阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[282: 匿名さん]

ですね
ここを買う検討をしている人は
道路が良くなるとか
学校施設が良くなるとか
そんな絵空事は信じてはいけないという事です
市の公共施設マネジメント方針には
かなり深刻な話が書いてありますから見ておいたほうがいいですよ
現状維持すら危ういですからね

[283: 匿名さん]

ここが家で一杯になって
みんなが車で移動しようとして
道が大混雑する状況をイメージして買わなきゃダメってことだね

[284: 匿名さん]

>>279さん
山手台のような大規模開発に関してはまったく違いますよ。
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。
道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることも出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[285: 匿名]

その昔、宝塚市はパチンコ店禁止条例を作って業者に訴えられて敗訴してますからねぇ。
そのような危うい条例は作る気ないだろうよ。

[286: 匿名さん]

開発行為に遡及しては無理だけど
新築戸建て販売戸数に応じてなら遡及にならないから条例さえ通せば間に合うでしょが。
江東区ではマンション建設中止要請なんてのもありますね

[287: 匿名]

＞286さん
遡及になりますよ未販売の宅地であっても。開発協議を行った大規模開発に関してはね。
特に273で仰っていた教育施設賦課金のような公共インフラ整備が目的の負担金ですと、繰り返しますが総務省の法令審査の段階で明らかに違法性を問われますね。同じ山手台ですでに販売が済んだ街区の住民さん達との公平性も問われますし。
「条例さえ通せば」と言われても市議会に諮ることすら出来ないのですから条例化は出来ないのです。

[288: 匿名]

山手台のような大規模開発に関しては
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。 道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。当初の計画戸数どおりであれば開発行為に対してはもちろんのこと宅地販売に対しても最期まで
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
それが宝塚市の基本的な責任です。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業（宅地販売も含め）に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることすら出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[290: 匿名さん]

宅地じゃなくて建物にならかかって行けるかもね（笑

[291: 匿名さん]

都市計画法で許可の取り消し、変更、効力の停止、条件の変更なんかはできるよね
開発の理念が守られてないって審査請求する所から始まるのかな

[292: 住まいに詳しい人]

>>259さん

＞新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね

それがデベロッパーに求められる、当然の責務でしょうね。
渋滞は救急や火事など災害発生時の安心安全にも深刻な影響を及ぼしますから
（例えば山火事や土砂災害時に渋滞していたら手がつけられない大惨事になります）
業者の身勝手な都合や目先の利益より、優先されるべきなのは当たり前の事です。

＞道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく
＞麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
＞阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、
＞住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

仰る通りです。

これ以上の渋滞悪化を防ぐ手立てとして考えられる方法としては、殆ど望めない
ハード的な手法（巨額費用が必要な新規バイパス整備、麓交差点の大改良等）を除くと

・今までの山手台北部のような悪い意味で子育て世代を狙い撃ちにした典型的なニュータウン路線ではなくリタイアした富裕層やシニア世代など向けの分譲も行い通勤時間帯の交通需要を抑制する

・家あまり時代の前に売り逃げするのではなく、家あまり時代になっても通用するしっかりした街づくりをした上でゆっくり分譲して世代の偏りを防ぐ（リタイア時期をずらす事で渋滞抑制）
・今までの山手台北部のような狭小路線ではなく、区画をゆったり広くとって住環境重視の質の高いまちづくりも兼ねて戸数を抑制する（戸数抑制＝交通需要低減に効果絶大）

・山手台の路線バスを山本駅だけではなく、生活利便施設が揃っているJR中山寺駅へアクセス可能な路線も用意し、バスを利用した通勤や生活の利便性を向上させる

・車を保有しなくても生活できるよう必要な時に気軽に廉価に利用できるカーシェアリング（タイムズ等）を導入し、車を保有しない生活を提案する街区を用意する

・山手台北部にもタクシーの待機可能場所を用意し、短い待ち時間・安価な迎車料金でタクシーを気軽に呼べる環境を整備する（これは富裕層を呼び込む効果も大）

などの合わせ技が有効でしょうね。

[293: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

どうでもいいけど

ゆっくり分譲だけはやめて下さいね

工事には皆さん迷惑していますから。

[294: 匿名]

290さん
建物も無理です。
開発協議は計画人口を設定していることからも分かるように、土地・建物を分譲し、入居することまでを想定したものですから。
ご理解下さい。

[295: 匿名さん]

あえて税金を投入して道路整備を進めるより、山手台(と道路がつながっている中山台)の自家用車保有総数を抑えるような条例を考えてほしいね。
２台以上保有の場合は市民税に上乗せする形で徴収するとか。
(逆に、台数ゼロなら減免)

[296: 匿名さん]

対象地域を宝塚市内全域にするならともかく、市内の特定地域だけ自動車の保有を制限するような差別的な条例は総務省令に抵触する以前に憲法違反になるでしょうね。

[297: 匿名]

293
そらぁ早く分譲終えていただき静かな住環境を望むのは住民なら当たり前の感覚ですよね。

[298: 匿名さん]

292さん
地域バス事業者である阪急グループが、かなりの需要があるにも関わらず
路線バスを走らせていないことで山手台方面からJR中山寺へのマイカー送迎の増加に伴う
迷惑車輌・危険運転車輌が増加して、JR中山寺駅周辺の通学路の小学生や歩行者等も危険に
晒したり周辺住民に迷惑をかけてますから、その観点からもバス路線の拡充は
責任ある事業者として義務でしょうね。

[299: 匿名]

相変わらず、以前は一切見られなかった珍意見であるのにも関わらず突如としてぶちあげられ

不自然な賛同レスが湧く（笑）「何を犠牲にしてでもとにかく一刻も早く分譲を終えて欲しい」ですが

なりふり構わずいっきに短期間で分譲すればするほど、渋滞の更なる悪化（当然、資産価値は暴落）や

バスの混雑や中古値崩れや世代の偏りによる将来の一斉オールドタウン化等の深刻なな副作用だけでなく、

幼稚園の入園難や教育環境の劇的な悪化（既にキャパいっぱいっぱいの小・中学校が更にパンク、

大人数クラス化、仮設プレハブ校舎増加、学区変更）など、現役世代の子育て分譲地としても致命的な

実害が発生するのは、誰もが分かりきっているのですから、非住民のお粗末な孤軍奮闘自演煽りである事は

一目瞭然ですね（笑）

[300: マンコミュファンさん]

芦屋は山がちで急坂が多いにも関わらず、一世帯あたりの自動車の保有台数が少ない。

自動車保有台数(1000世帯当たり)
宝塚市　　1080台
伊丹市　　 997台
川西市　　 830台
西宮市　　 821台
豊中市　　 765台
尼崎市　　 712台
芦屋市　　 612台

理由は、芦屋は路線バスが便利で阪急JR阪神の全駅にアクセスできる上に生活に必要な施設に概ね行けるから。
路線バスやタクシーが便利だと、マイカー利用者は減る。

少なくとも、既に近隣や同一エリアに家や土地があまりはじめている時代に、わざわざ貴重な山を破壊しといて
マイカーに依存しきった渋滞だらけの街やマイカーが無いと暮らせなくなるような街（高齢や障害で
運転できなくなったら生活困難）は、山手台開発で謳われている「日本中がお手本とする美しい街づくり」やら
「理想の永住環境」とはかけ離れている。

また、はなから強制的に駐車場2台分を位置決めして分譲する現在のような売り方は、車依存生活（複数台所有）や
今後の渋滞悪化をあからさまに助長しているので、論外だろうね。

[301: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいです。

[302: 匿名さん]

安易なコストダウン路線や狭小区割りなどに走らず、当初の理念をきっちり守った上で阪急も客もwinwinの分譲を成立させるスキームなど工夫次第でいくらでもある。

一例として、土地部分は定期借地権（一般的な50年よりは60年などが望ましい）と買取の選択可能方式で70～100坪のゆとりある区割りで擁壁もきっちり景観に配慮した仕上げとした上で、山手台東3丁目のレジデンスの意匠や設えに拘った注文住宅クラスの大きめ（130～150㎡）の上物を建てて阪急が建売で分譲し、上物で（宅地のみ分譲した場合と同等の）利益をきっちり確保するかわりに、土地代部分には利益を盛らず格安にする方法。

例：土地70～100坪 土地購入選択時 3000～4000万　定期借地権選択時 権利金300～400万 地代（土地代の1～1.5%が相場）3～4万円/月

さらにここから一ひねり加えて、広めの土地と大きめの上物（屋根）を活かして、全量買取方式が選択可能な10kW超のソーラーパネルを標準装備とする。

10kWのソーラーパネルで得られる売電収入は現在の全量買取価格の単価なら約3万円/月。

これによって客は、定期借地権の権利金（300～400万円）と10kWソーラーパネル代金（約350万円）を頭金感覚で負担すれば、月々の地代支払いはソーラーパネルの売電収入でまかなう事ができ、実質的に月々の住宅ローン支払額は上物分だけ（仮に3500万でフラット35金利2%元利金等なら月々11.6万）で、広い土地の立派な家に住む事が出来る。

阪急もきっちり上物で利益を確保しているので、建築条件無し宅地分譲の場合と比べても損はしない。

理念も守られ、緑豊かで美しい街並みになりまさに良い事尽くめ。

[303: 匿名さん]

訂正

山手台東3丁目で分譲されたの阪急宝塚山手台レジデンスのような意匠や設えに拘った

[304: 匿名さん]

最終的に土地が自分のものにならないのなら全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

私ならもう少し小さくても山手台の今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

子育て終わったら夫婦二人だけになりますから庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。

[305: 匿名さん]

いや少なくとも購買層として販売したデベに責任があることを明確にしたいのだけど
逃げられる＝泣き寝入りするでいいのかなって

[306: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

販売好調なんだから路線変更なんて必要ないでしょう。立地がだんだん悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整していくべきでしょうけど。
大量家余り時代が本格化する前に完売出来るように販売ペースを促進し早く工事のない静かな永住環境を実現して頂きたいものです。

[307: 匿名さん]

http://unconman.cocolog-nifty.com/blog/2014/09/2-76eb.html
http://mocohouse.co.jp/

＞先月末、モコハウスモデルのある阪急宝塚山手台の住宅地でお隣のN様邸に引き続き、
＞O様邸のお引渡しがありました。
＞今回のお客様の夢は景観・ビューです。
＞この住宅地は阪急宝塚線中山駅の山手に位置します。高度的には大阪湾や神戸方面まで
＞見渡せるのですが、やはり立地によっては眺望のきかないいケースの方が多いのです。

これも山の上にあるまじき密集区割りの弊害ですね。

山の上相応の自然環境と調和したゆったりとした区割りなら、緑が豊かになるだけでなく
建てこまず戸間の空間にゆとりがうまれて、殆どの家から眺望が得られますから。

[308: 匿名さん]

>>304
全く逆ですよ。
これから宅地があまりまくる（特に郊外）時代に、リスクと高いお金払ってまで土地は取得したくないけれどゆったりとした庭付きの一戸建てに住みたいというニーズは結構多いのです。

だからガーデンシティ舞多聞のみついけやてらいけの定期借地権は大人気（分譲の選択は殆どゼロ）。

[309: 匿名]

山手台は現状でも大人気。

[310: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

舞多聞って明石のほうだよね？
いったい梅田まで何十キロあるのかな？
そんな遠隔地なら所有権なんて別に欲しくないんじゃないかな？
でも宝塚山手台は、かりにも大阪平野に面した南斜面の貴重な立地。
梅田18㎞圏内ですからねぇ～
皆さんたとえ55坪でもいいから所有欲そそられるのだと思いますよ。価格さえ折り合えば。

[311: ご近所さん]

確かに、実質的に最終にして最大の規模となる東4丁目エリア一帯では、定期借地権をある程度の規模感（数区画ではなく数十以上のレベルで）で用意するべきでしょうね。
なぜなら、このスレの最初のほうの阪急オアシスに関するやりとり（宅地販売完了後に阪急オアシス撤退の懸念）にもありますが、阪急は山手台を売り逃げ（使い捨て）するんじゃないかという疑いを、住民さんからも強くもたれています。
それは最近の造成コストダウン手抜き路線（新品しか取り柄が無い焼畑商法）や、異常な販売ペースからも、そう疑われてもやむをえない事です。
そうした中で阪急自身が長期的な土地の貸主となる定期借地権の土地を用意すれば、阪急と山手台は運命共同体となり、阪急は山手台を売り逃げや使い捨てはしないという明確な意志表示にもなりますから、定期借地権ではない通常の宅地分譲で土地を購入する方にとっても、安心感になりますからね。

[312: 匿名]

>>309
いいえ。
魅力が低く阪急自身では到底早期分譲をすすめることができないからこそ
多くのHMに大量に安値で卸売りして、他社の営業力の助けを借りてまで
あらかじめスケジュールを決めたハイペースの分譲を強引にすすめているのです。
本当に大人気なら、卸売りせず全ての宅地を阪急自身が売ります。
その方がずっと儲かりますから。

[313: 匿名さん]

２０２０年前後までに撤退するような早期分譲ペースを強行すれば

渋滞事情や教育環境が致命傷になるほど悪化することが確実であるにも関わらず

何が何でも安売りして早期に販売完了してほしいなどという住民が存在するはずもなく

稚拙な煽りである事は、お猿さんでも理解できる事ですね（笑）

[315: 匿名さん]

>>311

地主が、長期的な価値上昇等を見込んでその土地の所有権を最終的には手放したくない意志がないと、定借付き宅地の実現は難しいかと。

宝塚駅近くの一等地(ファミリーランド跡)ですら、阪急はグループでの活用をせずに売却を進めているわけで、山手台のような立地条件の悪い場所を長期保有することは考えられません。

大量供給に需給バランス崩壊＆不動産価値暴落と、短期間で人口が急増することによる住環境＆教育環境悪化にならないよう、阪急に対してはひたすら小出し、小出しで売っていただくことをお願いしたいです。多くの住民がそう思っているはずです。

[316: 匿名さん]

312

まったく逆です。舞多聞は魅力に劣るから借地権にしているのです。

魅力があるのは明らかに山手台でしょう。

梅田１８キロ圏、交通費も安く大阪平野に面した貴重な好立地の山手台が

梅田４０キロ圏、交通費１０００円近くもかかる舞多聞に劣るわけがありません。

魅力があるから皆さん永住前提で所有権つきを購入されています。

そして皆さん永住したいからこそ早く工事のない静かな永住環境を願っているのです。

広大なエリアを持つ、たまニュータウンや奈良学園前とは工事の影響が全く異なりますしね。

[317: 入居済み住民さん]

静かな環境は皆が願っていること。
家あまり時代到来に間に合わず売れ残ったら悲惨だからね、小出しでペースを早めていけばよい

[318: 匿名さん]

舞多聞（の通常の数十坪の分譲エリア）は、山手台北部と同じか若干高いぐらいの地価で良く売れていますから、不人気だから定借や無電柱やこだわりの街区があるというのは全くの頓珍漢で誤った指摘です。

みついけ及びてらいけは、日本にもレッチワースの理念を盛り込んだ本物志向で理想を追求した真の郊外住宅地をつくろうとURが神戸芸術工科大学の教授陣とチームを組んで膨大な時間をかけて緻密につくりこんだまちです。

その結果が、都市景観大賞の受賞。

誰が見ても絵に描いたようなコストダウン乱開発（山の上なのに50坪庭狭緑少コンクリむきだし）に走っている、手抜き（日本中のお手本どころか宝塚市内の平均以下）の山手台北部と比べるのは失礼すぎますよ。

[319: 匿名]

＞最終的に土地が自分のものにならないのなら
＞全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

＞私ならもう少し小さくても山手台の
＞今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

＞子育て終わったら夫婦二人だけになりますから
＞庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。



同感です。

[320: 匿名さん]

>>315
本音では土地離れを急いで山手台を"大・家あまり土地あまり時代"の本格到来前に売り逃げたい阪急にとって、長く付き合っていかないといけない定期借地など何一つメリットが無いのは事実。

しかし、その魂胆が見透かされているからこそ、信頼と信用を獲得する為にやる必要がある。
損して得とれではないが、短期の経済合理性だけでは語れない。

山手台開発は、100年超の阪急の宅地開発の歴史の中でおそらく大規模宅地開発としては最後の作品になるわけで、逃げようが使い捨てようが、これから100年も見られ続けることになるのだから、最後ぐらい恥ずかくない本当に誇れるものを作って有終の美を飾ってその企業宣伝効果をとる意義はじゅうぶんにある。

[323: 周辺住民さん]

>>295
マイカーの保有に制限をかけるのは不可能だけど、バス路線の拡張整備や

ネットワーク強化による利便性向上、宅地購入者向けのバス割引制度等による

バスの利用促進をベースに、車が必要な時には気軽に徒歩数分で利用できる

カーシェア環境の完備や、高齢者も気軽に利用しやすいタクシー利用環境の

充実などによる「山の上なのに車を保有しなくてもじゅうぶん快適に

暮らせる住宅地」は案外今までに少なく希少性があるから、公共交通が母体（本業）

のグループらしく阪急がそういった街区を提案すれば、その趣旨に賛同して

マイカーを保有しない住民の入居は実際に増えるだろうし、渋滞事情にも

悪影響を与えず山の上なのにマイカーに依存しない環境にも配慮した住宅地として

一つの特徴や意義に成り得るだろうね。

年をとって車の運転ができなくなっても住み続けられる山の上のタウンというのは

少ないけれど、これからの人口減少、超高齢社会が確定している状況で環境に負担を

かけて山を破壊して開発しているのだから、それを目指す責務があるしね。

もちろんマイカーを保有しなければ、月あたりで数万（年間50～60万）は浮くから、

購入者のマイホーム予算が同じでも、そのぶんを土地面積の充実や建物や緑化や

外構の質に配分することが可能となり（月々の住宅ローン支払い可能額が数万増える）、

当初の山手台の開発理念である「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

に沿った緑豊かで質の高い街並みが実現しやすくなるのは言うまでもないしね。

[324: 匿名]

バス乗れば一本で各種インフラが整った駅前（せめて川西能勢口、千里中央、高槻など）へ出れる住宅地ならいざ知らず、バス直結するのが山本や中山寺だけではあまりにも心許ないですから、結局マイカーがないと生活がなりたたないでしょうね。

[325: 匿名さん]

あのさぁ
こんな不便でどーしょーもない所にやって来る連中だぜ
先住のご近所さんに対する配慮とかが煩わしくて新規開拓地（略して新開地）選んで来るんだろ
法律で禁じない限り自主規制なんて最も守るはずもない連中の＊＊になるに決まってるわ
これまでの「検討中」とかいった書き込みが業者のふざけた書き込みじゃなきゃ
協調性の欠片もない奴等が「検討」してるのは明白だ

[326: 匿名さん]

渋滞の悪化や小中学校のパンク寸前は死活問題ですね。

今後は、ゆっくり分譲する、100～200坪超の大型区画を増やしたり平均区割り面積を広めにして
戸数を抑制する、リタイアしたシニアや富裕層向けのエリアも用意する、電動アシスト自転車を
1台強制プレゼントしてマイカー抑制を促す、入居から1年間は世帯主が阪急バス定期保有者なら
家族はバス無料といったキャンペーンを適用してバス生活を促すといった対策は、デベの責務です。

今まで山の上なのに、当初の理念を守らず住環境や緑の回復や自然環境との調和や景観を無視した
50坪コンクリむき出しコストダウン駐車場2台区画を短期間に大量分譲したり
往復300段の階段使わないとバス乗れないような100%マイカー依存地帯の山の頂上を
非常識な50坪で埋め尽くしたり、さんざん渋滞を悪化させたり、市内全体として小中学校の
教室が余りまくっている状況で、当該地区の小中学校のキャパを不足させたり
さんざんな事をやってきたわけですからね。

[327: 匿名さん]

銀行ＡＴＭすら満足にないんだよな
医者とかもどうするつもりなのかね
70年代の出来たばかりのＮＴ思い出すね
不便だったなあ

[328: 匿名さん]

70年代のニュータウンとの大きな違いは、商店や病院がこの先街区内にできてくる可能性が非常に低いことかな？
結局オアシスで間に合わなければ、ちょっとしたものを買うだけでも車で降りていくのが当たり前の生活。
カーシェアは根付かないだろうな。

[329: 匿名]

＞293さん

＞ゆっくり分譲なんてはやめて下さいね

＞工事には皆さん迷惑していますから。



同感です。
多くの住民の一番の願いは工事の喧騒がない安全で静かな永住環境なのですから。

[331: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

293です。
ほんと繰り返しになりますが、ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中、販売中のガサガサした状態が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。 

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて、工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいのです。

[332: 匿名さん]

しつこいですね（笑）

皆さん、大手が分譲する１種低層の大規模NTの宿命として、納得して住んでおられると思いますよ。

[333: 匿名さん]

閑静な住環境が第１種低層住専の最大の利点です。

だからこそ早く工事や工事車両から解放されたいと願うのは住民としては当たり前の感覚だと思います。

どなたかが引き合いに出されていた東急多摩や近鉄学園前などは

進入経路も多岐にわたり工事車両も分散するでしょうし幹線道路もじゅうぶん拡いですからね。

たった１本、片側１車線しかない貧弱な幹線道路だけを工事車両が通り続けるという

宝塚山手台の構造的欠陥に、工事車両の喧騒から本来解放されているはずの南部住民ですらお怒りなのでしょう。

センスのない販売広告が続くこともしかりだと思います。

[334: 匿名さん]

なんかあと10年くらい続きそうなんですよね

[335: 匿名さん]

本当の意味で成熟した住宅地というのは、誰かが手放した所に別の誰かが入ってきたり、建て替えがあったりで、常にどこかで工事していて、世代の偏りもなく活気がある場所かと。
そうでなければ、住民も建物も古くなって寂れる一方。あ、この辺の山手の住宅地はどこもそんな感じかw

[336: 匿名さん]

しつこい茶化しにマジレスしますと、分譲済みの街区の住民が、普段の生活で工事を意識する事は殆ど無いですね。

工事エリアに隣接する街区ですら、騒音なんて殆ど聞こえないですよ。

伊丹空港から離陸する飛行機の音のほうがよっぽど大きく聞こえるぐらいです。

幹線道路の直近はもともと通過交通量多くてうるさいので、工事云々関係ありませんし。

バスの行先や利便性がもう少し高まれば、カーシェアリングも有効でしょうね。導入の価値はあります。

[337: 周辺住民さん]

山手台住民の多数派が、まちづくりの理念を反故にして陳腐化させてでも、今でも頻繁に発生する渋滞が更に致命的に悪化する事が確実でも、小中学校や幼稚園のパンクなど子育て・教育環境が大幅に悪化する事が確実でも、大規模供給過剰で街の資産価値が暴落するのが確実でも、とにかくコストダウンでも手抜きでも安売りでもなんでもして、1日でも早く販売完了撤退してほしいなどという意見のわけがありませんからね。

常識で考えれば理解できる事ですが、自分が大きなお金を出して家を建てた街の、陳腐化・コストダウン大量安売りや、過剰供給による資産価値下落や、渋滞悪化や教育環境悪化をわざわざ希望する住民がいるわけがないというド正論を突きつけられているからこそ、しつこく同じネタを繰り返し連投して荒らすのでしょうね。

既に周知されている事ですが、世間でまちづくり・開発が高く評価されているのは、近鉄の登美ヶ丘～学園前地区や、東急のたまぷらーざ～あざみ野～美しヶ丘築のような、価値を守り高めながら熟成、50年以上かけてゆっくり開発されているような街ですからね。

三田のウッディタウンも30年以上かけてゆっくり分譲されていますが、はやく叩き売りして早期分譲して欲しいなどという住民さんの意見は一切見られませんね。当前ですが、既に一斉分譲によるニュータウンの弊害が広く知れ渡り、じっくり時間をかけて世代を分散させる事こそ良い街をつくるにあたってはとても重要な事だと住民さんも理解されています。

[338: 匿名さん]

梅田から１８ｋｍに住める喜びを噛み締めて
宛先が宝塚市となってる郵便物をうれしそうに受け取って
帰宅するのに大阪平野の夜景を背に山登りが楽しめて
高い固定資産税で自分の財産価値が維持されている喜びを感じながら暮らしてください

[339: 匿名さん]

前述しましたように東急多摩NTや近鉄学園前は四方に幹線道路でつながっていますし

三田ウッディタウンの幹線道路は自動車専用道路として設計され歩車分離が見事にになされていますから

長期の工事にも十分対応できる構造になっています。

片側一斜線の細い幹線道路一本しかない山手台とはまったく事情は異なります。

山手台は長年の工事に耐えうる構造になっていないのです。

あと、２０年も住んでおりますと自宅も大きく値下がりしましたので

これ以上下がってもたいしたことはないと考えております。

優先順位から鑑みて最大の懸念は早く工事を終えて静かに晩年を過ごしたいということに尽きます

勿論これだけ多くのご家庭がおられるのですから多様なお考えがあるでしょう

特に北部に取り残されたような比較的新しい東３丁目ですと値下がりが最大の懸念かも知れません

しかし少なくとも私のご近所や周囲で聞こえてくる最大の懸念は工事や販売活動を早く終えて

静かな永住環境を整えて欲しいというものなのです。

[340: 入居済み住民さん]

色々あるかもしれないけど、年取ってくると、とにかく静かに暮らしたいと思いますよ。
私はそこまで古参ではないけどいつまでも工事中はイヤ。
お隣りも言ってました。
他は知らんけど。

[341: 匿名さん]

渋滞が取り返しつかなくなる事を含め、とんでもない弊害が多く発生すると分かっていて、わざわざ突貫で一気に分譲をすすめてほしいなんて本当の住民なら言うわけないですからね。

もし住民なら、たとえ工事車輌への嫌悪が事実だとしても、市が責任とって買い取って開発自体を終了して欲しいとか、違う用途（緑地回復も兼ねた森林公園など）に転用して欲しいなど、そういった要望になるはずですからね。

どう見ても茶化す事が目的の愉快犯です。

[342: 入居済み住民さん]

そもそも造成工事の騒音や工事車輌の騒音なんて、とうの昔に分譲済みの山手台南部など
既存街区においては、普段の生活の中で「全く」聞こえないですからね（笑）
東西1～2丁目や東3丁目の住民で、東5丁目の工事騒音が聞こえるとか気になるとか
常人とはかけ離れた超能力者ですよ（笑）

もしそんな遠く離れた場所の（一般人は聞こえすらしない）工事騒音がうるさくて
耐えられないというのであれば、もっと近くのご近所の生活騒音や山手台幹線から
どうしてもある程度は聞こえてしまう住民や通過車のマイカーの走行音や、
山本の真南すぐで旋廻する飛行機の離陸音のほうが、よほど耐えられないはずだから
論理として完全に破綻していますね。

ようするに、早く静かに暮らしたいからハイペースで大量売り出しして少しでも早く
販売終了して欲しいなどという主張そのものが、支離滅裂なわけです。

あらゆる手段を使ってでも最短年数で大量に販売して早期に販売終了したところで



全　く　暮　ら　し　を　静　か　に　す　る　効　果　は　な　い



のですからね（笑）

幹線道路の交通量や渋滞が大幅に増加する事で、騒音や麓の喧騒はむしろ増加するし
渋滞に伴う排ガスなどで住環境も大幅に悪化します。
そのうえ、もともと工事騒音なんて工事箇所の直近数百メートルを除き、窓をあけてる状態ですら
全くか殆ど聞こえないのですから、ほぼすべての既存分譲済み街区の山手台住民にとっては
工事の早期終了によって得られる静けさなど全くありません（笑）

[343: 匿名]

＞339さん
＞優先順位から鑑みて最大の懸念は
＞早く工事を終えて静かに晩年を
＞過ごしたいということに尽きます

＞勿論これだけ多くのご家庭がおられるの
＞ですから多様なお考えがあるでしょう

＞特に北部に取り残されたような
＞比較的新しい東３丁目ですと値下がりが
＞最大の懸念かも知れません

＞しかし少なくとも私のご近所や周囲で
＞聞こえてくる最大の懸念は工事や販売活動を
＞早く終えて静かな永住環境を
＞整えて欲しいというものなのです。


おっしゃる通りです。
やはり閑静なはずの住宅地をいつまでも大型車が走るのは誰だって嬉しくないですからね。
常態化している看板やのぼりも著しく高級感を損ねていますし
いつまでも新聞やチラシに品のない広告が入るのももちろん気持ちの良いものではありません。
職場で山手台の広告とか置いてあったりしたら
ほんとタマリマセンよね（笑）

[344: 匿名]

339の設定では（自称）20年住んでるって事だから、西2丁目あたりの最初期の住民ってことになる。
西2丁目でどうやってご近所や周囲の家庭も含め北部開発の騒音を日々感じてるんだｗ
アホらし
西2丁目の初期エリアなら、全く聞こえない北部開発の工事音なんかより目の前の山手台中学からの
各種騒音のほうがよほど大きいｗ
幹線道路沿いなら、早期分譲したところで車の騒音は減るどころか住民が短期間に激増してますます
五月蝿くなるし。

[345: 匿名]

自宅に居てうるさいなどということだけではなく
ニュータウンでも何でもない単なる中規模分譲地
であるにも関わらず、いつまでたっても
上のほうで工事が続き、今後も延々続くという
状況を不快に感じる住民さんは多いと思いますよ。
いつまでも販売中（看板、のぼり、広告）という落ち着かない状況もまた同様です。

[346: 匿名さん]

お前らの家建てるときもうるさかったんや
嫌なら静かになってから越してこいやボケが

[347: 匿名さん]

二丁目はとっっても静か。

小学校がパンクするので、新規販売を5年ストップさせてください。

阪急社員さんは住まないから良いだろうけど、住民にとっては、切実な願いです。

一気に増えすぎ。

[348: 匿名さん]

五丁目や北部が、五月台小学校へという話は、白紙ですか？

[349: 匿名さん]

当面の阪急バスのバス路線の拡大拡張や路線新設などが困難であるならば、暫定的に小型バスを用いた住民専用のシャトルバスの導入も検討していただきたいですね。

ニーズの高い場所（路線バスで行けないJR駅、金融機関、総合病院、商業地区等）をまわるシャトルバスと、自宅から徒歩数分で利用できるカーシェアリング環境があれば、マイカーを保有しない世帯も増えて、渋滞への悪影響も抑制できるでしょう。

[350: 匿名さん]

山手台小もかなりだけど、山手台中のキャパシティがもう来年の入学でいっぱいいっぱいでやばいみたい。

[351: 匿名さん]

>>291
山手台は、今までに何度も開発内容がデベの身勝手な都合で変更されていますよ。
山手台北部も当初の計画では、平均550㎡で緑で覆われた森のような別荘地並に緑豊かな街にするという計画で開発許可得た場所ですから。
あとから変更できないなんて真っ赤な嘘です。
基本的に宝塚市役所は、開発業者（特にモラルの欠片も無い街に寄生する建売業者、ミニ開発業者）とズブズブです。
山手台北部の理念破りもたいがいですが、それどころではないもっと醜い品格もへったくれもない安売り開発や危険な開発でもどんどん許可出しまくっていますから。
長期的な都市価値や住環境の維持など一切考えず、目先の住宅（新築固定資産税）を増やせるならなんでもOKとブランドを売り飛ばし続けてきたのが宝塚市役所ですよ。

[352: 匿名]

宝塚山手台線はいずれは系列の阪急田園バスに移管するみたいですね。

[353: 匿名さん]

>>352

武田尾発着に変更されるのか？（笑）
そうなると、念願のJR駅前乗り入れが実現するわけか（笑）

[354: 匿名さん]

あくまでも中長期的な計画としてあるものです。阪急バス本体より給与体系が低いことから特に人件費削減による低コスト運行が可能となりますし、初乗り運賃も確実に下がります。利用者の安全・サービス面に変化はありませんので住民さんにとってけっして悪いお話ではありません。誤解なきようにお願いいたします（たしかに少し田舎っぽいイメージはありますが…）

[355: マンコミュファンさん]

>>351
何を今更。
雲雀丘3丁目のすぐ裏を削って、45坪の建売密集地を開発許可したりするのが宝塚市役所だからなｗ

中筋山手の一帯も醜い事になってるね。

冷静に見れば乱開発そのものである山手台北部の、わざわざ人口減少時代に山削って山の上の
コストダウン狭小コンクリ50坪すら普通に見えてしまうほど他や平均が醜い。負のスパイラル。
業者というより行政の問題。

[356: 匿名さん]

80坪の我が家が邸宅に思える時代が来るとは（笑

[357: 入居済み住民さん]

山手台の住民が少しずつお金を出し合ってバスを保有するというのは出来ないんですか？
全住民が少しずつ出せば、365日24時間循環バスを2〜3台保有するくらいのことは出来ないですか…？、川西能勢口〜JR駅やクリニックなどニーズの高いポイントを循環するの。
阪急に期待しても全然だから住民達が住みやすい街を作るの。
あと銀行ATMやポスト、安くて新鮮な生鮮食料品店、TSUTAYA、病院（特に小児科が山手台にない！）作って欲しいなぁ。こういう要望は自治会がまとめて阪急と決めるんですか？

[358: 匿名さん]

一種住専で医院併設っていっても50坪じゃ食うて行けんやろしな
医者も不便なところに住みとうないわ
バスかてマイカー持ちに多い利己的な連中の反対多いやろし
とっとと手離れよく高単価で切り売りしたいデベや
工事車両の通行嫌ってる「住民」は大掛かりな店舗建設なんて反対するハズやな

[359: 匿名さん]

無医村かよ

[360: 匿名さん]

ハイヤー月額３０万くらいだから
１０軒くらい集まって契約すりゃいいんじゃない？
早朝ゴルフや空港まで大荷物もって行くときとかも
酒飲んでても大丈夫だし
車維持するコスト考えたら高くない気がするわ
遠出したい時は電車＋レンタカーが楽ちん、旅行気分満喫できていろんな車借りられるし（笑

うちがお世話になってるホームドクターはタクシー会社と月極めで契約してて
２４時間往診してくれるから
子供が夜中高熱出しても安心です

[361: 匿名さん]

>>357
路線バスが無い場所で販売されるマンションや、湾岸タワーマンションなどでシャトルバス（当初はデベ負担で、その後はマンション住民＝管理組合が運営する）が一応成立しているから、理論的には山手台住民が住民専用バスを運営することも可能だけど、現実的には山手台全体で導入するのは無理でしょうね。

既にマイカーに依存しきって生活をしていてそれを改めるつもりは無い住民や分譲済み街区の自治会も含めて合意形成を得るのが不可能ですから。

実現可能なのは、新しく分譲されるエリアにおいて、路線バスとは別に渋滞への配慮や対策、マイカー抑制策としてシャトルバス付で分譲する方法ぐらいでしょうね。
ようはタマスマートタウンみたいな方式。
http://www.tamasma577.com/locationmap/

ただ24時間、2～3台はありえませんよ。数百世帯なら1台で朝～晩が限界でしょう。
またデベロッパーの手を離れた後に、自治会で運営していくのは大変でそんなに簡単ではないです。
全世帯から運営費を徴収し全額を賄うか、全額ではなく一部にして運賃を有料にして（1回100円など）カバーするか、自治会に入らない世帯や運営費の支払いを拒否する世帯をどうするかなど色々な問題があります。
絶対に入らざるをないマンションの管理組合と違って、戸建ては自治会加入拒否するお宅が必ずいますからね。

[362: 匿名さん]

サファイヤの顔つきの自治会の身分証明証作って
全員に理事の称号与えたら月1500円くらい払うだろうね
そういう人が選ぶ村だからね

[363: 匿名さん]

>>361
タマスマの場合は、元々、バスが無い状態だから、シャトルが出来たんじゃないかな？

[364: 匿名さん]

阪急が本気で社会的責任として渋滞の抑制を考えているなら、更なるマイカー以前生活住民を呼び寄せるような全区画駐車場2台！みたいな恥ずかしいキャッチコピーの広告出してないだろうし、駐車場スペースをあらかじめ強制2台分決めておくような造成にはしないだろうし、50坪ギューギューで区画数を最大化するような事はしないだろうし、現在のようなハイペースで分譲することもせずゆっくり分譲するだろうから、マイカー利用やマイカー送迎を抑制するためにJR駅にアクセスするシャトルバスを導入する可能性は低いだろうね。

また、山手台の路線バスが、生活に必要なものが揃っているとは言い難い不便な山本駅にしかアクセスできず、ニーズが大きいJR中山寺駅（及びその周辺の生活利便施設）に公共交通（バス）でアクセスできない事が山手台住民の利便性と山手台の価値を著しく損ねていることを、阪急が本気で真摯に考えているなら、路線バスの路線じたいを大きく拡張するはずですからね。やらないってことは地域の公共交通事業者として沿線住民のニーズへの対応よりも、自社のエゴしか考えていない（山手台の路線バスは阪急山本駅には断じて行かせない）という事ですから、なおさらシャトルバスの導入の可能性は低いかもしれませんね。

[365: 匿名さん]

失礼

×更なるマイカー以前生活
○更なるマイカー依存生活

×山手台の路線バスは阪急山本駅には断じて行かせない
×山手台の路線バスは阪急山本駅以外の行先には断じて行かせない

[366: 匿名さん]

どうせここに引っ越して来る奴等は
引っ越してきて「宝塚は道路行政が云々・・」って言うんだぜ

[367: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>山手台の住民が少しずつお金を出し合ってバスを保有するというのは出来ないんですか？
>全住民が少しずつ出せば、365日24時間循環バスを2〜3台保有するくらいのことは出来ないですか…？

我が家はマイカー2台体制でじゅうぶんで、バスの利用は考えておりませんので、山手台に引っ越してもこういうシステムにお金を払うつもりはありませんし、自治会で強制加入のような形になるのなら自治会にも入りません。

そんなことより、どんどん大量販売して分譲を早く終わらせて静かな永住環境を実現して頂きたいのです。
どんどん立地も悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整して頂きたいですね。

正直な話、三流企業勤めで高額なローンも通りにくいので、そうならないとなかなか山手台には手が届きにくいので...

[368: 匿名さん]

とっくに誰もが気付いているけど一連の
"コストダウン路線を継続して、いっきに大量分譲して早く開発終わらせて欲しい厨"
はどうみても愉快犯の煽り、茶化し

[369: 入居済み住民さん]

364さんと同意見です！！

[370: 物件比較中さん]

老後車乗れなくなったらどうするの？
山手台〜山本までである程度生活が便利に過ごせるようにして欲しい。

[371: 入居済み住民さん]

357
会費などを支払った家庭だけが、利用出来るシステムに
すればいいのでは？

[372: 匿名さん]

車2台保有すれば、最低でも維持費と車両費用で年間100万はかかる。
月額で8.3万。2800万のフラット35の月々の支払いに相当。

いくら土地代が少々安くなったとしても土地から買ってマイホーム建てるとなると
5000万が最低ラインであり、頭金1000万の場合ローンの支払いは12万を超える。

月々の住宅ローンと車の費用あわせて20万を超える。

これは年収なら1000万ぐらいは無いと厳しい水準。

つまり
「収入少なくて貧乏だから、できるだけ今のようなコストダウン路線で駐車場2台で土地も狭くして安くして一気に大量分譲してほしい」
などという主張は辻褄が合わない。

ようするに設定が100%破綻している。どう見ても煽り。

そもそも渋滞が問題化しているのに、車2台でマイカー依存型の生活をしてしている人間が、このままハイペースで分譲すれば
致命的に渋滞悪化することが明らかな状況で、一気に分譲してほしいなどというわけがない（笑）

[373: 匿名さん]

計画段階で破綻していることに気付かない人が買う町ってことでいいんじゃない？

[374: 匿名]

かといって山手台で駐車場２台分確保しなかったら、中山台のように迷惑駐車であふれるだろうね。
最初から２台分確保することは仕方ないと思う。

[375: 匿名さん]

何のための車庫証明なんだろうね
警察も見てみぬ振りなんだろうけど
もうちょっと規則を厳格に運用するだけでも、交通量は緩和できるのかも

[376: 匿名]

仮に山手台住民がマイカー所有を自重して渋滞が緩和されたとしても、空いたところを狙って中山台住民のマイカーが流れて来ますから同じことです。
新名神開通も控えてるし。
要するに山手台幹線を山手台住民だけが利用しているのならいざ知らず、他地域の利用も非常に多いなかで山手台住民がマイカー所有、利用を自重しても渋滞緩和にはつながりません。
したがって、北部を早く分譲しようが、ゆっくり分譲しようが渋滞緩和とはたいして関係ありません。

[377: 匿名さん]

論理がむちゃくちゃだね。

今でも既に（山手台が不便である事から、既存の山手台住民のマイカー依存度が高い事も理由の一つとして）渋滞が発生しているのに（山本駅南交差点は宝塚市内のワースト3渋滞箇所）、このまま無策で大量に分譲すれば渋滞が致命傷になるのは目に見ているから、渋滞に配慮した分譲（車所有しなくても快適に生活できるまちづくりや工夫してマイカー依存度を抑制、戸数そのものが少なくなるように広めの区割り、ゆっくりとした開発、若年子育て世代に偏らない分譲等）が必要だという当たり前の正論に対して、渋滞配慮してもしなくても一緒ってｗ

一緒なわけないでしょ。
渋滞をなくす事はできないが、これ以上深刻化させない努力は必要だし、しなければ致命的な状態になるのは自明。

[378: 匿名]

＞中山台から176号に降りる道を通りましたが、行楽に向かうかどうかは知りません
＞が、今朝はグランドメゾンの辺りまで大渋滞でしたね。阪急のバスも渋滞にはまっ
＞てました。仕方ないのでUターンして山手台の方から降りていきました。
＞
＞ここで指摘されているように、あと1000世帯も増えたら、中山台も山手台も幹線
＞道路はパンクして、路線バスは使い物にならなくなるでしょう。
＞
＞余談ですが、山手台の幹線道路を北部から降りましたけど、北部と南部では道路
＞からの風景が一変しますね。 ここで南部の住民が怒る気持ちも解らなくはないで
＞す。

全く仰る通りです。

渋滞は住民の安全安心も脅かしますからね。

責任ある分譲、開発がデベロッパーに求められています。

[379: マンコミュファンさん]

「100年を超えるノウハウを結集」
「永住地のスタンダード」
「すべての街のお手本」
「日本中がお手本とする美しいまちづくり」
「世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」

車2台ないと生活できないような、高齢や障害で車運転できなくなったら即生活できなくなって
暮らせなくなるような街が永住地のスタンダードとは聞いて呆れますね。

山の上を破壊したコンクリむきだし50坪庭無し緑少密集地が日本中のお手本となる美しいまちづくり？

タウン内に何も無く、何をするにもマイカーでタウン外に出ないと生活できないのが素敵な生活文化？

[380: 匿名]

マイカー２台所有するかどうかと、
駐車場２台分確保しておくことは
まったく別問題ですよね。
来客用も考慮して駐車場２台分確保しておくことは中山台みたいにならないために大事なことでしょうから。

[381: 匿名さん]

ただでさえ土地面積狭い50坪台で間口も短い土地に横並び（並列）で注射スペース2台とると
道路に面した植樹スペースが激減してありえないほど緑貧しくなる。

2丁目の掘り込み車庫の街区とか見たらわかるけど、駐車場は2台でも縦列で間口は1台分で
なおかつ土地の間口が広いから、グリーンベルトが長く、擁壁上の植樹スペースとあわせて
土地の間口の長さ以上の道路面に対する緑化、植樹が可能になっている。
これが2丁目が70坪前後の区割りで、100坪超に匹敵する緑豊かな街並みになっている理由。

駐車場を並列で2台とるならば、山の上に必要な自然と調和する緑豊かさを担保する為に
間口も広くして相応に土地面積を広くしないと駄目でしょうね。