阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[No.151 by 匿名さん 2014-09-16 18:46:48]

１５０
これだけそろってるニュータウン他にあったら教えて？

[No.152 by 匿名さん 2014-09-17 01:14:03]

山の上で50坪は論外の乱開発

もともと上のほうは150坪以上で開発で許可を取り付けたところだしね

そもそも山手台はニュータウンじゃない

もっとわかりやすくいうと宝塚にニュータウンは存在しない

ニュータウンってのは電車や地下鉄を通せる程度の起伏の少ないせいぜい丘陵地を造成した大規模分譲地

千里ニュータウン、港北ニュータウン、三田ニュータウン、泉北ニュータウン、須磨ニュータウン、西神ニュータウン等々

一方で山手台は、200mもの高低差があるガチの山を破壊した山麓住宅地でそもそもニュータウンじゃない

これは中山台や逆瀬台も同じ

ニュータウンではなく山を破壊した山麓住宅地なのだから、ニュータウンの基準をあてはめるのがそもそもありえない

[No.153 by 匿名さん 2014-09-17 01:17:09]

70坪がじゅうぶんとはいえないけど、山の上の立地に見合う最低限度の緑回復や景観配慮や空間やゆとりを担保するうえで、ひとつの基準とはいえるだろうね。

[No.154 by 匿名さん 2014-09-17 03:41:58]

やっぱ宝塚というアドレスを食い物にする乱開発だと自白したわけだな

[No.155 by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014-09-17 07:04:29]

ニュータウンでも大規模分譲地でもいいんだよ

こんな好条件って他にあるかって聞いてんだけどね～

他に出せないから必死の言い訳けが痛いですw

あるんだったら早く出してね！

[No.156 by 検討中の奥さま 2014-09-17 11:47:28]

東5丁目のバス停あたりやその北側にちょっとした生鮮食料品など買えるスーパーがあればいいなぁと思います。
あと、ポストも。

ロータリーになっているのに自販機すらないですからねぇ。駅から坂は仕方ないとしても、ある程度は毎日の生活を便利に過ごせる様に努力して欲しい。

[No.157 by 匿名さん 2014-09-17 12:27:06]

東５丁目の人はバス座れるから羨ましいですけどね。

同じ山手台北部でも東３丁目はバス座れないから立ったままの乗車時間が山手台で最長で悲惨。

しかもこのまま周囲を５０坪コストダウン住宅に取り囲まれたら

せっかくの７０坪自宅も中古市場では５０坪とチャンポンに扱われてしまいます

私は他の東３丁目住民さんとは異なり日本一の街づくりとか、理念だとか、緑の修景だとか表向きの建前は申しません

再度区割りを見直し（平均７０坪）販売価格を上げていただくことこそが

ズバリ、初期北部（東３）を高値掴みしてしまった顧客の利益保護の観点から急務だと考えます。

[No.158 by 匿名さん 2014-09-17 23:23:46]

駅まで徒歩１０分の売布から座って
山本で空席狙って電車になだれ込む
可愛そうな労働者を見る毎日が楽しい
明日の活力養うために夜景くらいゆっくり楽しんでもいいよね

[No.159 by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014-09-17 23:43:56]

なーんだ、長年山手台北部を乱開発とか批判しまくってたのは、そういうことだったのかっ！

[No.160 by 匿名さん 2014-09-18 01:42:31]

>>155
いくらでもまともな開発事例が例示されているのに必死すぎる（笑）

山手台より路線価が高い&路線価が同等な場所でも理念を守っている非コストダウンのまともな開発（桂坂、登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞てらいけ・みついけ）が存在するのに、大阪平野に面していないと認めないとか、アホ丸出し。

もっと残酷な事を言えば、宝塚市内ですら、山手台みたいな山奥自然破壊とは真逆の駅徒歩3分でもコストダウンせずに70坪以上の理念重視のまちづくり（電線地中化、平均宅地面積75坪、宅地の緑被率30%以上、修景、自然石外構）をちゃんとやり遂げているコモンステージ逆瀬川があるわけで。

[No.161 by 匿名さん 2014-09-18 01:45:56]

コモンステージ逆瀬川&武庫山2丁目分譲地＝従前地（企業グランド）より緑を増やす環境に配慮した開発で70～100坪（平均7000万～1億超）

山手台北部＝家あまり時代にわざわざ自然を破壊する従前地（山奥）より緑を激減させる単なる乱開発で使い捨て50坪密集地

[No.162 by 銀行関係者さん 2014-09-18 01:53:42]

みついけプロジェクト≧あやめ池再開発≧桂坂ピン＝初期山手台（西2丁目等南部）＞桂坂全体＞登美ヶ丘（現在分譲エリア）＞＞＞＞＞山手台全体＞＞＞＞＞＞＞山手台北部

[No.163 by ↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑ 2014-09-18 06:15:20]

コモンステージ逆瀬川、武庫山2は山手台北部みたいに4000で買えないでしょ！
あと奈良とか京都のハズレとか明石なんて勘弁してよwww
ちゃんと146さんの条件見たら！
梅田18㎞圏内とか大阪平野とか

無いんだったら無いって素直に認めたらいいのに 笑

[No.164 by 匿名さん 2014-09-18 07:31:04]

>160
結局、山手台より良い分譲地は無いってこと。また、懲りずに奈良とか京都や神戸の外れの住宅地出してくるから笑った。

[No.165 by 匿名さん 2014-09-18 07:39:18]

山手台に北も南もないよ
初期と現在で街並みが違うのは、時代背景の変化に伴って購買者のニーズが変化した、それだけのこと

[No.166 by 入居済み住民さん 2014-09-18 09:55:18]

>>151

そうです。
せっかくの好条件の場所。

だけど耳が痛くなるほどの山上。

だからこそ、狭い密集地の住宅街ではなく、のびのびゆったりとした区画を望んでいるのです。

平均4000万？

梅田のベットタウンになれるのだから、ゆったりとして街並みがきれいなら、5000万超えでも買い手が付くのでは？

[No.167 by 入居済み住民さん 2014-09-18 10:01:57]

>>163
コモンステージ逆瀬川、武庫山2は山手台北部みたいに4000で買えないでしょ！

なぜ山手台を4000で売らないといけないのですか？

（山上過ぎるのを考慮して）5000万～1億出してでも買う。そんな魅力ある街並みにしてください。

[No.168 by 匿名さん 2014-09-18 10:17:38]

そうです、４０００万なんかで売り続けられると同じ北部の東３丁目は更に暴落してしまいます。

我が家はただでさえ北向き区画で条件悪いのに・・・

なにとぞ先住民の利益保護も考慮した街づくりを再検討してください。

[No.169 by 匿名さん 2014-09-18 12:35:54]

そういや、阪急の建売、値下げでついに表示価格が４０００万切ったな。
実際は値引きでもっと安いのだろうけど。
東３丁目の建売が平均６０００万だったけど、買った人後悔してるだろうな～

[No.170 by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014-09-18 13:12:51]

ついに山手台も3千万円台に突入かぁ～
それなら70㎡ちょいのファミリーマンションよりかなり魅力的ですねぇ～
120㎡あって駐車場２台分無料！
管理費や積立金もいらんしねぇ～

どうしても土地広めが欲しい人は今後、東三丁目が中古で激安価格でどんどん出てきますから、そちらをどうぞ。

[No.171 by 入居済み住民さん 2014-09-18 17:14:49]

上物代もかかる中古だったら、自由設計の好みの家に住めない。

[No.172 by 匿名さん 2014-09-18 18:25:53]

確かに東３丁目の築浅中古は狙い目です。

北部の更なる値下販売に釣られて今後まだまだ下落しますよ。

[No.173 by 入居済み住民さん 2014-09-18 22:46:11]

元建て売りならともかく、個性溢れる中古なんて、新しめで広くても買い手なんか付かないですよ。

広い更地のニーズは０ではないはずです。

[No.174 by 匿名さん 2014-09-19 08:37:42]

広くても、総額が高くなれば手が出なくなる人が多くなる。
単価を下げて総額を抑えれば需要を集められるだろうが、そうなると高い坪単価で購入した近隣住民が騒ぎ出す。

[No.175 by 匿名 2014-09-19 10:13:29]

最も影響を受ける東三丁目は既に騒ぎまくっています。
なんと言っても同じ北部なんだから影響が大き過ぎます。
かといって住民どおし禍根を残すのも良くない。
なんとか「乱開発」「緑の修景」「日本一の街づくり」など抽象的な口実で高級高値路線へ軌道修正していただきたい。

[No.176 by 入居済み住民さん 2014-09-20 16:16:57]

価格が上がれば手が出なくなる人がいるのは分かります。

ですが、どこまでも下げていって叩き売り状態で『美しい街作り』は無理だと思います。

ある程度の価格（それに見合った内容）でなければ、約束は守れないんじゃないですか？

[No.177 by 匿名さん 2014-09-20 21:04:20]

「値下がりに危機感を抱く東３丁目の住人さん」
「安く買いたいサラリーマンさん達」
「売れなければ困るデベロッパー（営利企業）」
それぞれの思惑が交錯しますね。
皆さんが納得できる解決策があればいいなと思います。

[No.178 by 匿名さん 2014-09-20 23:22:26]

>>177
東3丁目より、中古が全く売れず、暴落著しい西2丁目以南や周辺のオールドタウンの住民でしょうね。

[No.179 by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014-09-21 06:19:24]

違うんです。
今後、最も影響をうけると言われている東３丁目なんです。

[No.180 by 入居済み住民さん 2014-09-21 10:24:55]

>>177

「安く買いたいサラリーマンさん達」
「売れなければ困るデベロッパー（営利企業）」
『狭苦しい荒れた街にしたくない住民』←です。

売らない住民がほとんどなので、三丁目だけでなく、山手台全域で、叩き売り住宅に入ってくる住民層、街並みを心配しています。

[No.181 by 匿名 2014-09-21 10:59:20]

同じ北部の東三丁目の建て売りを6000万以上も出して買って、ほんの数年で3000万円台の新築出されたら誰だって憤慨しますよ。
しかも二丁目などの南部と違って東三丁目はその狭苦しい建て売りに周囲を埋め尽くされ完全に一体化してしまうのですから暴落の危機感は相当なものです。

[No.182 by 周辺住民さん 2014-09-21 14:09:08]

売れないのだから、仕方がない。

[No.183 by 匿名さん 2014-09-21 18:57:40]

>>181
東3丁目6000万と北部3000万台と価格差演出してるけど、4000万チョット切った物件が有るだけで平均4000万以上だから価格差2000万。土地面積も15坪違うし、その他考慮すると憤慨するほどでは無いと思うよ。

[No.184 by 匿名 2014-09-21 20:48:58]

現に憤慨してるでしょ。
延々２年位くらい。

この辺のバス便ニュータウンの中古狙う層は
70坪もいらない、55坪でじゅうぶん。
それより少しでも安くと考える。
ズバリ価格が勝負。
坪単価じゃない。

10年後のイメージ
東三丁目以外の北部 新築建売 3000後半
東三丁目以外の北部 中古戸建 3000前半
東三丁目の中古戸建 3000後半

差は縮まるのです。

[No.185 by 匿名さん 2014-09-21 23:26:31]

>>184
>東三丁目以外の北部 中古戸建 3000前半

これはあり得ない。
まあ、2000前半良くて半ばでしょうね。

[No.186 by 匿名さん 2014-09-22 01:24:05]

>>151
自虐ネタ？
山手台ほど生活に必要な施設が貧弱なニュータウン（じゃないけど実際は）も稀だけど（笑）

オールドタウン化や世代構成の歪や新陳代謝のなど様々な問題を引き起こした所謂ニュータウンが良いかどうかは別にして、人口5～10万人の規模があり、鉄道や複合商業施設や総合病院や金融機関は言うに及ばず、生活に必要な施設が全てタウン内に揃っていて、タウン自体がちょっとした市に匹敵する経済規模、市場規模を持つのが本来のニュータウン。

現在の山手台は、昭和に開発された市内や近隣の山手台と同種の住宅地に65坪以上の良好な宅地が既にじゅうぶん余りはじめている時代に、一回限り使い捨ての新品商法」で50坪の狭小宅地を売って儲ける為だけに、わざわざ新規に山を大規模破壊・乱開発しているだけの、何も無い単なる浅はかな山つぶし新興コストダウン分譲地。

[No.187 by 匿名 2014-09-22 04:49:34]

185
失礼しました。
東三丁目以外の北部中古戸建 2000前半 よくて半ば
ですから
東三丁目の中古戸建も2000半ばからよくて後半
ですね。
完全に一体化して同化、埋没しますからね。

[No.188 by 匿名さん 2014-09-22 06:22:59]

５０坪台なら２０００切るね

[No.189 by 匿名 2014-09-22 07:29:48]

北部中古がどれだけ下落するかはともかくとして、問題は周囲を取り囲まれた東3丁目は差別化が難しく埋没・同化して、せいぜい北部の数百万高でしか評価されないということです。
だから住民が危機感を抱いているのです。

[No.190 by 入居済み住民さん 2014-09-22 10:46:46]

だからと言ってここで延々批判し続けるのは他の住民達も迷惑です。

[No.191 by 購入経験者さん 2014-09-22 19:47:26]

山手台に資産価値はないが、高い。

[No.192 by 匿名さん 2014-09-23 00:15:23]

阪急の関係者自身も、西４丁目以降の山手台北部はコストダウン＆乱開発路線が
あまりにも過ぎたと認めているようだね。
東４丁目はこだわりの開発に戻すような事をいっている。
ただし、単なる口先だけやとんでもないはったりの可能性もあり。
アルテラス街区＆階段往復３００段５０坪密集地みたいな醜い乱開発を
ドヤ顔でこれは凄いぞみたいなKY事前予告していたし。

http://www.yamatedai.net/blog/?p=8269

＞以前も書きましたが、ホント、４工区にはいろんな仕掛けを散りばめてます。
＞
＞１工区以来の○○を復活させたり、山手台でこれまでやったことのない○○な擁
＞壁をこしらえたり。
＞
＞更には「えっ？こんな宅地ってアリなん？」って宅地を造ったり、「この公園、
＞反則とちゃうの」ってのを遊び心全開で計画したり・・・
＞
＞「山手台って、面白い街だったんやなあ」って思ってもらえること、必至です
＞（たぶん）。

[No.193 by 匿名さん 2014-09-23 07:06:38]

そら、東４丁目は東３丁目にドッキングするのですから大いに気になりますよね？

ついに最大の山場がやってくるのですね・・・

これまで３年越しで訴えてきたことが少しは反映されるといいですね。

[No.194 by 入居済み住民さん 2014-09-23 11:54:02]

北公園南側に、長い歩道？を造っていますね。緩やかなカーブ…なんとなく良い物が出来そうな気がします。

買い物は、オアシス（と薬局）があれば必要最低限揃うので大丈夫です。

あと、奥様方が集えるようなお洒落な喫茶店。子供がのびのび遊べるような自然と調和した大きな公園。

それらを足してもらえたら、コストダウン路線にする必要はありません。

元々の高級路線で頑張りましょう！！

[No.195 by 匿名 2014-09-23 12:17:08]

公園は今でじゅうぶん。
子供の公園遊びって何十年にわたる長い山手台ライフのうちほんの数年だし。
あと家のすぐ近所で喫茶店入ろうとは思わないけどね。
それより高くなって買えなくなったら困ります。
新築3000万円台がチラホラ出てきたみたいだし♪
やはり「果報は寝て待て」ですねぇ♪

[No.196 by ご近所さん 2014-09-23 14:32:26]

>>192
本当なら楽しみですね。

ビューノやクレアスは、日本中がお手本とする美しいまちづくりどころか、普通以下のコストダウン分譲地で、

本来の理念とかけはなれていますから、最後ぐらい素晴らしい物をつくって、ハイペースの売り逃げではなく

人口減少時代でも通用し開発の意義が認められる街を、じっくり年月をかけて分譲してほしいものです。

[No.197 by ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014-09-23 15:26:23]

たとえ数戸でも4千切ったのは吉報だな
ついに壁を打ち破ったってことでしょう！
これから徐々に3千台が増えてきて
建て売りなら平均3千台半ばになりそうだね。
山手台狙ってる会社の同僚や若手も気になってるみたい！
先住人さんは安くなるの気に入らないみたいだけど
それだけコスパが高いってことでしょう！
誰かも言ってたけど70㎡ちょいのファミリーマンション買うより断然良いでしょ？
建延120㎡あって駐車場２台分無料なんだから！
公立の幼稚園もタウン内に新築されたし！

[No.198 by 匿名さん 2014-09-23 16:32:30]

>>197
4000万切ったって、法面含む土地でしょ。単にそこが元々の土地の価値が低いだけ。

[No.199 by 匿名さん 2014-09-23 17:15:53]

197

確かに「宝塚山手台の新築一戸建てが３０００万円台突入！」というインパクトは大きいでしょうね

でもこうなってくるとオアシス前の集合住宅用地はどうなるのでしょう？

分譲マンションなら８０平米２０００万円台前半ですかね？バス便だし。

バス混雑しますね。

[No.200 by 匿名 2014-09-23 18:15:48]

検討者にとってインパクト大だし

東三丁目にとっても衝撃的ですよね