阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[255: 匿名さん]

大量家余り時代が本格化する前に早く売り切って山手台の街づくりを完結していただきたいです。

ゆっくりとダラダラ売るなんてやめて下さい。

工事車両や工事関係者が常在するような住宅地は防犯面でも好ましくありませんし

早く工事とは無縁の閑静な住環境を実現してください。

[256: 入居済み住民さん]

そうですね。工事車両の車の騒音でもかなりストレスです。
メイン通りはどの車もスピードを出しているので子供達にとっても心配ですし、特に大型車両の勢いに怖くなる時があります。

[258: 匿名]

＞256
宝塚山手台は年がら年中延々工事中だからと、お子さんの安全を危惧されて購入を躊躇されるご家庭もけっこう多いみたいですから計画的に早期に完売していくことも重要でしょうね。
あと、南部に早くから入居されてるご高齢の方ですと早く分譲を終えてあげないと山手台の街づくりの完結を見ることなく、一生工事中のまま人生を終えてしまいます。
せっかくの第１種住宅専用地域なのですから早期に分譲を終えて入居者のために閑静な住環境を実現することも阪急さんの責務と言えるでしょうね。

[259: 匿名さん]

新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね。
山本駅南の交差点がボトルネックってのは分かりきっているけど、用地買収(立ち退き)の目処が立たないから何も進まないのかな？
道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

[261: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

258
確かに永年工事が続く山手台は選択肢から外すかたは多いですよね。
早く工事のない、販売広告などもない、静かな成熟した住宅街になって欲しいものです。

[262: 入居済み住民さん]

速く分譲すると東三丁目はコストダウン狭小住宅に取り囲まれ資産価値が暴落します。
かといって、東三丁目の暴落の時間稼ぎのためにすべての山手台がいつまでも工事中の喧騒から逃れられないというのも理不尽です。
よい解決策はないものでしょうか。

[263: 匿名さん]

資産価値が暴落するのが気に入らないんだったら暴落する前に暴落しない資産に換えるしかないだろ

[264: 匿名さん]

急いで売るから工事車両がわんさかいるのでは？

少しずつなら、トラック少ないし、工事がない時期だってでてくるだろうに。

[265: 匿名]

いつまでも延々工事中なのが問題。
いつまでも販売中でCMとか宣伝されるのもイヤ。
どなたかが
「工事車両や工事関係者が常在するような住宅地は防犯面でも好ましくない」
と言われてたが、その通りだと思う。

早く工事や販売活動とは無縁の閑静な住環境を実現して欲しい。

一部の街区の値下がり防止のために、ゆっくり売るなんてやめて欲しい。

[266: 匿名さん]

ここら辺平米９万弱もするのか・・
せいぜい７万くらいだと思ってた

[271: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

早く分譲を終えて静かな環境を整えて欲しいというのは、ごくごく当たり前の考えだし、山手台全体の願いということですね。
エゴと言われるかも知れませんが、これから検討する若いファミリー層にとっても入居後も延々工事車両が走り回るのはとても不安でしょう。
町中に販売の看板やのぼりが目につくのも住宅街として著しく高級感に欠けますしね。

[273: 匿名さん]

今後はマンションでも戸建てでも
販売業者には一定の教育施設賦課金を出させるべきだと思います
宝塚市は公共インフラの維持だけでも今後たいへんな支出が必要です
急激な人口変動はその負担をいたずらに増加させる社会悪の側面が
公共インフラの高度化に伴って強まる一方です
従って
急激な人口変動を人為的に引き起こす者がそれを負担すべきでしょう

[274: 匿名さん]

273さん
宝塚市が条例化すれば可能でしょうが、既に開発許可が下りた現在の山手台一戸建街区に当該条例を適用するのは出来ません。後から作った条例を過去にさかのぼって遡及させることは出来ませんから。
ただし、新たに大規模なマンション等を建設するとなると少し話は異なります。開発審査（開発指導段階では無理）までに当該条例を施行しておけばマンション業者に課すことは可能です。
ま、新規大規模開発の乏しい現在の宝塚市政は開発業者のハードルを高くするような施策をわざわざ導入するようなことはおそらくしないでしょうけどね。何より市議会が当該条例を可決することもないでしょう。

[275: 匿名さん]

はやく分譲を終わらすために一度に大量の区画を売り出すと、よい場所ばかりが先に売れて、相対的に見劣りする場所がいつまでも売れ残って、結局大幅な値下げをしないと売り切れなくなる。
最初に高い値段で売れた所を含めて、その後の市場価値に対してマイナスの影響にしかならないね。
新しいことだけが取り柄で、その他にメリットがなければ尚のこと、大量の売れ残りが出るだろうね。
売る側もそれをわかってるから、街区ごと小出しにして、希少価値を演出して誤魔化しながら売り切ることを繰り返していく。このやり方は変わらないだろうな。

[276: 匿名]

いかにして売れ残りが出ないようにするかは阪急が考えること。

私達住民は工事や工事車両や看板・のぼりや広告・チラシ等のない

閑静な住環境を一刻も早く実現してもらえるように阪急に伝えていくことが重要。

東三丁目が暴落するからなどという小異は捨て大同に就くべき。

[277: 匿名さん]

開発許可ではなく販売に対して賦課することはテクニックとして可能です。

[278: 匿名さん]

いずれにしても人口増をはかりたい宝塚市が導入する可能性は低いですね。
それと山手台販売に課した賦課金を地元山手台のために使ってくれるかどうかも分からない。
どこまでが山手台のためのインフラ整備か線引きも難しいしね。
お隣り西宮市でも問題になったんですよ。名塩方面での税収を市中心部で使うとか、その逆とかね。
そういえば三田市でもあったなぁ。こういうのってけっきょく揉めるんだよな。

[279: 匿名さん]

テクニックとしては造成してしまった土地を売るときに賦課するという禁じ手を使えば
売らなければ元が取れない業者は泣く泣く払うことになるでしょう
でも元々環境にも公共インフラにもそれだけの負荷をかける行為をしたんだから
払ってもらうのが筋でしょう

[280: 匿名さん]

どこまでが山手台とか
ならば宝塚市のインフラから締め出せば面白いですね
そのための行政単位としての市という括りですからね

[281: 匿名さん]

導入する可能性のない策をいくらここで論じても時間の無駄。

[282: 匿名さん]

ですね
ここを買う検討をしている人は
道路が良くなるとか
学校施設が良くなるとか
そんな絵空事は信じてはいけないという事です
市の公共施設マネジメント方針には
かなり深刻な話が書いてありますから見ておいたほうがいいですよ
現状維持すら危ういですからね

[283: 匿名さん]

ここが家で一杯になって
みんなが車で移動しようとして
道が大混雑する状況をイメージして買わなきゃダメってことだね

[284: 匿名さん]

>>279さん
山手台のような大規模開発に関してはまったく違いますよ。
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。
道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることも出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[285: 匿名]

その昔、宝塚市はパチンコ店禁止条例を作って業者に訴えられて敗訴してますからねぇ。
そのような危うい条例は作る気ないだろうよ。

[286: 匿名さん]

開発行為に遡及しては無理だけど
新築戸建て販売戸数に応じてなら遡及にならないから条例さえ通せば間に合うでしょが。
江東区ではマンション建設中止要請なんてのもありますね

[287: 匿名]

＞286さん
遡及になりますよ未販売の宅地であっても。開発協議を行った大規模開発に関してはね。
特に273で仰っていた教育施設賦課金のような公共インフラ整備が目的の負担金ですと、繰り返しますが総務省の法令審査の段階で明らかに違法性を問われますね。同じ山手台ですでに販売が済んだ街区の住民さん達との公平性も問われますし。
「条例さえ通せば」と言われても市議会に諮ることすら出来ないのですから条例化は出来ないのです。

[288: 匿名]

山手台のような大規模開発に関しては
開発許可を下すにあたって市とデベは協議を重ねています。
何区画つくって計画人口がこれだけだから、市はこれくらいの規模の小中学校をつくり上下水道等を整備しますと。 道路も公園もしかりです。
もちろん各種税金の大増収を見込んでのことです。
したがって既に開発許可を下した以上、大規模分譲地の学校等インフラ整備の責任は市側にあります。当初の計画戸数どおりであれば開発行為に対してはもちろんのこと宅地販売に対しても最期まで
新たに負担金等を賦課することなど出来ません。
それが宝塚市の基本的な責任です。
宝塚市は地方公共団体ですから市内の経済活動に対して制約を加えたり新た課徴金を行いたい場合、その目的のためとなる新たな市条例を施行しなければなりません。しかしそれは274でも申しましたように条例施行後の新規開発に対して適用されるものであって山手台のように既に開発許可を下した事業（宅地販売も含め）に対して遡及することは出来ません。法令の原則です。
仮にさかのぼって遡及するような違法性の高い条例を起案しても総務省の法令審査でチェックが入り市議会に諮ることすら出来ないと思われます。281「可能性のない策」ということです。

[290: 匿名さん]

宅地じゃなくて建物にならかかって行けるかもね（笑

[291: 匿名さん]

都市計画法で許可の取り消し、変更、効力の停止、条件の変更なんかはできるよね
開発の理念が守られてないって審査請求する所から始まるのかな

[292: 住まいに詳しい人]

>>259さん

＞新名神も開通することだし、そろそろ渋滞対策に本腰入れていただきたいね

それがデベロッパーに求められる、当然の責務でしょうね。
渋滞は救急や火事など災害発生時の安心安全にも深刻な影響を及ぼしますから
（例えば山火事や土砂災害時に渋滞していたら手がつけられない大惨事になります）
業者の身勝手な都合や目先の利益より、優先されるべきなのは当たり前の事です。

＞道路改良の目処が立たない一方で人口が増えれば、ニュータウンないだけでなく
＞麓の交通にも悪影響が出るから、バス優先の街づくりを進めてほしいね。
＞阪急も駐車場スペース2台取った分譲などという渋滞増加を助長する愚かなことをせず、
＞住民がグループ会社のバスやタクシーをどんどん使って頂ける方策に、もっと頭と予算を使ってほしい。

仰る通りです。

これ以上の渋滞悪化を防ぐ手立てとして考えられる方法としては、殆ど望めない
ハード的な手法（巨額費用が必要な新規バイパス整備、麓交差点の大改良等）を除くと

・今までの山手台北部のような悪い意味で子育て世代を狙い撃ちにした典型的なニュータウン路線ではなくリタイアした富裕層やシニア世代など向けの分譲も行い通勤時間帯の交通需要を抑制する

・家あまり時代の前に売り逃げするのではなく、家あまり時代になっても通用するしっかりした街づくりをした上でゆっくり分譲して世代の偏りを防ぐ（リタイア時期をずらす事で渋滞抑制）
・今までの山手台北部のような狭小路線ではなく、区画をゆったり広くとって住環境重視の質の高いまちづくりも兼ねて戸数を抑制する（戸数抑制＝交通需要低減に効果絶大）

・山手台の路線バスを山本駅だけではなく、生活利便施設が揃っているJR中山寺駅へアクセス可能な路線も用意し、バスを利用した通勤や生活の利便性を向上させる

・車を保有しなくても生活できるよう必要な時に気軽に廉価に利用できるカーシェアリング（タイムズ等）を導入し、車を保有しない生活を提案する街区を用意する

・山手台北部にもタクシーの待機可能場所を用意し、短い待ち時間・安価な迎車料金でタクシーを気軽に呼べる環境を整備する（これは富裕層を呼び込む効果も大）

などの合わせ技が有効でしょうね。

[293: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

どうでもいいけど

ゆっくり分譲だけはやめて下さいね

工事には皆さん迷惑していますから。

[294: 匿名]

290さん
建物も無理です。
開発協議は計画人口を設定していることからも分かるように、土地・建物を分譲し、入居することまでを想定したものですから。
ご理解下さい。

[295: 匿名さん]

あえて税金を投入して道路整備を進めるより、山手台(と道路がつながっている中山台)の自家用車保有総数を抑えるような条例を考えてほしいね。
２台以上保有の場合は市民税に上乗せする形で徴収するとか。
(逆に、台数ゼロなら減免)

[296: 匿名さん]

対象地域を宝塚市内全域にするならともかく、市内の特定地域だけ自動車の保有を制限するような差別的な条例は総務省令に抵触する以前に憲法違反になるでしょうね。

[297: 匿名]

293
そらぁ早く分譲終えていただき静かな住環境を望むのは住民なら当たり前の感覚ですよね。

[298: 匿名さん]

292さん
地域バス事業者である阪急グループが、かなりの需要があるにも関わらず
路線バスを走らせていないことで山手台方面からJR中山寺へのマイカー送迎の増加に伴う
迷惑車輌・危険運転車輌が増加して、JR中山寺駅周辺の通学路の小学生や歩行者等も危険に
晒したり周辺住民に迷惑をかけてますから、その観点からもバス路線の拡充は
責任ある事業者として義務でしょうね。

[299: 匿名]

相変わらず、以前は一切見られなかった珍意見であるのにも関わらず突如としてぶちあげられ

不自然な賛同レスが湧く（笑）「何を犠牲にしてでもとにかく一刻も早く分譲を終えて欲しい」ですが

なりふり構わずいっきに短期間で分譲すればするほど、渋滞の更なる悪化（当然、資産価値は暴落）や

バスの混雑や中古値崩れや世代の偏りによる将来の一斉オールドタウン化等の深刻なな副作用だけでなく、

幼稚園の入園難や教育環境の劇的な悪化（既にキャパいっぱいっぱいの小・中学校が更にパンク、

大人数クラス化、仮設プレハブ校舎増加、学区変更）など、現役世代の子育て分譲地としても致命的な

実害が発生するのは、誰もが分かりきっているのですから、非住民のお粗末な孤軍奮闘自演煽りである事は

一目瞭然ですね（笑）

[300: マンコミュファンさん]

芦屋は山がちで急坂が多いにも関わらず、一世帯あたりの自動車の保有台数が少ない。

自動車保有台数(1000世帯当たり)
宝塚市　　1080台
伊丹市　　 997台
川西市　　 830台
西宮市　　 821台
豊中市　　 765台
尼崎市　　 712台
芦屋市　　 612台

理由は、芦屋は路線バスが便利で阪急JR阪神の全駅にアクセスできる上に生活に必要な施設に概ね行けるから。
路線バスやタクシーが便利だと、マイカー利用者は減る。

少なくとも、既に近隣や同一エリアに家や土地があまりはじめている時代に、わざわざ貴重な山を破壊しといて
マイカーに依存しきった渋滞だらけの街やマイカーが無いと暮らせなくなるような街（高齢や障害で
運転できなくなったら生活困難）は、山手台開発で謳われている「日本中がお手本とする美しい街づくり」やら
「理想の永住環境」とはかけ離れている。

また、はなから強制的に駐車場2台分を位置決めして分譲する現在のような売り方は、車依存生活（複数台所有）や
今後の渋滞悪化をあからさまに助長しているので、論外だろうね。

[301: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ん十年も工事が続き、工事車両が走り回り、看板やのぼりが目につくような埃っぽい住宅地が『日本中がお手本とする美しい街づくり』な訳ありません。

このまま工事中が継続しますと二十年近く前に山手台南部に移り住んだ嫁の両親は一生工事中のまま山手台で人生を終えることにもなりかねません。

『理想の永住環境』などというのなら、出来るだけ早く分譲を終えて工事のない静かな永住環境を整えてあげて欲しいです。

[302: 匿名さん]

安易なコストダウン路線や狭小区割りなどに走らず、当初の理念をきっちり守った上で阪急も客もwinwinの分譲を成立させるスキームなど工夫次第でいくらでもある。

一例として、土地部分は定期借地権（一般的な50年よりは60年などが望ましい）と買取の選択可能方式で70～100坪のゆとりある区割りで擁壁もきっちり景観に配慮した仕上げとした上で、山手台東3丁目のレジデンスの意匠や設えに拘った注文住宅クラスの大きめ（130～150㎡）の上物を建てて阪急が建売で分譲し、上物で（宅地のみ分譲した場合と同等の）利益をきっちり確保するかわりに、土地代部分には利益を盛らず格安にする方法。

例：土地70～100坪 土地購入選択時 3000～4000万　定期借地権選択時 権利金300～400万 地代（土地代の1～1.5%が相場）3～4万円/月

さらにここから一ひねり加えて、広めの土地と大きめの上物（屋根）を活かして、全量買取方式が選択可能な10kW超のソーラーパネルを標準装備とする。

10kWのソーラーパネルで得られる売電収入は現在の全量買取価格の単価なら約3万円/月。

これによって客は、定期借地権の権利金（300～400万円）と10kWソーラーパネル代金（約350万円）を頭金感覚で負担すれば、月々の地代支払いはソーラーパネルの売電収入でまかなう事ができ、実質的に月々の住宅ローン支払額は上物分だけ（仮に3500万でフラット35金利2%元利金等なら月々11.6万）で、広い土地の立派な家に住む事が出来る。

阪急もきっちり上物で利益を確保しているので、建築条件無し宅地分譲の場合と比べても損はしない。

理念も守られ、緑豊かで美しい街並みになりまさに良い事尽くめ。

[303: 匿名さん]

訂正

山手台東3丁目で分譲されたの阪急宝塚山手台レジデンスのような意匠や設えに拘った

[304: 匿名さん]

最終的に土地が自分のものにならないのなら全然「良い事尽くめ」じゃないですね。

私ならもう少し小さくても山手台の今くらいの住宅が持ち家になるほうがいいです。

子育て終わったら夫婦二人だけになりますから庭も建物も程々でじゅうぶんですしね。