パークホームズ ノースゲートスクエア〈契約者専用〉

[契約済みさん]

パークホームズノースゲートスクエア契約者専用スレです。
契約者同士、色々と情報交換していきましょう。

所在地：大阪府大阪市北区中津３丁目７番１（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「中津」駅　徒歩６分
総戸数：277戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階
駐車場：総戸数 277戸 に対して 敷地内機械式 168台
駐輪場：総戸数 277戸 に対して554台
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

[821: 813]

いつの間にかそんなにタワーパーキング埋まったんですね、嬉しい話を聞きました。

であればなおさら、法人を更新時に解約して外部に貸し出す事か、
法人への値上げを迫る事をした方がマンション住民のためになると思います。

ご存知の通り法人には実勢価格の半分以下で貸しているので、不満を持つ住民もおり、
現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば、住民にとって有利です。

不審者が悪意を持ってマンションに近づくのは抵抗が大きいですが、
ゴミ捨て場の横のタワーパーキングの限られたスペースに、マンションに寄与してくれる駐車場ユーザーが足を入れる事に、私は不快感を感じません。

法人と結んでいる契約書の内容を私は詳しく把握していないので、責任問題がどのような形になっているのかは分からないですが、もし法人の責任を厳しく明記している場合には
その契約書と同じ内容で個人とも契約をすれば良いのでは？と考えます。

住民であったとしてもパーキングに衝突するなどして破損させた場合は賠償責任を負うと思うので
外部の個人に貸し出す場合も、責任管理は住民のそれと同等に思います。

事故が起こるのが怖いからジャングルジムを撤去するような行為は、結局ユーザー全体の不利益につながります。
リスクを正しく把握し対策を練った上で、最後は利益・不利益の天秤で住民が判断すれば良いと思います。
住民投票があった場合、私は推進派に賛成したいです。

[822: 813]

>>819さん
私の無知で申し訳ないですが、その根拠を数字で示して頂く事は可能ですか？

広さはそれぞれ以下の通りと認識しております。
敷地面積 5345.01平米
建築面積 2470.61平米
延床面積 25400.27平米

この後、公式にどう入れれば良いのか分かりません。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/123...

求めたいのは、現状の延床面積をこの敷地面積で実現するための最小の公開空地面積です。

[823: 813]

そもそも本当に法人に貸し出しているんでしょうか？

契約締結完了のお知らせを聞いた事がありませんし、
周辺で法人の制服を着た従業員らしき人を一度も見た事がもありません。

もし管理会社の詰めの甘さで法人を取りのがしていたら由々しき事態です。

[824: 住民1]

植木管理費の月16万が気になります。

[825: 813]

>>824さん
私も植木の費用は気になっていて、第一回目の総会で指摘しようかと思いました。
1年ほど経ちますが、草木を植え替えたようには見えませんし、庭師みたいな人が手入れしているのも見た事がありません。
むしろ木々が暑さに負けているようにも見えましたし、足元を見ると余計な草？が勢力を増しているように見えますし。

正直月10万円や年間100万円で外注すれば、喜んでやってくれる園芸店がいくらでも居そうな気がしますが。
個人的には住民の中で園芸が趣味な人や地域のシルバー人材などに外注したいです。

管理会社にマージンが落ちる分だけでも初期設定の管理費用は割高なので、
そろそろ本腰入れて管理費の見直し、および管理体制の見直しを図りたいです。

もう1年経つので役員さんも交代で、次は立候補を募っても良いのでは？

[826: マンション住民]

>>822 813さん

この数字だけでは難しいですね。
おそらく新築時の申請書等を確認する必要がありますね。
ただ、プロにみてもらわないとわからないと思います。

仮に面積に余裕があったとしても、変更可能かはわかりません。

[827: 入居済みさん]

管理室は、確認申請書一式あるはず、みたらわかる。
ただ普通に考えると、面積に余裕がないと思う、変更可能が難しい・・

[828: マンション住民さん]

バイク置き場の有効利用提案ですが、
一部有料トランクルーム（既製品）して、住民も利用できるし、外部も貸すことできる。
例えば2000円で貸し出せば20個が置くと、年間48万円の収入があり、修繕積立金に組み入れます。

[829: 住民板ユーザーさん]

「現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば」とおっしゃるなら、借り手がつかなければどうするつもりですか？私の周りに、この周辺で借りたい人がたまたまいないだけかもしれませんが、そんなに需要があるとは思えませんね。
法人に賃上げを要求するのは賛成ですが、個人に貸し出すのは反対ですね。

[830: 813]

>>829さん
借り手がつかなければどうするつもりですか？という質問ですが、
本件、私だけで決められる事ではありませんので、実現するには
リスクとリターンを明らかにしたうえで最終的に住民投票です。

ただ私も住民ですので、住民の利益向上をするにはどうすれば良いかと考えており、
私が駐車場が埋まると考える理由は以下の通りです。
①マンション周辺の駐車場がほぼ全て一杯である事。(試しに見つかる限りの周辺駐車場に電話してみて下さい、驚くほど全て一杯ですので。)
②プレサンスロジュなど中型マンションが次々に建設＆完成して周辺の人口が更に増える事
③現在駐車場の場所でも今後マンション開発が進むと考えられる事

別に1年目から満車にならなくても、2-3年後に半分以上契約が入れば5年目には法人に貸すよりトータルで良かったという話になります。
それにこの法人だって将来まで借り続けてくれる保証がない中で、それこそ「外部貸し出しが反対であれば、法人が出て行ったらどうするおつもりですか？」という話になってしまいます。

これに対するリスクは
・平置き希望の人が、タワーパーキングに来るのか？
・そもそもどうやって外部に募集するのか？
・取次業務、契約業務、税金申告は誰がするのか？
など考える事は沢山ありますが、そんなのは三井不動産+277戸の頭脳があるんですから、
考えれば必ず答えは出ます。

[831: マンション住民さん]

>>830さん 誠にありがとうございました。

[832: 住民板ユーザー]

>>829 住民板ユーザーさん
私もそう思います。

高い単価で貸せるとはいえ、募集にも経費がかかるでしょうし、経費かけてまで貸すのであれば、法人一括借上の方がメリットがあるように思えます。

今後お子さんのいる家庭が増えれば、車を持たれる家庭も増えるかもしれません。
すぐに答えを出さず、今はメンテ費用など赤字になっていないのであれば数年は様子を見てはと思います。

ちなみに我が家も車検討中です。

[833: マンション住民さん]

法人とどのくらいの期間で契約してるかわかりませんが、わざわざ契約を解約してまでリスクを負う必要はないように思います。
法人との契約が終わってから、個人に貸すことを検討すればいいんじゃないのかな。

[834: 住民板ユーザーさん1]

>>829 住民板ユーザーさん

同感です。
議事にもありましたが、個人貸し出しとなると、収入に対しての税金もそうですが、何かがあった時の責任問題など、問題が多すぎると思います。

[835: 住民板ユーザーさん1]

住民でも、マンションの駐車場を契約せずに、他で借りてる人もいるし、逆にマンション駐車場に空きがあるからこそ、2台借りたり、3台借りたりしてる人もいるし、このままでいいんじゃないの？

[836: 住民板ユーザー]

>>827 入居済みさん

おっしゃるとおりですね。
一般的にそんなに余裕をもって設計していないと推測されます。

[837: 住民板ユーザーさん1]

電気、ガスの自由化
自分で選びたいけど、変えれるんですか？

[838: マンション住民さん]

もう変えない。

[839: 住民板ユーザーさん1]

>>838 マンション住民さん

838さんが変えない決意ですか？
それとも、マンション自体が変えれないんでしょうか？
電気は一括ですが、ガスもですか？

[840: マンション住民さん]

全体の設備関係ケーブルなどは改めて引っ張るは難しい
設計段階の電気容量もあるから・・