阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart11です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/

[490: 匿名さん]

品質はおいといて、品揃えという点で山手台の阪急オアシスは不満が多い。
チラシに載るような目玉商品でも、「山手台店では取り扱っていません」というのがけっこうある。
やっぱり、宅地の販促が第一目的なのかな・・・？

[491: 匿名]

タマスマに既存の阪急バス茨木山手台線があるから宝塚山手台だって同じ、などというのは事情を弁えない頓珍漢な主張ですよ。
タマスマと茨木山手台（サニータウン）は一見隣接しているように見えますが、地元同意が未だ得られていないため１ヶ所しか接道されておりません。
よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
また、駅までラッシュ時間帯ですと30分以上かかります。雨の日ですと40分以上かかることもざらです。しかも運賃は370円と割高。
これでは千里中央まで渋滞なし25分の箕面森町にすら劣るということでシャトル導入となったのです。バス停の数が多い（16）ことからシャトルで直通するメリットも大きいですし。
ですから駅まで220円、ものの数分（バス停も少ない）で確実に速達できる宝塚山手台とは全く事情が異なるのですよ。

[492: 住まいに詳しい人]

大阪の都心ビジネス中心地に30分台で直通する始発駅の上に、生活に必要なあらゆる施設が揃っている至便な登美ヶ丘駅の駅徒歩圏の近鉄分譲地すら、無電柱（電線類完全地中化）、こだわりの仕上げの歩行者専用道路、希少な駅近でありながら緑豊かでゆったりとした街並みを担保する為の全区画60坪超（平均215㎡）、タウンセキュリティ（防犯カメラシステム、巡回警備、タウン内に警備員24時間常駐）などさまざまなこだわりを実現しています。しか建売4000万円台で。

http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/movie.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/quality.html

つまりタマスマ茨木（山手台新町）や彩都箕面ガーデンテラスは、不便で魅力の乏しい立地だから付加価値を高めるための工夫をせざるをえなかったというのは、全く頓珍漢なデタラメです。
いくらでもコストダウン建売分譲による安易な販売が可能な便利で魅力ある立地ですら、ちゃんと拘りのまちづくりをやっている事例はこのようにいくらでもあるのですからね（あやめ池跡地の再開発のあやめ池駅前住宅地のグレードやこだわりはさらに数段上）。

言うまでもないことですが、登美ヶ丘駅徒歩圏の地価や路線価は、利便性相応に山手台北部の山の上よりも高いので、地価が安いから実現できたなどという言い訳も使えません。

[493: ご近所さん]

>>483
私は宅地購入しましたが、個人的に定期借地権の導入は大賛成ですね。

上物や外構や植栽にお金をかける方が増えるので、街並みがぐっと映えます。

今の山手台は、ローコストな建物やお金をかけてない外構の家がどんどん増えて
猛威を振るっていますから・・・

もちろん定借の土地も、購入と選べる（最初だけでなく後からでも購入できる）
選択方式が良いと思います。

>>488
おっしゃる通りです。
バス路線の拡大は必須ですね。
阪急は山手台の開発業者であるだけでなく、電車やバスやタクシーなど地域の
公共交通事業者が本業なあるわけですから山手台からニーズの多いJR駅への
バス便アクセス需要を見て見ぬふりして、マイカー送迎の利用を助長して
JR中山寺周辺で送迎車両が近隣住民に迷惑をかけたり、通学路の子供を危険に
晒しているのは大変大きな問題です。

また山手台住民が利用しやすいタクシーやレンタカー環境の整備など、バスを
基本にしてマイカー以外の多様な交通手段の充実も検討するべきだと思います。

このままでは渋滞の大幅悪化が確実視する中で、事業者として果たすべき責任でもあります。

＞阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
＞目指してもらいたいものです。

クルマが使えなくなったらたちまち生活が不便で、転出せざるをえなくなるような街が
「阪急100年のノウハウを結集した永住地のスタンダード」
なわけがありませんからね。

[494: 匿名]

今後の街区では、ニーズの強いタウンセキュリティや警備員常駐は是非導入していただきたいですね。
近くに交番も無く逃げ道も確保しやすい山手台は、宝塚の中でも泥棒被害（空き巣、夜間忍び込み）が多い事で有名ですし。

[496: 匿名]

定期借地導入したらいいと思いますよ。

それなら今の区割りのままで更に手軽に戸建てを手に入れるために。

≪イメージ≫

建て売り（所有権付き）4000万

建て売り（定期借地権）2500万 地代1.5万/月

少子高齢化の昨今、若い子育てファミリー層を支援し入居を促進することこそが山手台、ひいては宝塚市の活性化につながりますからね。

[497: 匿名]

学研奈良登美ヶ丘↔本町って、直通だけど
片道810円もするんだね。
車でも市内まで高速代1700円くらいかかる。
そら無電柱くらいやらんと売れんでしょ。

[498: 匿名さん]

>>491
に付け加えると、シャトルバスさえ、本数は田舎のバスと同レベル。

[499: 入居済み住民さん]

土地に出せるお金が少ない貧乏な方でも購入しやすい50坪コストダウン狭小宅地は

東5丁目で既にじゅうぶん大量供給されて選び放題ですし、あと10年も待たずに

家あまり土地あまり時代が本格化して、貧乏な方でも既存の分譲地や昭和の旧ＮＴ等の

良好な宅地を、いくらでも安価に購入できる時代が到来するのですから

事実上の山手台最終となる東4丁目一帯は、山手台開発の原点である

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を超えて受け継がれる美しいまち」

に立ち返って立ち戻って、品格や潤いや住環境の質の高さや景観にとことん拘った

上質なまちづくりをするべきでしょうね。

そうでないと結局、山手台は羊頭狗肉で、全ての街のお手本どころか

隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作だったというオチや評価になってしまいますから。

[500: 匿名]

日本中から賞賛されているガーデンシティ舞多聞みついけプロジェクト（とその後継であるてらいけプロジェクト）に負けないような50年後、100年後にも評価されるまちを目指した、まちなみの美しさを追求した平均120～250坪の定期借地（こだわりの曲線道路、幅広緑地帯、自然と調和した街区設計、電線地中化、自然石仕上げの擁壁）は是非、最終の4工区では用意していただきたいですね。山手台日記を書いている山手台開発関係者の方もお手本にしたいと訪問記で書いてらっしゃいましたしね。

[501: 匿名さん]

山手台の評価を決定付ける最終の東4丁目エリアは森に佇むかのような別荘地並に樹木豊かなゆったりとした美しい街並みにして有終の美を飾っていただきたいですね。

美しいまちづくりの理想を実現するために、定期借地権と分譲を選べる仕組みを導入するのは良いアイデアだと思います。

[502: 入居済み住民さん]

カーシェアリング導入すべきですね。
二台とも利用する日は少ないが、車がないと
生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

[503: 匿名]

舞多聞（みついけ、てらいけ）も交通費は梅田まで片道なんと1000円位かかるんですよね。
車の高速代も高額ですし。通勤所要時間も長過ぎ。
舞多聞や奈良登美ヶ丘なんて元々検討外だけど、
こうやって見ていくと
改めて宝塚山手台の優位性が確認できました。

やはり宝塚山手台は交通費も安く、梅田への通勤時間も短い、子育てサラリーマン向けの住宅地ですね。

[504: 匿名さん]

>>488

一応ね、今でもJR中山寺だけでなく、市民病院、市役所や今津線方面へ山手台からバスだけで行けます。
(阪急山本〜JR中山寺経由阪急逆瀬川行き)

乗り換え必要ですが、本当に必要としていれば皆さん利用しますよね。その様子がないということは、ニーズがないということで阪急に受け取られても仕方ないと思いますよ。

本数少なくて使いづらいとか意見あると思いますが、今あるものをもっと積極利用して実績作った上で、山手台方面に延長してくれとか、通勤時間帯の本数増やしてくれとか要望出さないと、阪急は動かないでしょうね。公共交通とはいえ慈善事業ではないので。

[505: 匿名]

JR中山寺行きの新バス路線開設しても所要時間長そうだから結局利用者少なそう。
マイカー送迎で陽春園のとこ抜けたらJR中山寺まで早いからねぇ～

[506: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>496
あと数年は貯金して、給料上がってから買おうと思ってたけど、定期借地権で2500万くらいで取り敢えず手に入れちゃうってのもアリですね！
35年後に退職金で買い取ればいいし！
20才後半～30才前半の若手子持ちサラリーマンでも無理なく買える梅田へ通勤至便な大手分譲地として更に人気が高まるでしょうね。

[507: 匿名さん]

舞多聞や西神南、西神中央などの住宅地は、そもそも神戸に本社がある上場企業（川崎重工、神戸製鋼、シスメックスなど58社）、外資日本本社（P＆G、ネスレ、イーライリリーなど）、官公庁（兵庫県庁、神戸市役所等）、医療機関、研究機関等の勤務者を対象にした住宅地なので、梅田や大阪までの運賃が高いなどの指摘はそもそもトンチンカンな意見です。

舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。
都心でしか享受できないレベルの買物や食事を楽しみたい時は、大阪まで出なくとも神戸でじゅうぶんですしね。

そもそも山手台より更に大阪までの交通費が安く（バスすら不要で片道200円台）、所要時間が短いコモンステージ逆瀬川や武庫山分譲地がちゃんとこだわったまちづくり（平均65～130坪のゆとりある区割り、電線地中化、自然石をふんだんに使った外構、こだわりの街路、セキュリティ重視の街区設計、防犯カメラ録画システム）を完結できているのですから、梅田までの交通費用が安ければ、家あまり時代にわざわざ山を破壊して、使い捨てのコストダウン乱開発してもOKというのは全く的外れな主張ですね。

武庫山2丁目分譲地
http://goo.gl/yjgCq5
http://goo.gl/XMa139

コモンステージ逆瀬川
http://goo.gl/35JCEQ

[508: ご近所さん]

※499 入居済み住民さん

全く仰るとおりです。
貧乏な方にも優しい低価格なコストダウン密集宅地は、じゅうぶんすぎるほど
東5丁目で大量供給されましたので、既にじゅうぶん選び放題で誰も困らないですよね。
山手台でもう一度理念を守った開発をする最後のチャンスとなる最終エリアの
東4丁目付近は、品格や景観を最大限に重視した日本中のお手本を目指さないと、
結局はわざわざ人口が減少する時代に本来は開発禁止区域であった山を削る大義を
反故にした事になりますから、目先の安易な金儲けよりも、本来の趣旨である50年後や
100年後に評価されるまちづくりを最後ぐらいはやり遂げるべきでしょうね。

[509: 匿名]

コモンステージ逆瀬川って大きな墓地に面していて丸見えですよ。
いくら電線地中に埋めたって墓地丸見えじゃ、こだわりの街づくりなどとはとても思えません。
それこそ全く的外れでトンチンカンな意見。

[510: 匿名さん]

＞中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、

＞気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。

＞寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、

＞猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。




おっしゃるとおり、最終エリアの東４丁目も標高２００ｍ以上の山の上エリアですから、

気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃなさそうですね。

そのような場所を高齢の富裕層しか買えない邸宅街にしても寒さと坂が嫌いな高齢者は買わないでしょうし、

定期借地になんかしたら、それこそ寒さに耐え切れず脱出希望者が続出することとなるでしょう。

結果、本来の趣旨である50年後や100年後に評価されるまちづくりどころか隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作

だったというオチや評価になってしまいそうです。

やはり「子供は風の子」とも言いますし、坂が多いのも足腰を鍛え元気な大人に成長するためには

むしろ好条件です。子供の運動能力低下が問題提起されていますからね。

ですから気象条件が厳しく坂の多い最終エリアは今まで同様、子育てファミリー路線継続がいいと思いますね。

あえて言うなら更に手に入れやすくするために496さんご提案の２５００万くらいの定借導入でしょうか。

これには賛否両論あるでしょうが・・・