阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[282: 匿名さん]

ですね
ここを買う検討をしている人は
道路が良くなるとか
学校施設が良くなるとか
そんな絵空事は信じてはいけないという事です
市の公共施設マネジメント方針には
かなり深刻な話が書いてありますから見ておいたほうがいいですよ
現状維持すら危ういですからね

[283: 匿名さん]

ここが家で一杯になって
みんなが車で移動しようとして
道が大混雑する状況をイメージして買わなきゃダメってことだね

[284: 匿名さん]

>>279さん
山手台のような大規模開発に関してはまったく違いますよ。
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。
道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることも出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[285: 匿名]

その昔、宝塚市はパチンコ店禁止条例を作って業者に訴えられて敗訴してますからねぇ。
そのような危うい条例は作る気ないだろうよ。

[286: 匿名さん]

開発行為に遡及しては無理だけど
新築戸建て販売戸数に応じてなら遡及にならないから条例さえ通せば間に合うでしょが。
江東区ではマンション建設中止要請なんてのもありますね

[287: 匿名]

＞286さん
遡及になりますよ未販売の宅地であっても。開発協議を行った大規模開発に関してはね。
特に273で仰っていた教育施設賦課金のような公共インフラ整備が目的の負担金ですと、繰り返しますが総務省の法令審査の段階で明らかに違法性を問われますね。同じ山手台ですでに販売が済んだ街区の住民さん達との公平性も問われますし。
「条例さえ通せば」と言われても市議会に諮ることすら出来ないのですから条例化は出来ないのです。

[288: 匿名]

山手台のような大規模開発に関しては
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。 道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。当初の計画戸数どおりであれば開発行為に対してはもちろんのこと宅地販売に対しても最期まで
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
それが宝塚市の基本的な責任です。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業（宅地販売も含め）に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることすら出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[290: 匿名さん]

宅地じゃなくて建物にならかかって行けるかもね（笑

[291: 匿名さん]

都市計画法で許可の取り消し、変更、効力の停止、条件の変更なんかはできるよね
開発の理念が守られてないって審査請求する所から始まるのかな

[292: 住まいに詳しい人]

>>259さん

＞新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね

それがデベロッパーに求められる、当然の責務でしょうね。
渋滞は救急や火事など災害発生時の安心安全にも深刻な影響を及ぼしますから
（例えば山火事や土砂災害時に渋滞していたら手がつけられない大惨事になります）
業者の身勝手な都合や目先の利益より、優先されるべきなのは当たり前の事です。

＞道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく
＞麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
＞阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、
＞住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

仰る通りです。

これ以上の渋滞悪化を防ぐ手立てとして考えられる方法としては、殆ど望めない
ハード的な手法（巨額費用が必要な新規バイパス整備、麓交差点の大改良等）を除くと

・今までの山手台北部のような悪い意味で子育て世代を狙い撃ちにした典型的なニュータウン路線ではなくリタイアした富裕層やシニア世代など向けの分譲も行い通勤時間帯の交通需要を抑制する

・家あまり時代の前に売り逃げするのではなく、家あまり時代になっても通用するしっかりした街づくりをした上でゆっくり分譲して世代の偏りを防ぐ（リタイア時期をずらす事で渋滞抑制）
・今までの山手台北部のような狭小路線ではなく、区画をゆったり広くとって住環境重視の質の高いまちづくりも兼ねて戸数を抑制する（戸数抑制＝交通需要低減に効果絶大）

・山手台の路線バスを山本駅だけではなく、生活利便施設が揃っているJR中山寺駅へアクセス可能な路線も用意し、バスを利用した通勤や生活の利便性を向上させる

・車を保有しなくても生活できるよう必要な時に気軽に廉価に利用できるカーシェアリング（タイムズ等）を導入し、車を保有しない生活を提案する街区を用意する

・山手台北部にもタクシーの待機可能場所を用意し、短い待ち時間・安価な迎車料金でタクシーを気軽に呼べる環境を整備する（これは富裕層を呼び込む効果も大）

などの合わせ技が有効でしょうね。

[293: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

どうでもいいけど

ゆっくり分譲だけはやめて下さいね

工事には皆さん迷惑していますから。

[294: 匿名]

290さん
建物も無理です。
開発協議は計画人口を設定していることからも分かるように、土地・建物を分譲し、入居することまでを想定したものですから。
ご理解下さい。

[295: 匿名さん]

あえて税金を投入して道路整備を進めるより、山手台(と道路がつながっている中山台)の自家用車保有総数を抑えるような条例を考えてほしいね。
２台以上保有の場合は市民税に上乗せする形で徴収するとか。
(逆に、台数ゼロなら減免)

[296: 匿名さん]

対象地域を宝塚市内全域にするならともかく、市内の特定地域だけ自動車の保有を制限するような差別的な条例は総務省令に抵触する以前に憲法違反になるでしょうね。

[297: 匿名]

293
そらぁ早く分譲終えていただき静かな住環境を望むのは住民なら当たり前の感覚ですよね。

[298: 匿名さん]

292さん
地域バス事業者である阪急グループが、かなりの需要があるにも関わらず
路線バスを走らせていないことで山手台方面からJR中山寺へのマイカー送迎の増加に伴う
迷惑車輌・危険運転車輌が増加して、JR中山寺駅周辺の通学路の小学生や歩行者等も危険に
晒したり周辺住民に迷惑をかけてますから、その観点からもバス路線の拡充は
責任ある事業者として義務でしょうね。

[299: 匿名]

相変わらず、以前は一切見られなかった珍意見であるのにも関わらず突如としてぶちあげられ

不自然な賛同レスが湧く（笑）「何を犠牲にしてでもとにかく一刻も早く分譲を終えて欲しい」ですが

なりふり構わずいっきに短期間で分譲すればするほど、渋滞の更なる悪化（当然、資産価値は暴落）や

バスの混雑や中古値崩れや世代の偏りによる将来の一斉オールドタウン化等の深刻なな副作用だけでなく、

幼稚園の入園難や教育環境の劇的な悪化（既にキャパいっぱいっぱいの小・中学校が更にパンク、

大人数クラス化、仮設プレハブ校舎増加、学区変更）など、現役世代の子育て分譲地としても致命的な

実害が発生するのは、誰もが分かりきっているのですから、非住民のお粗末な孤軍奮闘自演煽りである事は

一目瞭然ですね（笑）

[300: マンコミュファンさん]

芦屋は山がちで急坂が多いにも関わらず、一世帯あたりの自動車の保有台数が少ない。

自動車保有台数(1000世帯当たり)
宝塚市　　1080台
伊丹市　　 997台
川西市　　 830台
西宮市　　 821台
豊中市　　 765台
尼崎市　　 712台
芦屋市　　 612台

理由は、芦屋は路線バスが便利で阪急JR阪神の全駅にアクセスできる上に生活に必要な施設に概ね行けるから。
路線バスやタクシーが便利だと、マイカー利用者は減る。

少なくとも、既に近隣や同一エリアに家や土地があまりはじめている時代に、わざわざ貴重な山を破壊しといて
マイカーに依存しきった渋滞だらけの街やマイカーが無いと暮らせなくなるような街（高齢や障害で
運転できなくなったら生活困難）は、山手台開発で謳われている「日本中がお手本とする美しい街づくり」やら
「理想の永住環境」とはかけ離れている。

また、はなから強制的に駐車場2台分を位置決めして分譲する現在のような売り方は、車依存生活（複数台所有）や
今後の渋滞悪化をあからさまに助長しているので、論外だろうね。

[301: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいです。

[302: 匿名さん]

安易なコストダウン路線や狭小区割りなどに走らず、当初の理念をきっちり守った上で阪急も客もwinwinの分譲を成立させるスキームなど工夫次第でいくらでもある。

一例として、土地部分は定期借地権（一般的な50年よりは60年などが望ましい）と買取の選択可能方式で70～100坪のゆとりある区割りで擁壁もきっちり景観に配慮した仕上げとした上で、山手台東3丁目のレジデンスの意匠や設えに拘った注文住宅クラスの大きめ（130～150㎡）の上物を建てて阪急が建売で分譲し、上物で（宅地のみ分譲した場合と同等の）利益をきっちり確保するかわりに、土地代部分には利益を盛らず格安にする方法。

例：土地70～100坪 土地購入選択時 3000～4000万　定期借地権選択時 権利金300～400万 地代（土地代の1～1.5%が相場）3～4万円/月

さらにここから一ひねり加えて、広めの土地と大きめの上物（屋根）を活かして、全量買取方式が選択可能な10kW超のソーラーパネルを標準装備とする。

10kWのソーラーパネルで得られる売電収入は現在の全量買取価格の単価なら約3万円/月。

これによって客は、定期借地権の権利金（300～400万円）と10kWソーラーパネル代金（約350万円）を頭金感覚で負担すれば、月々の地代支払いはソーラーパネルの売電収入でまかなう事ができ、実質的に月々の住宅ローン支払額は上物分だけ（仮に3500万でフラット35金利2%元利金等なら月々11.6万）で、広い土地の立派な家に住む事が出来る。

阪急もきっちり上物で利益を確保しているので、建築条件無し宅地分譲の場合と比べても損はしない。

理念も守られ、緑豊かで美しい街並みになりまさに良い事尽くめ。

[303: 匿名さん]

訂正

山手台東3丁目で分譲されたの阪急宝塚山手台レジデンスのような意匠や設えに拘った

[304: 匿名さん]

最終的に土地が自分のものにならないのなら全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

私ならもう少し小さくても山手台の今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

子育て終わったら夫婦二人だけになりますから庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。

[305: 匿名さん]

いや少なくとも購買層として販売したデベに責任があることを明確にしたいのだけど
逃げられる＝泣き寝入りするでいいのかなって

[306: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

販売好調なんだから路線変更なんて必要ないでしょう。立地がだんだん悪くなっていくのにあわせて価格もそれなりに調整していくべきでしょうけど。
大量家余り時代が本格化する前に完売出来るように販売ペースを促進し早く工事のない静かな永住環境を実現して頂きたいものです。

[307: 匿名さん]

http://unconman.cocolog-nifty.com/blog/2014/09/2-76eb.html
http://mocohouse.co.jp/

＞先月末、モコハウスモデルのある阪急宝塚山手台の住宅地でお隣のN様邸に引き続き、
＞O様邸のお引渡しがありました。
＞今回のお客様の夢は景観・ビューです。
＞この住宅地は阪急宝塚線中山駅の山手に位置します。高度的には大阪湾や神戸方面まで
＞見渡せるのですが、やはり立地によっては眺望のきかないいケースの方が多いのです。

これも山の上にあるまじき密集区割りの弊害ですね。

山の上相応の自然環境と調和したゆったりとした区割りなら、緑が豊かになるだけでなく
建てこまず戸間の空間にゆとりがうまれて、殆どの家から眺望が得られますから。

[308: 匿名さん]

>>304
全く逆ですよ。
これから宅地があまりまくる（特に郊外）時代に、リスクと高いお金払ってまで土地は取得したくないけれどゆったりとした庭付きの一戸建てに住みたいというニーズは結構多いのです。

だからガーデンシティ舞多聞のみついけやてらいけの定期借地権は大人気（分譲の選択は殆どゼロ）。

[309: 匿名]

山手台は現状でも大人気。

[310: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

舞多聞って明石のほうだよね？
いったい梅田まで何十キロあるのかな？
そんな遠隔地なら所有権なんて別に欲しくないんじゃないかな？
でも宝塚山手台は、かりにも大阪平野に面した南斜面の貴重な立地。
梅田18㎞圏内ですからねぇ～
皆さんたとえ55坪でもいいから所有欲そそられるのだと思いますよ。価格さえ折り合えば。

[311: ご近所さん]

確かに、実質的に最終にして最大の規模となる東4丁目エリア一帯では、定期借地権をある程度の規模感（数区画ではなく数十以上のレベルで）で用意するべきでしょうね。
なぜなら、このスレの最初のほうの阪急オアシスに関するやりとり（宅地販売完了後に阪急オアシス撤退の懸念）にもありますが、阪急は山手台を売り逃げ（使い捨て）するんじゃないかという疑いを、住民さんからも強くもたれています。
それは最近の造成コストダウン手抜き路線（新品しか取り柄が無い焼畑商法）や、異常な販売ペースからも、そう疑われてもやむをえない事です。
そうした中で阪急自身が長期的な土地の貸主となる定期借地権の土地を用意すれば、阪急と山手台は運命共同体となり、阪急は山手台を売り逃げや使い捨てはしないという明確な意志表示にもなりますから、定期借地権ではない通常の宅地分譲で土地を購入する方にとっても、安心感になりますからね。

[312: 匿名]

>>309
いいえ。
魅力が低く阪急自身では到底早期分譲をすすめることができないからこそ
多くのHMに大量に安値で卸売りして、他社の営業力の助けを借りてまで
あらかじめスケジュールを決めたハイペースの分譲を強引にすすめているのです。
本当に大人気なら、卸売りせず全ての宅地を阪急自身が売ります。
その方がずっと儲かりますから。

[313: 匿名さん]

２０２０年前後までに撤退するような早期分譲ペースを強行すれば

渋滞事情や教育環境が致命傷になるほど悪化することが確実であるにも関わらず

何が何でも安売りして早期に販売完了してほしいなどという住民が存在するはずもなく

稚拙な煽りである事は、お猿さんでも理解できる事ですね（笑）

[315: 匿名さん]

>>311

地主が、長期的な価値上昇等を見込んでその土地の所有権を最終的には手放したくない意志がないと、定借付き宅地の実現は難しいかと。

宝塚駅近くの一等地(ファミリーランド跡)ですら、阪急はグループでの活用をせずに売却を進めているわけで、山手台のような立地条件の悪い場所を長期保有することは考えられません。

大量供給に需給バランス崩壊＆不動産価値暴落と、短期間で人口が急増することによる住環境＆教育環境悪化にならないよう、阪急に対してはひたすら小出し、小出しで売っていただくことをお願いしたいです。多くの住民がそう思っているはずです。

[316: 匿名さん]

312

まったく逆です。舞多聞は魅力に劣るから借地権にしているのです。

魅力があるのは明らかに山手台でしょう。

梅田１８キロ圏、交通費も安く大阪平野に面した貴重な好立地の山手台が

梅田４０キロ圏、交通費１０００円近くもかかる舞多聞に劣るわけがありません。

魅力があるから皆さん永住前提で所有権つきを購入されています。

そして皆さん永住したいからこそ早く工事のない静かな永住環境を願っているのです。

広大なエリアを持つ、たまニュータウンや奈良学園前とは工事の影響が全く異なりますしね。

[317: 入居済み住民さん]

静かな環境は皆が願っていること。
家あまり時代到来に間に合わず売れ残ったら悲惨だからね、小出しでペースを早めていけばよい

[318: 匿名さん]

舞多聞（の通常の数十坪の分譲エリア）は、山手台北部と同じか若干高いぐらいの地価で良く売れていますから、不人気だから定借や無電柱やこだわりの街区があるというのは全くの頓珍漢で誤った指摘です。

みついけ及びてらいけは、日本にもレッチワースの理念を盛り込んだ本物志向で理想を追求した真の郊外住宅地をつくろうとURが神戸芸術工科大学の教授陣とチームを組んで膨大な時間をかけて緻密につくりこんだまちです。

その結果が、都市景観大賞の受賞。

誰が見ても絵に描いたようなコストダウン乱開発（山の上なのに50坪庭狭緑少コンクリむきだし）に走っている、手抜き（日本中のお手本どころか宝塚市内の平均以下）の山手台北部と比べるのは失礼すぎますよ。

[319: 匿名]

＞最終的に土地が自分のものにならないのなら
＞全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

＞私ならもう少し小さくても山手台の
＞今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

＞子育て終わったら夫婦二人だけになりますから
＞庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。



同感です。

[320: 匿名さん]

>>315
本音では土地離れを急いで山手台を"大・家あまり土地あまり時代"の本格到来前に売り逃げたい阪急にとって、長く付き合っていかないといけない定期借地など何一つメリットが無いのは事実。

しかし、その魂胆が見透かされているからこそ、信頼と信用を獲得する為にやる必要がある。
損して得とれではないが、短期の経済合理性だけでは語れない。

山手台開発は、100年超の阪急の宅地開発の歴史の中でおそらく大規模宅地開発としては最後の作品になるわけで、逃げようが使い捨てようが、これから100年も見られ続けることになるのだから、最後ぐらい恥ずかくない本当に誇れるものを作って有終の美を飾ってその企業宣伝効果をとる意義はじゅうぶんにある。

[323: 周辺住民さん]

>>295
マイカーの保有に制限をかけるのは不可能だけど、バス路線の拡張整備や

ネットワーク強化による利便性向上、宅地購入者向けのバス割引制度等による

バスの利用促進をベースに、車が必要な時には気軽に徒歩数分で利用できる

カーシェア環境の完備や、高齢者も気軽に利用しやすいタクシー利用環境の

充実などによる「山の上なのに車を保有しなくてもじゅうぶん快適に

暮らせる住宅地」は案外今までに少なく希少性があるから、公共交通が母体（本業）

のグループらしく阪急がそういった街区を提案すれば、その趣旨に賛同して

マイカーを保有しない住民の入居は実際に増えるだろうし、渋滞事情にも

悪影響を与えず山の上なのにマイカーに依存しない環境にも配慮した住宅地として

一つの特徴や意義に成り得るだろうね。

年をとって車の運転ができなくなっても住み続けられる山の上のタウンというのは

少ないけれど、これからの人口減少、超高齢社会が確定している状況で環境に負担を

かけて山を破壊して開発しているのだから、それを目指す責務があるしね。

もちろんマイカーを保有しなければ、月あたりで数万（年間50～60万）は浮くから、

購入者のマイホーム予算が同じでも、そのぶんを土地面積の充実や建物や緑化や

外構の質に配分することが可能となり（月々の住宅ローン支払い可能額が数万増える）、

当初の山手台の開発理念である「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

に沿った緑豊かで質の高い街並みが実現しやすくなるのは言うまでもないしね。

[324: 匿名]

バス乗れば一本で各種インフラが整った駅前（せめて川西能勢口、千里中央、高槻など）へ出れる住宅地ならいざ知らず、バス直結するのが山本や中山寺だけではあまりにも心許ないですから、結局マイカーがないと生活がなりたたないでしょうね。

[325: 匿名さん]

あのさぁ
こんな不便でどーしょーもない所にやって来る連中だぜ
先住のご近所さんに対する配慮とかが煩わしくて新規開拓地（略して新開地）選んで来るんだろ
法律で禁じない限り自主規制なんて最も守るはずもない連中の＊＊になるに決まってるわ
これまでの「検討中」とかいった書き込みが業者のふざけた書き込みじゃなきゃ
協調性の欠片もない奴等が「検討」してるのは明白だ

[326: 匿名さん]

渋滞の悪化や小中学校のパンク寸前は死活問題ですね。

今後は、ゆっくり分譲する、100～200坪超の大型区画を増やしたり平均区割り面積を広めにして
戸数を抑制する、リタイアしたシニアや富裕層向けのエリアも用意する、電動アシスト自転車を
1台強制プレゼントしてマイカー抑制を促す、入居から1年間は世帯主が阪急バス定期保有者なら
家族はバス無料といったキャンペーンを適用してバス生活を促すといった対策は、デベの責務です。

今まで山の上なのに、当初の理念を守らず住環境や緑の回復や自然環境との調和や景観を無視した
50坪コンクリむき出しコストダウン駐車場2台区画を短期間に大量分譲したり
往復300段の階段使わないとバス乗れないような100%マイカー依存地帯の山の頂上を
非常識な50坪で埋め尽くしたり、さんざん渋滞を悪化させたり、市内全体として小中学校の
教室が余りまくっている状況で、当該地区の小中学校のキャパを不足させたり
さんざんな事をやってきたわけですからね。

[327: 匿名さん]

銀行ＡＴＭすら満足にないんだよな
医者とかもどうするつもりなのかね
70年代の出来たばかりのＮＴ思い出すね
不便だったなあ

[328: 匿名さん]

70年代のニュータウンとの大きな違いは、商店や病院がこの先街区内にできてくる可能性が非常に低いことかな？
結局オアシスで間に合わなければ、ちょっとしたものを買うだけでも車で降りていくのが当たり前の生活。
カーシェアは根付かないだろうな。

[329: 匿名]

＞293さん

＞ゆっくり分譲なんてはやめて下さいね

＞工事には皆さん迷惑していますから。



同感です。
多くの住民の一番の願いは工事の喧騒がない安全で静かな永住環境なのですから。

[331: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

293です。
ほんと繰り返しになりますが、ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中、販売中のガサガサした状態が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。 

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて、工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいのです。