阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[168: 匿名さん]

そうです、４０００万なんかで売り続けられると同じ北部の東３丁目は更に暴落してしまいます。

我が家はただでさえ北向き区画で条件悪いのに・・・

なにとぞ先住民の利益保護も考慮した街づくりを再検討してください。

[169: 匿名さん]

そういや、阪急の建売、値下げでついに表示価格が４０００万切ったな。
実際は値引きでもっと安いのだろうけど。
東３丁目の建売が平均６０００万だったけど、買った人後悔してるだろうな～

[170: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ついに山手台も3千万円台に突入かぁ～
それなら70㎡ちょいのファミリーマンションよりかなり魅力的ですねぇ～
120㎡あって駐車場２台分無料！
管理費や積立金もいらんしねぇ～

どうしても土地広めが欲しい人は今後、東三丁目が中古で激安価格でどんどん出てきますから、そちらをどうぞ。

[171: 入居済み住民さん]

上物代もかかる中古だったら、自由設計の好みの家に住めない。

[172: 匿名さん]

確かに東３丁目の築浅中古は狙い目です。

北部の更なる値下販売に釣られて今後まだまだ下落しますよ。

[173: 入居済み住民さん]

元建て売りならともかく、個性溢れる中古なんて、新しめで広くても買い手なんか付かないですよ。

広い更地のニーズは０ではないはずです。

[174: 匿名さん]

広くても、総額が高くなれば手が出なくなる人が多くなる。
単価を下げて総額を抑えれば需要を集められるだろうが、そうなると高い坪単価で購入した近隣住民が騒ぎ出す。

[175: 匿名]

最も影響を受ける東三丁目は既に騒ぎまくっています。
なんと言っても同じ北部なんだから影響が大き過ぎます。
かといって住民どおし禍根を残すのも良くない。
なんとか「乱開発」「緑の修景」「日本一の街づくり」など抽象的な口実で高級高値路線へ軌道修正していただきたい。

[176: 入居済み住民さん]

価格が上がれば手が出なくなる人がいるのは分かります。

ですが、どこまでも下げていって叩き売り状態で『美しい街作り』は無理だと思います。

ある程度の価格（それに見合った内容）でなければ、約束は守れないんじゃないですか？

[177: 匿名さん]

「値下がりに危機感を抱く東３丁目の住人さん」
「安く買いたいサラリーマンさん達」
「売れなければ困るデベロッパー（営利企業）」
それぞれの思惑が交錯しますね。
皆さんが納得できる解決策があればいいなと思います。

[178: 匿名さん]

>>177
東3丁目より、中古が全く売れず、暴落著しい西2丁目以南や周辺のオールドタウンの住民でしょうね。

[179: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

違うんです。
今後、最も影響をうけると言われている東３丁目なんです。

[180: 入居済み住民さん]

>>177

「安く買いたいサラリーマンさん達」
「売れなければ困るデベロッパー（営利企業）」
『狭苦しい荒れた街にしたくない住民』←です。

売らない住民がほとんどなので、三丁目だけでなく、山手台全域で、叩き売り住宅に入ってくる住民層、街並みを心配しています。

[181: 匿名]

同じ北部の東三丁目の建て売りを6000万以上も出して買って、ほんの数年で3000万円台の新築出されたら誰だって憤慨しますよ。
しかも二丁目などの南部と違って東三丁目はその狭苦しい建て売りに周囲を埋め尽くされ完全に一体化してしまうのですから暴落の危機感は相当なものです。

[182: 周辺住民さん]

売れないのだから、仕方がない。

[183: 匿名さん]

>>181
東3丁目6000万と北部3000万台と価格差演出してるけど、4000万チョット切った物件が有るだけで平均4000万以上だから価格差2000万。土地面積も15坪違うし、その他考慮すると憤慨するほどでは無いと思うよ。

[184: 匿名]

現に憤慨してるでしょ。
延々２年位くらい。

この辺のバス便ニュータウンの中古狙う層は
70坪もいらない、55坪でじゅうぶん。
それより少しでも安くと考える。
ズバリ価格が勝負。
坪単価じゃない。

10年後のイメージ
東三丁目以外の北部 新築建売 3000後半
東三丁目以外の北部 中古戸建 3000前半
東三丁目の中古戸建 3000後半

差は縮まるのです。

[185: 匿名さん]

>>184
>東三丁目以外の北部 中古戸建 3000前半

これはあり得ない。
まあ、2000前半良くて半ばでしょうね。

[186: 匿名さん]

>>151
自虐ネタ？
山手台ほど生活に必要な施設が貧弱なニュータウン（じゃないけど実際は）も稀だけど（笑）

オールドタウン化や世代構成の歪や新陳代謝のなど様々な問題を引き起こした所謂ニュータウンが良いかどうかは別にして、人口5～10万人の規模があり、鉄道や複合商業施設や総合病院や金融機関は言うに及ばず、生活に必要な施設が全てタウン内に揃っていて、タウン自体がちょっとした市に匹敵する経済規模、市場規模を持つのが本来のニュータウン。

現在の山手台は、昭和に開発された市内や近隣の山手台と同種の住宅地に65坪以上の良好な宅地が既にじゅうぶん余りはじめている時代に、一回限り使い捨ての新品商法」で50坪の狭小宅地を売って儲ける為だけに、わざわざ新規に山を大規模破壊・乱開発しているだけの、何も無い単なる浅はかな山つぶし新興コストダウン分譲地。

[187: 匿名]

185
失礼しました。
東三丁目以外の北部中古戸建 2000前半 よくて半ば
ですから
東三丁目の中古戸建も2000半ばからよくて後半
ですね。
完全に一体化して同化、埋没しますからね。

[188: 匿名さん]

５０坪台なら２０００切るね

[189: 匿名]

北部中古がどれだけ下落するかはともかくとして、問題は周囲を取り囲まれた東3丁目は差別化が難しく埋没・同化して、せいぜい北部の数百万高でしか評価されないということです。
だから住民が危機感を抱いているのです。

[190: 入居済み住民さん]

だからと言ってここで延々批判し続けるのは他の住民達も迷惑です。

[191: 購入経験者さん]

山手台に資産価値はないが、高い。

[192: 匿名さん]

阪急の関係者自身も、西４丁目以降の山手台北部はコストダウン＆乱開発路線が
あまりにも過ぎたと認めているようだね。
東４丁目はこだわりの開発に戻すような事をいっている。
ただし、単なる口先だけやとんでもないはったりの可能性もあり。
アルテラス街区＆階段往復３００段５０坪密集地みたいな醜い乱開発を
ドヤ顔でこれは凄いぞみたいなKY事前予告していたし。

http://www.yamatedai.net/blog/?p=8269

＞以前も書きましたが、ホント、４工区にはいろんな仕掛けを散りばめてます。
＞
＞１工区以来の○○を復活させたり、山手台でこれまでやったことのない○○な擁
＞壁をこしらえたり。
＞
＞更には「えっ？こんな宅地ってアリなん？」って宅地を造ったり、「この公園、
＞反則とちゃうの」ってのを遊び心全開で計画したり・・・
＞
＞「山手台って、面白い街だったんやなあ」って思ってもらえること、必至です
＞（たぶん）。

[193: 匿名さん]

そら、東４丁目は東３丁目にドッキングするのですから大いに気になりますよね？

ついに最大の山場がやってくるのですね・・・

これまで３年越しで訴えてきたことが少しは反映されるといいですね。

[194: 入居済み住民さん]

北公園南側に、長い歩道？を造っていますね。緩やかなカーブ…なんとなく良い物が出来そうな気がします。

買い物は、オアシス（と薬局）があれば必要最低限揃うので大丈夫です。

あと、奥様方が集えるようなお洒落な喫茶店。子供がのびのび遊べるような自然と調和した大きな公園。

それらを足してもらえたら、コストダウン路線にする必要はありません。

元々の高級路線で頑張りましょう！！

[195: 匿名]

公園は今でじゅうぶん。
子供の公園遊びって何十年にわたる長い山手台ライフのうちほんの数年だし。
あと家のすぐ近所で喫茶店入ろうとは思わないけどね。
それより高くなって買えなくなったら困ります。
新築3000万円台がチラホラ出てきたみたいだし♪
やはり「果報は寝て待て」ですねぇ♪

[196: ご近所さん]

>>192
本当なら楽しみですね。

ビューノやクレアスは、日本中がお手本とする美しいまちづくりどころか、普通以下のコストダウン分譲地で、

本来の理念とかけはなれていますから、最後ぐらい素晴らしい物をつくって、ハイペースの売り逃げではなく

人口減少時代でも通用し開発の意義が認められる街を、じっくり年月をかけて分譲してほしいものです。

[197: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

たとえ数戸でも4千切ったのは吉報だな
ついに壁を打ち破ったってことでしょう！
これから徐々に3千台が増えてきて
建て売りなら平均3千台半ばになりそうだね。
山手台狙ってる会社の同僚や若手も気になってるみたい！
先住人さんは安くなるの気に入らないみたいだけど
それだけコスパが高いってことでしょう！
誰かも言ってたけど70㎡ちょいのファミリーマンション買うより断然良いでしょ？
建延120㎡あって駐車場２台分無料なんだから！
公立の幼稚園もタウン内に新築されたし！

[198: 匿名さん]

>>197
4000万切ったって、法面含む土地でしょ。単にそこが元々の土地の価値が低いだけ。

[199: 匿名さん]

197

確かに「宝塚山手台の新築一戸建てが３０００万円台突入！」というインパクトは大きいでしょうね

でもこうなってくるとオアシス前の集合住宅用地はどうなるのでしょう？

分譲マンションなら８０平米２０００万円台前半ですかね？バス便だし。

バス混雑しますね。

[200: 匿名]

検討者にとってインパクト大だし

東三丁目にとっても衝撃的ですよね

[201: 匿名さん]

＞更には「えっ？こんな宅地ってアリなん？」って宅地を造ったり、
>「この公園、反則とちゃうの」

公園が子供の遊び場とか、ママ友連中の集会所であれば、これまでのものと代わり映えしないですね。
おっさん達の娯楽の場、例えばゴルフの打ちっぱなし場やパチンコ屋を併設した公園でも企画しているのかな？
確かに、斬新であり反則的だ。。。

[202: 匿名さん]

本来、一種低専にパチンコ屋など建ちようがないけど、何か大きな力が働けば、条例や用途地域など自治体の裁量ひとつで変更可能だろうから。
この山手台自体、本来開発不可能だった場所が市街化区域に変更され開発スタートしたわけで。

[204: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

クルマ２台必要なら山手台はけっこう割安感出てくるな。マンションの機械式みたいに出し入れ面倒臭くないし。
マンションならクルマ２台駐車場代、管理費、修繕積立金、等々で6万円くらい余分に必要。
子どもの騒音等にも気を遣うし（子どもが居ても、居なくても）
マンション探してた人からみたら120㎡は広く感じる。100㎡でも十分かも。
土地も55坪どころか50坪でも十分かも。
マンションだったらバルコニーしかないんだから。
だからもう少し平均価格が安くなればマンション検討組からドッと流れてくるのではないかなと思います。
職場でも山手台いいけどもう少し価格がなぁって人多いし。ここ見ててももう一押し待望組は多そうだし。

[205: 匿名さん]

>204

総額としては下がってきたけど、決して割安ではないね。
安く見せないといけない理由は、そうしないと売れないほど不便だから。
狭くても問題ない(マンションより広ければOK)ようなので、この辺なら平地部の30坪台の方がコストパフォーマンスいいね。
平地なら車２台持つ必要ないのでその分維持費が浮く。
維持にお金掛かるのは戸建もマンションも同じことだから、その辺について戸建の方が得になるとは思えない。

[206: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

平地なら車２台持つ必要ない？

決め付けは良くないな。
ライフスタイルは色々。

そうしないと売れないほど不便って

だったら高級化路線なんて絶対無理ですね。
坪単価も安くするべきかな。

[207: 匿名]

マイカー二台所有するかどうかはともかくとして、カーポート二台分確保出来る意味は大きいねぇ。来客時に助かるし、洗車も広々しやすいし、バイク置くもよし、アウトドア用品置くもよし、犬飼うもよし。
それで駐車料金無料。
マンションの機械式は面どうな上にクルマ置くだけだからねぇ。
そら価格さえこなれたら山手台の一戸建ても選択肢に入れるでしょ。

[208: 匿名さん]

狭くてもいいなら市街地によくあるペンシルハウスがいいんじゃ？
３階建てならマンションより広い（笑）

なんにせよ、山手台で新築はコスパ悪い

[209: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

じゃぁ、今後さらに新築が安くなればコスパは高まるね。

それか中古なら近いうちに暴落すると住人さんが危機感を訴えておられる東3丁目を狙うかですね。
でも東3からはバスがギューギュー詰めだからね。

[210: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>208
そうですね、もう少し価格こなれたら
分譲マンション検討組だけではなく
ペンシルハウス検討組も
山手台を選択肢に入れてきそうだね。

[211: 匿名さん]

駐車場２台分って、山手の特権なの？
麓の建て売りでも、２台分用意されている物件結構あったと思う。
オアシスしかない山手台よりも、複数のスーパー・コンビニ・薬局等々、麓の方が便利だよね。
駅まで徒歩圏ならバスの席取りを心配する必要もなく、JRなら大阪駅まで２０分強で立ちっぱなしも苦にならない時間。

[212: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

211
そんないい場所あるのなら貴方がどうぞ。

少なくとも大手の分譲マンション考えておられる方は一戸建ても区画整然とした大手分譲地で考えるでしょうね。第１種住専の。
あと住所も重要。
『宝塚市山手台東』なら、住所聞いただけで『それなり』に感じてもらえるし。価格も買いやすくなってきたしね。

[213: 匿名さん]

「宝塚市山手台東」という住所に「宝塚市雲雀丘」のような歴史もステイタスも感じませんが

団地や長屋やペンシルハウスではなく、

「大手分譲地（第一種住宅専用地域）の庭付き一戸建てにお住まいである」

という効果はじゅうぶんありますからね。

そのあたりもサラリーマン層に人気があるのでしょうね。

[214: 匿名さん]

マンションのように、駐車場代管理費が要らなくても、10年～20年後にかかる外壁や目地の工事費云々にかかる、うん百万は実費。

税金だって安くない。年間何十万と掛かる。

年を取り車に乗れなくなれば、駅や病院までお金が要る。

山の上の住宅街が、駅近マンションに勝るのは、広さと静けさだけ。

普段、喧騒な街の中で仕事をしているサラリーマンが静さを求めて、車か必須の自営業者、家庭菜園や子供の校区の安全（車が少ない）を求める主婦。そんな住民が多いかもしれない。

[215: 匿名さん]

>税金だって安くない。年間何十万と掛かる。


それはマンションも同じ

てか分譲価格が同じくらいだったらマンションのほうが固定資産税は高いでしょ

高い評価が長く続くし

[216: 匿名さん]

新しい分譲地って所だけ除けば最悪だって誰でも気づくよね
気付かない程度のオツムに人気なのかな

[217: 匿名さん]

最悪？だったらそんな場所を高級化路線なんて無理ということです。

まぁ誰も最悪だなんて思っていないから良く売れて続けてるんでしょうけどねぇ。