阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[532: 匿名さん]

>>530

>山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

乗り換えなし直通だけがバス便ではありません。
今運行しているものもJR駅への立派なアクセス手段です。
ないものねだり(カーシェアリング)する前に、今あるものをもっと活用してはどうでしょう？

[533: 匿名さん]

頑張ってネガキャンやっても山手台は売れちゃうんですよね。皆さん多少の不便さ我慢して彩都や森町買ってあげて下さい。

[534: 匿名さん]

>>521
あなたのコメントが面白いからじゃないですか。

[535: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

と、神戸市民でもなんでもない東3丁目住人が申しております。

[536: 匿名さん]

５％などと数字をあげてご主張されるのなら根拠となるデータを早くお示しください。

やはり適当に憶測で言われたのでしょうか？

[537: 匿名さん]

>>454
>>462


>そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。
>
>中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。
>
>前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。



>個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、
>中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）
>恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。
>
>もちろん大手ハウスメーカーやローコストビルダーや鉄骨も良くない。
>
>今から建てるなら最低でもQ値が1.7未満で、気密測定もちゃんと個別にきっちりやって
>邸別に性能もちゃんと明示（家全体は勿論、壁や屋根の熱貫流率K値も）する住宅性能に
>こだわりがある（デザイン一本じゃない）建築士の設計事務所か、省エネ性能（断熱性能）に
>こだわりのあるビルダーや工務店で建てないと冬の住みにくさで間違いなく後悔するよ。

ネタなのか本気なのかわからないけど、これなんか特にひどいね
http://www.yamatedai.net/art10/mission01.php

よくもまぁこんな妄想ストーリー設定を恥ずかしげもなく公開するなぁとは思うけど、もし本当にこんな断熱もへったくれもない家建てたら、とてもじゃないけど冬なんか住めたものじゃないね。

こんな恥ずかしい企画が通ることじたい、担当者のセンスが決定的に欠如しているのでは。

[538: 住まいに詳しい人]

>>527
確かにセキュリティ、防犯面は重要だろうね。

特にこれから外国人労働者の大量受け入れが始まるのは、望む、望まないに
かかわらず国策で避けられないだろうから、外国人労働者の増加によって
大都市近郊の住宅街も狙われやすくなり治安が悪化するのは間違いないから、
その視点からも、これから開発する街区は本格的なタウンセキュリティを
導入、強化するべきだろうね。

また、外国人関係で全くの別の視点として、中国人や台湾人など外国人富裕層向けの
別荘を想定したエリアを数十区画の規模で設けるというのも面白い。
中国人富裕層に人気のある有馬温泉やUSJや阪神競馬場を、中国人富裕層が日本滞在時に
楽しむ為の別荘として、山手台のロケーションは悪くない。
もちろん大阪平野一望の眺望は必須。

[539: 匿名]

ブランド好きで知られる中国人富裕層が何のブランド価値もない山本からバス便の山上住宅地を買うとは思えません。

[540: 匿名さん]

>>539
首都圏でも、旧来からのブランド価値が高いとはいえない湾岸エリアの新築の高層マンションを台湾人や中国人が買いあさってるからね。

客観的に見ても関西の主要な観光スポットに対する山手台の位置は、悪くないどころか相当優れてる。

新品じゃなければ、さらにアクセスが良い場所もあるけど、入手までの手間や周辺住民との関係が面倒だからね。

[541: 匿名]

ハード面としては大阪平野一望絶景かつ最低200～300坪以上で、ソフト面では通訳サービスも含めたタクシーを利用しやすいおもてなし環境、不在時の質の高い建物管理・植栽メンテナンス等を提供したら売れるやろな。

[542: 匿名]

中国人が好みそうなのは軽井沢、箱根、修善寺あたりだろうね
ブランドも知名度もない山本のバス便新興住宅地では無理でしょう。
事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。

[543: マンコミュファンさん]

もともと歴史があったとは言いがたい中山台も富裕層が多く居住しているから（上場企業の創業者まで住んでる）、サービスやまちづくり次第だろうね。

[544: 匿 名]

やはり現在人気の子育てファミリー層向け新興住宅地路線継続が無難でしょうね。

加えて言うなら2500万円台でとりあえず手に入れることが可能な定期借地権の導入に期待したいです。

[545: 匿名さん]

＞事業主が過去に破綻していることもマイナス要因。



確かに風水や縁起を気にする中国人にとって致命的なマイナス要因ですね。

あの標高２００メートル以上の坂道極寒エリアに邸宅地という設定は難しいと思います。

有終の美を飾るどころか晩節を汚すことになりかねません。

少なくとも現在の人気ファミリー路線をわざわざ断ち切ってまで危険を冒す理由は微塵もありません。

[546: 匿名さん]

>>540

中国の富裕層を呼び込むというアイデアは、一見トンデモとも思えますが、宝塚の名前を前面に押し出して邸宅用地を用意しても阪神間の富裕層には見向きもされない現状を思えば、より現実的なアプローチであるかもしれないですね。
イメージキャラクターに有名俳優を起用する等の徹底したイメージ戦略と、彼らの所有欲をくすぐるようなサービスを打ち出せば、案外高くても売れるかも(逆に、高くすることこそ、よくわかってない金持ちな客を呼び寄せるポイントか)。子役タレントを起用してイメージ戦略でで売っている今のやり方と基本的に一緒（笑）

[547: 匿名]

売れさえすれば何でもあり、という意味では今と手法は全く同じ。
それなら成功するかどうかも分からない賭けにでるより手堅く今のままで良い。
中国人なんかに売り払うくらいなら将来ある日本の若者達に持ち家の夢を与えるほうが小林一三翁も喜ぶはず。

[548: 匿名]

既に多くの方が指摘されているとおり、山手台は海抜200mを超える山の上の斜面地であり冬の寒さ
や寒風は大変厳しいです。

しかし逆にじゅうぶんに優れ断熱性能の住宅に、24時間全館セントラル空調換気システムとともに、
薪ストーブなど家全体を暖められる設備を導入すると、家中どこでも快適そのもので冬は逆に待ち
遠しいほどの楽しみな季節となります。

しかしながら、土地に出せるお金が2000万円台までなど予算が少ない貧乏な方が山の上に無理に宅
地を取得しても、厳しい予算制約の関係で、断熱気密性能に優れた高性能な家はま建てられません
し、全館換気システムや、薪ストーブなど単体で150～200万円以上する高価な設備を、導入するこ
とはできません。

結果として、毎年の冬は寒くて不快で光熱費が高いだけの辛く厳しい季節となり、何年かすると逃
げ出したくなるのがおちです。

理念破りのなりふりかまわない狭小コストダウン路線で、貧乏な方に無理やり山の上の宅地を大量
に売りつけても、多くの不幸をうむだけということです。

また、街中の住宅密集地や区割りの小さめな新興住宅地においては、近所に薪ストーブの家が建っ
た事による煙や匂い等のトラブルや苦情が頻発しております。

山手台と薪ストーブは必須と言えるほど気候面でもロケーション面でも最高の相性なのは間違いあ
りませんが、50坪の住宅密集地では街中と同じトラブルの原因となります。

こういったことを避けるためにも、薪ストーブライフを気兼ねなく楽しめる為の環境整備として
薪ストーブ導入前提の街区を主流にして120坪以上の区割りにするなどの工夫が求められるでしょうね。

宅地の販売宣伝段階においても、山の上で冬は大変寒く厳しいことや薪ストーブの導入を前提にし
ていることなどじゅうぶん説明して、住民間のトラブルやクレームを未然に防ぐなどの配慮が必要
でしょうね。

[549: ご近所さん]

今でも渋滞や小中学校のキャパが危機的な状況になっているからね。

住民の生活環境や住環境が悪化するとわかっていながら、空家率30%の大・家あまり時代が本格到来する前ぎりぎりでの売り逃げを強く意識した、コストダウン路線でのハイペース大量分譲は、デベロッパーのモラル崩壊（売れさえすれば何をやってもかまわない）に他ならない。

なりふりかまわない在庫処分的な使い捨て売り抜け路線は、お客さんである沿線住民でもあり自社が宅地を販売した顧客でもある山手台住民に対する裏切り、利益相反行為そのもの。

小林一三の頃の阪急の宅地開発は、今の阪急とは真逆で、目先の儲けよりも理念をとことん追求し守っていたわけで、小林一三が今の山手台北部の有様を見たら激怒するだろう。

そもそも同様の大阪平野に面した山の斜面地を開発した住宅地の50～70坪クラスの整形地は宝塚市内でも既にあまっているのだから（むしろこれから膨大にあまることが問題になっている）、その劣化版の焼き直しを、人口減少時代にわざわざ山を切り開いて新規に大量供給する大義や正当性は微塵もない。

もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせたわけで、後からしれっと何の変哲も無い単なる宅地供給に転換したら、それこそそこらの建売屋より酷い詐欺紛いのモラルハザード開発以外のなにものでもない。

[550: 匿名]

まーた、「120坪以上」などという新たな定義を打ち出してきましたね(笑)。
しかも、中華街の次は薪ストーブ街区ですか。
思いつきで書いてるでしょ。いつも。

[551: 匿名さん]

薪ストーブ良いですね。ただ三田や神戸市北区や箕面森町でも、狭い区割りのところに後から薪ストーブ設置の家が入ってきた場合に、従前から住んでる住民の不満やトラブルが多いみたいですね。
ここe-kodateには住宅密集地の薪ストーブ論争に関する専用スレまでありますし。
山手台同様に山の上である奥池などでは多くの家に薪ストーブがついていますが、トラブルにはなっていません。やはり土地の大きさや立地が鍵なんでしょうね。ガチの別荘地では住民が他の住民の薪ストーブにクレームをつけるなどありえませんが、住宅地である奥池も、これだけ寒くて山の上なのだから薪ストーブを設置したり楽しむ家庭がいても当然という意識が形成されているのでしょう。そういう意味では、山手台も薪ストーブを気兼ねなく楽しめるように、土地を広めにするのはありでしょうね。