわめて高い事や、小中学校のキャパシティが危機的な状況などへも配慮して、東4丁目の工事の着工は数年は遅らせていたはず。

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を越えて愛されるまち」を実現する上でも、高騰した工事費用の相場が確実に落ち着くと予想される2020年頃まで待ったはず。

しかしそうはせず、待たなかったのは、理念を守りまちづくりの理想を追求するよりも、コストカットしまくって安っぽい開発にしてでも、家余り時代が本格化する前までにぎりぎり山手台の販売を完了して撤退する計画を優先したとしか考えられない。

[450: 匿名]

タマスマって路線バスないからシャトルバスですよね。
本数少ないですし、いつ打ち切りになるか分かりませんよね。
私は宝塚山手台のほうがいいですね、阪急オアシスあるし。公立幼稚園出来たし。
タマスマがよければアナタがどうぞ。

[451: 匿名さん]

タマスマや彩都が色々と付加価値付けて売るのは、元々人気無い土地だから仕方無いね。同じ阪急の彩都も小出しに販売してるのは単に一気に売り出したら売れ残るからと言うだけ。そう言えば彩都でも眺望の良いプライムテラスは電柱地中化も擁壁も全くやって無い。売れる土地は山手台の様にシンプルに売るのがベストだね。下手な石垣やカラー擁壁は邪魔なだけ。

[452: 匿名さん]

路線バスさえ無いタマスマと山手台を比べないでね。

[453: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

山手台が平均価格四千以下になれば言うことないのにね。
阪急さんも頑張って欲しいものです。

[454: ご近所さん]

＞by 匿名　2014-10-21 15:10:14
＞
＞Lyfestyle × Architectとかいうよくわからないコンテンツができてますね。
＞何が伝えたいのかさっぱりわかりません。

そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。

中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。

前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。

悪い意味でニュータウン的な50坪の超つまらない画一的な宅地を大手だからと買うような人達に、住宅ローン組んで設計事務所に依頼する層が多く含まれるとは到底思えない。

変な企画より、まちづくりのの本質を頑張るべきではないですかね。

日本中のお手本となるこだわりの開発をちゃんとやれば、変な建築家コラボなんてやらなくても、こだわりの家を建てるために自分で設計事務所探してきて建てる施主が勝手に増えますよ。

[455: 匿名]

なんだかんだ言いながら、みんな（一人？）一生懸命HPチェックしているね。
無料で告知してくれるって、阪急も喜んでるのでは？？

[456: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

山手台も新築建売りで3000万円台（4000万切った）がちらほら出るようになって来ましたね。
立地も段々山の上になってきたから仕方ないとは思うけど、検討者の立場から見たら一度3000万円台を目にしてしまうと不思議なもので4000万円台では割高に感じてしまいますよね。
価格ってこうやってズルズル下がっていくのですかね。

[457: 匿名さん]

>>456
4000万切ったとこって、傾斜地のとこでしょ？
元々傾斜地は土地価格が安いので、逆に割高じゃ無いかな。山手台の売れ行きからして、下がることは無いんじゃないかな。

[458: 匿名さん]

タマスマは見に行ったけど
あそこは隣接する茨木山手台に既に路線バスがある
バス停徒歩数分ぐらいでしょ
タウンバスは特急便みたいなもの


私はあちらにあまり土地勘ないから兵庫がよいかな

[459: 匿名さん]

＞山手台も新築建売りで3000万円台（4000万切った）がちらほら出るようになって来ましたね。

＞立地も段々山の上になってきたから仕方ないとは思うけど、

＞検討者の立場から見たら一度3000万円台を目にしてしまうと不思議なもので

＞4000万円台では割高に感じてしまいますよね。

＞価格ってこうやってズルズル下がっていくのですかね。



そういえば以前も３０００万円台後半の新築建売出てましたよね。

標高２００ｍ以上の立地だから価格下がっていくのは当然でしょうね。

[460: 匿名さん]

なりふり構わず売れさえすれば、理念破ろうが街並みを破壊しようが住環境を悪化させようが
何のこだわりもなかろうがかまわないって、ミニ開発屋や分筆不動産屋、建売業者と全く同じお粗末な論理だね。

たしかにタマスマは制約が大きいなかでかなり頑張ってるね。

[461: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

459
とんでもない山の上なんだから
4千切った価格でも色々選べるように
用意するべきでしょうねぇ。

[462: 周辺住民さん]

>>454
あの恥ずかしい小説とか変な子役タレントの広告とか相当に痛かったね。

因みにいわゆる「建築家の家」は山手台北部の山の上のロケーションでは最悪のチョイスだよ。

中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、気温の低さに加えて
山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。
寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、
猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。

個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、
中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）
恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。

もちろん大手ハウスメーカーやローコストビルダーや鉄骨も良くない。

今から建てるなら最低でもQ値が1.7未満で、気密測定もちゃんと個別にきっちりやって
邸別に性能もちゃんと明示（家全体は勿論、壁や屋根の熱貫流率K値も）する住宅性能に
こだわりがある（デザイン一本じゃない）建築士の設計事務所か、省エネ性能（断熱性能）に
こだわりのあるビルダーや工務店で建てないと冬の住みにくさで間違いなく後悔するよ。

[463: 匿名さん]

確かに東３丁目もとんでもなく寒いですからね。

かといってあんな山上を東３丁目みたいに高値で販売して不人気街区に転落したら元も子もないですね。

やはり悪立地に見合った低価格路線でいくしか仕方ないでしょうね。

[464: 匿名さん]

>>461
そうですね。

家あまり時代にわざわざ貴重な山の緑を破壊しているわけですから、きっちり緑の回復に配慮して
平均70坪以上の区割りとして擁壁等の仕上げや道路の修景にもこだわった上で、価格も高すぎない
適正水準にすればいいですね。

予算の少ない貧乏な方向けには、定期借地権や、マイカーを保有しなくても生活できる仕組みの
導入（徒歩で利用できる緑化駐車場を所々に設置して格安レンタカー配備＆バス路線拡充・増便）
すれば、住環境との両立が成立しますね。

マイカーを1～2台保有しなければ、最低でも年間50～100万浮きますから、そのぶん居住コストが
減って月々に払える住宅ローンが増額できますし、同様に定期借地権も月々数万は土地購入と
比べて負担が減りますので、土地購入した上で家を建てる場合の4000万円程度と同じ予算でも
5000～7000万相当のこだわりの住環境に住めますので問題ありません。

予算の少ない貧乏な方が「車2台所有希望、土地はぎりぎり小さくてももコストダウンでも
街並みや住環境にこだわりなどなくても良いので山の上に住みたい」などという設定は、
そもそも破綻していますので考慮する必要ありませんしね。

[465: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

車庫２台分あるからってマイカー２台所有とは限らないよ。その時点で設定が破綻していますよ。
迷惑駐車考えて車庫２台分確保するねのは当たり前の措置。

あと、建て売りを安くしていくのは当然だけど、宅地も標高に反比例して安くしていくべきでしょうね。
標高上がって寒くなるほど建物の断念性能上げるために建築費が上がるわけだから。
標高10メートル上がる毎に10万円下げていくみたいな。

[466: 匿名]

463
はい、東三丁目の失敗は繰り返してはなりません。

[467: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

定期借地権？

借りてまで山の上で住みたいとは思いませんよ。

山の上の適正価格でこそ所有したいと思います。

[468: 入居済み住民さん]

借家が増えるのは困ります。
山手台は皆さん永住される所有権分譲でお願い致します。

[469: 匿名さん]

これからどんどん立地や場所が悪くなるというのは、そもそもの大間違いで正反対ですよね。

山手台で一番場所が悪い（駅から最遠、いちばん山奥、最も標高が高く寒い、
嫌悪施設であるトンネル出入口のすぐ近く）のは他ならぬ今分譲しているクレアスや
ビューテラスやもうじき販売のスカイルを含む東5丁目の一帯であって、これから開発される
エリアはむしろどんどん場所やロケーションが良くなっていきます。

山手台北公園の東側から東3丁目にかけては

・交通量の多い幹線道路に面しておらず、適度に離れているので喧騒を避けられる
・高台になっており地勢良好（西4丁目のような日照時間の短い谷間じゃない）

などの魅力があります。

つまり、これからどんどん場所が悪くなるから低価格路線云々は全く的外れだという事です。

[470: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

いいえ。

『冬の寒さは、気温の低さに加えて山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い…』
恐ろしく住みにくく屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になるんでしょ？
場所悪いんだからから低価格路線は適正だよ。

 

[471: サラリーマンさん]

※467

山の上なので80～150坪ぐらいで3000～5000万ぐらいが適正な価格でしょうね。

もちろんこの家あまりのご時勢に、わざわざ山の上を大規模破壊しているわけですから、

緑の回復や自然との調和に配慮してゆとりある区割りにするのが何よりも重要であるのは

言うまでもありません。

ただ、色々なニーズがありますから、定期借地権を選択可能とするのは良い方法だと思いますよ。

自分の物にしたければ、分譲（購入）を選べばばいい訳ですから。

購入を選んだ住民にとって、借地権があることは大きなメリットがありますしね。

分譲主である阪急が山手台を売り逃げできなくなりますから、大きな安心感になります。

[472: 匿名さん]

場所が悪いのは、一番標高が高くて冬最も寒い今販売している東5丁目エリアですからね。

これからの場所は今販売している最北部より、標高も低くなりどんどん場所も良くなりますから。

[473: 匿名さん]

>>465
数十区画毎に、緑地と無人レンタカー拠点も兼ねた来客者向けのコインパーキング兼緑化ポケットパークを配置すれば、ただでさえ緑貧しい小さな区画の植樹スペースを更に減らす駐車場2台仕様を、全区画標準とする必要は全くありませんね。
マイカー複数台所有生活をどうしても煽りがちな駐車場2台区画を減らせば、渋滞を抑制する効果もあります。

[474: 匿名さん]

＞中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、気温の低さに加えて

＞山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。

＞寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、

＞猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。

＞個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、

＞中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）

＞恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。



そうですね、山手台北部はちょうど標高２００メートル以上ですから

低価格路線は当たり前でしょうね。

[475: 匿名]

コンクリ擁壁を各住民の良識に委せておくことは出来ないんでしょ？

放置する人が出てくるからって。

駐車場も同じですよ。

来客用も考えたら

分譲当初から最低２台分確保しておくことは当たり前の措置です。

[476: 住まいに詳しい人]

>>469さん
全く仰る通りです。

場所が悪くなるから低価格希望などといっている人は、素直に山手台でいちばん場所が悪くて安い東5丁目を買えば良いですよね。
予算の少ない貧乏な方向けにコストダウン路線の小さな宅地が、たっぷりと大量供給されたわけですから、そこから選び放題で何も困りません。3980万円の建売（ティアレ）もありますしね。
ご希望の庭無し50坪ぎりぎり、コンクリむきだし、駐車場2台の宅地が選り取りみどり選び放題です。

これからどんどん場所やロケーションが良くなりますから、せっかくの希少な残された立地を何の取り柄もこだわりも無いチープな一世代使い捨てコストダウン路線にする必要など全くありません。

わざわざ人口減少時代に山を削る事の正当性を主張する為の大義であった山手台開発の理念「日本中がお手本となる美しいまちづくり」をしっかり守って50年後も評価される、こだわりのまちづくりをすれば良いだけです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[477: 匿名さん]

＞山の上の適正価格でこそ所有したいと思います。

確かに山の上ですから、山の上らしい緑豊かなゆったりとした区割りだけでなく適正価格も重要でしょうね。

・梅田18km圏
・梅田まで片道500円未満40分以内圏（電車＋バス）
・大阪平野に面した山の上（標高200～300m）
・大阪平野一望の南斜面
・第一種低層住居専用地域の整形地

の適正価格は

http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/9930dat.html
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html

土地面積　612.31m2 (185.22坪)
価格 4,500万円（坪単価24.29万円）

だいたいこんなところですね。

[478: 入居済み住民さん]

今まで散々値下げで悩まされてきましたが北部は場所が悪いからと泣く泣く納得？してきました
でも、この期に及んで定期借地権だけは勘弁して下さい。
それだけは住民として承服出来かねます。
宜しくお願い致します。

[479: 匿名]

寒風が吹き下ろす標高200mの不便な山手台北部に高齢者向け住宅は敬遠されますよね。
従前どおりファミリー向けのお求め易い路線でいいと思います。使い勝手が悪く不評だった南部の縦列堀込ガレージを並列にアップグレードしたりしながら。
でも大量家余り時代が本格化する前に完売して街づくりは完結すべきでしょうね。

[480: 匿名さん]

>>458
茨木駅まで路線バスだと３０分位かかるんだよ？
タウンバスも自治会運営になるみたいだしね。
運営は難しいでしょ？

[481: 匿名さん]

＞これからどんどん場所やロケーションが良くなりますから・・・


いいえ、違います。

今後も過去さんざん言われていた標高２００m以上の不便で寒くて住みにくい場所でしょ。

場所が場所なんだからそれに見合った価格にするべきでしょ。

[482: 匿名]

＞大量家余り時代が本格化する前に早く売り切って

そもそも、本格的な家（宅地）あまり時代が到来する前に大量分譲して
逃げ切るとい路線自体が、理念破り甚だしいわけですからね。

もともと、これから人口減少で住宅が余る事が確定している時代に貴重な山の緑を
削らせていただくからには、いつまでも色あせない愛され続ける日本中のお手本と
なる美しいまちづくりをするというのが開発の大義だったわけですからね。

家あまり時代になれば成立しなくなるような、新品であることしか取り柄が無いような
コストダウンをやめて、家あまり時代に入っても分譲が成立するような、しっかりとした
理念や付加価値や独自性のあるまちづくりをすれば、家あまり時代の到来を目前にしても
焦る必要がなく、逃げ切りを考えずにゆっくり分譲できるので、付加価値の向上に
必要なコストも、しっかり価格に転嫁できるわけです。

[483: 入居済み住民さん]

広めの敷地や街並みの理想を追求したまちづくりと定期借地権の組み合わせは、みついけプロジェクトやてらいけプロジェクトを見ればわかるように、地域全体のステータスを向上させ（都市景観大賞まで受賞して、まさに日本中からお手本にしようと多くの人々が訪れている）、魅力的な街並みや立派な邸宅やゆとりある住環境が実現してお金持ちも増えて街全体の価値が向上するだけなので、既存住民は何一つ困らないですよね。

理想を追求したゆとりある開発や定期借地権の併用を否定しつつ、緑貧しい狭小50坪コストダウン使い捨て分譲路線を、既存の東3丁目住民が強く希望するなんてありえないですからね。そっちのほうが遥かに街の価値や品格を落とし、幹線道路の渋滞も小中学校の教育環境も悪化させるわけですから。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[484: 匿名さん]

>>458

＞タマスマは見に行ったけど
＞あそこは隣接する茨木山手台に既に路線バスがある
＞バス停徒歩数分ぐらいでしょ
＞タウンバスは特急便みたいなもの

そうです。タマスマは既存の茨木山手台の路線バスがある上に、ＪＲや阪急に直行する住民専用タウンバス（シャトルバス）もあるのです。

つまり上のほうにある、路線バスが無いからタウンバスが実現できたんだろという指摘は間違いです。

阪急宝塚山手台の今後の分譲エリアでも、渋滞の致命的悪化対策やマイカー送迎の抑制（駅周辺住民やバス利用者に対する迷惑軽減）や街の利便性や付加価値向上策として、ＪＲ（中山寺や川西池田）にアクセスする住民専用のタウンバスの導入はじゅうぶん有り得るという事です。

もちろん、路線バスの路線追加が可能であれば、そちらのほうが望ましいです。

[485: 匿名さん]

>>456

もっとも立地的に不利な東5丁目を分譲している今が底値と思いますよ。
東4丁目は、バス路線がどう設定されるかにもよりますが東5丁目よりは恵まれているので、同じ広さなら値上がりになると思われます。
少しでもローンが組める可能性が高い今のうちに決めてしまう手もあります。その点も心配されているようなので。

367：ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [2014-10-13 13:13:34]

>山手台の住民が少しずつお金を出し合ってバスを保有するというのは出来ないんですか？
>全住民が少しずつ出せば、365日24時間循環バスを2〜3台保有するくらいのことは出来ないですか…？

我が家はマイカー2台体制でじゅうぶんで、バスの利用は考えておりませんので、山手台に引っ越してもこういうシステムにお金を払うつもりはありませんし、自治会で強制加入のような形になるのなら自治会にも入りません。

そんなことより、どんどん大量販売して分譲を早く終わらせて静かな永住環境を実現して頂きたいのです。
どんどん立地も悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整して頂きたいですね。

正直な話、三流企業勤めで高額なローンも通りにくいので、そうならないとなかなか山手台には手が届きにくいので...

[486: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

「今まで散々値下げで悩まされてきましたが
北部は場所が悪いからと泣く泣く納得？してきました
でも、この期に及んで定期借地権だけは勘弁して下さい。 
それだけは住民として承服出来かねます。 
宜しくお願い致します。」


全くおっしゃるとおりです。
嫁の実家で義父も同じこと言ってました。
場所の悪い北部だから値下げは我慢してきたけど
さすがに定期借地権だけは許せないと。
そんなことになったら何らかのアクションを起こす、と息巻いてましたね。
数年内に買いたいと考えている私達夫婦にとっても、大きすぎる土地建物を借りるか買うかなどという選択肢が増えるよりも現在の手頃な大きさの家を手頃な価格で色々選べるほうがずっと有り難いです。
借地の人達と混在共存していくのもこれまた微妙ですし。
ですから現在の子育てファミリー所有権路線の継続を是非ともお願いしたいです。

[487: 匿名さん]

たしかに山手台に定借はいらん

[488: 買い換え検討中]

バス路線拡大は必須。
山手台から山本駅にしかいけないのは致命的。
これからますます渋滞が酷くなる。
阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
目指してもらいたいものです。
ＪR中山寺までは、せめて路線を早急に増やすべき。

[489: 匿名]

コンクリよう壁がけしからん
オアシスの品質がけしからん（これはさすがに営業妨害で訴えられそうだからすぐ引っ込めた）
駐車場が２台でけしからん
まちゅぴちゅ階段はけしからん
低価格はけしからん

そして、気温が寒いのはけしからん


次から次へと、すごいな・・・

[490: 匿名さん]

品質はおいといて、品揃えという点で山手台の阪急オアシスは不満が多い。
チラシに載るような目玉商品でも、「山手台店では取り扱っていません」というのがけっこうある。
やっぱり、宅地の販促が第一目的なのかな・・・？

[491: 匿名]

タマスマに既存の阪急バス茨木山手台線があるから宝塚山手台だって同じ、などというのは事情を弁えない頓珍漢な主張ですよ。
タマスマと茨木山手台（サニータウン）は一見隣接しているように見えますが、地元同意が未だ得られていないため１ヶ所しか接道されておりません。
よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
また、駅までラッシュ時間帯ですと30分以上かかります。雨の日ですと40分以上かかることもざらです。しかも運賃は370円と割高。
これでは千里中央まで渋滞なし25分の箕面森町にすら劣るということでシャトル導入となったのです。バス停の数が多い（16）ことからシャトルで直通するメリットも大きいですし。
ですから駅まで220円、ものの数分（バス停も少ない）で確実に速達できる宝塚山手台とは全く事情が異なるのですよ。

[492: 住まいに詳しい人]

大阪の都心ビジネス中心地に30分台で直通する始発駅の上に、生活に必要なあらゆる施設が揃っている至便な登美ヶ丘駅の駅徒歩圏の近鉄分譲地すら、無電柱（電線類完全地中化）、こだわりの仕上げの歩行者専用道路、希少な駅近でありながら緑豊かでゆったりとした街並みを担保する為の全区画60坪超（平均215㎡）、タウンセキュリティ（防犯カメラシステム、巡回警備、タウン内に警備員24時間常駐）などさまざまなこだわりを実現しています。しか建売4000万円台で。

http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/movie.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/quality.html

つまりタマスマ茨木（山手台新町）や彩都箕面ガーデンテラスは、不便で魅力の乏しい立地だから付加価値を高めるための工夫をせざるをえなかったというのは、全く頓珍漢なデタラメです。
いくらでもコストダウン建売分譲による安易な販売が可能な便利で魅力ある立地ですら、ちゃんと拘りのまちづくりをやっている事例はこのようにいくらでもあるのですからね（あやめ池跡地の再開発のあやめ池駅前住宅地のグレードやこだわりはさらに数段上）。

言うまでもないことですが、登美ヶ丘駅徒歩圏の地価や路線価は、利便性相応に山手台北部の山の上よりも高いので、地価が安いから実現できたなどという言い訳も使えません。

[493: ご近所さん]

>>483
私は宅地購入しましたが、個人的に定期借地権の導入は大賛成ですね。

上物や外構や植栽にお金をかける方が増えるので、街並みがぐっと映えます。

今の山手台は、ローコストな建物やお金をかけてない外構の家がどんどん増えて
猛威を振るっていますから・・・

もちろん定借の土地も、購入と選べる（最初だけでなく後からでも購入できる）
選択方式が良いと思います。

>>488
おっしゃる通りです。
バス路線の拡大は必須ですね。
阪急は山手台の開発業者であるだけでなく、電車やバスやタクシーなど地域の
公共交通事業者が本業なあるわけですから山手台からニーズの多いJR駅への
バス便アクセス需要を見て見ぬふりして、マイカー送迎の利用を助長して
JR中山寺周辺で送迎車両が近隣住民に迷惑をかけたり、通学路の子供を危険に
晒しているのは大変大きな問題です。

また山手台住民が利用しやすいタクシーやレンタカー環境の整備など、バスを
基本にしてマイカー以外の多様な交通手段の充実も検討するべきだと思います。

このままでは渋滞の大幅悪化が確実視する中で、事業者として果たすべき責任でもあります。

＞阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
＞目指してもらいたいものです。

クルマが使えなくなったらたちまち生活が不便で、転出せざるをえなくなるような街が
「阪急100年のノウハウを結集した永住地のスタンダード」
なわけがありませんからね。

[494: 匿名]

今後の街区では、ニーズの強いタウンセキュリティや警備員常駐は是非導入していただきたいですね。
近くに交番も無く逃げ道も確保しやすい山手台は、宝塚の中でも泥棒被害（空き巣、夜間忍び込み）が多い事で有名ですし。

[496: 匿名]

定期借地導入したらいいと思いますよ。

それなら今の区割りのままで更に手軽に戸建てを手に入れるために。

≪イメージ≫

建て売り（所有権付き）4000万

建て売り（定期借地権）2500万 地代1.5万/月

少子高齢化の昨今、若い子育てファミリー層を支援し入居を促進することこそが山手台、ひいては宝塚市の活性化につながりますからね。

[497: 匿名]

学研奈良登美ヶ丘↔本町って、直通だけど
片道810円もするんだね。
車でも市内まで高速代1700円くらいかかる。
そら無電柱くらいやらんと売れんでしょ。

[498: 匿名さん]

>>491
に付け加えると、シャトルバスさえ、本数は田舎のバスと同レベル。

[499: 入居済み住民さん]

土地に出せるお金が少ない貧乏な方でも購入しやすい50坪コストダウン狭小宅地は

東5丁目で既にじゅうぶん大量供給されて選び放題ですし、あと10年も待たずに

家あまり土地あまり時代が本格化して、貧乏な方でも既存の分譲地や昭和の旧ＮＴ等の

良好な宅地を、いくらでも安価に購入できる時代が到来するのですから

事実上の山手台最終となる東4丁目一帯は、山手台開発の原点である

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を超えて受け継がれる美しいまち」

に立ち返って立ち戻って、品格や潤いや住環境の質の高さや景観にとことん拘った

上質なまちづくりをするべきでしょうね。

そうでないと結局、山手台は羊頭狗肉で、全ての街のお手本どころか

隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作だったというオチや評価になってしまいますから。

[500: 匿名]

日本中から賞賛されているガーデンシティ舞多聞みついけプロジェクト（とその後継であるてらいけプロジェクト）に負けないような50年後、100年後にも評価されるまちを目指した、まちなみの美しさを追求した平均120～250坪の定期借地（こだわりの曲線道路、幅広緑地帯、自然と調和した街区設計、電線地中化、自然石仕上げの擁壁）は是非、最終の4工区では用意していただきたいですね。山手台日記を書いている山手台開発関係者の方もお手本にしたいと訪問記で書いてらっしゃいましたしね。