パークホームズ ノースゲートスクエア〈契約者専用〉

[契約済みさん]

パークホームズノースゲートスクエア契約者専用スレです。
契約者同士、色々と情報交換していきましょう。

所在地：大阪府大阪市北区中津３丁目７番１（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「中津」駅　徒歩６分
総戸数：277戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階
駐車場：総戸数 277戸 に対して 敷地内機械式 168台
駐輪場：総戸数 277戸 に対して554台
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

[804: 住民板ユーザーさん1]

来年の花火大会は飲食出来るし、広くなるし、今年よりいい条件で楽しめるから、ハズレて良かったかも。

[805: 住民板ユーザーさん1]

今年当たったので来年は花火屋上から見れないですが改善されてよかったです。新ルールだと抽選に当たった特別感が増しますね。

話は変わりますがJR地下化で、済生会病院から阪急中津までは最短距離で横断できるようになるのかご存知の方いらっしゃいますか？
大阪市に問い合中ですが1ヶ月以上返事待ちしていて気になります。

[806: マンション住民さん]

いやいや、飲食できるようにしてほしいとか広くしてほしいとかいう要望が出ただけで、確定ではないでしょ。
アルコールは絶対NGだし。

[807: マンション住民さん]

花火花火って毎度言ってる方は何で西側の高層階買わなかったのか不思議。
割と西側の高層階売れ残ってましたよね。
広いところで飲み食いしたいのに買わずに文句ばっかりって。

[808: 住民板ユーザーさん1]

>>807 マンション住民さん
文句というか意見なのでそれで今後よりよく利用出来るようになれば良いのでは？
1番の理由は価格が高くて高層階は買えなかった事と、たった1日の花火と毎日の西日を比べたら後者を重視するので買いませんでした。
購入前からスカイテラスで花火が見えると聞いていたのでそれで十分と思ったからです。ルールは後で決まったことなので、意見は色々出るのは不思議ではないと思います。

[809: マンション住民さん]

ゴミ置き場のカギですが、面倒すぎ、ゴミ出すの日はストッパーがつけたらどう？（2000円で済む？）

[810: 住民板ユーザーさん3]

わかります！鍵も面倒だし、それより曜日以外にゴミだし出来ないのがほんとに不便！ゴミ置き場あるんだし、出させてよって感じ。

[811: 住民板ユーザー]

>>809 マンション住民さん

そうですね。
ゴミの日の午前中だけ開放するのは良いかもしれませんね。

[812: 住民板ユーザーさん1]

>>809 マンション住民さん
確かに！自分が入る時だけストッパーして出る時に閉めたら一手間省けていいですね♫

[813: マンション住民さん]

駐車場に関する提案なのですが、
①タワーパーキングを外部にも開放して収入を得ませんか？
依頼がありマンションから徒歩5分圏内の月極め平置き駐車場を探し回ったのですが、なんと驚く事に全て契約で一杯でした。
と言う事は駐車場需要があるので、うちの空きスペースを貸し出したいです。
例えば2.5万円で貸し出せば1台当たり年間30万円の収入があり30台貸せば年間1000万円です。(修繕積立金に組み入れ)
ネックとなるのは契約書や税金の所ですが、例えば年間20万円で契約書処理と税金申告をする仕事を住民に外注すれば誰かやりたがると思いませんか？
それに法人に貸しているわけなので既に税金と申告が発生しているわけで、実現に問題があると思えません。
もし管理会社が管理めんどくさいと言う事であれば、住民のために働いていないとみなし　真剣に管理会社及び管理人の変更を検討すべきだと思います。

②平置き駐車場をどこかに作りませんか？
上記と似ているのですが、横幅や高さが規格外のフェラーリとかジープとかのオーナーは駐車場に苦労しています。
規格外の車でも停められる事でマンション価値を上げる事が出来ると思います。住民に居なかったとしても外部に貸せます。
具体的に、タワーパーキングから北東角にかけて公開空地を平らにして、3台の平置き駐車場を作るのはいかがでしょうか？
既存の物を撤去して、アスファルト敷くだけなので数百万円で出来るのでは？
工事費は全て将来の駐車場代で賄えると思います。(月4万円x3台x12か月=年間144万円なので空車があったとしても3年程度で回収可能)
公開空地の樹木の管理にも継続的にお金もかかるますし、実質住民は全く使っていないので、検討しても良いのでは？と思います。
個人的には、平置き駐車場作ってもまだ十分に遊べるスペースは残ると思います。

[814: マンション住民さん]

駐車場についてのご提案は大賛成です。

[815: 住民]

残念ながら公開空地を駐車場に変更することはできません。
このマンションは総合設計制度が利用されており、公開空地は文字とおり「公開」されるための「空地」であります。
タワーパーキングの賃貸は諸問題が解決すればなんとかなるかもしれませんが、公開空地はの駐車場利用とは問題が別です。

[816: マンション住民さん]

タワーパーキング駐車場についてのご提案は大賛成です。

[817: マンション住民さん]

おはよう御座います。
なるほど、公開空地を設ける事で容積率の緩和などが可能になる事を、お恥ずかしながら知りませんでした。
勉強になりますありがとう御座います。

私がまだ分からないのは、
①一度公開空地にした所を潰す事はルール上不可能なのか
②逆に考えてうちのマンションの容積率に対して、本当に今の広さの公開空地が必須なのか？
厳密に調べてみると、実は必要以上に公開空地があり、一部平置き駐車場に変更する余地が無いですかね？

ネットを調べ容積率に対する必要公開空地率はあったのですが、
これが実際うちのマンションに当てはまるのか、そもそも今の公開空地面積はどれくらいなのか　分かりませんでした。
815さん、お分かりになりますか？
参考資料
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/123...

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/manner/10/page_2.php


また、もし調査の結果仮に公開空地が変更不可能と言う結論に至った場合でも、
下の■の場所など、既存敷地内に平置きスペースを作る事は出来ないんですかね？

タワーパーキング
---------------------------------------------------------
l 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　l
l粗大 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　l
lゴミ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ■■■l
---------------------------------------------------------
　　　　　　　　道路

[818: 住民板ユーザーさん2]

タワーパーキングに現状空きはないです。正確に言うと住民用に少し残している分だけですね。
仮に平置き駐車場を作ることが可能だとしても、タワーパーキングにしろ平置き駐車場にしろ、見知らぬ個人がマンション周辺を出入りすることに抵抗がある人の方が多いのでは？
法人に貸し出してるタワーパーキングは、何か傷や事故があってもその一棟への責任は全て法人が持つことになっているけど、個人にそこまで管理できるとは思えませんが。

[819: マンション住民さん]

総合設計制度を利用していまの277戸となります。

[820: マンション住民さん]

バイク置き場はもったいないですが、
アンケートして、必要であれば、一部有料トランクルーム（既製品）したら、どう？

[821: 813]

いつの間にかそんなにタワーパーキング埋まったんですね、嬉しい話を聞きました。

であればなおさら、法人を更新時に解約して外部に貸し出す事か、
法人への値上げを迫る事をした方がマンション住民のためになると思います。

ご存知の通り法人には実勢価格の半分以下で貸しているので、不満を持つ住民もおり、
現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば、住民にとって有利です。

不審者が悪意を持ってマンションに近づくのは抵抗が大きいですが、
ゴミ捨て場の横のタワーパーキングの限られたスペースに、マンションに寄与してくれる駐車場ユーザーが足を入れる事に、私は不快感を感じません。

法人と結んでいる契約書の内容を私は詳しく把握していないので、責任問題がどのような形になっているのかは分からないですが、もし法人の責任を厳しく明記している場合には
その契約書と同じ内容で個人とも契約をすれば良いのでは？と考えます。

住民であったとしてもパーキングに衝突するなどして破損させた場合は賠償責任を負うと思うので
外部の個人に貸し出す場合も、責任管理は住民のそれと同等に思います。

事故が起こるのが怖いからジャングルジムを撤去するような行為は、結局ユーザー全体の不利益につながります。
リスクを正しく把握し対策を練った上で、最後は利益・不利益の天秤で住民が判断すれば良いと思います。
住民投票があった場合、私は推進派に賛成したいです。

[822: 813]

>>819さん
私の無知で申し訳ないですが、その根拠を数字で示して頂く事は可能ですか？

広さはそれぞれ以下の通りと認識しております。
敷地面積 5345.01平米
建築面積 2470.61平米
延床面積 25400.27平米

この後、公式にどう入れれば良いのか分かりません。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000012/123...

求めたいのは、現状の延床面積をこの敷地面積で実現するための最小の公開空地面積です。

[823: 813]

そもそも本当に法人に貸し出しているんでしょうか？

契約締結完了のお知らせを聞いた事がありませんし、
周辺で法人の制服を着た従業員らしき人を一度も見た事がもありません。

もし管理会社の詰めの甘さで法人を取りのがしていたら由々しき事態です。

[824: 住民1]

植木管理費の月16万が気になります。

[825: 813]

>>824さん
私も植木の費用は気になっていて、第一回目の総会で指摘しようかと思いました。
1年ほど経ちますが、草木を植え替えたようには見えませんし、庭師みたいな人が手入れしているのも見た事がありません。
むしろ木々が暑さに負けているようにも見えましたし、足元を見ると余計な草？が勢力を増しているように見えますし。

正直月10万円や年間100万円で外注すれば、喜んでやってくれる園芸店がいくらでも居そうな気がしますが。
個人的には住民の中で園芸が趣味な人や地域のシルバー人材などに外注したいです。

管理会社にマージンが落ちる分だけでも初期設定の管理費用は割高なので、
そろそろ本腰入れて管理費の見直し、および管理体制の見直しを図りたいです。

もう1年経つので役員さんも交代で、次は立候補を募っても良いのでは？

[826: マンション住民]

>>822 813さん

この数字だけでは難しいですね。
おそらく新築時の申請書等を確認する必要がありますね。
ただ、プロにみてもらわないとわからないと思います。

仮に面積に余裕があったとしても、変更可能かはわかりません。

[827: 入居済みさん]

管理室は、確認申請書一式あるはず、みたらわかる。
ただ普通に考えると、面積に余裕がないと思う、変更可能が難しい・・

[828: マンション住民さん]

バイク置き場の有効利用提案ですが、
一部有料トランクルーム（既製品）して、住民も利用できるし、外部も貸すことできる。
例えば2000円で貸し出せば20個が置くと、年間48万円の収入があり、修繕積立金に組み入れます。

[829: 住民板ユーザーさん]

「現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば」とおっしゃるなら、借り手がつかなければどうするつもりですか？私の周りに、この周辺で借りたい人がたまたまいないだけかもしれませんが、そんなに需要があるとは思えませんね。
法人に賃上げを要求するのは賛成ですが、個人に貸し出すのは反対ですね。

[830: 813]

>>829さん
借り手がつかなければどうするつもりですか？という質問ですが、
本件、私だけで決められる事ではありませんので、実現するには
リスクとリターンを明らかにしたうえで最終的に住民投票です。

ただ私も住民ですので、住民の利益向上をするにはどうすれば良いかと考えており、
私が駐車場が埋まると考える理由は以下の通りです。
①マンション周辺の駐車場がほぼ全て一杯である事。(試しに見つかる限りの周辺駐車場に電話してみて下さい、驚くほど全て一杯ですので。)
②プレサンスロジュなど中型マンションが次々に建設＆完成して周辺の人口が更に増える事
③現在駐車場の場所でも今後マンション開発が進むと考えられる事

別に1年目から満車にならなくても、2-3年後に半分以上契約が入れば5年目には法人に貸すよりトータルで良かったという話になります。
それにこの法人だって将来まで借り続けてくれる保証がない中で、それこそ「外部貸し出しが反対であれば、法人が出て行ったらどうするおつもりですか？」という話になってしまいます。

これに対するリスクは
・平置き希望の人が、タワーパーキングに来るのか？
・そもそもどうやって外部に募集するのか？
・取次業務、契約業務、税金申告は誰がするのか？
など考える事は沢山ありますが、そんなのは三井不動産+277戸の頭脳があるんですから、
考えれば必ず答えは出ます。

[831: マンション住民さん]

>>830さん 誠にありがとうございました。

[832: 住民板ユーザー]

>>829 住民板ユーザーさん
私もそう思います。

高い単価で貸せるとはいえ、募集にも経費がかかるでしょうし、経費かけてまで貸すのであれば、法人一括借上の方がメリットがあるように思えます。

今後お子さんのいる家庭が増えれば、車を持たれる家庭も増えるかもしれません。
すぐに答えを出さず、今はメンテ費用など赤字になっていないのであれば数年は様子を見てはと思います。

ちなみに我が家も車検討中です。

[833: マンション住民さん]

法人とどのくらいの期間で契約してるかわかりませんが、わざわざ契約を解約してまでリスクを負う必要はないように思います。
法人との契約が終わってから、個人に貸すことを検討すればいいんじゃないのかな。

[834: 住民板ユーザーさん1]

>>829 住民板ユーザーさん

同感です。
議事にもありましたが、個人貸し出しとなると、収入に対しての税金もそうですが、何かがあった時の責任問題など、問題が多すぎると思います。

[835: 住民板ユーザーさん1]

住民でも、マンションの駐車場を契約せずに、他で借りてる人もいるし、逆にマンション駐車場に空きがあるからこそ、2台借りたり、3台借りたりしてる人もいるし、このままでいいんじゃないの？

[836: 住民板ユーザー]

>>827 入居済みさん

おっしゃるとおりですね。
一般的にそんなに余裕をもって設計していないと推測されます。

[837: 住民板ユーザーさん1]

電気、ガスの自由化
自分で選びたいけど、変えれるんですか？

[838: マンション住民さん]

もう変えない。

[839: 住民板ユーザーさん1]

>>838 マンション住民さん

838さんが変えない決意ですか？
それとも、マンション自体が変えれないんでしょうか？
電気は一括ですが、ガスもですか？

[840: マンション住民さん]

全体の設備関係ケーブルなどは改めて引っ張るは難しい
設計段階の電気容量もあるから・・

[841: 住民板ユーザー07]

>>839 住民板ユーザーさん1さん

ガスは変更可能ですよ！
現状大阪ガスと各入居者との個別契約なので、何処から購入するかは個別判断で問題ないです！
電力に関しては、当マンションは入居前に、三井不動産と中央電力とで数年単位での一括受電契約を結んでいるので、直ぐに変更が出来ません。
但し、管理組合で今後、電力会社の変更は可能です。しかし採決等が必要になるので、なかなか変更出来ないのが、現状です。長谷工さんは自社にしてほしかったとおもいますが、関電資本の中央電力にやられましたね！
夏頃から中央電力がガスの変更で、ポイント制で獲得DMを送りつけてますが、あわてなくても大丈夫と言うか、良く中身を知らずに切り替えるとかえって、損する恐れもありますよ！今のガス料金が床暖房エコジョーズ割は277戸適用されてますが、これは大阪ガスのサービスなので、これより安くなるのか、また保証延長のらく得保証も保証がされなくなるとのことですので、その辺りもよくみきわめてから、切り替えることをお勧めします。

[842: 住民板ユーザーさん1]

>>841 住民板ユーザー07さん

詳しく分かりやすくありがとうございます。
良く見極めて、変更しようと思います。

[843: 住民板ユーザーさん1]

カメムシが洗濯物に付いていました。
私は西棟ですが、去年もカメムシに悩まされました。南棟、東棟の方はどうですか？

[844: 住民板ユーザー]

西棟です。カメ虫いました。小さい丸いのが…。辛いですね。

[845: 住民板ユーザーさん1]

>>844 住民板ユーザーさん
やっぱり西棟は出てるんですね、、、。
しばらくは洗濯物を乾燥機にする事にします。

[846: 住民板ユーザーさん1]

質問です。
お隣さんがバルコニーで色々栽培しているらしく、蟻、何かの幼虫、蜂がかなり発生しています。もちろんバルコニー伝いにこちらにもやってきています。
室内で育てるとか、害虫駆除をしっかりしてほしいですが、そもそも、バルコニーで植物栽培はいいんでしょうか？
ウチはバルコニーには何も置いていません。

[847: 住民板ユーザー]

>>846 住民板ユーザーさん1さん

バルコニーは問題ないのではないですか？
家庭菜園ですか？

[848: 住民板ユーザーさん1]

>>847 住民板ユーザーさん
隙間からチラッと見えただけで、何をどのように栽培しているのかは分かりませんが、植栽並みにかなり生茂っていました。

[849: 住民板ユーザー]

>>848 住民板ユーザーさん1さん
程度によるかな？
自分は何も置かないから、隣も何も置かないでというのもどうかと思います。

[850: 住民板ユーザーさん1]

>>846 住民板ユーザーさん1さん

うちも何も置かないし、お隣はよくわかりませんが、たぶん置いてないかな〜と思うのですが…
バルコニー鉢植えは、蚊も発生するし、虫の発生ありますよね。
生茂る程の植栽は迷惑と思うのはよくわかります。
でも、禁止事項ではない気がします。
管理組合に相談されてはどうでしょうか？

[851: 住民板ユーザーさん1]

>>850 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます。
禁止事項でない事も分かっていますから、バルコニーをどのように使うかは個人の自由です。
でも、虫が酷くて困っています。
一度管理組合に相談してみます。

[852: 住民板ユーザーさん1]

防災訓練、凄く分かりやすく、参加して良かったです。

[853: 住民板ユーザー]

>>852 住民板ユーザーさん1さん
参加できませんでした。
参加者は何人くらいおられたのでしょうか？