パークホームズ ノースゲートスクエア〈契約者専用〉

[契約済みさん]

パークホームズノースゲートスクエア契約者専用スレです。
契約者同士、色々と情報交換していきましょう。

所在地：大阪府大阪市北区中津３丁目７番１（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「中津」駅　徒歩６分
総戸数：277戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階地下1階
駐車場：総戸数 277戸 に対して 敷地内機械式 168台
駐輪場：総戸数 277戸 に対して554台
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

[824: 住民1]

植木管理費の月16万が気になります。

[825: 813]

>>824さん
私も植木の費用は気になっていて、第一回目の総会で指摘しようかと思いました。
1年ほど経ちますが、草木を植え替えたようには見えませんし、庭師みたいな人が手入れしているのも見た事がありません。
むしろ木々が暑さに負けているようにも見えましたし、足元を見ると余計な草？が勢力を増しているように見えますし。

正直月10万円や年間100万円で外注すれば、喜んでやってくれる園芸店がいくらでも居そうな気がしますが。
個人的には住民の中で園芸が趣味な人や地域のシルバー人材などに外注したいです。

管理会社にマージンが落ちる分だけでも初期設定の管理費用は割高なので、
そろそろ本腰入れて管理費の見直し、および管理体制の見直しを図りたいです。

もう1年経つので役員さんも交代で、次は立候補を募っても良いのでは？

[826: マンション住民]

>>822 813さん

この数字だけでは難しいですね。
おそらく新築時の申請書等を確認する必要がありますね。
ただ、プロにみてもらわないとわからないと思います。

仮に面積に余裕があったとしても、変更可能かはわかりません。

[827: 入居済みさん]

管理室は、確認申請書一式あるはず、みたらわかる。
ただ普通に考えると、面積に余裕がないと思う、変更可能が難しい・・

[828: マンション住民さん]

バイク置き場の有効利用提案ですが、
一部有料トランクルーム（既製品）して、住民も利用できるし、外部も貸すことできる。
例えば2000円で貸し出せば20個が置くと、年間48万円の収入があり、修繕積立金に組み入れます。

[829: 住民板ユーザーさん]

「現在の半分以上の台数を外部の個人に貸すことが出来れば」とおっしゃるなら、借り手がつかなければどうするつもりですか？私の周りに、この周辺で借りたい人がたまたまいないだけかもしれませんが、そんなに需要があるとは思えませんね。
法人に賃上げを要求するのは賛成ですが、個人に貸し出すのは反対ですね。

[830: 813]

>>829さん
借り手がつかなければどうするつもりですか？という質問ですが、
本件、私だけで決められる事ではありませんので、実現するには
リスクとリターンを明らかにしたうえで最終的に住民投票です。

ただ私も住民ですので、住民の利益向上をするにはどうすれば良いかと考えており、
私が駐車場が埋まると考える理由は以下の通りです。
①マンション周辺の駐車場がほぼ全て一杯である事。(試しに見つかる限りの周辺駐車場に電話してみて下さい、驚くほど全て一杯ですので。)
②プレサンスロジュなど中型マンションが次々に建設＆完成して周辺の人口が更に増える事
③現在駐車場の場所でも今後マンション開発が進むと考えられる事

別に1年目から満車にならなくても、2-3年後に半分以上契約が入れば5年目には法人に貸すよりトータルで良かったという話になります。
それにこの法人だって将来まで借り続けてくれる保証がない中で、それこそ「外部貸し出しが反対であれば、法人が出て行ったらどうするおつもりですか？」という話になってしまいます。

これに対するリスクは
・平置き希望の人が、タワーパーキングに来るのか？
・そもそもどうやって外部に募集するのか？
・取次業務、契約業務、税金申告は誰がするのか？
など考える事は沢山ありますが、そんなのは三井不動産+277戸の頭脳があるんですから、
考えれば必ず答えは出ます。

[831: マンション住民さん]

>>830さん 誠にありがとうございました。

[832: 住民板ユーザー]

>>829 住民板ユーザーさん
私もそう思います。

高い単価で貸せるとはいえ、募集にも経費がかかるでしょうし、経費かけてまで貸すのであれば、法人一括借上の方がメリットがあるように思えます。

今後お子さんのいる家庭が増えれば、車を持たれる家庭も増えるかもしれません。
すぐに答えを出さず、今はメンテ費用など赤字になっていないのであれば数年は様子を見てはと思います。

ちなみに我が家も車検討中です。

[833: マンション住民さん]

法人とどのくらいの期間で契約してるかわかりませんが、わざわざ契約を解約してまでリスクを負う必要はないように思います。
法人との契約が終わってから、個人に貸すことを検討すればいいんじゃないのかな。

[834: 住民板ユーザーさん1]

>>829 住民板ユーザーさん

同感です。
議事にもありましたが、個人貸し出しとなると、収入に対しての税金もそうですが、何かがあった時の責任問題など、問題が多すぎると思います。

[835: 住民板ユーザーさん1]

住民でも、マンションの駐車場を契約せずに、他で借りてる人もいるし、逆にマンション駐車場に空きがあるからこそ、2台借りたり、3台借りたりしてる人もいるし、このままでいいんじゃないの？

[836: 住民板ユーザー]

>>827 入居済みさん

おっしゃるとおりですね。
一般的にそんなに余裕をもって設計していないと推測されます。

[837: 住民板ユーザーさん1]

電気、ガスの自由化
自分で選びたいけど、変えれるんですか？

[838: マンション住民さん]

もう変えない。

[839: 住民板ユーザーさん1]

>>838 マンション住民さん

838さんが変えない決意ですか？
それとも、マンション自体が変えれないんでしょうか？
電気は一括ですが、ガスもですか？

[840: マンション住民さん]

全体の設備関係ケーブルなどは改めて引っ張るは難しい
設計段階の電気容量もあるから・・

[841: 住民板ユーザー07]

>>839 住民板ユーザーさん1さん

ガスは変更可能ですよ！
現状大阪ガスと各入居者との個別契約なので、何処から購入するかは個別判断で問題ないです！
電力に関しては、当マンションは入居前に、三井不動産と中央電力とで数年単位での一括受電契約を結んでいるので、直ぐに変更が出来ません。
但し、管理組合で今後、電力会社の変更は可能です。しかし採決等が必要になるので、なかなか変更出来ないのが、現状です。長谷工さんは自社にしてほしかったとおもいますが、関電資本の中央電力にやられましたね！
夏頃から中央電力がガスの変更で、ポイント制で獲得DMを送りつけてますが、あわてなくても大丈夫と言うか、良く中身を知らずに切り替えるとかえって、損する恐れもありますよ！今のガス料金が床暖房エコジョーズ割は277戸適用されてますが、これは大阪ガスのサービスなので、これより安くなるのか、また保証延長のらく得保証も保証がされなくなるとのことですので、その辺りもよくみきわめてから、切り替えることをお勧めします。

[842: 住民板ユーザーさん1]

>>841 住民板ユーザー07さん

詳しく分かりやすくありがとうございます。
良く見極めて、変更しようと思います。

[843: 住民板ユーザーさん1]

カメムシが洗濯物に付いていました。
私は西棟ですが、去年もカメムシに悩まされました。南棟、東棟の方はどうですか？