阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[301: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいです。

[302: 匿名さん]

安易なコストダウン路線や狭小区割りなどに走らず、当初の理念をきっちり守った上で阪急も客もwinwinの分譲を成立させるスキームなど工夫次第でいくらでもある。

一例として、土地部分は定期借地権（一般的な50年よりは60年などが望ましい）と買取の選択可能方式で70～100坪のゆとりある区割りで擁壁もきっちり景観に配慮した仕上げとした上で、山手台東3丁目のレジデンスの意匠や設えに拘った注文住宅クラスの大きめ（130～150㎡）の上物を建てて阪急が建売で分譲し、上物で（宅地のみ分譲した場合と同等の）利益をきっちり確保するかわりに、土地代部分には利益を盛らず格安にする方法。

例：土地70～100坪 土地購入選択時 3000～4000万　定期借地権選択時 権利金300～400万 地代（土地代の1～1.5%が相場）3～4万円/月

さらにここから一ひねり加えて、広めの土地と大きめの上物（屋根）を活かして、全量買取方式が選択可能な10kW超のソーラーパネルを標準装備とする。

10kWのソーラーパネルで得られる売電収入は現在の全量買取価格の単価なら約3万円/月。

これによって客は、定期借地権の権利金（300～400万円）と10kWソーラーパネル代金（約350万円）を頭金感覚で負担すれば、月々の地代支払いはソーラーパネルの売電収入でまかなう事ができ、実質的に月々の住宅ローン支払額は上物分だけ（仮に3500万でフラット35金利2%元利金等なら月々11.6万）で、広い土地の立派な家に住む事が出来る。

阪急もきっちり上物で利益を確保しているので、建築条件無し宅地分譲の場合と比べても損はしない。

理念も守られ、緑豊かで美しい街並みになりまさに良い事尽くめ。

[303: 匿名さん]

訂正

山手台東3丁目で分譲されたの阪急宝塚山手台レジデンスのような意匠や設えに拘った

[304: 匿名さん]

最終的に土地が自分のものにならないのなら全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

私ならもう少し小さくても山手台の今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

子育て終わったら夫婦二人だけになりますから庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。

[305: 匿名さん]

いや少なくとも購買層として販売したデベに責任があることを明確にしたいのだけど
逃げられる＝泣き寝入りするでいいのかなって

[306: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

販売好調なんだから路線変更なんて必要ないでしょう。立地がだんだん悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整していくべきでしょうけど。
大量家余り時代が本格化する前に完売出来るように販売ペースを促進し早く工事のない静かな永住環境を実現して頂きたいものです。

[307: 匿名さん]

http://unconman.cocolog-nifty.com/blog/2014/09/2-76eb.html
http://mocohouse.co.jp/

＞先月末、モコハウスモデルのある阪急宝塚山手台の住宅地でお隣のN様邸に引き続き、
＞O様邸のお引渡しがありました。
＞今回のお客様の夢は景観・ビューです。
＞この住宅地は阪急宝塚線中山駅の山手に位置します。高度的には大阪湾や神戸方面まで
＞見渡せるのですが、やはり立地によっては眺望のきかないいケースの方が多いのです。

これも山の上にあるまじき密集区割りの弊害ですね。

山の上相応の自然環境と調和したゆったりとした区割りなら、緑が豊かになるだけでなく
建てこまず戸間の空間にゆとりがうまれて、殆どの家から眺望が得られますから。

[308: 匿名さん]

>>304
全く逆ですよ。
これから宅地があまりまくる（特に郊外）時代に、リスクと高いお金払ってまで土地は取得したくないけれどゆったりとした庭付きの一戸建てに住みたいというニーズは結構多いのです。

だからガーデンシティ舞多聞のみついけやてらいけの定期借地権は大人気（分譲の選択は殆どゼロ）。

[309: 匿名]

山手台は現状でも大人気。

[310: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

舞多聞って明石のほうだよね？
いったい梅田まで何十キロあるのかな？
そんな遠隔地なら所有権なんて別に欲しくないんじゃないかな？
でも宝塚山手台は、かりにも大阪平野に面した南斜面の貴重な立地。
梅田18㎞圏内ですからねぇ～
皆さんたとえ55坪でもいいから所有欲そそられるのだと思いますよ。価格さえ折り合えば。

[311: ご近所さん]

確かに、実質的に最終にして最大の規模となる東4丁目エリア一帯では、定期借地権をある程度の規模感（数区画ではなく数十以上のレベルで）で用意するべきでしょうね。
なぜなら、このスレの最初のほうの阪急オアシスに関するやりとり（宅地販売完了後に阪急オアシス撤退の懸念）にもありますが、阪急は山手台を売り逃げ（使い捨て）するんじゃないかという疑いを、住民さんからも強くもたれています。
それは最近の造成コストダウン手抜き路線（新品しか取り柄が無い焼畑商法）や、異常な販売ペースからも、そう疑われてもやむをえない事です。
そうした中で阪急自身が長期的な土地の貸主となる定期借地権の土地を用意すれば、阪急と山手台は運命共同体となり、阪急は山手台を売り逃げや使い捨てはしないという明確な意志表示にもなりますから、定期借地権ではない通常の宅地分譲で土地を購入する方にとっても、安心感になりますからね。

[312: 匿名]

>>309
いいえ。
魅力が低く阪急自身では到底早期分譲をすすめることができないからこそ
多くのHMに大量に安値で卸売りして、他社の営業力の助けを借りてまで
あらかじめスケジュールを決めたハイペースの分譲を強引にすすめているのです。
本当に大人気なら、卸売りせず全ての宅地を阪急自身が売ります。
その方がずっと儲かりますから。

[313: 匿名さん]

２０２０年前後までに撤退するような早期分譲ペースを強行すれば

渋滞事情や教育環境が致命傷になるほど悪化することが確実であるにも関わらず

何が何でも安売りして早期に販売完了してほしいなどという住民が存在するはずもなく

稚拙な煽りである事は、お猿さんでも理解できる事ですね（笑）

[315: 匿名さん]

>>311

地主が、長期的な価値上昇等を見込んでその土地の所有権を最終的には手放したくない意志がないと、定借付き宅地の実現は難しいかと。

宝塚駅近くの一等地(ファミリーランド跡)ですら、阪急はグループでの活用をせずに売却を進めているわけで、山手台のような立地条件の悪い場所を長期保有することは考えられません。

大量供給に需給バランス崩壊＆不動産価値暴落と、短期間で人口が急増することによる住環境＆教育環境悪化にならないよう、阪急に対してはひたすら小出し、小出しで売っていただくことをお願いしたいです。多くの住民がそう思っているはずです。

[316: 匿名さん]

312

まったく逆です。舞多聞は魅力に劣るから借地権にしているのです。

魅力があるのは明らかに山手台でしょう。

梅田１８キロ圏、交通費も安く大阪平野に面した貴重な好立地の山手台が

梅田４０キロ圏、交通費１０００円近くもかかる舞多聞に劣るわけがありません。

魅力があるから皆さん永住前提で所有権つきを購入されています。

そして皆さん永住したいからこそ早く工事のない静かな永住環境を願っているのです。

広大なエリアを持つ、たまニュータウンや奈良学園前とは工事の影響が全く異なりますしね。

[317: 入居済み住民さん]

静かな環境は皆が願っていること。
家あまり時代到来に間に合わず売れ残ったら悲惨だからね、小出しでペースを早めていけばよい

[318: 匿名さん]

舞多聞（の通常の数十坪の分譲エリア）は、山手台北部と同じか若干高いぐらいの地価で良く売れていますから、不人気だから定借や無電柱やこだわりの街区があるというのは全くの頓珍漢で誤った指摘です。

みついけ及びてらいけは、日本にもレッチワースの理念を盛り込んだ本物志向で理想を追求した真の郊外住宅地をつくろうとURが神戸芸術工科大学の教授陣とチームを組んで膨大な時間をかけて緻密につくりこんだまちです。

その結果が、都市景観大賞の受賞。

誰が見ても絵に描いたようなコストダウン乱開発（山の上なのに50坪庭狭緑少コンクリむきだし）に走っている、手抜き（日本中のお手本どころか宝塚市内の平均以下）の山手台北部と比べるのは失礼すぎますよ。

[319: 匿名]

＞最終的に土地が自分のものにならないのなら
＞全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

＞私ならもう少し小さくても山手台の
＞今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

＞子育て終わったら夫婦二人だけになりますから
＞庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。



同感です。

[320: 匿名さん]

>>315
本音では土地離れを急いで山手台を"大・家あまり土地あまり時代"の本格到来前に売り逃げたい阪急にとって、長く付き合っていかないといけない定期借地など何一つメリットが無いのは事実。

しかし、その魂胆が見透かされているからこそ、信頼と信用を獲得する為にやる必要がある。
損して得とれではないが、短期の経済合理性だけでは語れない。

山手台開発は、100年超の阪急の宅地開発の歴史の中でおそらく大規模宅地開発としては最後の作品になるわけで、逃げようが使い捨てようが、これから100年も見られ続けることになるのだから、最後ぐらい恥ずかくない本当に誇れるものを作って有終の美を飾ってその企業宣伝効果をとる意義はじゅうぶんにある。